Решение по делу № 2-3926/2022 от 13.09.2022 - о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности с погашением записи о государственной регистрации права собственности, восстановлении права собственности.

Дело №2-3926/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2022 года г. Миасс

Миасский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Кузнецовой А.Ю.,

при секретаре Щукиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности с погашением записи о государственной регистрации права собственности, восстановлении права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности с погашением записи о государственной регистрации права собственности, восстановлении права собственности.

В обоснование исковых требований указала, что ДАТА между ней и ФИО2 (ранее - ФИО3) М.А. был заключен договор купли-продажи принадлежащих ей земельного участка стоимостью 10 000 рублей и жилого дома стоимостью 410 000 рублей, расположенных по адресу: АДРЕС. Денежные средства в счет исполнения обязательств по договору до настоящего времени не исполнены. Срок передачи денежных средств согласно условиям договора купли- продажи установлен не позднее 5 банковских дней с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Указывает, что ей обязательства по договору купли-продажи выполнены, государственная регистрация права собственности произведена ДАТА, однако ответчиком ФИО2 денежные средства не выплачены. ДАТА ответчику направлена досудебная претензия, которая получена ФИО2 ДАТА и оставлена без удовлетворения. На основании изложенного просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДАТА земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: АДРЕС; прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: АДРЕС; погасить в ЕГРН записи о регистрации ДАТА на земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: АДРЕС; погасить в ЕГРН ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона с земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: АДРЕС; восстановить в ЕГРН записи о регистрации от ДАТА о праве собственности ФИО1 на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: АДРЕС.

Истец ФИО1, ее представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, в нем изложенным. В судебном заседании ФИО1 пояснила, что ФИО2 хотела получить материнский капитал, в связи с этим истец пошла ей на уступки. Между продавцом и покупателем была устная договоренность, что через два года все вернут обратно. С ДАТА ФИО1 проживает в доме НОМЕР по АДРЕС, никогда из него не выезжала. Денежные средства ответчиком по договору купли-продажи ей переданы не были.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме. Заявила о пропуске истцом срока исковой давности. Пояснила, что денежные средства за спорное недвижимое имущество были переданы ФИО1 через риелтора. Никаких документов по сделке у ФИО2 не сохранилось, поскольку после угроз со стороны бывшего мужа она сбежала с ребенком из АДРЕС в АДРЕС, никакие документы с собой не взяла.

Представители третьих лиц ООО «Центр правового сопровождения», Управление Росреестра по Челябинской области, Ашинское ГОСП УФССП России по Челябинской области, УСЗН Администрации МГО, ОПФР по Челябинской области, АО Банк «Снежинский» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов субъектов гражданских правоотношений. В развитие закрепленной в статьи 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым гражданское процессуальное законодательство исходит из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

Как следует из пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, не противоречащих закону.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Основания расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Из системного толкования положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и учетом разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Данная позиция Верховного Суда Российской Федерации по указанной категории споров изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) и содержится в определении Верховного Суда РФ от 15.05.2018 № 4-КГ18-27.

Таким образом, неполучение продавцом части денежной суммы за проданное имущество является существенным нарушением договора купли-продажи.

Судом установлено и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности на основании договора мены принадлежали земельный участок, площадью ..., с кадастровым НОМЕР и жилой дом, общей площадью ..., с кадастровым НОМЕР, расположенные по адресу: АДРЕС (т.1 л.д. 77,78).

ДАТА между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО3 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с использованием заемных денежных средств, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность за 420 000 рублей жилой дом общей, площадью ..., и земельный участок, площадью ..., расположенные по адресу: АДРЕС (т.1 л.д. 34-35).

ДАТА Управлением Росреестра по Челябинской области произведена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО1 к ФИО3 на указанные в договоре объекты недвижимости.

В соответствии с п.1.3. договора купли-продажи жилой дом продан за 410 000 рублей, а земельный участок за 10 000 рублей.

В п.3.1. договора стороны оговорили, что расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 420 000 рублей в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых покупателю по договору займа, а именно: сумма в размере 11 039,50 рублей: за жилой дом – 1 039,50 рублей, за земельный участок – 10 000 рублей, уплачена покупателем продавцу за счет собственных средств до подписания договора; заемные средства в размере 408 960,50 рублей передаются покупателем продавцу за жилой дом – не позднее 5 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области перехода права собственности на недвижимое имущество покупателю, при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу займодавца и предоставления займодавцу оригинала выписки из ЕГРН, подтверждающего факт возникновения ипотеки в силу закона в пользу займодавца.

Согласно договору займа НОМЕР на приобретение недвижимого имущества от ДАТА, заключенному между ООО ИФК «Наш Капитал» и ФИО3, займодавец передает заемщику денежные средства в размере 408 960,50 руб. для целевого использования: приобретения у ФИО1 жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС (т.1 л.д. 86-88).

Денежные средства в размере 50 000 руб. были перечислены на счет ФИО3 НОМЕР, открытый в ОАО «Сбербанк России» ДАТА, оставшаяся сумма займа в размере 358 960,50 руб. была перечислена ООО ИФК «Наш Капитал» на счет ФИО3 ДАТА (т.3 л.д. 201).

Согласно сведениям ОПФР по Челябинской области установлено, что ФИО3 ДАТА обратилась с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по займу на приобретение жилья, расположенного по адресу: АДРЕС. По результатам рассмотрения заявления вынесено решение об удовлетворении. Средства материнского капитала в размере 408 960,50 рублей перечислены ДАТА в ООО ИФК «Наш капитал» (т.3 л.д. 166).

