Производство № 2-143/2023 (№ 2-1342/2022)

УИД - 62RS0005-01-2022-001453-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 июля 2023 года г. Рязань

Рязанский районный суд Рязанской области в составе:

председательствующего судьи Маклиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Андреевой А.А.,

представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-143/2023 (№ 2-1342/2022) по иску ФИО5 ФИО10 к ФИО1 ФИО11 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 ФИО12. обратился в суд с иском к ФИО1 ФИО13 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования мотивированы тем, что 20.06.2019 года между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель оплачивает недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>:

- жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м.;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м.

Условиями договора купли-продажи была предусмотрена оплата данных объектов недвижимого имущества согласно следующему графику: по № рублей за каждый год в течение трех лет равными частями: первая часть № рублей с 01 по 15.09.2020 года; вторая часть – № рублей с 01 по 15.09.2021 года; третья часть – № рублей с 01 по 15.09.2022 года.

Ответчик в нарушение графика оплаты недвижимого имущества первую часть оплатил 17.09.2020 года в размере № рублей и 30.12.2020 года в размере № рублей, вторая часть оплачена не в полном объеме: 10.10.2021 года в размере № рублей, 31.12.2021 года – № рублей, 08.06.2022 года – № рублей. Оплата третьей части по договору от 20.06.2019 года не произведена. По состоянию на 10.10.2022 года задолженность по договору составляет № рублей. Поскольку стоимость имущества является существенным условием договора, то нарушение сроков оплаты является грубым нарушением.

Полагает, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора на сумму долга подлежит начислению неустойка с применением положения статьи 395 ГК РФ.

Уточнив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2019 года в размере № рублей, подлежащую уплате по 15.09.2021 года и № рублей, подлежащую уплате по 15.09.2022 года, а всего № рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.09.2020 года до 10.10.2022 года в размере № рублей, которые взыскивать за период, начиная с 11.10.2022 года по дату исполнения денежных обязательств перед истцом; расходы на уплату государственной пошлины.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения уведомлен надлежащим образом, судебная корреспонденция согласно номеру почтового идентификатора № получена 17.07.2023 года.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения уведомлен надлежащим образом, доверил представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО4, который возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что решением <адрес> суда <адрес> от 06.12.2022 года, вступившим в законную силу 13.04.2023 года, удовлетворены исковые требования ФИО6 о расторжении договора купли-продажи от 20.06.2019 года. В связи с расторжением договора, с ответчика не могут быть взысканы денежные средства в счет оплаты объектов недвижимости, право на которые признано за истцом. Вопрос о возврате ответчику денежных средств еще не разрешен.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ, суд продолжил рассмотрение дела при состоявшейся явке.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Исходя из положения статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений статьи 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В силу пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.05.2018 №4-КГ18-27, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20.06.2019 года между ФИО7 в лице ФИО8, действующего на основании доверенности <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ (продавец), и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 255,5 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 700 +/- кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенными по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

Стоимость земельного участка и жилого дома согласно пункту 2.1 договора составила № рублей. Жилой дом оценен в размере № рублей, земельный участок – № рублей.

Покупатель обязался оплатить сумму, указанную в пункте 2.1 договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (п. 2.4).

Согласно пунктам 2.4.1, 2.5 договора стороны договорились, что оплата за приобретаемую недвижимость будет производиться следующим образом: покупатель будет перечислять оплату частями в течение трех лет – по № рублей ежегодно. Первая оплата будет произведена с 01 по 15 сентября 2020 года. Перечисления денежных средств должны осуществляться не позднее, чем с 01 по 15 сентября каждого года. Договор принимает силу и значение акта приема-передачи.

В силу пункта 3.3 указанная недвижимость переходит в собственность покупателя с момента регистрации права собственности в Управлении Росреестра по <адрес> и внесении соответствующих записей в ЕГРН с отметкой об обременении до полного расчета по договору между сторонами.

Переход права собственности на вышеуказанный жилой и земельный участок к ФИО1 подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.09.2022 года, дата регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества – 20.06.2019 года, в том числе в указанную дату зарегистрировано обременение «ипотека в силу закона» с 20.06.2019 года до полного расчета платежа в пользу ФИО6

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора купли-продажи, истцом в адрес ответчика направлялась претензия ДД.ММ.ГГГГ, которая получена ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, об уплате задолженности за 2020 и 2021 год в размере № рублей.

Ответчик в подтверждение частичного исполнения обязательств по договору представил платежные поручения № от 16.09.2020 года на сумму № рублей; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму № рублей; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму № рублей; № от 31.12.2021 года на сумму № рублей; № на сумму № рублей.

Решением <адрес> суда <адрес> от 06.12.2022 года, вступившим в законную силу 13.04.2023 года, удовлетворены исковые требования ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.

Расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2

Прекращено право собственности ФИО1 на недвижимое имущество – жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Признано право собственности ФИО6 на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Названное решение суда оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от 13.04.2023 года.

Основанием к расторжению договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, как следует из решения <адрес> от 06.12.2022 года, послужило существенное нарушение ФИО2 условий договора в части оплаты стоимости жилого дома и земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).

Указанная норма подразумевает наличие у продавца права выбора способа защиты нарушенного права: требовать возврата оплаченного товара или требовать оплаты переданного товара. Законом не предусмотрено право продавца одновременно требовать возврата товара и его оплаты.

В силу пункта 1 статьи 1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1105 ГК РФ, в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Таким образом, по общему правилу, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору (в настоящем деле – земельный участок и жилой дом в собственность), не исполнила свое обязательство (по выплате денежных средств), имущество, полученное этой стороной (земельный участок и жилой дом), является неосновательным обогащением приобретателя и должно быть возвращено потерпевшему в натуре. При этом в случае невозможности возвращения имущества в натуре, приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества.

Разрешая настоящие исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по договору купли-продажи от 20.06.2019 года в размере № рублей, суд приходит к выводу о том, что истец ФИО6 воспользовался способом защиты нарушенного права путем расторжения договора купли-продажи и возвращение в собственность земельного участка и жилого дома, в связи с чем его требования в названной части удовлетворению не подлежат.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно части 4 статьи 488 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, указанные нормы предоставляют продавцу, не получившему оплату за проданный объект, возможность избрать способ защиты права либо в виде требования об уплате покупной цены с процентами либо о расторжении договора.

Вместе с тем, как усматривается из предмета заявленных требований, истец воспользовался правом расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка и признании за ним права собственности на указанные объекты недвижимости (то есть возвратить товар). Проценты по статье 395 ГК РФ подлежат уплате только при взыскании денежных средств. Во взыскании денежных средств по договору судом отказано. Истцом избран способ защиты права, который не предполагает взыскания цены договора, следовательно, не предусматривает возможность применения санкций, предусмотренных статьей 395 ГК РФ. При этом неоплата по договору купли-продажи за переданный товар не может толковаться как пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований ФИО6 отказано в полном объеме, требования о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО5 ФИО14 к ФИО1 ФИО15 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Рязанский районный суд Рязанской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Е.А. Маклина

Мотивированное решение изготовлено 7 августа 2023 года