Дело № 2-153/2023
55RS0001-01-2022-006812-59
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Вихман Е.В.,
помощника судьи Гребенниковой Е.И.,
при секретаре Журавлевой В.Е.,
рассмотрев 28 апреля 2023 года в открытом судебном заседании в городе Омске
гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» к ФИО4, ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Агромастер» о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество, признании недействительным договора аренды,
с участием
представителя истца Общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» по доверенности ФИО2,
представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО3,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Русское поле» (далее – ООО «Русское поле») обратилось в суд с иском к ООО «Агромастер», ФИО4, ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество, признании недействительным договора аренды, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Русское поле» и ФИО4 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости (далее – ДКП): производственного корпуса №, назначение: нежилое, инвентарный №, Литер: В, В1, В2, ВЗ, этажность: 1, адрес (местоположение): <адрес>, с кадастровым номером 55:36:140102:3448 (далее – Производственный корпус №), производственного корпуса №, назначение: нежилое здание, инвентарный №, Литер: Н, этажность: 1, адрес (местоположение): <адрес>, с кадастровым номером 55:36:140102:3406 (далее – Производственный корпус №), гаража, назначение: нежилое, инвентарный №, Литер: А, этажность: 2, адрес (местоположение): <адрес>, с кадастровым номером 55:36:140102:3483 (далее – Гараж), стоимостью 39 708 условные денежные единицы, с рассрочкой платежа сроком на 120 месяцев, с оплатой ежемесячного платежа 20 числа каждого месяца, при этом, одной условной денежной единицей признается стоимость одного грамма золота по курсу Центрального Банка Российской Федерации (далее – ЦБ РФ) по состоянию на первое число каждого месяца. Указанные объекты недвижимого имущества переданы истцом ФИО4 по акту приема-передачи и по условиям обозначенного договора купли-продажи недвижимого имущества данные объекты недвижимого имущества признаны находящимся в залоге у истца в обеспечение надлежащего исполнения ФИО4 обязательств по их оплате, при этом, установлен запрет на передачу ФИО4 в аренду объектов недвижимого имущества без согласия истца. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 с согласия истца произвел отчуждение 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, Производственный корпус № ФИО1 В нарушение изложенных положений обозначенного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества ФИО4 обязательство по своевременной оплате указанных объектов недвижимого имущества не исполнил, кроме того, в отсутствие согласия истца заключил с ООО «Агромастер» договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № данных объектов недвижимого имущества.
В связи с изложенным, истец с учетом уточнений иска просил признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) ФИО4 и ООО «Агромастер»; взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Русское поле» задолженность по ДКП в размере определенном из расчета 18 467,37 условных единиц по курсу (учетной цене) одного грамма золота, установленного ЦБ РФ на день вынесения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество; обратить взыскание на предмет залога: 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, принадлежащие ФИО4, установив начальную продажную цену в размере 9 235 273,60 рублей; 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, принадлежащие ФИО1, установив начальную продажную цену в размере 9 235 273,60 рублей; Гараж, установив начальную продажную цену в размере 38 567 792 рублей; 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, принадлежащие ФИО4, установив начальную продажную цену в размере 8 129 943,60 рублей; 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, принадлежащие ФИО1, установив начальную продажную цену в размере 8 129 943,60 рублей.
Представитель истца по доверенности ФИО2 требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям с учетом их уточнений, пояснив, что акты приема-передачи денежных средств являются актами сверки осуществленных платежей в наличном и безналичном порядке и не подтверждают передачу по данным актам денежных средств.
Ответчики представитель ООО «Агромастер», ФИО4, ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО3 просила отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на исполнение ФИО4 обязательств по оплате указанных объектов недвижимого имущества в полном объеме, отсутствие государственной регистрации залога Гаража.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по <адрес> при надлежащем уведомлении представителя в судебное заседание не направило.
Согласно статье 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным в дело доказательствам.
Изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.
В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Пунктами 1, 5 статьи 454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
В соответствии с пунктом 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Согласно пункту 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно пунктам 27 – 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в силу статей 140 и 317 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с исполнением денежных обязательств, следует различать валюту, в которой денежное обязательство выражено (валюту долга), и валюту, в которой это денежное обязательство должно быть исполнено (валюту платежа).
