2-489/2025

51RS0011-01-2025-000698-74

Решение в окончательной форме составлено 24.10.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 октября 2025года

г. Оленегорск

Оленегорский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Черной М.А.,

при секретаре Кочетовой Я.С.,

с участием представителей соистцов П.., Е.., представителей ответчика К.., Д.

рассмотрев гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального округа г.Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области, Администрации муниципального округа г.Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области к Г. о признании сделки по заключению договора аренды земельного участка недействительной,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального округа г.Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области (далее- КУМИ, Комитет, истец, арендодатель) обратился в суд с иском к Г. (далее- ответчик, арендатор) о признании сделки по заключению договора аренды земельного участка недействительной.

Мотивирует требования тем, что 03.08.2018 между КУМИ и Г. заключён договор аренды земельного участка № 32/18-ф, по условиям которого ответчику на условиях аренды сроком с 02.08.2018 по 01.08.2067 передан в пользование земельный участок с кадастровым номером ... из земель населённых пунктов, имеющий местоположение: ... (далее- Земельный участок).

Указывает, что согласно сведениям Росреестра, содержащимся в выписках из ЕГРН об объекте недвижимости от 25.06.2025 № ..., объект недвижимости с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, наименование- здание кузницы, с 24.06.2008 принадлежит на праве собственности Г.

По информации, отражённой на публичной карте, объект недвижимости с кадастровым номером ..., расположен на земельном участке с кадастровым номером ....

Согласно сведениям Росреестра, содержащимся в выписках из ЕГРН об объекте недвижимости от 25.06.2025 № ..., объект недвижимости с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, наименование- административное здание, с 24.06.2008 принадлежит на праве собственности Г.

По информации, отражённой на публичной карте, объект недвижимости с кадастровым номером ..., расположен на земельном участке с кадастровым номером ....

В договоре аренды земельного участка № 32/18 от 03.08.2018-ф указано, что земельный участок Арендатору предоставлен для использования нежилых зданий с кадастровыми номерами ... и ....

Однако из информации, полученной из Росреестра и публичной карты, на земельном участке с кадастровым номером ... расположена часть здания с кадастровым номером ... площадью - ... кв.м., наименование: мастерские, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию города Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области (далее – муниципальное образование) с 27.02.2007. Весь объект недвижимости с кадастровым номером ... расположен на земельных участках с кадастровыми номерами ... и ... принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. Иных объектов недвижимого имущества на данных земельных участках не расположено.

Ссылаясь на статью 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-РФ) ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), полагает, что муниципальное образование имеет исключительное право на земельный участок ...

Поскольку на земельный участок с кадастровым номером ... заключён договор аренды земельного участка от 03.08.2018 № 32/18-ф, в адрес арендатора Г.. 22.05.2025 было направлено уведомление №06-1984 о расторжении договора аренды земельного участка.

20.06.2025 от Г.. в адрес Комитета поступили возражения на уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, которым Арендатор отказал Арендодателю в расторжении договора.

Указывает, что согласно п. 6.3 раздела 6 Договора, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда по основаниям и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1. Договора и в ст. 46 ЗК РФ. Так, п. 4.1.1. Договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером ... расположено лишь одно здание с кадастровым номером ..., находящееся в собственности муниципального образования, то Истец считает, что имеются основания для признания Договора недействительным.

Со ссылками на ст. ст. 12, 135, 166, 167, 304, ГК РФ, ст. 1 ЗК РФ, просит суд признать договор аренды земельного участка от 03.08.2018 № 32/18-ф недействительным. Обязать Г. передать КУМИ Администрации города Оленегорска по акту приема-передачи земельный участок, предоставленный по договору аренды земельного участка от 03.08.2018 № 32/18-ф, а именно: земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м.

Впоследствии, представитель истца Е. в заявлении об уточнении исковых требований, со ссылками на ст.ст. 166,168 ГК РФ, ст.ст. 39.1, 39.6 ЗК РФ указала, что поскольку договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключён только по результатам проведения торгов, то оспариваемый договор с Г.. заключён в нарушение требований приведённого законодательства. Обращает внимание на то, что на земельном участке с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м. объекты (объект) недвижимости, находящиеся в аренде (собственности) Г.. нет. Ввиду отсутствия правовых оснований на заключение с Г. договора аренды земельного участка от 03.08.2018 № 32/18-ф с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м., сделка является недействительной, а договор ничтожным.

