Решение по делу № 2-360/2025 от 14.02.2025 - о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, штрафа равного сумме задатка, государственной пошлины, судебных расходов, по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о взыскании понесенных убытков.

<номер>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 февраля 2025 года г. Астрахань

Советский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Синельниковой Н.П.,

при секретаре Мухтаровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьему лицу агентству недвижимости «DeltaHome» о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, штрафа равного сумме задатка, государственной пошлины, судебных расходов, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о взыскании понесенных убытков,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, «DeltaHome» о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, штрафа равного сумме задатка, государственной пошлины, судебных расходов, указав в обоснование, что между ней (покупателем) и ФИО2 (продавцом) 09 декабря 2023 года заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости в отношении ком.14, <адрес>, в <адрес>, кадастровый <номер>, площадью 29,3 кв.м., а также соглашение о задатке, предусмотренное пунктом 3, 3.1, 5 вышеуказанного договора. В соответствии с пунктом 3 вышеуказанного договора обеспечением исполнения обязательств покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, который входит в сумму стоимости квартиры, предусмотренный статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продавцу задаток за приобретаемую квартиру передан в сумме 50 000 руб. Настоящая сумма задатка получена продавцом полностью, о чем имеется соответствующая расписка. Обязательства по договору по настоящее время стороной продавца не исполнены. Продавец уклонился от продажи недвижимости по вышеуказанному договору. Согласно пункту 5 предварительного договора, в случае если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца (не готовы документы, или отказ от заключения, повышение цены), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка. 08 декабря 2023 года ФИО2 написала расписку о том, что правоустанавливающие документы на квартиру будут готовы через неделю. Заявка на ипотеку в Банке ПАО «ВТБ» одобрена. Впоследствии от ФИО2 поступило заявление об отказе от заключения договора купли-продажи. 28 февраля 2024 года в адрес ФИО2 направлена претензия с требованием возвратить сумму задатка, которая осталась без ответа. Просила суд взыскать с ФИО2 задаток в размере 50 000 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., с учетом измененных исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила также взыскать штраф в размере равном сумме задатка, согласно условиям договора, и расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

ФИО2 подано в суд встречное исковое заявление, в котором последняя просит взыскать с ФИО1 убытки в размере 55 841 руб., указав в обоснование своих требований, что 09 октября 2023 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости и соглашение о задатке на срок до 09 декабря 2023 года. Согласно указанному договору ФИО2 обязалась продать, а ФИО1 обязалась купить в будущем и заключить договор купли - продажи в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <номер> расположенный по адресу: <адрес> ком. 14, площадью 29,3 кв.м. ФИО2 во исполнение договора обращалась в различные организации, как для получения медицинских справок для проведения сделки, так и в БТИ для получения поэтажного плана строения. ФИО1 собиралась приобрести у нее спорный объект недвижимости за счет ипотечных средств. Поскольку ипотека не была ФИО1 одобрена, стороны договорились о продлении предварительного договора купли-продажи с 09 декабря 2023 года по 31 января 2024 года. Однако и при продлении договора ФИО1 не исполнила свои обязательства, поскольку не располагала необходимой суммой для покупки спорного объекта недвижимости. В результате чего, 13 февраля 2024 года ФИО2 отказалась от дальнейшего продления предварительного договора купли-продажи. Однако за время обещаний ФИО1 купить спорный объект недвижимости ФИО2 понесла следующие расходы: 1 540 руб. - по договору № 5113 от 30 октября 2023 года (за медицинские услуги по осмотру врача-судебно-психиатрического эксперта); 2 761 руб. - по заказу № 1-62347 от 08 декабря 2023 года (услуги БТИ за изготовление поэтажного плана строения); 1 540 руб. - по договору № 471 от 09 февраля 2024 года (за медицинские услуги по осмотру врача-судебно-психиатрического эксперта). Кроме того, ввиду обещаний ФИО1 купить спорный объект недвижимости и требований незамедлительно освободить квартиру сразу же после подписания договора купли-продажи, ФИО2 была вынуждена подыскивать себе и своей внучке (сироте) другую квартиру для проживания. Так, 27 октября 2023 года между ФИО2 и ФИО3 заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли - продажи недвижимости <номер>, по которому ФИО2 передала ФИО3 50 000 руб. в качестве задатка для обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи недвижимости <номер> от <дата> на объект недвижимости с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>. Данная сделка не состоялась по вине ФИО2, ввиду того, что последняя не получила денежные средства от ФИО1 за продажу своей квартиры по <адрес>. Неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи со стороны ФИО1 повлекли у ФИО2 убытки, в том числе за счет внесения задатка в размере 50 000 руб. по предварительному договору купли-продажи от 27 октября 2023 года, который теперь ей отказываются вернуть.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования, с учетом заявления в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска ФИО2 отказать.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО5 в судебном заседании требование встречного искового заявления поддержали в полном объеме, просили его удовлетворить, в удовлетворении исковых требований ФИО1 просили отказать.

