Дело № 2-2220/2025
УИД: 55RS0026-01-2025-002635-61
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Знаменщикова В.В., при секретаре судебного заседания Дауберт Н.А., помощнике судьи Тихонове Д.С., рассмотрев 18 ноября 2025 года в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, омский район, СНТ Комиссаровское уч. 55. Согласно договору стоимость объектов составляла 4 300 000 рублей, однако покупатель оплатила только 100 000 рублей, остальную сумму не внесла. Также договор заключался через представителя по доверенности - ФИО3 Согласно указанной доверенности - ФИО3 имел право реализовать объект незавершенного строительства площадью 138 кв., с кадастровым номером № литер А этажность 1, готовностью 82%, а по факту продал жилой дом площадью 237 кв., этажность 3, с кадастровым номером №. Соответственно таких полномочий у него не имелось. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о расторжении указанного договора купли-продажи, однако получила отказ, суть которого сводится что такое расторжение возможно только по решению суда.
Учитывая изложенное и после уточнения иска просит расторгнуть договор купли-продажи от 25.12.2024г. земельного участка с кадастровым номером 55:20:232701:62 и жилого дома с кадастровым номером 55:26:232901:2368 между ФИО1 и ФИО2 с возвращением имущества в собственность истца.
Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, уведомлена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО6 в судебном заседании заявленные уточненные исковые требования поддерживал в полном объеме.
Ответчик ФИО2 участия в судебном заседании не принимала при надлежащем извещении.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по <адрес>, МИФНС № по <адрес> участия в судебном заседании не принимали, извещены надлежаще.
Третьи лица ФИО3, ФИО10 в судебном заседании участия не принимали, уведомлены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствии, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке заочного производства по представленным доказательствам.
Исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении, если иное не вытекает из соглашения (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя ФИО3 действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО2 был заключен договор купли-продажи.
По условиям договора продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок для садоводства площадью 2255 кв.м. по адресу: <адрес>, снт Комиссаровское, участок №, кадастровый № и жилой дом площадью 237,3 кв.м., по адресу: <адрес>, снт Комиссаровское, участок №, кадастровый №.
В силу п. 3 указанного договора стоимость земельного участка составляет 2 500 000 рублей, жилого дома – 4 300 000 рублей.
Согласно п. 4 расчет по договору производится до подписания настоящего договора.
Вместе с тем стороны отрицали расчет по договору, со слов ответчика они заключили договор и намеревались затем взять кредит, чтобы рассчитаться по договору, но банки в предоставлении кредита отказали, в связи с чем ответчик не смог рассчитаться по договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии с п. 1 ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности). Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Согласно пункту 70 данного постановления Пленума сделанное в любой форме заявление о недействительности сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>1, удостоверенной нотариусом ФИО7, ФИО1 уполномочивает ФИО3 продать за цену и на условиях по его усмотрению принадлежащие ей объекты недвижимости а именно: земельный участок с кадастровым номером № местоположение: <адрес>, СНТ Комиссаровское, участок № и объект незавершённого строительства – жилой дом, назначение: жилой, общая площадь застройки 138кв.м., степень готовности 82%, инвентарный №, литер А, этажность 1, мансарда, подземная этажность: цокольный, местоположение: <адрес>, СНТ Комиссаровское, участок №.
Согласно выписке из ЕГРН за ФИО2 зарегистрировано право собственности от ДД.ММ.ГГГГ на указанный земельный участок и дом.
Согласно исковому заявлению, покупатель оплатил только 100 000 рублей из указанной суммы.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Управления Росреестра по <адрес> поступило обращение ФИО1 и ФИО2 об аннулировании совершенной сделки купли продажи-жилого дома с кадастровым номером 55:20:232901:2368 по причине наличия ошибки в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, где указан не соответствующий договору объект недвижимости.
Кроме того указанные лица ссылались на то, что продавцу был выставлен к уплате НДФЛ, в то время, как она владеет домом более 10 лет.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес заявителей были направлены ответы, в которых разъяснено о невозможности расторжения исполненного договора купли—продажи во внесудебном порядке.
Как следует из сведений ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, снт. Комиссаровское, который с ДД.ММ.ГГГГ принадлежал на праве собственности ФИО1 В настоящее время с ДД.ММ.ГГГГ его собственником является ФИО2
Согласно сведений из ЕГРН на данном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № с назначением жилое площадью 138 кв.м. степенью готовности 82 %, инвентарный №. Из него образован объект с кадастровым номером 55:20:232901:2368. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.
Он принадлежал ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с продавцом ФИО8, по которому также приобретен земельный участок с кадастровым номером №
Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ поставлен на кадастровый учет жилой дом с кадастровым номером № площадью 237, 3 кв.м. 2024 года постройки, расположенный по адресу: <адрес>, снт Комиссаровоске, уч. 55, который принадлежит на праве собственности ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ.
Указанное также послужило основанием для выставления в адрес ФИО1 со стороны МИФНС № по <адрес> требований об уплате НДФЛ на сумму 429 000 руб.
Как следует из материалов дела, право собственности ФИО1 на названное здание ей не регистрировалось.
Однако регистрирующий орган ссылается на возникновении данного права у истца на основании технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ, указывая на ч. 7 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которая предусматривает, что при снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.
В доверенности отсутствуют полномочия на отчуждение жилого дома с кадастровым номером №, однако договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит указание на данный дом.
Не смотря на это, был произведена государственная регистрация перехода права собственности на названный дом в пользу ФИО2
Одобрение на совершение такой сделки истец не давала, сделка является порочной. Расчет по договору не произведен, как следствие усматривается существенное нарушение условий договора.
Кроме того стороны достигли соглашения о расторжении договора, но в совершении регистрационный действий было отказано.
Злоупотребления правом по делу не усматривается, истец ссылается на то, что нового объекта в виде жилого дома не возникло, завершено строительство дома, который ей принадлежал с 2011 года.
В названной связи суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Требования о взыскании денежных средств, полученных по договору, не заявлено, также как и взыскании расходов по уплате государственной пошлины.
Вместе с тем в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок государственная пошлина составляет для физических лиц - 3000 руб.
В силу пункта 6 части 2 статьи 131 ГПК РФ в исковом заявлении должна быть указана цена иска, которая по искам об истребовании имущества определяется исходя из стоимости истребуемого имущества (пункт 2 части 1 статьи 91 ГПК РФ).
В настоящем случае заявлены требования о возврате имущества с общей стоимостью 4 300 000 руб., как следствие истцу надлежит доплатить пошлину в размере 51 100 руб.
Решение по делу вынесено в пользу обоих сторон в отсутствие возражений со стороны ответчика, то недостающая государственная пошлина в пользу местного бюджета подлежит взысканию с них в равных долях.
Руководствуясь статьями 194-199, 235-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 в лице представителя ФИО3 и ФИО2.
Прекратить право собственности ФИО2 № в отношении жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, снт Комиссаровское, участок №, кадастровый №.
Прекратить право собственности ФИО2 (№ в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, снт Комиссаровское, кадастровый №.
Восстановить запись о регистрации права собственности ФИО1 (№) в отношении жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, снт Комиссаровское, участок №, кадастровый № и земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, снт Комиссаровское, участок №, кадастровый №.
Взыскать с ФИО2 №) и ФИО1 (№) государственную пошлину в пользу местного бюджета в размере 25 550 рублей с каждого.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Судья В.В. Знаменщиков
Решение в окончательной форме изготовлено 02 декабря 2025 года.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>