РЕШЕНИЕ
ИФИО1
06 октября 2022 года <адрес>
Шурышкарский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Балакиной С.В., при секретаре ФИО3, с участием представителя истца – ФИО4, представителя ответчика – ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к администрации муниципального образования <адрес> об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, через своего представителя ФИО4, обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования <адрес> (далее – Администрация) об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения, взыскании судебных расходов.
В обоснование требований указано, что истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение – <адрес> корпус 2 по <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом, в котором расположена указанная квартира, признан в установленном порядке аварийным и подлежащим реконструкции, установлен срок выполнения работ по реконструкции многоквартирного дома, который в дальнейшем был продлен. В период с 2020 г. по 2021 года между истцом и ответчиком велась переписка по вопросу выкупа жилого помещения, принадлежащего истцу, однако к соглашению стороны не пришли, поскольку денежные средства в бюджете муниципального образования <адрес> на указанные цели не предусмотрены. В дальнейшем, в ходе переговоров между истцом и ответчиком по вопросу выкупа жилого помещения, истцу был разъяснен порядок выкупа жилого помещения. Истцом проведена оценка рыночной стоимости принадлежащего ей жилого помещения, на основании отчета независимого оценщика она составила <данные изъяты> рублей. С данной выкупной ценой истец ФИО2 была согласна, о чем она известила ответчика, направив в его адрес согласие на изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. ДД.ММ.ГГГГ органом местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенного на нем, для нужд муниципального образования <адрес>. Вместе с тем, ответчик, не согласившись с предложением истца, предоставил отчет независимого оценщика, проведенного ООО «<данные изъяты>», по результатам которого выкупная стоимость жилого помещения, принадлежащего истцу составила <данные изъяты> 000 рублей, с чем истец не согласился и о чем сообщил ответчику. ДД.ММ.ГГГГ от ответчика истцу стало известно о том, что в результате повторной экспертизы, проведенной ООО «<данные изъяты>», по определению выкупной стоимости жилого помещения принадлежащего истцу, его стоимость составила также <данные изъяты>,00 рублей. С указанной оценкой истец так же не согласен, так как, по его мнению, выкупная стоимость жилого помещения занижена, намерена, а отчет содержит неверную оценку стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, поскольку она определена для другого региона. Кроме этого истец не согласен с суммой убытков и расходов связанных с изъятием земельного участка. В связи с чем истец просил признать размер выкупной стоимости жилого помещения недостоверной.
ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило заявление представителя ФИО4, в котором он просит понудить ответчика выкупить жилое помещение, принадлежащее истцу по стоимости, установленной экспертным заключением ООО «Центр <данные изъяты>», в сумме <данные изъяты> рублей, а так же взыскать с ответчика судебные расходы на проведение оценочной экспертизы проведенной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» в размере 19 000 рублей, расходы на проведение оценочной экспертизы проведенное ООО «<данные изъяты>» в размере <данные изъяты> рублей и иные расходы, связанные с направлением почтовой корреспонденции в адрес ответчика, оформлением нотариальной доверенности в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, представитель истца – ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ настаивал на удовлетворении заявления по обстоятельствам, изложенным в иске. Суду пояснил, что в связи с несогласием с выкупной стоимостью жилого помещения истец был вынужден обратиться в экспертное учреждение по вопросу проведения оценочной экспертизы. Считает выкупную стоимость, предложенную ответчиком не соответствующую действительности, слишком заниженной, для новой квартиры, учитывая, что ФИО2 покупала новую квартиру, и в связи с некачественным строительством дома, вынуждена нести расходы и проживать в другом месте.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, представитель ответчика – ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящем судебном заседании представитель ответчика – ФИО6, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражали против удовлетворения требований истца, указали, что выкупная стоимость жилого помещения, принадлежащего истцу, определенная на основании их отчетов независимой оценки является верной, они законны и обоснованы. Предоставленный истцом отчет о выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего истцу, а также отчет по назначенной судебной экспертизе, завышен и просил рассмотреть вопрос, о средней стоимости спорной квартиры, исходя из заключений трех экспертов.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд регламентировано положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Нормы, содержащиеся в этой статье, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
Из материалов дела следует, что жилое помещение – <адрес> ЯНАО является собственностью истца ФИО2 (<данные изъяты>
Из материалов дела достоверно установлено, что заключением межведомственной комиссии по оценке жилых помещений жилищного фонда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (<данные изъяты>) многоквартирный жилой дом, в котором расположено спорное жилое помещение был признан аварийным и подлежащим реконструкции.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 данного Кодекса.