Согласно делу правоустанавливающих документов на жилой дом с кадастровым НОМЕР и земельный участок с кадастровым НОМЕР, расположенных по адресу: АДРЕС, ДАТА ФИО1 и ФИО3 обратились в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи от ДАТА (т.1 л.д. 80-90, 142-147).

ДАТА право собственности на спорное имущество было зарегистрировано Управлением Росреестра по Челябинской области за ФИО3

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДАТА, в настоящее время собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС, является ФИО3 (т.3 л.д. 181-188).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В соответствии с требованиями подп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества ФИО2 (ранее – ФИО3) М.А. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу ФИО1 денежной суммы в размере 408 960,50 руб. по договору купли-продажи.

Вместе с тем, надлежащих доказательств в подтверждение исполнения своих обязанностей по оплате жилого дома в размере 408 960,50 руб. в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДАТА ФИО2 (ранее – ФИО3) М.А. суду не представила.

Неполучение ФИО1 части денежной суммы за проданное имущество является существенным нарушением договора купли-продажи.

Вместе с тем, суд не усматривает предусмотренных законом оснований для восстановления ФИО1 пропущенного срока исковой давности по заявленным требованиям.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности в соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, данных в пункте 15 Пленума Верховного суда Российской Федерации N 43 от 29 сентября 2015 года «О некоторых вопросах, связанных с применением норм гражданского Кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, установление в законе общего срока исковой давности, то есть срока для защиты интересов лица, право которого нарушено (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также последствий его пропуска (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации) обусловлено необходимостью обеспечить стабильность отношений участников гражданского оборота. В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в судебных актах, одним из конституционно значимых принципов, присущих гражданскому судопроизводству, является принцип диспозитивности, который означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются, главным образом, по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами и спорным материальным правом, к которым относится и предусмотренное статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации право на заявление о применении срока исковой давности.

К требованию о расторжении договора купли-продажи по основанию не исполнения обязанности по оплате, подлежит применению 3-х годичный срок исковой давности со дня исполнения сделки, как установлено п.3.1 договора – не позднее 5 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

В соответствии с условиями договора купли-продажи с использованием заемных денежных средств от ДАТА денежная сумма в размере 408 960,50 руб. передается покупателем продавцу за жилой дом не позднее 5 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Государственная регистрация права собственности на спорное имущество было зарегистрировано за ФИО3 ДАТА.

В связи с тем, что иск о расторжении договора купли-продажи был заявлен в связи с неоплатой стоимости жилого дома, срок исковой давности подлежит исчислению начиная с того момента, когда продавец был вправе требовать оплаты жилого помещения, а именно в течение 5 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области перехода права собственности на недвижимое имущество за покупателем. Принимая во внимание, что ФИО1 обратилась в Миасский городской суд с иском 22 марта 2022 года, суд приходит к выводу, что обращение в суд было осуществлено за пределами установленного законом срока, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска ФИО1 в полном объеме.

В соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Из приведенной правовой нормы и акта ее толкования следует, что пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен только по уважительным причинам, которые связаны с личностью истца и носят исключительный характер, имели место в последние шесть месяцев срока исковой давности и подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, представленными истцом.

Вместе с тем уважительных причин для восстановления ФИО1 срока исковой давности суд не усматривает, что является основанием к вынесению решения об отказе ФИО1 в иске.

Доводы представителя истца о том, что ФИО1 является юридически неграмотной, не могут служить основанием к восстановлению срока исковой давности, поскольку в случае сомнений ФИО1 могла воспользоваться юридической помощью при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Кроме того, по смыслу ст.205 ГК РФ незнание положений гражданского законодательства Российской Федерации само по себе не может быть квалифицировано как уважительная причина пропуска срока исковой давности, поскольку это обстоятельство не носит исключительного характера и не лишает истца возможности обратиться за судебной защитой.

Данная позиция Верховного Суда Российской Федерации приведена в определении Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 5-КГ17-267.

Обращаясь в суд за защитой своего права, которое истец полагает нарушенным, ФИО1 не сослалась на наличие каких-либо исключительных обстоятельств, имевших место не только в последние шесть месяцев срока исковой давности, но и существовавших на протяжении всех 8,5 лет, прошедших с момента заключения договора купли-продажи недвижимости, и не представила никаких доказательств, подтверждающих наличие оснований для восстановления срока.

Учитывая, что ФИО1 знала о заключении договора купли-продажи с момента совершения сделки, знала о государственной регистрации перехода права собственности от нее к ФИО2 (ранее - ФИО3) М.Аит., соответственно, знала и о нарушении своего права, но не предоставила доказательств, свидетельствующих о наличии причин, объективно препятствовавших ей своевременно реализовать свое право на защиту, в том числе путем расторжения договора ввиду неполной оплаты за продаваемую недвижимость, суд приходит к выводу, об отказе в удовлетворении заявления ФИО1 о восстановлении срока исковой давности.

Истцом не представлено, а судом не добыто достоверных доказательств, подтверждающих, что оспариваемый договор купли-продажи от ДАТА не исполнен, и при его совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступали при его заключении.

Доказательства преследования при заключении сторонами иных целей, нежели купля-продажа недвижимости, на что ссылался истец ФИО1 в обоснование заявленных требований, в материалах дела отсутствуют.

Представитель истца ФИО1 – ФИО4 ссылается также на злоупотребление ответчиком ФИО2 правом при заявлении ходатайства об истечении срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Абзацем первым пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

В данном случае таких последствий в результате действий ответчика ФИО2 не наступило, злоупотребление правом с ее стороны не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (СНИЛС НОМЕР) к ФИО2 (СНИЛС НОМЕР) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности с погашением записи о государственной регистрации права собственности, восстановлении права собственности отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий судья А.Ю. Кузнецова

Мотивированное решение суда составлено 20 сентября 2022 года.