Дело № 2-3230/2025
УИД 36RS0003-01-2025-004635-23
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Воронеж 24 ноября 2025года
Левобережный районный суд города Воронежа в составе председательствующего судьи Сусловой О.В.,
при секретаре Голевой Д.А.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца, действующего на основании доверенности,
ФИО2,
рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка незаключенным,
установил:
ФИО1 (далее- ФИО1) обратилась в суд с настоящими требованиями к ФИО3 ( далее- ФИО3) указав, что в 11 октября 2023 между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка № - ПКП (далее - Договор.)В соответствии с п. 1.1.,1.2 Договора, «Стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка (далее - основной договор. По основному договору Сторона 1 будет выступать продавцом, а сторона 2 - покупателем земельного участка. На момент подписания настоящего договора земельный участок не образован.Предварительные характеристики земельного участка: <адрес> (кадастровый №, ориентировочная площадь <данные изъяты> кв.м.».В дальнейшем, 08 декабря 2023 Сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к предварительному договору купли-продажи земельного участка от 11.10.2023 года №№, согласно которому п.1.2. предварительного договора купли - продажи земельного участка№ - ПКП изложен в следующей редакции «На момент подписания настоящего договора земельный участок не образован. Предварительные характеристики земельного участка: Расположение <адрес>, кадастровый квартал №, ориентировочная площадь <данные изъяты> кв.м».Сторона 1, считает предварительный договор купли - продажи земельного участка №№ от 11.10.2023, дополнительное соглашение №1 от 08.12.2023, заключенный между ФИО1 и ФИО3, расторгнутым (незаключенным) по следующим основаниям:
1. Подписание предварительного договора купли - продажи земельного участка №№ от 11.10.2023, а также дополнительного соглашения №1 от 08.12.2023 осуществлялось ФИО1 лично, без участия ФИО3
Договор и дополнительное соглашение предоставлены ФИО4 с подписьюФИО3, иным лицом.
2. Согласно п. 2.1.1 Договора «Стоимость земельного участка <данные изъяты>) рублей, НДС не облагается в соответствии с пп.6 п.2 ст. 146 НК
Указанная цена земельного участка не имеет законного обоснования и существеннозанижена относительно кадастровой и рыночной стоимости земельного участка.
Данное условие предварительного договора существенно отличается от аналогичных договоров и не соответствует интересам ФИО1 Более того, ответчику было известно, что ФИО1 является многодетной матерью и нуждающейся в улучшении жилищных условий.
То есть, предварительный договор купли - продажи земельного участка № от 11.10.2023, имеет признаки, указанные в п.3 ст. 179 ГК РФ.
3. Согласно п.4.3, 4.4. Договора «В случае уклонения Стороны 1 от заключенияосновного договора Сторона 2 вправе потребовать от уклоняющейся Стороны уплаты штрафа в размере рыночной стоимости земельного участка, определенного на основании отчета оценщика. За просрочку какой-либо из Сторон выполнения обязанностей, установленных разделом 3 Договора более чем на 5 (пять) рабочих дней, другая сторона вправе потребовать уплаты пеней в размере 5.000 (пять тысяч) руб. за каждый день просрочки».
Указанное положение Договора об уплате штрафа, неустойки явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства (заключение основного договора купли продажи земельного участка) и не может быть применимо в данном случае.
Предварительный договор купли - продажи земельного участка № от 11.10.2023, а также дополнительное соглашение № 1 от 08.12.2023 не соответствуют требованиям п. 3 ст. 429 ГК РФ, п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения положений ГК РФ о заключении и толковании договора», п. 2, 3 постановления пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», положений ФЗ РФ от 18.06.2001 №78 - ФЗ «0 землеустройстве», ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости», п.1 ч.1, ч.3 ст. 6, ст.11.2, 11.3,11.10 ЗК РФ - невозможно определить предмет договора, т.е. невозможно однозначно определить (индивидуализировать) земельный участок в качестве объекта недвижимости.
Предварительный договор купли - продажи земельного участка № от 11.10.2023, а также дополнительное соглашение № 1 от 08.12.2023 не содержат условий о сроке заключения основного договора купли - продажи земельного участка, а следовательно, в силу пункта 4 статьи 429 ГК РФ, основной договор купли-продажи земельного участка, стороны должны были заключить в течение года со дня подписания предварительного договора, то есть не позднее (с учетом дополнительного соглашения № 1)09 декабря 2024 г.
Указание в пункте 1.7 предварительного договора на исполнение сторонами обязанности заключения основного договора, в срок не позднее 60 (шестидесяти) календарных дней с даты регистрации права собственности Стороны 1, не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора.
Кроме того, такое событие не отвечает требованиям неизбежности, установленным статьей 190 ГК РФ.
Однако, ни ФИО1, ни ФИО3 в период действия предварительного договора, предложений о заключении основного договора купли-продажи друг другу не направляли.
Данные положения не подтверждают достижение сторонами соглашения относительносрока заключения основного договора купли-продажи.
Таким образом, предварительный договор купли - продажи земельного участка № № от 11.10.2023, а также дополнительное соглашение №1 считается расторгнутым (незаключенным).
Во исполнении обязательного претензионного, досудебного порядка урегулирования спора (п.2 ст. 452 ГПК РФ), ФИО1 в адрес ФИО3 11.07.2025г. направлена претензия - уведомление.
Согласноотчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № АО «Почта России», ФИО3, не получил указанную претензию - уведомление, по неизвестной причине.
На основании вышеизложенного, истец просит признать предварительный договор купли - продажи земельного участка № от 11.10.2023, а также дополнительное соглашение №1 от 08.12.2023 между ФИО1 и ФИО3 - незаключенным;
В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истца, действующий на основании доверенности(л.д.6) ФИО2, поддержали исковое заявление по изложенным в нем основаниям, просили его удовлетворить.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о слушании по делу извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил (л.д.34,38).
В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии со ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Учитывая положения ст. 165.1 ГК РФ, а также то обстоятельство, судом предприняты меры для надлежащего извещения ответчика о времени и месте рассмотрения дела по месту жительства, однако, ответчиком не предпринято должной заботы об участии в рассмотрении дела, в связи с чем, суд считает, что отложение рассмотрения дела существенно нарушит право истца на судебную защиту в установленные законом сроки, и полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, расценивая его действия, как направленные на затягивание рассмотрения дела по существу.
Суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившегося ответчика в порядке заочного производства.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса РФ).
В ходе судебного разбирательства установлено, что 11 октября 2023 между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка № - ПКП.
В соответствии с п. 1.1.,1.2 Договора, «Стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка (далее - основной договор. По основному договору Сторона 1 будет выступать продавцом, а сторона 2-покупателем земельного участка. На момент подписания настоящего договора земельный участок не образован. Предварительные характеристики земельного участка: <адрес> (кадастровый квартал №, ориентировочная площадь <данные изъяты> кв.м.». (л.д.8)
08 декабря 2023 года ФИО1 и ФИО3 заключили дополнительное соглашение №1 к предварительному договору купли-продажи земельного участка от 11.10.2023 года №, согласно которого, п.1.2. предварительного договора купли - продажи земельного участка № изложен в следующей редакции «На момент подписания настоящего договора земельный участок не образован. Предварительные характеристики земельного участка: <адрес>, кадастровый квартал №, ориентировочная площадь <данные изъяты> кв.м». (л.д.10)
Согласно приказу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области №241з от 06.02.2024 года, утверждена прилагаемая схема расположения земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, с адресным ориентиром: <адрес> в территориальной зоне с индексом ЖИ - зона индивидуальной жилой застройки, с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», из земель населенных пунктов, в кадастровом квартале № расположенного на территории зоны затопления территории города Воронеж, затапливаемой водами реки Усмань при половодьях и паводках 1 % обеспеченности (реестровый номер №).
Предварительно согласовано ФИО1, проживающей по адресу<адрес>, паспорт <данные изъяты>, предоставление в собственность бесплатно земельного участка, указанного в пункте 1 настоящего приказа. (л.д.12)
Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок, расположенный по адресу: <данные изъяты>м., имеет кадастровую стоимость <данные изъяты> рублей. (л.д.13)
Правообладателем данного земельного участка является ФИО1 (л.д.16)
Согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, формируемый земельный участок полностью ограничен зонами с особыми условиями использования территории Рамонского муниципальных районов Воронежской области, № Зона затопления территории г. Воронеж (л.д.14)
11.07.2025 ФИО1 направила в адрес ФИО3 сообщение, в котором указала, что истец считает предварительный договор купли - продажи земельного участка № от 11.10.2023, с учетом дополнительного соглашения №1 от 08.12.2023, заключенный между ФИО1 и ФИО3, расторгнутым (незаключенным) по следующим основаниям:
1. Подписание предварительного договора купли - продажи земельного участка № от 11.10.2023, а также дополнительного соглашения №1 от 08.12.2023 осуществлялось ФИО1 лично, без участия ФИО3
Договор и дополнительное соглашение предоставлены ФИО4 с подписью ФИО3, иным лицом.
2. Согласно п. 2.1.1 Договора «Стоимость земельного участка составляет <данные изъяты>) рублей, НДС не облагается в соответствии с пп.6 п.2 ст. 146 НК
Указанная цена земельного участка не имеет законного обоснования и существенно занижена относительно кадастровой и рыночной стоимости земельного участка. (л.д.19-21)
Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № АО «Почта России», ФИО3, не получил указанную претензию – уведомление, она возвращена за и стечением срока хранения 13.08.2025 (л.д.24, 42)
Суд приходит к выводу, о том, что предварительный договор купли - продажи земельного участка <данные изъяты>, с учетом дополнительного соглашения №1 от 08.12.2023 между ФИО1 и ФИО3 - не заключены по следующим основания:
Согласно пункту 1 статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
Как следует из статей 454, 549, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя конкретный объект недвижимости, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Вместе с тем, спорный договор не представляет возможности определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Кроме того, сторонами не достигнуто соглашение относительно срока заключения основного договора купли-продажи, поскольку в период его действия каких-либо предложений о заключении основного договора не поступало.
Ответчик не представил суду никаких доказательств, свидетельствующих о его намерении заключить основной договор, либо о совершении им каких-либо действий, указывающих на данное намерение.
При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 234-237 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка незаключенным удовлетворить.
Признать предварительный договор купли - продажи земельного участка № от 11.10.2023, а также дополнительное соглашение №1 от 08.12.2023 между ФИО1 и ФИО3 - незаключенными.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья О.В. Суслова
Решение в окончательной форме изготовлено 06.12.2025.