По общему правилу, установленному частями 1, 6 и 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа с выплатой выкупной стоимости, включающей в себя: рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, стоимости доли земельного участка, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
Существенные условия соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд закреплены в ст. 56.9 Земельного кодекса РФ. В частности оно должно содержать: права на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, которые прекращаются и (или) возникают на основании соглашения об изъятии недвижимости; срок передачи земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию; размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.
При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. В таком случае в соглашении об изъятии недвижимости указываются: рыночная стоимость земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, передаваемых или предоставляемых на праве собственности взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
К соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или ФИО1.
Таким образом, соглашение об изъятии недвижимости, в том числе с предоставлением взамен изымаемой другой недвижимости, оформляется путем заключения соответствующего договора.Из материалов дела следует, что соглашение по указанным выше существенным условиям между сторонами не достигнуто и истец возражают против предоставления им выкупной стоимости жилого помещения.
ДД.ММ.ГГГГ издано распоряжение муниципального образования Мужевское № о сроках отселения физических лиц в связи с признанием многоквартирного жилого <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции. Указанным распоряжением администрации муниципального образования <адрес> рекомендовано отселить граждан, проживающих в указанном многоквартирном доме в срок до ДД.ММ.ГГГГ и выполнить работы по проведению его реконструкции в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Распоряжением муниципального образования Мужевское № от ДД.ММ.ГГГГ срок по выполнению работ по реконструкции указанного дома изменен до ДД.ММ.ГГГГ (т<данные изъяты>
В связи с принятием решения о признании жилого <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции, ДД.ММ.ГГГГ издано постановление администрации муниципального образования <адрес> №-а об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества для нужд муниципального образования <адрес> (<данные изъяты>).
Согласно представленного истцом отчета № ООО «<данные изъяты>» об оценке стоимости недвижимого имущества - <адрес> в <адрес> ЯНАО, стоимость жилого помещения и общего имущества многоквартирного жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей, размер расходов и убытков, связанных с изъятием имущества – <данные изъяты>
Согласно представленного ответчиком отчета № <данные изъяты>» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - <адрес> <адрес> ЯНАО, стоимость жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ экспертом определена в сумме <данные изъяты>00 рублей. В указанную сумму вошли стоимость жилого помещения и общего имущества многоквартирного жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере - <данные изъяты> рублей, и размер расходов и убытков, связанных с изъятием имущества в сумме <данные изъяты>). Аналогичная сумма указана и в отчете № ООО «<данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ Управлением имущества администрации муниципального образования <адрес> в адрес истца было направлено Соглашение о выкупе жилого помещения, которым предусмотрена выплата ФИО2 выкупной стоимости в размере <данные изъяты>
В связи с несогласием истца с определенной ответчиком выкупной стоимостью изымаемого жилого помещения, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» стоимость возмещения за изымаемое спорное недвижимое имущество составила: <данные изъяты> рублей, в указанную сумму вошли: стоимость жилого помещения - <данные изъяты>,00 рубля, компенсация за долю в общем имуществе дома – <данные изъяты> рублей, стоимость доли земельного участка – <данные изъяты>,00 рубль, стоимость убытков (компенсация за пользование иным жилым помещением, компенсация за переезд, в том числе упущенная выгода – <данные изъяты>,00 рублей.
