Решение по делу № 3А-205/2023 от 21.08.2023 - об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов.

Дело № 3а-205/2023

УИД 27OS0000-01-2023-000213-86

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 августа 2023 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Федоренко Н.В.,

при секретаре Ларионовой Д.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что арендует земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 793,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора аренды земельного участка от 01.06.2023 № 12970/3. На земельном участке расположен объект недвижимого имущества – склад, принадлежащий ему на праве собственности согласно договору купли-продажи недвижимости от 17.06.2022. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.07.2023 кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 641 469 рублей 25 копеек. По условиям договора аренды основным критерием определения арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка, её размер – это кадастровая стоимость земельного участка, перемноженная на коэффициент вида разрешённого использования земельного участка. Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70 утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость была определена по состоянию на 01.01.2022, сведения о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости внесены 19.12.2022. Результаты очередной государственной кадастровой оценки подлежат применению для исчисления земельного налога (арендной платы) с 01.01.2023. Согласно отчёту ООО «Бизнес аудит оценка» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату проведения кадастровой оценки ниже его определённой кадастровой стоимости на эту же дату, и составляет 692 862 рубля. Кроме того, 04.07.2023 между ним и адвокатом Гладковым А.С. был заключен договор оказания юридических услуг, по условиям которого стоимость услуг адвоката составила 30 000 рублей и была оплачена 04.07.2023. На стадии досудебной подготовки доказательств по предмету спора им также был заключен договор с ООО «Бизнес аудит оценка» по проведению оценки недвижимого имущества. Стоимость услуг составила 45 000 рублей, оплачена двумя платежами от 05.07.05.2023 в размере 15 000 рублей и 18.07.2023 в размере 30 000 рублей. Также при подаче административного иска была оплачена государственная пошлина в размере 300 рублей. Всего понесено судебных расходов на сумму 75 300 рублей.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 692 862 рублей, взыскать судебные расходы в размере 75 300 рублей.

Определением судьи от 26.07.2023 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Комсомольска-на-Амуре.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, направил в суд своего представителя Гладкова А.С., который заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменные возражения на административное исковое заявление, в котором указали, что министерство право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривает ни по основаниям возникновения, ни по содержанию. Министерством не совершенно виновных действий, повлекших нарушение прав административного истца, определение кадастровой стоимости объекта недвижимости не может рассматриваться как причинение вреда незаконными действиями государственного органа, следовательно, правовые основания для взыскания судебных расходов с министерства отсутствуют. Кроме того, заявленные судебные расходы на оплату услуг представителя являются чрезмерными.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеют.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации города Комсомольска-на-Амуре не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с названным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Также пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 793,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – занимаемый нежилым зданием – складом, на основании договора аренды земельного участка от 01.06.2023 № 12970/3, заключенного с администрацией города Комсомольска-на-Амуре от имени города Комсомольска-на-Амуре.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.07.2023 кадастровая стоимость указанного земельного участка, внесенная в государственный реестр недвижимости 19.12.2022, составляет 1 641 469 рублей 25 копеек, определена по состоянию на 01.01.2022 приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, министерства имущественных отношений Хабаровского края и министерства имущества Хабаровского края».

Из расчета арендной платы за указанный земельный участок, который указан в приложении № 3 к названному договору аренды, следует, что данный расчет производится с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как арендатора земельного участка, поскольку размер арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому ФИО1 вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В подтверждение рыночной стоимости указанного земельного участка административным истцом представлен отчёт об оценке объекта оценки № 205/2023, составленный 17.07.2023 оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 составила 692 862 рубля.

Оценивая представленный административным истцом отчёт об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчётом об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200, Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

Из данного отчёта следует, что оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данным подходом был использован метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчёте причины отказа.

Из отчёта об оценке объекта оценки следует, что оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости; провёл подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учётом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом отчёт содержит ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки.

Приведенные в отчёте об оценке объекта оценки выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение.

Представленный в материалы дела отчёт пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Отчёт об оценке объекта оценки подготовлен оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 11.06.2021 № 203, с 13.12.2007 являющимся членом Ассоциации «Русское общество оценщиков».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчёту оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчёт об оценке объекта оценки является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов дела, ФИО1 обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением 25.07.2023, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся в том числе расходы на оплату услуг представителей (пункт 4), а также другие признанные судом необходимыми расходы (пункт 7).

