РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2025 года город Москва
Симоновский районный суд г. Москвы, в составе председательствующего судьи Поповой Т.А., при секретаре судебного заседания Петросян Э.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4951/2025 по иску Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан «ЭКОЛОГИЯ ПРАВА» (далее по тексту МОО «ЭКОЛОГИЯ ПРАВА») в интересах ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Дубининская 59» о признании права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Представитель истца Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан «Экология права» МОО «Экология права», действуя в интересах ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику о признании за ФИО1 права собственности на квартиру № ****, расположенную по адресу: гор. Москва, ул. ****.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 02.04.2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Дубининская 59» (застройщик) и М.И.А. был заключен Договор участия в долевом строительстве № ДБ8(К)-1/**/**-ДДУ/*****/21, согласно которому застройщик обязан был передать М.И.А. объект строительства - двухкомнатную квартира, условный номер *-**, этаж **, общая площадь **,** кв.м в многофункциональном жилом корпусе по строительному адресу: г. Москва, **********. Договор участия в долевом строительстве № ДБ8(К)-1/**/**-ДДУ/*****/21 зарегистрирован Управлением Россреестра 19.04.2021 года Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.**.2024 года № **********. Объекту недвижимости присвоен почтовый адрес: город Москва, **********. Далее, М.И.А. переуступила свои права по передаче квартиры с условным номером *-** ФИО1 на основании Договора уступки прав требования от 29.11.2024 года по вышеуказанному ДДУ. Договор уступки прав требования от 29.11.2024 года зарегистрирован Управлением Росреестра 05.12.2024 года. Свои обязательства ФИО1 по оплате цены Договора уступки выполнила полностью, что подтверждается аккредитивом № ********** и распиской 07.11.2024 года. М.И.А. направила застройщику уведомление об переуступке права требования по договору долевого участия и отказ от приемки квартиры по ДДУ вместе с приложением документов, т.к. квартира ей после регистрации уступки права от 05.12.2024 года уже не принадлежала. После этого, ФИО1 обратилась в офис застройщика в устном порядке с просьбой оформить акт приема - передачи квартиры на ФИО1, однако, застройщиком было отказано в оформлении акта, ссылаясь на то, что застройщику поздно поступил договор уступки прав требований. На повторную претензию ФИО1 застройщик отказал в оформлении акта приема - передачи квартиры на имя ФИО1, ссылаясь на пропуск срока уведомления о состоявшейся переуступке прав. В настоящее время ФИО1 не имеет возможности оформить указанное жилое помещение в собственность по независящим от нее причинам, в связи с отказом застройщика в оформлении акта приема - передачи на квартиру, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд за защитой и восстановления нарушенного права ФИО1
Представитель истца по доверенности Л**А.С. в судебном заседании доводы иска поддерживала, просила признать право собственности ФИО1 в отношении спорного объекта недвижимости.
Представитель ответчика по доверенности М**А.П. в судебном заседании настаивал не отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку спорный объект недвижимости уже был передан участнику по акту приема-передачи.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён судом своевременно и надлежащим образом.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Помимо заключения договора участия в долевом строительстве ч. 1 ст. 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.
Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Таким образом, независимо от наименования договора в данном случае подлежит установлению его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.
Судом установлено, что 02.04.2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Дубининская 59» и М.И.А. заключен Договор участия в долевом строительстве № ДБ8(К)-1/**/**-ДДУ/*****/21, согласно которому застройщик обязан был передать М.И.А. двухкомнатную квартиру, условный номер *-**, этаж **, общая площадь **,** кв.м.. в многофункциональном жилом корпусе по строительному адресу: г. Москва, **********.
Договор участия в долевом строительстве № ДБ8(К)-1/**/**-ДДУ/*****/21 зарегистрирован Управлением Росреестра 19.04.2021 года, что следует из представленной в адрес суда выписки из ЕГРН.
Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.**.2024 года № **********. Объекту недвижимости присвоен почтовый адрес: город Москва, **********.
29.11.2024 года между М.И.А. и ФИО1 был заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве № ДБ8(К)-1/**/**-ДДУ/*****/21 от 02.04.2021 года, в отношении объекта долевого строительства - квартиры, условный номер *-**, этаж **, общая площадь **,** кв.м в многофункциональном жилом корпусе по строительному адресу: г. Москва, **********.