Просит признать договор аренды земельного участка от 03.08.2018 № 32/18-ф - ничтожным. Обязать Г.. передать КУМИ Администрации города Оленегорска по акту приема-передачи земельный участок, предоставленный по договору аренды земельного участка от 03.08.2018 № 32/18-ф, а именно: земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м. (л.д.87-89).

В письменных пояснениях от 10.09.2025 представитель истца П.. дополнила, что на основании выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объект недвижимости здание с кадастровым номером ..., площадью - ... кв.м., наименование: мастерские, количество - 2, год завершения строительства - 1957, на земельном участке с кадастровым номером ..., принадлежит на праве собственности муниципальному образованию города Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области, дата присвоения кадастрового номера 29.06.2012, дата государственной регистрации права 01.03.2024, инвентарный номер 600-0.

Весь объект недвижимости с кадастровым номером ... расположен на земельных участках с кадастровыми номерами ... и ..., принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. Иных объектов недвижимого имущества на данных земельных участках не расположено, что подтверждается также экспликацией к поэтажному плану здания, расположенного в <...> которая подтверждает площадь здания 1867,5 кв.м. аналогичной площади здания указанной в выписке ЕГРН (л.д.114-117).

На основании протокольного определения от 03.10.2025 к участию в деле в качестве соистца в порядке ст.42 ГПК РФ допущена Администрация муниципального округа г.Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области, интересы которой представляет по доверенности П.

Представители КУМИ и Администрации г.Оленегорска в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований по основаниям изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему, пояснив, что с учётом приведённых ими доводов оспариваемый договор аренды земельного участка от 03.08.2018 № 32/18-ф является ничтожным.

Представитель Администрации г.Оленегорска П. также пояснила, что поскольку Администрации муниципального округа г.Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области о нарушении требований закона при заключении оспариваемого договора стало известно только после того, как она была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, то срок давности по обращению с данным иском в суд для неё не истёк.

Ответчик Г.., будучи надлежащим образом извещённой о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принимала, представила письменные возражения, в которых ходатайствовала о допуске к участию в деле в качестве своего представителя Д.

В письменных возражениях Г. просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме. В обоснование своих доводов указывает на то, что исчерпывающий перечень оснований прекращения аренды земельного участка содержится в статье 46 ЗК РФ, которая не содержит такого основания для одностороннего расторжения договора аренды, которое указано в направленном в её адрес уведомлении. На земельном участке с кадастровым номером ... расположены объекты недвижимого имущества, находящегося в собственности Б.., который передал их ей на праве аренды. Отмечает, что по данным объектам собственником не была осуществлена привязка объектов к земельному участку, на котором они расположены. Дополнительно сообщает, что КУМИ не уведомлял собственника и Г. о необходимости устранить указанные недостатки, что противоречит установленному договором и законодательством порядку.

Пояснила, что для устранения вышеупомянутых недостатков и с целью привязки объектов недвижимого имущества к земельному участку ..., а также к другим земельным участкам, на которых расположены принадлежащие Г.. на праве собственности объекты, заключён договор на проведение кадастровых работ. Однако, учитывая ограничения в работе спутниковой связи и интернета, произвести кадастровые работы в отношении объектов недвижимого имущества в настоящее время практически невозможно. Отмечает, что в Оленегорском городском суде Мурманской области находится гражданское дело по иску владельца спорных объектов Б.. о признании права собственности на нежилые помещения в силу приобретательской давности: нежилое помещение площадью ... кв.м, расположенное в здании с кадастровым номером ... по адресу: ...; нежилое помещение площадью ... кв.м, расположенное в здании с кадастровым номером ... по адресу: ...

Доводы Истца о применении к спорным правоотношениям статьи 135 ГК РФ считает несостоятельными, поскольку нежилые помещения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером ..., фактически, хоть и являются частью объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ..., но лишь примыкают к данному зданию и никакого отношения, либо препятствия к обслуживанию другой главной вещи — здания, находящегося в муниципальной собственности, не имеют.