По общему правилу валютой долга и валютой платежа является рубль (пункт 1 статьи 317 ГК РФ).
Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях (валюта платежа) в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (валюта долга). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
При удовлетворении судом требований о взыскании денежных сумм, которые в соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, в резолютивной части судебного акта должны содержаться: указание на размер сумм в иностранной валюте и об оплате взыскиваемых сумм в рублях; ставка процентов и (или) размер неустойки, начисляемых на эту сумму; дата, начиная с которой производится их начисление, дата или момент, до которых они должны начисляться; точное наименование органа (юридического лица), устанавливающего курс, на основании которого должен осуществляться пересчет иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли; указание момента, на который должен определяться курс для пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли.
Определяя курс и дату пересчета, суд указывает курс и дату, установленные законом или соглашением сторон.
Если согласно закону или договору курс для пересчета иностранной валюты (валюта долга) в рубли (валюта платежа) должен определяться на дату вынесения решения или на более раннюю дату, суд самостоятельно осуществляет пересчет иностранной валюты в рубли и указывает в резолютивной части решения сумму основного долга в рублях. Если проценты и (или) неустойка, выраженные в иностранной валюте, начисляются до даты вынесения решения, суд также самостоятельно пересчитывает в рубли установленную в иностранной валюте сумму процентов (неустойки) и указывает в резолютивной части решения взыскиваемые суммы в рублях.
Стороны вправе в соглашении установить курс пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли или установить порядок определения такого курса.
Если законом или соглашением сторон курс и дата пересчета не установлены, суд в соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ указывает, что пересчет осуществляется по официальному курсу на дату фактического платежа.
Для иностранных валют и условных денежных единиц, котируемых Банком России, под официальным курсом понимается курс этих валют (единиц) к рублю, устанавливаемый Банком России на основании статьи 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)».
Пунктом 5 статьи 488 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно статье 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Русское поле» и ФИО4 заключен ДКП: Производственного корпуса №, Производственного корпуса №, Гаража.
В соответствии с пунктом 2.1. ДКП отчуждаемое по договору имущество подлежит оплате в рублях по цене, эквивалентной 39 708 условным денежным единицам, котируемым Банком России. На момент подписания договора одной условной денежной единицей признается стоимость одного грамма золота, установленного ЦБ РФ на дату ДД.ММ.ГГГГ, в размере 2 109,52 рублей за 1 грамм. Имущество оплачивается покупателем с рассрочкой платежа на 120 месяцев, начиная с даты подписания договора.
Стороны установили, что ежемесячно в срок до 20 числа каждого месяца покупатель производит платеж в размере, равном 330 условным денежным единицам, путем перечисления денежных средств на счет продавца.
В силу пункта 2.2. ДКП для определения размера ежемесячного платежа в рублях, подлежащего внесению покупателем за отчуждаемое имущество, одной условной денежной единицей признается стоимость одного грамма золота, установленного ЦБ РФ на первое число каждого месяца.
Согласно пункту 2.3. ДКП последний платеж по настоящему договору должен быть произведен покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ в размере, равном 330 условным денежным единицам, путем перечисления денежных средств на счет продавца.
В соответствии с пунктами 2.4, 2.5 ДКП до момента полной оплаты по договору Производственный корпус №, Производственный корпус №, Гараж, признается находящемся в залоге у продавца в обеспечение надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате. Кроме того, с момента возникновения у покупателя права собственности или аренды на земельный участок, на котором находится имущество, данный земельный участок также признается находящимся в залоге у продавца в обеспечение надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество сумма обеспечиваемого залогом обязательства в размере 39 708 условных единиц определяется в следующем порядке: одной условной единицей признается стоимость одного грамма золота, установленная ЦБ РФ на день вынесения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.
В силу пункта 5.1 ДКП в случае нарушения покупателем сроков внесения ежемесячных платежей более чем на 45 (сорок пять) календарных дней, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, продавец вправе по своему выбору: потребовать досрочной оплаты покупателем всей стоимости имущества, и, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на заложенное имущество и получить удовлетворение всех требований, вытекающих из договора, а также расторгнуть договор и потребовать возврата, переданного покупателю имущества.
Пунктом 7.3 ДКП определено, что взыскание по требованиям продавца обращается на заложенное имущество по решению суда.
Продажа заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, осуществляется на публичных торгах.
Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета независимого оценщика и устанавливается в размере 80 % (восемьдесят процентов) от рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете независимого оценщика.
Указанные объекты недвижимого имущества переданы истцом ФИО4 по акту приема-передачи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности на указанные объекты зарегистрировано за ФИО4 с регистрацией ипотеки в силу закона, за исключением Гаража по причине несоответствия технических характеристик Гаража сведениям единого государственного реестра недвижимости.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 с согласия залогодержателя ООО «Русское поле» передал в собственность ФИО1 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, Производственный корпус №, с сохранением залога данного имущества в обеспечение исполнения ФИО4 обязательств по оплате недвижимого имущества по ДКП.
Указанные объекты недвижимого имущества переданы ФИО4 ФИО1 по акту приема-передачи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
Единый государственный реестр недвижимости содержит записи о праве собственности ФИО4 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, Производственный корпус №, праве собственности ФИО1 на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, Производственный корпус №, праве собственности ООО «Русское поле» на Гараж.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что ФИО4 по ДКП выплачены истцу денежные средства в общей сумме 21 240,63 условных единиц (11 500 + 9 740,63), в том числе в период с июля 2015 года по май 2018 года в общей сумме 11 550 условных единиц (35 Х 330), с июля 2017 года по июнь 2021 года – 25 723 500 рублей, что эквивалентно 9 740,63 условным единицам (9 570 + 170,63).
При этом, исходя из оснований и предмета иска судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда не оценивались акты приема передачи денежных средств от ФИО4 к ООО «Русское поле» с июня 2018 года по март 2021 года по 600 000 рублей ежемесячно.
Иные оплаты ФИО4, а так же третьими лицами в счет погашения задолженности ФИО4 по ДКП учтены в указанном апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам <адрес> при определении суммы уплаченных ФИО4 денежных средств по ДКП.
Акты приема передачи денежных средств от ФИО4 к ООО «Русское поле» с июня 2018 года по март 2021 года по 600 000 рублей ежемесячно содержат указания на то, что в счет оплаты стоимости объектов недвижимого имущества, проданных по ДКП, продавцом от покупателя получены суммы денежных средств, срок оплаты по договору, не заполненные графы «дата платежа», «цена за 1 гр.золота, установленная ЦБ РФ на первое число каждого месяца (одна условная денежная единица по договору)», графу «размер суммы, подлежащей оплате в рублях» с указанием в каждой строке по 600 000 рублей.
Акты приема передачи денежных средств подписаны ФИО8 качестве директора ООО «Русское поле» в графе «подпись продавца в получении денежных средств» в каждой строке отдельно, напротив каждого платежа, факт подписания и принадлежности подписи истцом не оспаривался.
Учитывая изложенное, данные акты приема передачи денежных средств являются относимым, допустимым доказательством передачи ФИО4 истцу денежных средств в сумме 600 000 рублей ежемесячно с июня 2018 года по март 2021 года в исполнение обязательств по оплате объектов недвижимого имущества по ДКП.
Оснований полагать, что при подписании данных актов приема-передачи денежных средств денежные средства не передавались не имеется.
Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте ЦБ РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://cbr.ru) стоимость одного грамма золота по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 2 599,11 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 2 523,19 рубля, ДД.ММ.ГГГГ – 2 443,99 рубля, ДД.ММ.ГГГГ – 2 640,21 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 2 495,75 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 2 568,09 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 2 610,66 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 2 856,68 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 2 778,97 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 2 807,83 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 2 687,23 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 2 670,47 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 2 724,35 рубля, ДД.ММ.ГГГГ – 2 865,87 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 2 916,76 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 3 263,29 рубля, ДД.ММ.ГГГГ – 3 091,60 рубль, ДД.ММ.ГГГГ – 3 088,73 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 3 000,48 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 3 031,25 рубль, ДД.ММ.ГГГГ – 3 209,04 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 3 502,84 рубля, ДД.ММ.ГГГГ – 4 051,63 рубль, ДД.ММ.ГГГГ – 4 014,11 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 3 925,38 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 4 010,17 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 4 661,68 рубль, ДД.ММ.ГГГГ – 4 664,50 рубля, ДД.ММ.ГГГГ – 4 770,62 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 4 784,40 рубля, ДД.ММ.ГГГГ – 4 341,07 рубль, ДД.ММ.ГГГГ – 4 491,66 рубль, ДД.ММ.ГГГГ – 4 542,04 рубля, ДД.ММ.ГГГГ – 4 224,26 рубля.
Таким образом, согласно актам приема передачи денежных средств ФИО4 истцу с июня 2018 года по март 2021 года так же переданы в исполнение обязательств по оплате объектов недвижимого имущества по ДКП денежные средства в общей сумме 6 351,56 условных единиц, в том числе в июне 2018 года 230,85 условных единиц (600 000 / 2 599,11), в июле 2018 года 237,79 условных единиц (600 000 / 2 523,19), в августе 2018 года 245,50 условных единиц (600 000 / 2 443,99), в сентябре 2018 года 227,25 условных единиц (600 000 / 2 640,21), в октябре 2018 года 240,41 условных единиц (600 000 / 2 495,75), в ноябре 2018 года 233,64 условных единиц (600 000 / 2 568,09), в декабре 2018 года 229,83 условных единиц (600 000 / 2 610,66), в январе 2019 года 210,03 условных единиц (600 000 / 2 856,68), в феврале 2019 года 215,91 условных единиц (600 000 / 2 778,97), в марте 2019 года 213,69 условных единиц (600 000 / 2 807,83), в апреле 2019 года 223,28 условных единиц (600 000 / 2 687,23), в мае 2019 года 224,68 условных единиц (600 000 / 2 670,47), в июне 2019 года 220,24 условных единиц (600 000 / 2 724,35), в июле 2019 года 209,36 условных единиц (600 000 / 2 865,87), в августе 2019 года 205,71 условных единиц (600 000 / 2 916,76), в сентябре 2019 года 183,86 условных единиц (600 000 / 3 263,29), в октябре 2019 года 194,07 условных единиц (600 000 / 3 091,60), в ноябре 2019 года 194,25 условных единиц (600 000 / 3 088,73), в декабре 2019 года 199,97 условных единиц (600 000 / 3 000,48), в январе 2020 года 197,94 условных единиц (600 000 / 3 031,25), в феврале 2020 года 186,97 условных единиц (600 000 / 3 209,04), в марте 2020 года 171,29 условных единиц (600 000 / 3 502,84), в апреле 2020 года 148,09 условных единиц (600 000 / 4 051,63), в мае 2020 года 149,47 условных единиц (600 000 / 4 014,11), в июне 2020 года 152,85 условных единиц (600 000 / 3 925,38), в июле 2020 года 149,62 условных единиц (600 000 / 4 010,17), в августе 2020 года 128,71 условных единиц (600 000 / 4 661,68), в сентябре 2020 года 129,19 условных единиц (600 000 / 4 664,50), в октябре 2020 года 125,77 условных единиц (600 000 / 4 770,62), в ноябре 2020 года 125,41 условных единиц (600 000 / 4 784,40), в декабре 2020 года 138,21 условных единиц (600 000 / 4 341,07), в январе 2021 года 133,58 условных единиц (600 000 / 4 491,66), в феврале 2021 года 132,10 условных единиц (600 000 / 4 542,04), в марте 2021 года 142,04 условных единиц (600 000 / 4 224,26).
Учитывая изложенное, ФИО4 истцу переданы в исполнение обязательств по оплате объектов недвижимого имущества по ДКП денежные средства в общей сумме 27 592,19 условных единиц (21 240,63 + 6 351,56), то есть задолженность ФИО4 по оплате объектов недвижимого имущества по ДКП составляет 12 115,81 условных единиц (39 708 – 27 592,19).
Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте ЦБ РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://cbr.ru) стоимость одного грамма золота по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 252,30 рубля, в связи с чем в силу пункта 2.5 ДКП задолженность ответчика ФИО4 перед истцом по ДКП составляет 63 635 868,86 рублей (12 115,81 Х 5 252,30).
Поскольку ФИО4 обязательства по оплате обозначенных объектов недвижимого имущества по ДКП не исполнялись надлежащим образом, в силу изложенных положений законодательства и ДКП истец имеет право потребовать уплаты всей суммы задолженности по ДКП, поэтому подлежит взысканию с ФИО4 в пользу ООО «Русское поле» задолженность по ДКП в размере 63 635 868,86 рублей, что соответствует 12 115,81 условным единицам, рассчитанным, исходя из стоимости 1 грамма золота, определенной по официальному курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы ответчика ФИО4 о необходимости учета денежных средств переданных ООО ПК «Русское поле» по расходным кассовым ордерам ООО «Русское поле» в счет оплаты по ДКП являются несостоятельными, поскольку указанные расходные кассовые ордера не содержат указаний на их передачу в исполнение обязательств ФИО4 по оплате объектов недвижимого имущества по ДКП.
Кроме того, из содержания обозначенного апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда следует, что денежные средства, выданные ООО «Русское поле» по обозначенным расходным кассовым ордерам передавались в счет исполнения обязательств ФИО4 перед ФИО8 по оплате объектов недвижимого имущества по заключенным с ней договорам купли-продажи объектов недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334, пунктом 1 статьи 348, пунктом 1 статьи 349 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные статьей 54.1 Закона об ипотеке, отсутствуют, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, кроме того, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.
Иных оснований для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество Законом об ипотеке не предусмотрено, не предусмотрены какие-либо дополнительные основания для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество и в статье 348 ГК РФ.
Поскольку ФИО4 обязательства по оплате обозначенных объектов недвижимого имущества по ДКП не исполнялись надлежащим образом, при этом, сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца, в силу изложенных положений законодательства и ДКП истец имеет право потребовать обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе на принадлежащие ФИО1 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, Производственный корпус №, так как согласно условиям заключенного между ФИО4 и ФИО1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сохранен залог данного имущества в обеспечение исполнения ФИО4 обязательств по оплате недвижимого имущества по ДКП.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 Закона об ипотеке); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке.
Отчетом от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость Производственного корпуса № определена в сумме 23 088 184 рубля, Производственного корпуса № – в сумме 20 324 859 рубля, Гаража – 48 209 740 рублей.
Определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на основании ходатайства ответчика ФИО4 назначалась судебная оценочная экспертиза.
Согласно экспертному заключению АНО ЦРЭ «ЛэИ» от ДД.ММ.ГГГГ №.12-22/О/С рыночная стоимость Производственного корпуса № определена в сумме 7 030 000 рублей, Производственного корпуса № – в сумме 6 770 000 рублей, Гаража – 16 870 000 рублей.
Принимая в качестве доказательства экспертное заключение АНО ЦРЭ «ЛэИ» от ДД.ММ.ГГГГ №.12-22/О/С, суд учитывает то обстоятельство, что при составлении заключения эксперт, проводивший экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, данное заключение составлено независимым экспертом, в связи с чем у суда отсутствуют основания сомневаться в обоснованности и объективности представленного экспертного заключения, содержащего исследовательскую часть, выводы и ответ на поставленные вопросы с учетом имеющихся данных.
Учитывая изложенное, начальная продажная стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, принадлежащей ФИО4, определяется в размере 2 812 000 рублей (80 % от (1/2 от 7 030 000)); 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, принадлежащей ФИО1, – в размере 2 812 000 рублей (80 % от (1/2 от 7 030 000)); 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, принадлежащей ФИО4, определяется в размере 2 708 000 рублей (80 % от (1/2 от 6 770 000)); 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, принадлежащей ФИО1, – в размере 2 708 000 рублей (80 % от (1/2 от 6 770 000)); Гаража – в размере 13 496 000 рублей (80 % от 16 870 000).
В силу пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Законом об ипотеке, в связи с чем способом реализации указанного имущества, находящегося в залоге, является продажа с публичных торгов.
Доводы ответчика ФИО4 о невозможности обращения взыскания на Гараж по причине отсутствия регистрации его залога являются несостоятельными.
Пунктом 1 статьи 334.1 ГК РФ предусмотрено, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Согласно абзацу 3 пункта 4 статьи 339.1 ГК РФ залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога.
Аналогичная норма содержится в пункте 7 статьи 20 Закона об ипотеке, в силу которой для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума №) статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, едином государственном реестре юридических лиц и т.д.
Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.
Учитывая изложенные положения законодательства, разъяснения Верховного Суда Российской Федерации об их применении, сам по себе факт отсутствия регистрации залога Гаража в пользу истца не влечет отказ в удовлетворении требования истца – залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, а может иметь значение лишь в возникших относительно предмета залога правоотношениях истца залогодержателя с третьими лицами.
Разрешая исковые требования о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ИП ФИО4 и ООО «Агромастер», суд исходит из следующего.
Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Из содержания пункта 1 статьи 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Пунктами 1 – 3 статьи 173.1 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 90 Постановления Пленума №, сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте – третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).
Не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом. По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).
Таким образом, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, может быть признана недействительной только в том случае, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия, то есть если законом предусмотрены иные правовые последствия для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия, такая сделка не может быть признана недействительной согласно пункту 1 статьи 173.1 ГК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО «Агромастер» (арендатор) заключен договор аренды №, согласно которого арендодателем в аренду переданы Производственный корпус №, склад готовой продукции площадью 483,40 м2, склад продуктов площадью 241 м2, расположенные по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 4.6 ДКП покупатель не вправе без письменного согласия продавца сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).
Доказательства согласования истцом передачи в аренду Производственного корпуса № не представлены.
В то же время, в силу пунктов 3, 4 статьи 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.
Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ.
В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346).
Таким образом, законом предусмотрены определенные последствия нарушения залогодателем правил о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам без согласия залогодержателя, а именно – возникновения у залогодержателя права требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если это требование не будет удовлетворено, обращения взыскания на предмет залога, то есть законом предусмотрены иные правовые последствия для лица (залогодержателя), управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия, что исключает возможность признания сделки по предоставлению во временное владение или пользование третьим лицам заложенного имущества без согласия залогодержателя недействительной по пункту 1 статьи 173.1 ГК РФ.
Учитывая изложенное, не подлежит удовлетворению требование о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ИП ФИО4 и ООО «Агромастер».
Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика ФИО4 в пользу истца ООО «Русское поле» подлежат взысканию в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 66 000 рублей.
Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» (ИНН <***>) к ФИО4 (паспорт серии 65 97 №), ФИО1 (паспорт серии 65 12 №) о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО4 (паспорт серии 65 97 №) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» (ИНН <***>) задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 63 635 868,86 рублей, что соответствует 12 115,81 условным единицам, рассчитанным, исходя из стоимости 1 грамма золота, определенной по официальному курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на ДД.ММ.ГГГГ, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 66 000 рублей.
Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество:
1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, назначение: нежилое, инвентарный №, Литер: В, В1, В2, ВЗ, этажность: 1, адрес (местоположение): <адрес>, с кадастровым номером 55:36:140102:3448, принадлежащую ФИО4 (паспорт серии 65 97 №), путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 2 812 000 рублей;
1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, назначение: нежилое, инвентарный №, Литер: В, В1, В2, ВЗ, этажность: 1, адрес (местоположение): <адрес>, с кадастровым номером 55:36:140102:3448, принадлежащую ФИО1 (паспорт серии 65 12 №), путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 2 812 000 рублей;
1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, назначение: нежилое здание, инвентарный №, Литер: Н, этажность: 1, адрес (местоположение): <адрес>, с кадастровым номером 55:36:140102:3406, принадлежащую ФИО4 (паспорт серии 65 97 №), путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 2 708 000 рублей;
1/2 доли в праве общей долевой собственности на Производственный корпус №, назначение: нежилое здание, инвентарный №, Литер: Н, этажность: 1, адрес (местоположение): <адрес>, с кадастровым номером 55:36:140102:3406, принадлежащую ФИО1 (паспорт серии 65 12 №), путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 2 708 000 рублей;
гараж, назначение: нежилое, инвентарный №, Литер: А, этажность: 2, адрес (местоположение): <адрес>, с кадастровым номером 55:36:140102:3483, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 13 496 000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» (ИНН <***>) к ФИО4 (паспорт серии 65 97 №), ФИО1 (паспорт серии 65 12 №) о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество отказать.
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» (ИНН <***>) к ФИО4 (паспорт серии 65 97 №), Обществу с ограниченной ответственностью «Агромастер» (ИНН <***>) о признании недействительным договора аренды оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Вихман
Мотивированное решение составлено 10 мая 2023 года
Копия вернаРешение (определение) не вступил (о) в законную силуУИД 55RS0001-01-2022-006812-59Подлинный документ подшит в материалах дела 2-153/2023 (2-5233/2022;) ~ М-4873/2022хранящегося в Кировском районном суде г. ОмскаСудья __________________________Вихман Е.В. подписьСекретарь_______________________ подпись