Представитель третьего лица агентства недвижимости «Delta-Home» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина не явки суду не известна.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Суд, выслушав участников процесса, их представителей, допросивспециалиста, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно положениям пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из материалов дела следует, что 09 октября 2023 года между сторонами, ФИО1 и ФИО2, заключен предварительный договор купли -продажи объекта недвижимости и соглашение о задатке на срок до 09 декабря 2023 года.

Согласно указанному договору ФИО2 обязалась продать, а ФИО1 обязалась купить в будущем и заключить договор купли - продажи на объект недвижимости, с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, ком. 14, площадью 29,3 кв.м.

Стоимость объекта недвижимости, отраженная в пункте 4 предварительного договора составляет 1 800 000 руб.

В соответствии с пунктом 3 предварительного договора обеспечением исполнения покупателем своих обязательств является задаток, который входит в сумму стоимости квартиры, предусмотренный статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Покупателем вносится продавцу задаток в размере 50 000 руб.

Согласно расписке, денежные средства в размере 50 000 руб. ФИО2 получены в полном объеме.

В судебном заседании установлено, что 09 декабря 2023 года предварительный договор купли - продажи объекта недвижимости и соглашение о задатке перезаключен сторонами с аналогичными условиями.

Из расписки ФИО2 от 08 декабря 2023 года, представленной в материалы дела, следует, что последняя, условия договора изменять не намерена, цену не меняет, документы в БТИ ею оформляются и будут готовы к определенному дню.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании ФИО1 суду пояснила, что через ПАО «Сбербанк» в одобрении ипотеки ей было отказано, что в связи с чем в декабре 2023 года в телефонном режиме ею была создана заявка на предоставление ипотеки через ПАО «Банк ВТБ».

В материалах дела имеются сведения, предоставленные ПАО «Банк ВТБ» об одобрении предварительной заявки на ипотечные кредит от 20 декабря 2023 года и договор ипотечного кредита, заключенный впоследствии между ПАО «Банк ВТБ» с ФИО1 от 29 февраля 2024 года на покупку квартиры по адресу: <адрес>, после отказа ФИО2 продавать объект недвижимости - квартиру.

Доводы ФИО2 о том, что ФИО1 не исполнила свои обязательства, поскольку не располагала необходимой суммой для покупки спорного объекта недвижимости, а также относительно того, что по заявке от 20 декабря 2023 года ФИО1 была намерена приобрести иную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> В, <адрес>, у иного лица, а не квартиру ФИО2 по заключенному предварительному договору от 09 декабря 2023 года, суд находит не обоснованными.

Так, предварительный договор от 09 декабря 2023 года предполагал срок заключения основного договора купли-продажи в срок до 31 января 2024 года.

Одобренная заявка ПАО «Банк ВТБ» от 20 декабря 2023 года действовала до 18 марта 2024 года, то есть в период действия предварительного договора от 09 декабря 2023 года.

Ипотечный договор и договор купли - продажи квартиры по адресу: <адрес> В, <адрес>, заключен ФИО1 29 февраля 2024 года.

Из объяснений специалиста ПАО «Банк ВТБ» ФИО6, допрошенного в рамках рассмотрения дела в качестве специалиста следует, что сама заявка на ипотеку подается без посещения офиса банка и без указания конкретного объекта недвижимости, одобрение заявки происходит без указания таких данных. Впоследствии при предоставлении заемщиком сведений о недвижимости, происходит оценка объекта недвижимости перед заключением ипотечного договора.