Сведения о заключенном договоре уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве № ДБ8(К)-1/**/**-ДДУ/*****/21 от 02.04.2021 года внесены в ЕГРН, что следует из представленной в адрес суда выписки.
Факт исполнения обязательств по договору уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве № ДБ8(К)-1/**/**-ДДУ/*****/21 от 02.04.2021 года, исполнены ФИО1 надлежащим образом, что следует из аккредитива № ********** и распиской 07.11.2024 года
Как следует из представленных истцом доказательств, М.И.А. направила застройщику уведомление об переуступке права требования по договору долевого участия и отказ от приемки квартиры по ДДУ.
Истец обратилась к ответчику с уведомлением о заключении с истцом акта приема-передачи в отношении объекта долевого строительства - квартиры, условный номер *-**, этаж **, общая площадь **,** кв.м в многофункциональном жилом корпусе по строительному адресу: г. Москва, **********. Однако в составлении акта приема-передачи объекта долевого строительства ответчиком истцу было отказано.
Принимая во внимание, что указанным выше договором, заключенным между М.И.А. (правопреемник ФИО1) и ООО СЗ «Дубинисская 59» предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме истцу, внесшему денежные средства на строительство, суд приходит к выводу о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
При этом суд также исходит из того, что из содержания договора не усматривается, что истец является индивидуальным предпринимателем, и заключила вышеуказанный договор с целью получения прибыли, доказательств осуществления сторонами совместной инвестиционной деятельности, связанной с получением и распределением прибыли в результате строительства многоквартирного жилого дома, ответчиком не представлено.
Напротив, в договоре содержатся все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве: указан конкретный объект, подлежащий передаче, номер квартиры, площадь, этаж, комплектация квартиры, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (п. 1 договора); цена договора, сроки и порядок ее уплаты (п. п. 2, 2.1, 2.2 договора); гарантийный срок на объект долевого строительства (п. 2.4 договора).
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ч.ч. 1, 2, 3 ст. 8 Закона о долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок. При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме (ч. 5).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.20** № **/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме, связано с выполнением им возложенных договором обязательств по внесении денежных средств.
Судом установлено, что оплата объекта долевого строительства по заключенному истцом договору произведена в полном объеме.
После выполнения истцом своих обязанностей по договору и получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, у ответчика возникла предусмотренная законом безусловная обязанность передать спорное жилое помещение в собственность ФИО1
При этом суд учитывает, что обязанность застройщика передать объект долевого строительства участнику долевого строительства носит характер неденежного обязательства. В связи с чем данное право истца не может быть поставлено в зависимость от наличия у застройщика иных денежных обязательств перед иными лицами.
Нормами Закона о долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на завершенный строительством объект в случае неисполнения застройщиком обязанности по его передаче в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.
Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. ** ГК РФ, а способы защиты - в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).
Таким образом, право собственности на объект долевого строительства может быть признано решением суда. При этом Закон о долевом строительстве не содержит запрета на признание права собственности на объект долевого строительства.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции РФ), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции РФ).
При этом, исходя из пункта 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, нарушение застройщиком положений Закона об участии в долевом строительстве о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
Данным пунктом Обзора разъяснено, что нормы названного федерального закона, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Закона об участии в долевом строительстве.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для признания за ФИО1 права собственности на квартиру по адресу: гор. Москва, ул. ****, кв. № ****.
Защита гражданских прав в соответствии со статьей 12 ГК РФ может осуществляться в том числе путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать за ФИО1, ** ** **** года рождения, место рождения *********** (идентификатор: паспорт РФ серия ** ** номер *****, выдан **************) право собственности на квартиру № **** по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. ****.
Решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение: двухкомнатную квартиру № **** (условный номер *-**), общей площадью **,** кв.м, по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. ****, кадастровый номер 77:**:000**03:2013.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца с дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Апелляционная жалоба подается через Симоновский районный суд города Москвы.
Решение изготовлено в окончательной форме 12.08.2025 года.
Судья Т.А. Попова