Обращает внимание на то, что истцом в октябре 2024 года было размещено извещение SBRO12-2409130070 о проведении торгов на сайте https://torgi.gov.ru, а также электронной площадке Сбербанк ACT о продаже муниципального имущества на аукционе. Согласно прикреплённому к аукционной документации отчету об оценке объекта недвижимого имущества «Мастерские» площадь объекта с кадастровым номером ..., согласно документам, представленным КУМИ, объект подлежал продаже без учета спорных нежилых помещений (отсутствуют на схеме в Отчете). Также Истцом в апреле 2025 года повторно было размещено извещение № 21000032430000000026 о проведении торгов на сайте https://torgi.gov.ru, а также электронной площадке Сбербанк ACT о продаже муниципального имущества на аукционе. Предметов торгов (Лот № 1) являлось здание «Мастерские» с кадастровым номером ... по адресу: ..., площадь здания указана аналогично, как и в извещении SBR012-2409130070. По итогам электронного аукциона победителем признано ООО «Форсаж», как единственный участник аукциона, с которым заключён договор купли-продажи здания «Мастерские» с кадастровым номером ... по адресу: ...

Считает, что КУМИ не является правообладателем объекта недвижимого имущества «Мастерские» с кадастровым номером ... по адресу: ... поскольку осуществил его отчуждение, заключив договор купли-продажи с ООО «Форсаж», которое находясь в сговоре с сотрудниками КУМИ сознательно затягивает государственную регистрацию перехода права на объект недвижимого имущества, рассчитывая по итогам судебного разбирательства получить нежилые помещения, расположенные на спорном земельном участке с кадастровым номером ...1, после чего осуществить государственную регистрацию права собственности на весь объект, включая нежилые помещения: здание: нежилое помещение площадью ... кв.м, расположенное в здании с кадастровым номером ... по адресу: ... нежилое помещение 103,7 расположенное в здании с кадастровым номером ... по адресу: ...

Представители КУМИ и Администрации г.Оленегорска в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований по основаниям изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему, пояснив, что с учётом приведённых ими доводов оспариваемый договор аренды земельного участка от 03.08.2018 № 32/18-ф является ничтожным.Обратили внимание на то, что Г.., являясь собственником объектов недвижимости заключила следующие договора аренды:

-03.08.2018 договор аренды № 33/18-ф на земельный участок с кадастровым номером ..., со сроком предоставления с 02.08.2018 по 01.08.2067 на объект недвижимости задние «Административный корпус и КТП», общей площадью ... кв.м.;

- 06.08.2013 на объекты недвижимости здание «Административное здание» общей площадью ... кв.м. и здание кузницы общей площадью ... кв.м. заключила договор аренды № 53/13-ф земельного участка с кадастровым номером ..., со сроком предоставления с 06.08.2013 по 05.08.2062.

Однако, в нарушение требований действующего законодательства 03.08.2018 Г.., не имея законных оснований, умышленно, ссылаясь на свидетельства о государственной регистрации права серии ... и серии ..., заключила третий договор аренды № 32/18-ф земельного участка с кадастровым номером ... на объекты недвижимости действующего договора аренды 53/13-ф со сроком предоставления аренды с 06.08.2013 по 05.08.2062.

Представитель Администрации г.Оленегорска П. также пояснила, что поскольку Администрации муниципального округ г.Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области о нарушении требований закона при заключении оспариваемого договора стало известно только после того, как она была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, то срок давности по обращению с данным иском в суд для неё не истёк.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, полагая, что оснований, предусмотренных законом для признания сделки договора аренды земельного участка от 03.08.2018 № 32/18-ф ничтожной, не установлено. Кроме того, просили применить к спорным правоотношениям срок исковой давности, предусмотренный ст.181 ГК РФ, который должен исчисляться в силу закона со дня начала исполнения договора аренды.

Б. привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, будучи извещенным о дате, месте и времени рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимал.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Судом установлено, что 03.08.2018 между КУМИ Администрации г.Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области и Г.. заключён договор аренды земельного участка № 32/18-ф, по условиям которого ответчику на условиях аренды сроком с 02.08.2018 по 01.08.2067 передан в пользование земельный участок с кадастровым номером ... из земель населённых пунктов, имеющий местоположение: ... на земельном участке расположено здание (сооружение), общей площадью ... кв.м., разрешённое использование- производственная база (л.д.20-22).

В тот же день 03.08.2018 земельный участок с кадастровым номером ... передан по акту приёма-передачи земельного участка в пользование Г.

Из вводной части данного договора следует, что основанием к заключению спорного договора без проведения торгов, послужило наличие приказа КУМИ Администрации г.Оленегорска от 02.08.2018 № 511 «О предоставлении в аренду Г.. земельного участка с кадастровым номером ...