В соответствии со статьей 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что лицо, заявляющее требование о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» указано, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П, вопрос о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должен рассматриваться с учетом того, укладывается ли допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, что в противном случае свидетельствует об ошибке, приводящей вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Разница между кадастровой стоимостью указанного объекта недвижимости и его рыночной стоимости составляет более 50% (57,79%), в связи с чем столь значительное расхождение кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в результате государственной кадастровой оценки, с его рыночной стоимостью, установленной решением суда, может, по мнению суда, свидетельствовать о допущенной ошибке при определении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в порядке массовой оценки, что нарушает права административного истца. В связи с изложенным административный истец имеет право на возмещение понесенных судебных расходов.

Из материалов административного дела следует, что в связи с рассмотрением в суде данного административного дела административным истцом понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. Данные обстоятельства подтверждаются чек-ордером от 20.07.2023, в связи с чем на основании части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данная сумма подлежит возмещению административному истцу.

Материалами дела подтверждается, что административный истец при обращении в суд с указанным административным иском понёс расходы по составлению отчёта об оценке объекта оценки № 205/2023 от 17.07.2023, подготовленного оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2 Данные обстоятельства подтверждаются договором на проведение оценки от 04.07.2023 № 205/н, заключенного с ООО «Бизнес аудит оценка», из которого следует, что исполнитель принял на себя обязательства по проведению оценки указанного земельного участка. Согласно пункту 5.1. договора стоимость работ составляет 45 000 рублей.

В подтверждение оплаты услуг по указанному договору от 04.07.2023 № 205/н ФИО1 предоставлены чеки по операции от 05.07.2023, от 18.07.2023 на общую сумму 45 000 рублей, а также квитанция к приходному кассовому ордеру от 02.08.2023 ООО «Бизнес аудит оценка» и кассовый чек от 02.08.2023 на сумму 45 000 рублей.

Расходы по оценке объекта недвижимости соответствуют характеру и объёму проведённых исследований по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, являлись необходимыми, подтверждаются документально, поэтому подлежат возмещению в размере 45 000 рублей.

ФИО1 также понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

Как следует из материалов дела, 04.07.2023 между ФИО1 и адвокатом Гладковым А.С. был заключен договор на оказание юридических услуг, в рамках которого Гладков А.С. обязался оказать услуги юридического характера, а именно: ознакомиться с документацией, организовать исследование земельного участка с кадастровым номером № на предмет его оценки с целью определения рыночной стоимости, подготовить документы для обращения в Хабаровский краевой суд, составить административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, представлять интересы заказчика в Хабаровском краевом суде, своевременно готовить от имени заказчика письменные пояснения, отзывы, ходатайства, жалобы и иные процессуальные документы (пункт 1.1). Согласно пункту 3.1 договора стоимость услуг по договору составляет 30 000 рублей.

В подтверждение факта внесения платы по договору на оказание юридических услуг представлена квитанция от 04.07.2023 на сумму 30 000 рублей.

Из материалов дела следует, что представитель административного истца Гладков А.С. составил административное исковое заявление и подал его суд, принимал участие в суде первой инстанции в одном судебном заседании суда.

Министерство имущества Хабаровского края заявило о несоразмерности расходов на оплату услуг представителя.

С учётом вышеизложенного, учитывая объём заявленного требования, степень сложности административного дела, особенности рассмотрения данной категории дел, объём оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, с учётом принципа разумности и справедливости, баланса прав и интересов сторон, суд приходит к выводу о возможности снижения заявленной к взысканию суммы до 15 000 рублей, полагая, что сумма в 30 000 рублей является чрезмерно завышенной.

Учитывая, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена министерством имущества Хабаровского края, судебные расходы подлежат возмещению этим административным ответчиком.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 793,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – занимаемый нежилым зданием – складом, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 692 862 рублей.

Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 25.07.2023.

Взыскать с министерства имущества Хабаровского края в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 60 300 рублей.

В удовлетворении остальной части требований о возмещении судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда