Дело № 2-150/2025 (УИД: 37RS0012-01-2024-001103-13)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2025 год город Иваново

Октябрьский районный суд г. Иваново в составе

председательствующего судьи Каташовой А.М.,

при секретаре Даниловской С.С.,

с участием представителя истца К.О.В. по доверенности П.Б.Е., представителей ответчика ООО СЗ «ИВСТРОЙИНВЕСТ» по доверенностям Ф.Н.Н. и Э.Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению К.О.В. к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИВСТРОЙИНВЕСТ» о защите прав потребителя,

установил:

К.О.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором с учетом изменения заявленных требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ)(Т. 2 л.д. 127) просит возложить на ответчика Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИВСТРОЙИНВЕСТ» (далее – ООО СЗ «ИВСТРОЙИНВЕСТ») обязанность остеклить лоджию в <адрес> по адресу: <адрес>, Богданихское сельское поселение, <адрес>, в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу; взыскать с ответчика в свою пользу неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда по истечении одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу до дня фактического исполнения решения, а также компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что 31 мая 2022 года между К.О.В. как участником долевого строительства и ООО СЗ «ИВСТРОЙИНВЕСТ» был заключен договор участия в долевом строительстве № НД1-46. В соответствии с данным договором застройщик обязался передать ей жилое помещение № в строящемся многоквартирном доме (далее – МКД) по адресу: <адрес>, с лоджией площадью 12,81 кв.метра. Во исполнении данного договора 26 декабря 2022 года она получила по акту о передачи объекта долевого строительства жилое помещение по адресу: <адрес>. Вместе с тем квартира в нарушении п. 1.8 заключенного между сторонами договора передана без остекления имеющейся лоджии. Она обратилась к ответчику с претензией об устранении выявленных нарушений, которая оставлена ответчиком без исполнения. Полагая, что её права нарушены, просит возложить на ответчика обязанности по исполнению п. 1.8 договора № от 31 мая 2022 года и усматривает основания для взыскания с ответчика в её пользу компенсации морального вреда.

В ходе судебного разбирательства по делу к участию в нем в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «АКБ «Сталь» (далее – ООО «АКБ «Сталь»), Общество с ограниченной ответственностью «Ивановоэкспертпроект» (далее – ООО «Ивановоэкспертпроект»), Служба государственного строительного надзора Ивановской области, Общество с ограниченной ответственностью «Добрый дом» (далее – ООО «Добрый дом»).

Истец К.О.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, уполномочила на участие в деле представителя, ранее представляла в адрес суда письменные пояснения по делу (Т. 2 л.д. 97).

Представитель истца К.О.В. по доверенности П.Б.Е. в судебном заседании заявленные его доверителем требования с учетом изменения поддержал по основаниям, изложенным в иске, указав, что застройщиком не исполнены условия договора об остеклении лоджии. Считал, что с учетом того, что в результате строительства у истца в квартире по факту имеется лоджия, а не балкон, то п. 1.8 договора должен быть исполнен застройщиком, несмотря на проектную документацию, предусматривающую возведение балкона в квартире К.О.В.

Представители ответчика ООО СЗ «ИВСТРОЙИНВЕСТ» по доверенностям Ф.Н.Н. и Э.Д.В. в судебном заседании требования не признали по основаниям, изложенным в письменных возражениях и дополнениях к ним (Т. 2 л.д. 1-3, 123-126), ссылаясь на надлежащее исполнение застройщиком условий заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве и соответствие выстроенного объекта проектной документации, согласно которой в квартире истца имеется балкон, остекление которого не было предусмотрено.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Ивановоэкспертпроект», ООО «Добрый дом» в судебное заседание не явились по неизвестным суду причинам, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «АКБ «Сталь» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (Т. 2 л.д.120).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Службы государственного строительного надзора Ивановской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда (Т. 2 л.д. 157).

Выслушав представителей сторон, допросив свидетеля, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В этом же законе установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 4 названного закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено в ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, договор должен содержать, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Из материалов дела следует, что истец К.О.В. и третье лицо В.С.В. с ДД.ММ.ГГГГ состоят в зарегистрированном браке (Т. 1 л.д. 29).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «ИВСТРОЙИНВЕСТ» как застройщиком и К.О.В. как участником долевого строительства заключен договор участия в долевом строительстве № НД1-46 (Т. 1 л.д. 9-19), по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц при условии надлежащего исполнения участником долевого строительства обязательство по договору построить недвижимое имущество (объект недвижимости, дом), указанный в п. 1.2 настоящего договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (дома) передать участнику долевого строительства находящийся в объекте недвижимости объект долевого строительства, указанный в п. 1.3 договора, а участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику обусловленную договором стоимость объектов долевого строительства и принять их при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Объектом недвижимости (домом) по настоящему договору является многоквартирный жилой дом в мкр. Новая Дерябиха-3, по адресу: <адрес> <адрес>, 4 пусковые очереди, 1-я пусковая очередь, строение 1 (1 этап), строительство которого осуществляет застройщик на земельном участке с кадастровым №, площадью 155 033 кв.метра (п. 1.2 договора).

Объект недвижимости имеет 8 наземных этажей и 1 подземный этаж, общая площадь дома 3 559,03 кв.метра (п. 1.3 договора).

Согласно п. 1.4 договора объектом долевого строительства является помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, входящее в состав дома. Основные характеристики помещения: назначение – жилое, № помещения – 46, номер подъезда – 1, этаж – 8, общая площадь помещения (без учета площади балкона) – 46,82 кв.метра, количество комнат – 2, площадь комнат (жилая площадь) – 27,01 кв.метров, площадь вспомогательного использования – 19,81 кв.метров, площадь балкона – 12,81 кв.метр, общая площадь помещения (площадь балкона указана с понижающим коэффициентом 0,3) – 50,66 кв.метров.

Также указано, что на момент подписания договора общая площадь дома в целом, объекта долевого строительства и размеры, указанные в приложении №, определяется на основании проектных данных. После завершения строительства дома фактическая площадь может быть уточнена в соответствии с технической документацией (техническим планом).

В п. 1.5 договора предусмотрено, что план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж), расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий) местоположение объекта долевого строительства на этаже строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, является приложением № к настоящему договору. Параметры (размеры, форма и расположение внешних границ) объекта делового строительства, а также параметры (размеры, форма и расположение Границ) помещений, входящих в состав объекта долевого строительства, носят информационный характер, являются ориентировочными и могут быть изменены по сравнению с параметрами, указанными в плане, являющемся приложением № к настоящему договору.

В силу п. 1.8 договора объект долевого строительства должен быть передан застройщиком участнику долевого строительства с исполнением отдельных внутриквартирных работ, в том числе монтаж окон ПВХ-профиля без установки подоконников (подоконных досок), без чистовой отделки внутренних откосов, установка остекления лоджии (при наличии).

В соответствии с п.п. 2.2, 2.3 договора застройщик должен обеспечить завершение строительства дома и получить разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее IV квартала 2022 года. Застройщик должен передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по передаточному акту не позднее 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 4.1 договора цена договора на момент его заключения составляет 3 140 920 рублей.

В силу п. 4.1.1 договора цена договора оплачивается участником долевого строительства частично за счет средств материнского капитала, частично за счет собственных и кредитных денежных средств.

Оплата цены договора производится посредством безналичных расчетов (п. 4.10 договора).

Приложением № к указанному договору являлся план объекта долевого строительства, подписанный как представителем застройщика, так и участником долевого строительства (Т. 1 л.д. 19). Согласно данному плану объект долевого строительства (<адрес>) имеет в своем составе балкон.

Сторонами по делу не отрицалось, что обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства по указанному договору истцом перед ООО СЗ ««ИВСТРОЙИНВЕСТ» исполнены в соответствии с его условиями в полном объеме, данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Разрешение на строительство указанного объекта получено застройщиком от Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области (Т. 1 л.д. 88-92).

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком получено положительное заключение ООО «Ивэкспертпроект» о соответствии проектной документации объекта капитального строительства установленным требованиям технических регламентов, а также изменения технической части проектной документации установленным требованиям (Т. 1 л.д. 93-101).

Приказом начальника Службы государственного строительного надзора Ивановской области от 30 ноября 2022 года № было утверждено заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства «Комплекс многоквартирных жилых домов Новая Дерябиха-3, 4 пусковые очереди, 1 пусковая очередь, расположенных по адресу: <адрес> требованиям проектной документации П-26, разработанной ООО «АКБ Сталь», с корректировкой от 2022 года (Т. 1 л.д. 102-104).

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирному жилому дому, расположенному на земельном участке со строительным адресом: Новая Дерябиха-3, по адресу: <адрес>, <адрес>, 4 пусковые очереди, 1-я пусковая очередь, присвоен адрес: <адрес> (Т. 1 л.д. 105-107).

Согласно положениям ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Аналогичное требование закреплено в п. 1 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года № 2300-1.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 вышеуказанного Федерального закона).

В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Согласно имеющимся в материалах дела фотографиям балкон в квартире истца имеет только металлическое ограждение, не остеклен (Т. 1 л.д. 22-27).

ДД.ММ.ГГГГ К.О.В. по акту о передаче объекта долевого строительства приняла объект долевого строительства: <адрес> по адресу: <адрес> (Т. 1 л.д. 20-21, 82-83), в соответствии с которым ответчик передал истцу двухкомнатную квартиру по указанному адресу со следующими параметрами: этаж – 8, общая площадь помещения (без учета площади балкона – 46,9 кв.метров, площадь комнат (жилая площадь) – 27,2 кв.метра, площадь помещений вспомогательного использования – 19,7 кв.метров, площадь балкона – 13,8 кв.метров, общая площадь помещения (площадь балкона указана с понижающим коэффициентом 0,3) – 51,04 кв.метра.

Данный акт был подписан истцом без каких-либо замечаний. Подписывая акт, стороны подтвердили, что застройщик в полном объеме, в установленные сроки и надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору, объект долевого строительства создан и передан в состоянии, отвечающим положениям договора, строительным нормам и правилам, качество объекта соответствует условиям договора, проектной документации, требованиям градостроительных и технических регламентов, пластиковые окна установлены на объекте надлежащего качества, участники долевого строительства удовлетворены качеством объекта долевого строительства, в том числе, входящего в его состав технологического, инженерного и иного оборудования и не имеет претензий к застройщику.

До подписания вышеуказанного акта истец осматривала объект долевого строительства в готовом виде, о чем ею подписан акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, где она лично в качестве замечания указала лишь на отсутствие стяжки, иных замечаний, в том числе, относительно отсутствия остекления вспомогательного помещения (балкона) ею указано не было (Т. 1 л.д. 84). Данные обстоятельства также подтверждены показаниями свидетеля Н.А.Н

С момента принятия квартиры и до марта 2024 года К.О.В. и третье лицо В.С.В. не предъявляли застройщику каких-либо претензий относительно такого недостатка объекта долевого строительства как отсутствие остекления балкона (лоджии). Доказательств обратного суду в материалы дела не представлено. На поступившую в период рассмотрения настоящего дела в адрес застройщика претензию К.О.В. 01 апреля 2024 года был дан ответ об отсутствии оснований для её удовлетворения (Т. 1 л.д. 242).

Обращаясь с настоящим иском в суд, К.О.В. указывает, что в состав переданного ей по спорному договору от 31 мая 2022 года объекта долевого строительства входит лоджия, которая в силу п. 1.8 спорного договора подлежит остеклению.

На факт того, что в квартире истца, а также в квартирах, расположенных ниже её квартиры, было запроектировано устройство балконов без остекления, свидетельствует представленная стороной ответчика проектная и рабочая документация на МКД (Т. 1 л.д. 156-199, 205-241).