Анализируя предоставленные заключения эксперта, учитывая мнение участников процесса, суд считает правильным и достоверным отчет эксперта ООО «<данные изъяты>» и определенную им стоимость изымаемого жилого помещения в размере <данные изъяты>,00 рублей, ввиду следующего.
Оснований сомневаться в достоверности заключения экспертизы ООО «<данные изъяты>» не имеется. Оценка произведена экспертом, имеющим соответствующее образование, необходимого для производства данного вида работ. До начала производства экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. На поставленный судом вопрос эксперт дал мотивированный, последовательный ответ. В этой связи оснований сомневаться в достоверности произведенного заключения у суда не имеется.
Отчет эксперта соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, выводы эксперта о выкупной стоимости жилого помещения содержат необходимые ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при оценке объекта недвижимости, подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы научно обоснованы, мотивированы. Нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, экспертом не допущено.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, состав оцениваемых прав и др. Из анализируемых объектов, экспертом выбраны объекты-аналоги наиболее близких по характеристике к объекту экспертизы и информация о характеристиках которых получена в объявлениях на продажу. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость жилого помещения определена с учетом права собственности истца на квартиру и на общее имущество многоквартирного дома, включая право собственности на долю земельного участка, включая убытки, которые несет собственник в связи с выкупом у него жилого помещения.
Оценивая заявленные требования истца о возмещении судебных расходов, связанных с проведением оценочной экспертизы по выкупу жилого помещения, проведенной ООО «<данные изъяты> <данные изъяты>,00 рублей, то данное требование, по мнению суда, не подлежит удовлетворению, поскольку судом не принято данное заключение, ввиду того, что в данном заключении также не была определена действительная выкупная стоимость жилого помещения, экспертом были использованы аналоги жилых помещений не соответствующих спорному жилому помещению. Экспертиза была проведена по инициативе истца, с целью предъявления ее ответчику, и в связи с не достижением соглашения с ответчиком, истец обратился в суд.
Что же касается возмещения расходов, связанных с проведением оценочной экспертизы по выкупу жилого помещения, проведенное ООО «<данные изъяты>», которая была назначена судом, в размере <данные изъяты> рублей, то данное требование, по мнению суда, подлежит частичному удовлетворению.
Согласно положениям статьи 32 Жилищного кодекса РФ и статьи 28-2 Закона <адрес> №-ЗАО от ДД.ММ.ГГГГ компетентный орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения и земельного участка обеспечивает проведение процедуры выкупа, в том числе подготовку отчета об оценке имущества, так как именно данный орган обязан предложить собственнику изымаемого жилого помещения цену, обоснованную экономически, а не установленную произвольно без привязки к рыночным ценам.
Экспертиза была проведена по инициативе истца, с согласия стороны ответчика, в связи с чем суд приходит к выводу о распределении расходов в равных долях между сторонами.
Оценивая заявленные требования о возмещении судебных расходов, связанных с оформлением нотариальной доверенности в размере <данные изъяты> рублей, то данное требование, по мнению суда, не подлежит удовлетворению, поскольку доверенность на имя ФИО4 выдана сроком на пять лет, содержит большой перечень прав доверенного лица, и не содержит указаний, что она была выдана для участия представителя именно по гражданскому делу № года.
Что же касается возмещения расходов, связанных с направлением почтовой корреспонденции в адрес суда в размере <данные изъяты>, то данное требование, по мнению суда, не подлежит удовлетворению, поскольку данное требование возложено на стороны процессуальным законодательством.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично.
Установить выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> <данные изъяты>.
Обязать администрацию муниципального образования <адрес> выплатить ФИО2 выкупную стоимость квартиры, расположенной по адресу: ЯНАО, <...> <данные изъяты>.
Взыскать с администрации муниципального образования <адрес> в пользу ФИО2 расходы по производству оценочной экспертизы в размере <данные изъяты>
В остальной части заявленные ФИО2 исковые требования – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд <адрес> через Шурышкарский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий (подпись) С.В. Балакина
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ
Копия верна:
Судья: С.В. Балакина