При этом, как следует из заявления Г. о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в аренду без проведения торгов, с которым последняя обратилась к заместителю главы Администрации города Оленегорска- Председателю Администрации г.Оленегорска с подведомственной территорией от 30.06.2018 (принято 05.07.2018) основанием к заключению договора аренды указано на то, что на земельном участке находится здание (сооружение), общей площадью ... кв.м, а также на наличие у неё в собственности объектов на данном участке согласно свидетельствам о государственной регистрации права ... от 24.06.2008, ...

Из пояснений стороны истца, следует, что под указанные в заявлении Г. от 30.06.2018 и отражённые в договоре аренды объекты: административное здание, площадью ... кв.м, кадастровый (условный) номер ... и здание кузницы, площадью ... кв.м., кадастровый номер № ..., с ответчиком уже были заключены договора аренды иных земельных участков, что подтверждается представленными документами и не оспаривалось стороной ответчика.

22.05.2025 в адрес ответчика Комитетом направлялось уведомление о расторжении договора аренды земельного участка со ссылками на отсутствие у Г.. на земельном участке с кадастровым номером 51:12:0010104:1 объектов недвижимости, находящихся в собственности арендатора. Обращено внимание, что на данном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Администрации г.Оленегорска с кадастровым номером 51:12:0000000:432 (л.д.16).

Не согласившись с предложением о расторжении договора аренды, Г.. в своих возражениях, поступивших в КУМИ 20.06.2025, указала, что не усматривает оснований для расторжения договора земельного участка, исчерпывающий перечень которых указан в ст.46 ЗК РФ. Обратила внимание на то, что на земельном участке с кадастровым номером ... находятся объекты недвижимого имущества, находящиеся в её собственности, по которым у неё не осуществлена привязка к земельному участку, на котором они расположены (л.д.17).

Согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объект недвижимости здание с кадастровым номером ... площадью - ... кв.м., наименование - мастерские, количество этажей 2, год завершения строительства - 1957, на земельном участке с кадастровым номером ... принадлежит на праве собственности муниципальному образованию муниципального округа города Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области, дата присвоения кадастрового номера 29.06.2012, дата государственной регистрации права 01.03.2024, инвентарный номер 600-0.

Оценив представленные сторонами доказательства, исследованные в судебном заседании в совокупности с пояснениями сторон, суд приходит к выводу, что в судебном заедании нашли подтверждения доводы стороны истца в части отсутствия на земельном участке с кадастровым номером ... объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности Г.

Разрешая требование соистцов о признании оспариваемого договора аренды земельного участка ничтожным, суд исходит из следующего.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы (пункт 75).

Принимая во внимание вышеизложенное, проанализировав порядок и условия предоставления ответчику земельного участка с кадастровым номером ..., с учётом установленных по делу обстоятельств, суд не усматривает правовых оснований для признания данной сделки ничтожной, поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено вышеприведённых оснований, имевших место на дату заключения договора.

Кроме того, суд также находит обоснованным заявление ответчика о применении срока исковой давности к оспариваемой сделке.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно разъяснениям в п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Общие правила о начале течения срока исковой давности в данном случае не применяются, поскольку п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации является специальной нормой по отношению к ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом даты заключения оспариваемого договора аренды земельного участка, срок исковой давности для предъявления заявленных требований истёк 03.08.2021, в суд с настоящим иском КУМИ обратился 02.07.2025, то есть со значительным пропуском установленного законом срока.

Доводы представителя соистца о том, что Администрации г.Оленегорска стало известно о заключении оспариваемой сделки с Г.. при отсутствие на то правовых оснований только 22.06.2025, после привлечения их в качестве третьего лица к участию в деле, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются установленными в судебном заседании обстоятельствами, в том числе приказом №511 от 02.08.2018, изданным и подписанным заместителем главы Администрации города Оленегорска. При этом суд также учитывает правовой статус КУМИ, которое является структурным подразделением Администрации города Оленегорска, что также подтверждается Уставом муниципального образования и положением о КУМИ.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по требованию о признании сделки по заключению договора аренды земельного участка- ничтожной, истёк для соистцов 03.08.2021, оснований, предусмотренных законом для его восстановления не имеется.

При таких обстоятельствах исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Оленегорска, Администрации муниципального округа г.Оленегоорска с подведомственной территорией к Г. о признании сделки по заключению договора аренды земельного участка от 3 августа 2918г. № 32/18-ф недействительной, удовлетворению не подлежат, поскольку истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального округа г.Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области, Администрации муниципального округа г.Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области к Г. о признании сделки по заключению договора аренды земельного участка недействительной- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Оленегорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий М.А. Черная