На наличие в передаваемой квартире истца балкона площадью 13,8 кв.метров указывает содержание как самого спорного договора, приложения к нему в виде плана объекта, так и подписанного ею без замечаний акта передачи объекта долевого строительства от 29 декабря 2022 года. Стоимость квартиры истца рассчитана исходя из наличия у неё в составе балкона, а не лоджии, что следует из п. 1.4 договора (исходя из применения коэффициента 0,3 к площади помещения вспомогательного назначения).

Согласно выводам представленного ответчиком в материалы дела заключения специалиста ООО «Экспертъ» № от 05 февраля 2024 года (Т. 1 л.д. 243-301) по данным проектной документации на МКД по адресу: <адрес>, 1-я пусковая очередь, строение 1, этап 1, конструкции квартир группы №, в том числе <адрес>, относятся к балконам, остекление которого не предусмотрено проектом, в связи с чем отсутствие остекления балкона недостатком выполненных работ не является.

С учетом вышеуказанных обстоятельств суд считает, что в квартире истца в соответствии с договором от 31 мая 2022 года и проектной и рабочей документацией на МКД, утвержденной в установленном законом порядке, было предусмотрено наличие балкона, остекление которого не предусмотрено.

Доказательств того, что при заключении договора истец была лишена возможности подробно ознакомиться с текстом договора, а также изучить предлагаемые условия договора, приложения к нему, проектную документацию, и в случае несогласия с этими условиями отказаться от его заключения, при этом не имела возможности выбрать иной объект долевого строительства (с остекленным балконом или лоджией), в материалы дела не представлено.

В этой связи суд приходит к выводу, что остекление балкона именно в квартире истца не было предусмотрено проектной документацией, заключенный между сторонами 31 мая 2022 года договор участия в долевом строительстве № НД1-46 также условий об обязанности застройщика остеклить имеющийся в составе квартиры балкон не содержит. В этой связи переданный истцу объект долевого строительства заявленного недостатка не имеет.

Вместе с тем сторона истца считает, что по итогам строительства многоквартирного дома в переданном ей объекте имеется такой конструктивный элемент как лоджия, а не балкон как указано в договоре, что влияет на обязанности застройщика по исполнению условий п. 1.8 заключенного договора.

В подтверждение данных доводов в материалы дела стороной истца представлено заключение эксперта ООО «Профэкспертиза» № от 31 октября 2024 года (Т. 2 л.д. 40-81), согласно выводам которого, наличие двух стен в строении у объекта исследования, расположенного по адресу: Богданихское сельское поселение, <адрес>, относит его к типу строения – лоджия.

Данное заключение суд во внимание принять не может, поскольку данным специалистом при даче заключения не исследовалась проектная и рабочая документация на МКД в полном объеме, специалист ООО «Профэкспертиза» перед дачей заключения не осматривал объект, что ставит под сомнение полноту проведенного им исследования.

При этом суд считает, что не имеют правового значения вышеуказанные доводы стороны истца о том, что фактически вспомогательное помещение в её квартире является лоджией, поскольку, как следует из описания внешнего и внутреннего вида объекта строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации, содержащегося в текстовой части проектной документации, при строительстве МКД в его составе предусматривалось строительство объектов долевого строительства как с балконами, так и лоджиями, при этом отдельные их них (как балконы, так и лоджии) предусматривались с отселением, а другие без такового. Таким образом, остекление отдельных балконов и лоджий предусматривалось исключительно проектной документацией. Балкон в составе квартиры истца согласно проектной документации к таким не относится.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что со стороны застройщика К.О.В. передан объект долевого строительства, качество которого соответствовало проектной документации, несоответствий качества переданного объекта условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям при рассмотрении дела судом также не установлено.

В этой связи правовых оснований для возложения на ответчика обязанности остеклить балкон в квартире истца по адресу: <адрес>, суд не находит, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

Поскольку иные заявленные К.О.В. требования являются производными от основного требования о возложении обязанности, в удовлетворении которого отказано, поводов для их удовлетворения также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований К.О.В. к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИВСТРОЙИНВЕСТ» о защите прав потребителей отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья подпись Каташова А.М.

Мотивированное решение суда изготовлено 10 марта 2025 года.

Копия верна

Судья Каташова А.М.