УИД: 23RS0058-01-2023-001567-09
К делу № 2-1700/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 апреля 2023 года
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края
в составе
Председательствующего, судьи ДИДИК О.А.
при секретаре ГАСПАРОВЕ Р.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств.
При этом в обоснование своих требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ года между ним, с одной стороны, и ответчиком по делу, с другой стороны, заключен договор купли-продажи жилого помещения, квартиры №№, расположенной в жилом доме номер <адрес> в Хостинском районе города Сочи. Помимо изложенного, в этот же день между ними был заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире.
Как указывает истец, во исполнение принятых на себя обязательств по данным договорам он уплатил ответчику в общей сложности 7 млн. 900 тысяч рублей.
В настоящее время ему стало известно, что указанный объект недвижимости, а именно жилой дом в целом, является аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. Данное решение принято в установленном порядке органом муниципальной власти в 2021 году.
Данные обстоятельство ответчик при продаже скрыл, ввел его в заблуждение, однако, как указывает истец, указанное обстоятельство создает ему препятствия в пользовании данным жилым помещением, а также местами общего пользования в жилом доме.
В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим иском, настаивая на расторжении данных двух договоров и взыскании с ответчика уплаченной денежной суммы, а также судебных расходов.
В судебном заседании истец, действуя лично и через своего представителя, настаивали на удовлетворении заявленных требований.
Ответчик, действуя лично и через своего представителя, исковые требвоания не признали.
Суд, выслушав стороны по делу, их представителей, исследовав письменные доказательства, находит настоящий иск подлежащим удовлетворению.
К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ следует, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
При этом, принимая решение об удовлетворении заявленного требования, суд пришел к выводу, что истец по делу представил суду надлежащие и бесспорные доказательства в подтверждение законности и обоснованности настоящего иска.
Действительно, ка следует из представленных доказательств, ответчсику по делу, а именно ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ года на праве собственности принадлежала квартира №№ в доме № <адрес> в Хостинском районе города Сочи. Данное обстоятельство подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на л.д.16.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.
При этом, ответчик, воспользовавшись указанным предоставленным ему законом правом, ДД.ММ.ГГГГ года заключил истцом по делу – ФИО1 договор купли-продажи указанной квартиры (л.д.19) и договор купли-продажи неотделимых улучшений в данном жилом помещении ( л.д.24).
Пункт 1 ст. 420 ГК РФ предусматривает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
При этом в соответствии с пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как установлено, стороны по делу заключили указанные выше договоры купли-продажи и при этом ими соблюдены требования закона о форме договоре, об указании в нем существенных условий договора, цене.
При этом настоящими сторонами по делу, являющимися сторонами по названным договорам купли-продажи все свои обязательства по ним выполнили: продавец- ответчик по делу, передал покупателю-истцу, приобретенный им товар, а тот, в свою очередь оплатил полную цену за него.
В судебном заседании ответчик и его представитель признали, что по указанным двум договорам ответчик получил в общей сложности 7 миллионов 900 тыс. рублей.
Истец настаивает на расторжении данных договоров купли-продажи.
При этом настоящий иск заявлен на основании ст. 450 и 451 ГК РФ.
Действительно, ст. 450-453 ГК РФ предусматривают основания изменения и расторжения договора.
В соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
При существенном нарушении договора другой стороной;
В иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Обратившись в суд с настоящим требованием, истец, в том числе, указывает на существенное нарушение договора купли-продажи ответчиком по делу, выразившееся в том, что ответчик, продавая указанную квартиру, не поставил его в известность, что жилой дом, в котором расположена приобретаемая им квартира, в установленном порядке признан аварийным, подлежащим сносу или реконструкции.
В подтверждение данного факта истец представил надлежащее и бесспорное доказательство, которое, безусловно, должно быть положено в основу решения суда об удовлетворении заявленного требования.
Основанием возникновения у ответчика ФИО2 права собственности на спорную квартиру явился договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года с С.. Суду представлена надлежащая копия данного договора, при обозрении которой ответчик подтвердил факт заключения данного договора и подлинность своей подписи в нем.
При этом пункт 4.3 данного Договора содержит следующий текст, далее дословно: «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, проспект <адрес> в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным, подлежащим сносу Распоряжением Главы администрации Хостинского внутригородского района г. Сочи № 18-Р от 21.01.2021».
При этом, на л.д. с 33 по 36 имеются надлежащие доказательства о признании данного жилого дома аварийным, подлежащим сносу, в том числе соответствующее Распоряжение муниципального органа.
Как следует из фактических обстоятельств, ответчик по делу, заключая с истцом договор купли-продажи данной квартиры, никаким образом не известил покупателя, то есть истца по делу, о данных обстоятельствах.
При этом истцу была предоставлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой отсутствовали сведения о ветхости жилого дома, в котором расположена спорная квартира.
В настоящее судебное заседание ответчиком представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой, действительно, имеется запись об аварийности жилого дома, в котором расположена данная квартира.
Вместе с тем, данная Выписка не может быть положена в основу решения суда об отказе в удовлетворении иска, поскольку оспариваемый истцом договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ года, представленная ответчиком Выписка датирована ДД.ММ.ГГГГ года.
Таким образом, в данном конкретном случае, при изложенных выше обстоятельствах, суд усматривает в действиях продавца, то есть ответчика по делу, признаки нарушения им условий договора, которые необходимо признать существенными.
Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с п.п. 1, 2 статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар каждого рода обычно используется.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара, ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с положением п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленный санитарным и техническими правилами и нормам, иным требованиям законодательства).
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного Кодекса Федерации).
Из приведенных выше правовых норм следует, что, продав квартиру истцу, ответчик также совершил отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. При этом в договоре купли-продажи, выявленные недостатки в МКД до его заключения оговорены не были, однако данные недостатки явились причиной признания данного дома аварийным, то есть не пригодным к проживанию.
Таким образом, истец, приобретая квартиру, фактически приобрел жилое помещение, которое было не пригодно для постоянного проживания и расположено в многоквартирном доме, подлежащим сносу.
В связи с изложенным истец вправе требовать расторжения договора и взыскания уплаченной за квартиру суммы.
Следовательно, денежные средства в размере 7 900 000,00 рублей, уплаченные истцом о вышеуказанным договорам, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, а переданное истцу спорное недвижимое имущество подлежит возврату в пользу ответчика.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежит удовлетворению и требование истца о взыскании с ответчика уплаченной при подаче настоящего иска государственной пошлины.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 450 и 460, 475, 557, ГК РФ и ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, имеющей кадастровый номер №, назначение: жилое, площадь: 42,8 кв.м., этаж: 1, расположенной по адресу (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1 и ФИО2-
-расторгнуть.
Договор купли-продажи неотделимых улучшений, являющихся неотделимой частью недвижимого имущества: квартиры с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь: 42,8 кв.м., этаж: 1, расположенная по адресу (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1 и ФИО2 –
-расторгнуть.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 7 900 000,00 рублей (семь миллионов девятьсот тысяч рублей).
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 47 700,00 рублей.
Решение в течение месяца может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи.
Мотивированное решение суда изготовлено 21 апреля 2023 года.
Судья Дидик О.А.