К делу № 2-2186/2023
УИД № 23RS0001-01-2023-002714-74
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 декабря 2023 года г. Абинск
Абинский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего – судьи Сотникова Е.Д., протокол судебного заседания ведет секретарь Колесник С.П., с участием истца ФИО1, представителя ответчика администрации Абинского района Краснодарского края – по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к администрации Абинского района о признании права собственности на объект капитального строительства – незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности 64%, общей площадью 81 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> №,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Абинский районный суд с иском к администрации Абинского района, в котором просит признать за ней право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, степенью готовности – 64%, количество этажей – 2, расположенный по адресу: <адрес> №.
В обоснование указала, что на основании договора аренды от 23 августа 2008 г. № и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07 февраля 2019 г. – она являлась арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> №, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. 14 декабря 2011 г. прежнему арендатору было выдано разрешение на строительство жилого дома сроком на 10 лет, то есть до 14 декабря 2021 г. Действие договора аренды земельного участка истекло 08 июня 2021 г. ФИО1 в период действия разрешения на строительство возвела объект незавершенного строительства на вышеуказанном земельном участке. В октябре 2022 г. ФИО1 обратилась в администрацию Абинского городского поселения с заявлением о предоставлении ей в аренду на новый срок земельного участка, расположенного в <адрес> №, без проведения торгов. 18 октября 2022 г. администрацией истцу было отказано, в связи с тем, что договор аренды земельного участка истек в 2021 году, а также в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № В связи с вышеизложенным, истец вынуждена обратиться в суд с данным иском.
Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчика администрации Абинского района в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, пояснив, что договор аренды земельного участка, заключенный первоначально с ФИО3, истек в 2021 году. Разрешение на строительство жилого дома было выдано З.О.Н., а не ФИО1 Срок действия разрешения на строительство истек 14 декабря 2021 г. Государственная регистрация договора аренды земельного участка в настоящее время погашена. ФИО1 не является правообладателем земельного участка, на котором ею был возведен объект капитального строительства, который является самовольной постройкой.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования в полном объеме по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации муниципального образования <адрес> № от 09 июня 2011 г. ФИО3 предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 600 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> №.
13 июня 2011 г. между администрацией муниципального образования Абинский район и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:01:0504085:962 сроком на 10 лет, то есть до 08 июня 2021 г.
Постановлением администрации Абинского городского поселения № 1689 от 14 декабря 2011 г. ФИО3 выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке сроком действия на 10 лет.
07 февраля 2019 г. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки прав по договору № аренды земельного участка, согласно которому ФИО3 передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13 июня 2011 г., расположенного по адресу: <адрес> № – ФИО1
В судебном заседании установлено, что ФИО1 после оформления права аренды земельного участка в 2019 году произвела строительство жилого дома степенью готовности 64%, расположенного на указанном земельном участке.
Договор аренды земельного участка истек 08 июня 2021 г. ФИО1 обращалась в администрацию Абинского городского поселения с заявлением о заключении нового договора аренды указанного земельного участка в августе 2022 г., то есть после истечения срока договора аренды.
24 августа 2022 г. администрацией Абинского городского поселения ФИО1 отказано в заключении нового договора аренды в связи с тем, что предоставление в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, без проведения торгов осуществляется однократно на 3 года для завершения строительства. ФИО1 не были представлены документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.
Согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении дела судом установлено, что в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного ФИО1 для возведения жилого дома, на основании действующего разрешения на строительство – на спорном земельном участке возведен объект капитального строительства – незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности 64%, общей площадью 81 кв.м.
С учетом приведенных требований гражданского законодательства, данный объект является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав на него.
То обстоятельство, что к моменту обращения ФИО1 с иском о признании права собственности на спорный объект договор аренды земельного участка, на котором возведен этот объект, прекратил свое действие, само по себе о неправомерности возведения объекта не свидетельствует. Установлению подлежит момент возведения спорного объекта, то есть построен ли объект в период действия договора аренды – период правомерного владения истцом спорным участком.
Прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года № – принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.
Согласно выводам представленного суду экспертного заключения – незавершенный строительством жилой дом, степенью готовности 64%, количество этажей – 2, площадь застройки 81 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> № – не нарушает законных интересов других граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью при его эксплуатации.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за правообладателем земельного участка, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку.
Также суд учитывает, что в данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Таким образом, возможность признания права собственности на постройку, возведенную на предоставленном для этих целей земельном участке, не связывается исключительно с наличием действующего договора аренды на момент обращения с иском о признании права собственности на объект, поскольку закон не исключает возможности такого признания при отсутствии обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц и при условии, что период ее возведения совпал с периодом, когда участок находился у истца в правомерном пользовании в целях строительства на основании договора аренды.
С учетом приведенных норм права, заявленных требований, юридически значимыми для разрешения настоящего спора обстоятельствами являются те, которые характеризуют спорный объект как недвижимое имущество, период возведения данного объекта, правомерность его возведения (наличие выданного в установленном порядке разрешения на строительство), соответствие объекта виду разрешенного использования земельного участка и параметрам, установленным в разрешении на строительство, соответствие созданной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам, нарушает ли сохранение объекта права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что возведенный ФИО1 объект капитального строительства – незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности 64%, общей площадью 81 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> № – не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведен в период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство, в связи с чем, требования ФИО1 о признании за ней права собственности на данный объект недвижимости обоснованы и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление ФИО1 к администрации Абинского района о признании права собственности на объект капитального строительства – незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности 64%, общей площадью 81 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> № – удовлетворить.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты> право собственности на объект капитального строительства – незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности 64%, общей площадью 81 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> №, с кадастровым номером №.
Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Абинский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 11 декабря 2023 года.
Председательствующий Е.Д. Сотников