К делу № 2-5647/2025
УИД: 61RS0022-01-2025-007466-83
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 ноября 2025 г. г. Таганрог
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,
при секретаре судебного заседания Востриковой Л.С.,
с участием
представителей истца ФИО1, ФИО2
представителя Администрации г.Таганрога ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 о сохранении в реконструируемом состоянии,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к Администрации <адрес> о сохранении объекта в реконструированном состоянии. В обоснование иска указала, что истец является собственником помещений: кафе «Бочка», литер А1, 1 этаж, комнаты: 12, 13, 13а, 14, 15, 16, 20, площадью 105,9 кв.м., кадастровый № и кафе «Бочка», литер А1, 1 этаж, комнаты: 1,3,4, 5,6,7,17,18,19,21,22; литер А3, 1 этаж, комната: 8; литер А7, 1 этаж, комнаты: 31,32,33, площадью 472 кв.м., кадастровый №, а также собственником земельного участка, площадью 1414 кв.м., категория №
Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутсвие, исковые требования поддерживает и просила их удовлетворить. Дело рассматренов отсутствие неявившегося лица, участвующего в деле, в порядке ст.167 ГПК РФ.
В судебном заседании представители истца ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенности № № от <дата> исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить в полном объеме, дали объяснения аналогичные исковому заявлению.
Представитель ответчика Администрации г. Таганрога ФИО3, по доверенности №-исх/1779 от <дата> возражал против удовлетворения исковых требований истца о сохранении объекта в реконструированном состоянии, просил в иске отказать. Письменных возражений не поступило.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
№ А3, 1 этаж, комната: 8; литер А7, 1 этаж, комнаты: 31,32,33, площадью 472 кв.м., кадастровый №на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, договора купли-продажи от <дата>, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Истец также является собственником земельного участка, площадью 1414 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- для использования в целях размещения кафе и банкетного зала, кадастровый № по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, договора купли-продажи от <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
В судебном заседании установлено, что в границах вышеуказанного земельного участка расположено нежилое здание с кадастровым номером 61:58:0003385:509 в состав которого входят три нежилых помещения: с кадастровым номером 61:58:0003385:514 площадью 144кв.м., с кадастровым номером № 105,9 кв.м и с кадастровым номером № площадью 472кв.м.,
по адресу: <адрес>, что подтверждается заключением от <дата> кадастрового инженера ДЗФ
В материалах дела истцом предавлентехнический паспорт МУП «БТИ» <адрес> от <дата>,согласно которому в состав нежилого помещения с кадастровым номером 61:58:0003385:516, расположенного по адресу: <адрес>, входили следующие помещения: литер А1, 1 этаж - кабинет №в, площадью 15,0 кв.м., 1а кабинет, площадью 17,80 кв.м., 1г кабинет, площадью 16,70 кв.м., 1д фойе, площадью 6,70 кв.м., 15 коридор, площадью 10,10 кв.м., 1 торговый зал, площадью 56,40 кв.м., 3 кухня площадью 28,60 кв.м., 5 коридор, площадью 7,50 кв.м., 6 склад площадью 11,80 кв.м., 6а коридор, площадью 2,20 кв.м., 17 щитовая, площадью 2,40 кв.м., 18 туалет, площадью 1,0 кв.м., 19 туалет, площадью 1,10 кв.м., 21а умывальная, площадью 2,0 кв.м., 21 гардероб, площадью 2,70 кв.м., 22 гардероб, площадью 5,10 кв.м.; Литер А8 – 34 склад, площадью 22,60 кв.м., 35 санузел, площадью 3,50 кв.м.; литер А10 - 38 котельная, площадью 4,90 кв.м.; литер А3 – 8 коридор, площадью 9,10 кв.м., 8б склад, площадью 11,50 кв.м.; 8а моечная, площадью 7,60 кв.м.; литер А7 – 31 торговый зал, площадью 211,10 кв.м., 32 коридор, площадью 9,70 кв.м., 33 бар, площадью 6,70 кв.м.; Литер А9 – 36 мучной цех, площадью 24,60 кв.м., 37 санузел, площадью 1,80 кв.м. Площадь нежилого помещения с кадастровым номером 61:58:0003385:516, расположенного по адресу: <адрес>, на 2011 года составляла 500,20 кв.м.
Судом установлено, что на момент приобретения истцом в 2011 году объекта недвижимости кафе «Бочка», литер А1, 1 этаж, комнаты: 1,3,4, 5,6,7,17,18,19,21,22; литер А3, 1 этаж, комната: 8; литер А7, 1 этаж, комнаты: 31,32,33, площадью 472 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0003385:516 по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от <дата> объект недвижимости был уже реконструирован, к нему была пристроена пристройка лит. «А12».
