дело № 3а-270/2023

УИД 26OS0000-04-2023-000169-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2023 года г. Ставрополь

<адрес>вой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания ФИО4

с участием представителя административного истца – ФИО2, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений ФИО3 края ФИО5, представителя заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «АБЗ» к Министерству имущественных отношений ФИО3 края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО3 краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «АБЗ» обратилось с настоящим административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир пересечение улиц Ленина и 50 лет Пионерии. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Нефтекумский, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 825 000 рублей, определенном в Отчете об оценке ООО «ТЕЗАУРУС» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Административный иск обоснован тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений ФИО3 края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории ФИО3 края» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 13 698 543,39 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю (представлены возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц Филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края и управления имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края (заявлено о рассмотрении дела в отсутствии представителей), извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования, с заключением судебной оценочной экспертизы не согласилась, сославшись на допущенные экспертом ошибки при осмотре объекта, недостатки при применении объектов аналогов и проведении корректировок, повлекшие нарушение прав истца.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений ФИО3 края и заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество» просили отказать в удовлетворении требований.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО7, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что административный истец является собственником земельного участка, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 12971 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир пересечение улиц Ленина и 50 лет Пионерии. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Нефтекумский, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-98262995.

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании приказа Министерства имущественных отношений ФИО3 края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории ФИО3 края» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 13 698 543,39 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-98270063.

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке ООО «ТЕЗАУРУС» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 4 825 000 рублей.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным экспертом ООО «АМАНЭЙДЖ» ФИО7, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 15 841 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Экспертное заключение № 015-23-ОК от 5 июля 2023 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Объект исследования осмотрен 28 июня 2023 года. Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. Так при анализе наиболее эффективного использования объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером 26:22:020707:25 эксперт пришел к выводу о том, что единственно возможное использование объекта исследования на дату определения его рыночной стоимости – его разрешенное использование – земельные участки коммерческого назначения.

В заключении экспертизы подробно произведено описание процесса оценки, расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом и приведено обоснование отказа от иных подходов и методов оценки.

Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в рамках сравнительного подхода, при этом нецелесообразность применения иных подходов и методов оценки для определения рыночной стоимости объектов исследования экспертом мотивирована.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы, указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним.

При расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом описаны примененные корректировки. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 поддержал выводы экспертного заключения, на замечания и вопросы представителя административного истца дал полные ответы. По окончании допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло.

Доводы представителя истца о несогласии с заключением судебной экспертизы, о наличии в заключении недостатков являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, каким образом следует производить оценку, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о их наличии и влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, основаны на ошибочных предположениях.

Ходатайство представителя истца о проведении дополнительной судебной экспертизы с учетом поставленных перед экспертом вопросов основано на предположении и не подлежит удовлетворению. Правового обоснования данному утверждению представителем не приведено, доказательств недостаточности, неясности и недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, не представлено.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

Заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости основаны на результатах отчета об оценке ООО «ТЕЗАУРУС» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, отчет об оценке, составленный по заказу административного истца, суд не может признать надлежащими доказательствами, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и достоверно не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого земельного участка.

Таким образом, на основании экспертного заключения №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом ООО «АМАНЭЙДЖ» ФИО7 и признанного судом допустимым доказательством, определена рыночная стоимость спорного земельного участка, превышающая его кадастровую стоимость.

Административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости фактически направлены на снижение установленной стоимости участка в целях уменьшения налоговых платежей.

Разрешая заявленные административным истцом требования по существу суд учитывает, что в соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

При этом, общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 5 статьи 247 и пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью спорного земельного участка не нашел своего подтверждения, равно как и факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение размера налоговых обязательств, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости в определенном размере, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что является недопустимым.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения ухудшения положения административного истца, существовавшего до обращения в суд с административным иском, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении административного иска.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении административного иска общества с ограниченной ответственностью «АБЗ» к Министерству имущественных отношений ФИО3 края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО3 краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир пересечение улиц Ленина и 50 лет Пионерии. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Нефтекумский, <адрес> и установлении кадастровой стоимости данного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 825 000 рублей отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ситькова О.Н.