Установлено, что заявка о предоставлении ипотечного кредита ФИО1 осуществлялась электронным способом в приложении ПАО «Банк ВТБ» без указания адреса объекта недвижимости.

В материалах дела имеется заявление ФИО2 от 13 февраля 2024 года, согласно которому, последняя, в услугах по продаже квартиры больше не нуждается и квартиру продавать передумала.

Направленная в адрес ФИО2 претензия от ФИО1 от 27 февраля 2024 года, с предложением вернуть сумму задатка в размере 50 000 руб. по предварительному договору, ФИО2 оставлена без ответа.

Анализируя представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, о том, что именно по вине ФИО2, не состоялось заключение основного договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, ком. 14, в связи с чем требования ФИО1 о взыскании задатка в размере 50 000 руб., суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая условия предварительного договора, заключенного между сторонами, и принимая во внимание отсутствие доказательств воли сторон на согласование сторонами обязанности ответчика в случае неисполнения обязательства уплатить истцу двойную сумму задатка, суд не усматривает оснований для применения положений части 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскании с ФИО2 двойной суммы задатка.

В соответствии с пунктом 5 предварительного договора купли-продажи сторонам, в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он обязуется вернуть сумму задатка и штраф в размере суммы задатка.

Поскольку неисполнение принятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи имело место со стороны ФИО2, то в соответствии с пунктом 5 предварительного договора купли-продажи с ФИО2 подлежит взысканию штраф в пользу истца в размере 50 000 руб.

Принимая во внимание, что в судебном заседании не установлено, что именно по вине ФИО1, ФИО2 понесла убытки за медицинские услуги, услуги БТИ, а также в виде невозвращения задатка по предварительному договору между ФИО2 и ФИО3, оснований для удовлетворения встречного искового заявления ФИО2 о взыскании убытков, возникших по вине ФИО1, судом не усматривается. При таких обстоятельствах в удовлетворении встречного искового заявления ФИО7 надлежит отказать.

ФИО1 заявлено требование о взыскании с ФИО2 расходов по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб.

Частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Несение ФИО1 расходов по оплате услуг представителя, подтверждается договором об оказании юридических услуг, заключенным между ФИО1 и ФИО4 от 27 февраля 2024 года, а также распиской в получении денежных средств.

Несение расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. подтверждается чеком по операции от 25 марта 2024 года.

С учетом принципа разумности и справедливости, категории спора, результатов рассмотрения дела, принимая во внимание возражения ответчика ФИО2 по делу, суд приходит к выводу, о снижении судебных расходов с 50 000 руб. и с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 судебных расходов в размере 25 000 руб.

Поскольку несение расходов по оплате государственной пошлины также подтверждено документально, заявленные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. подлежат взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1

С учетом вступившего в силу Федерального закона от 08 августа 2024 года № 259-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», касающегося уплаты государственной пошлины при рассмотрении дел в судах, в бюджет муниципального образования «Городской округ город Астрахань» подлежит довзысканию с ФИО2 государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Принимая во внимание, что в удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 отказано, при подаче встречного иска ею уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., при цене иска 55 841 руб., соответственно довзысканию подлежит за подачу встречного искового заявления в бюджет муниципального образования «Городской округ город Астрахань» государственная пошлина в размере 3 700 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, третьему лицу агентству недвижимости «DeltaHome» о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <номер>, выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> <дата>, код подразделения 300-001) в пользу ФИО1 задаток в размере 50 000 руб., штраф в размере 50 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В остальной части в удовлетворении иска истцу отказать.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <номер>, выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> <дата>, код подразделения 300-001) в доход муниципального образования «Городской округ город Астрахань» госпошлину в размере 2 000 руб.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о взыскании убытков оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <номер>, выдан ОУФМС России по Астраханской области в Кировском районе г. Астрахани 26 марта 2010 года, код подразделения 300-001) в доход муниципального образования «Городской округ город Астрахань» за подачу встречного искового заявления государственную пошлину в размере 3 700 руб.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через районный суд, вынесший решение.

Мотивированный текст решения изготовлен 14 февраля 2025 года.

Судья Н.П. Синельникова