Таким образом, общая площадь нежилого помещения с кадастровым номером 61:58:0003385:516, расположенного по адресу: <адрес>, увеличилась и стала составлять 559,6 кв.м., что подтверждается данными технического паспорта от <дата>
В судебном заседании установлено, что согласно данным технического паспорта МУП «БТИ» <адрес> от <дата> в состав нежилого помещения с кадастровым номером 61:58:0003385:515, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, входили следующие помещения: бильярдный зал № площадью 16,20 кв.м, литер «А1», 1 этаж; цех № площадью 18,40 кв.м, литер «А1», 1 этаж; - цех №а площадью 4,10 кв.м, литер «А1», 1 этаж; - кладовая № площадью 5,50 кв.м, литер «А1», 1 этаж; 6 - производственный цех № площадью 31,60 кв.м, литер «А1», 1 этаж; - кладовая № площадью 3,60 кв.м, литер «А1», 1 этаж; - коридор № площадью 26,50 кв.м, литер «А1», 1 этаж.
Судом установлено, что на момент приобретения истцом в 2021 году объекта недвижимости кафе «Бочка», литер А1, 1 этаж, комнаты: 12, 13, 13а, 14, 15, 16, 20, площадью 105,9 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от <дата> данный объект недвижимости был уже реконструирован,к нему была пристроена пристройка лит. «А13».
Таким образом, общая площадь нежилого помещения с кадастровым номером 61:58:0003385:515, расположенного по адресу: <адрес>, увеличилась и стала составлять 132,80 кв.м., что подтверждается данными технического паспорта от <дата>.
Истец обратилась в Администрацию <адрес> по вопросу сохранения реконструированного нежилого здания по адресу: <адрес>.В ответе №.03.1/4991 от <дата> сообщено, что в соответствии с Градостроительным Кодексом Российской Федерации Администрация <адрес> осуществляет выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства с 2006 года. Согласно действующему законодательству в компетенцию органов местного самоуправления не входит право сохранять самовольно возведенные и реконструированные объекты, в том числе вводить такие объекты в эксплуатацию. При этом, при строительстве должны соблюдаться все действующие на территории Российской Фдерации строительные, противопожарные и санитарные нормы и правила, в связи с чем рекомендовано обратиться в суд.
Согласно заключениям№ от <дата>, № от <дата> ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» объекты недвижимого имущества с кадастровым номером61:58:0003385:515 и с кадастровым номером61:58:0003385:516 по адресу: <адрес>, соответствуют требованиям Федерального закона от 22.07.2008г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (Раздел III «Требования пожарной безопасности при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий, сооружений и строений»), СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения». Соответствуют требованиям действующей нормативно-технической документации в области строительства, в том числе строительным и градостроительным нормам. Состояние основных строительных конструкций (отсутствие деформаций, трещин и прогибов) обеспечивает надежную и долговечную эксплуатацию. Таким образом, объекты недвижимого имущества по адресу: <адрес>, соответствуют требованиям указанной выше нормативно-технической документации, противопожарным и санитарным требованиям, не угрожает жизни и здоровью граждан, после выполненных работ по реконструкции и перепланировке. Согласно своду правил обследования несущих конструкций зданий и сооружений (СП 13-102-2003), эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. При этом для конструкций, находящихся в работоспособном состоянии, может устанавливаться требование периодических обследований в процессе эксплуатации. В соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» категория технического состояния строительных конструкций исследуемых объектов оценивается как 23 находящаяся в исправном состоянии, то есть такой категории технического состояния, которая характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Объемно-планировочное и конструктивное решения способствуют исключению возможности получения травм при нахождении в ней людей в процессе передвижения, работы, пользования передвижными устройствами, технологическим и инженерным оборудованием. Строительные конструкции объектов недвижимого имущества по адресу: <адрес>, обладают долговечностью и надежностью с учетом возможных опасных воздействий, а также устойчивостью к прогрессирующему обрушению. Несущие конструкции в процессе эксплуатации не имеют тенденцию к развитию трещин, повреждений и деформаций, ведущих к снижению эксплуатационных свойств объекта исследования. Конструкции объекта рассчитаны на действие нагрузок от собственного веса и конструкций, которые на них опираются, снеговых и ветровых нагрузок (в соответствии с СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия»), соответствуют нормативным требованиям к конструктивным элементам зданий и сооружений, воздействию нагрузок. Не подвержены деформации и разрушению и, таким образом, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, после выполненных работ по реконструкции и перепланировке. Конструктивные и планировочные решения объекта недвижимого имущества соответствуют требованиям Федерального закона от <дата> № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (Раздел III «Требования пожарной безопасности при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий, сооружений и строений»). Объекты недвижимого имущества не подвержены деформации, разрушению. Состояние основных строительных конструкций объекта обеспечивает его надежную и долговечную эксплуатацию, после выполненных работ по реконструкции и перепланировке. Функциональное назначение исследуемых объектов не представляетугрожает жизни и здоровью граждан, обеспечивает сохранность рядом расположенных строений, не нарушает права и интересы других лиц.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ВДА поддержал выводы данного им заключения.
При этом не имеется оснований ставить под сомнение достоверность заключения, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований не доверять выводам заключения у суда не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не представлено.
В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответчик по делу Администрация <адрес> не оспаривала выводы, изложенные в заключениях№ от <дата>, № от <дата> ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки»о соответствии спорного строения установленным нормам и правилам.
Площадь земельного участка по адресу: <адрес>, составляет 1414 кв.м., указанный участок поставлен на кадастровый учет в 2008 г., что отражено в выписке из ЕГРН.В заключенииот <дата> кадастрового инженера ДЗФ установлено, что нежилое здание с кадастровым номером № адресу: <адрес>, в состав которого входят три нежилых помещения: с кадастровым номером 61:58:0003385:514, с кадастровым номером 61:58:0003385:515 и с кадастровым номером 61:58:0003385:516, расположено в границах вышеуказанного земельного участка.
В абзаце 1 пункта 39 Постановления Пленума Верховного суда РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указано, что «право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект при одновременном соблюдении следующих условий:
– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
– если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ)».
Как указывалось выше, истец является собственником земельного участка, площадью 1414 кв.м. по адресу: <адрес>, и реконструированный объект недвижимости соответствует всем установленным требованиям, а также его сохранение не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Указанные обстоятельства были подтверждены заключениями № от <дата>, № от <дата> ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки». Администрация <адрес> не оспаривала выводы, изложенные в указанных выше заключениях о соответствии спорного строения установленным нормам и правилам.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований истца, суд руководствовался положениями ст. ст. 218, 222 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, ст. 30, 37, 51 ГрК РФ, Федерального закона № 218-ФЗ от <дата> «О государственной регистрации недвижимости», приняв результаты заключений № от <дата>, № от <дата> ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», и исходил из того, что спорный объект недвижимости соответствует виду разрешенного использования земельного участка, обладает достаточной надежностью, не влечет угрозы для жизни и здоровья граждан, в связи с чем пришел к выводу о сохранении объектов недвижимости по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.
В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство и реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Исходя из пункта 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относится, в том числе, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.
Согласно требованиям статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположений и развития. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, расположенные на них.
В силу статей 1, 36 ГрК РФ, статьи 85 ЗК РФ правилами землепользовании и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее положения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружения. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).
Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Данная норма права не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на выделенном для этих целей земельном участке, без получения на это необходимых разрешений. При этом право собственности может быть признано за лицом, только в случае если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан
Кроме этого, согласно п. 43 Постановления пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
В случае, если истец не обращался в Администрацию г. Таганрога и не предпринимал никаких мер к получению разрешения на реконструкцию спорного объекта, удовлетворение иска о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и статье 51 ГрК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09).
О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим реконструированную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ.
При этом лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка (ч. 21.5 ст. 51 ГрК РФ).
Суд учитывает, что истец при осуществлении реконструкции объекта недвижимости по адресу: <адрес>, действовала добросовестно, предприняла надлежащие меры квведению его в эксплуатацию, в то время как ответчиком было отказано в выдаче такого разрешения, поскольку согласно действующему законодательству в компетенцию органов местного самоуправления не входит право сохранять самовольно возведенные и реконструированные объекты, в том числе вводить такие объекты в эксплуатацию.
Суд принимает во внимание, что реконструкция спорных обектов была уже произведена на момент их приобретения истцом, что подтверждается данными технических паспортов от <дата>, от <дата>.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что нежилые помещения с кадастровым № и с кадастровым номером 61:58:0003385:516соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, расположеныв границах вышеуказанного земельного участка в нежилом здании с кадастровым № по адресу: <адрес>, обладают достаточной надежностью, и их эксплкуатацияне влечет угрозы для жизни и здоровья граждан, и при установленных обстоятельствах, суд сохраняет объекты недвижимости в реконструированном состоянии.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 к Администрации г. Таганрога о сохранении объекта в реконструированном состоянии – удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии следующие нежилые помещения, расположенные в нежилом здании с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>:
- нежилое помещение №
№ по адресу: <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: Гриценко Ю.А.
Решение в окончательной форме изготовлено 09.12.2025.