Решение по делу № 2-1733/2023 от 23.08.2023

Дело №

УИД 61RS0№-27

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 августа 2023 года <адрес>

Батайский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Шишиной О.И.,

при секретаре Эндер Е.К.,

с участием Григорян Э.В., ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Акопян <данные изъяты> к Чернобай <данные изъяты>, третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Дон-МТ-недвижимость», о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратилась ФИО2 с иском к ФИО3, третье лицо: ООО «Дон-МТ-недвижимость», о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, судебных расходов, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 329 кв.м. с кадастровым номером № и расположенного на нем объекта недвижимости с кадастровым номером №, состоящего из жилого дома литер «А» площадью 60,1 кв.м., жилого дома литер «Б» площадью 47,5 кв.м., летней кухни литер «Ж» площадью 18,3 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>. Стоимость объекта по соглашению сторон составила 8 200 000 рублей. В соответствии с п. 2.1 предварительного договора срок заключения основного договора купли-продажи согласован сторонам не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На момент подачи искового заявления договор купли-продажи не заключен. В день подписания предварительного договора купли-продажи в качестве гарантии сторонам своих обязательств и в счет оплаты за приобретаемые в последующем объекты покупатель передает продавцу денежные средства в размере 100 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 8 100 000 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу при заключении договора купли-продажи. В соответствии с п. 2.2 предварительного договора купли-продажи продавец обязалась в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ предоставить правоустанавливающие документы, справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам, воде, газу, выводу твердых бытовых отходов, электроэнергии с оплатой по март 2023 года включительно. Однако продавцом до момента подачи искового заявления в суд данные требования не исполнены, что истцом расценивается как уклонение продавца от заключения основного договора купли-продажи, поскольку при указанных обстоятельствах для истца заключение договора купли-продажи стало невозможным по вине продавца. Согласно п. 4.2 предварительного договора купли-продажи в случае нарушения продавцом п.п. 1.1, 1.2, 3.2 договора и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости по его вине продавец обязан возвратить покупателю денежную сумму, указанную в п. 3.1 договора и выплатить ему штрафную неустойку в размере 100%. Данные выплаты продавец обязан произвести в течение трех дней с момента отказа заключить основной договор или нарушения условий предварительного договора. В случае несвоевременной оплаты в установленные сроки продавец обязан уплатить покупателю пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от денежной суммы, подлежащей выплате. В период действия предварительного договора не поступило предложение от его сторон о заключении основного договора купли-продажи, в связи с чем обязательства прекратились, а денежные средства в размере 100 000 рублей подлежат возвращению. В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена досудебная претензия, оставленная ответчиком без удовлетворения. На основании изложенного ФИО2 просит взыскать в свою пользу с ФИО3 сумму предварительного платежа в размере 100 000 рублей, штрафную неустойку в размере 100 000 рублей, а также судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 5 200 рублей и почтовые расходы в размере 232 рубля 24 копейки.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена судом о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, об отложении не ходатайствовала.

Представитель истца – адвокат Григоян Э.В. – в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении доводам.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена судом о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, об отложении не ходатайствовала.

Представитель ответчика на основании доверенности ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, представила суду возражения на исковое заявление, где указала, что к возникшим между ФИО2 и ФИО3 не подлежат применению положения о неосновательном обогащении, поскольку они возникли из сделки – предварительного договора купли-продажи недвижимости. Также пояснила, что в момент подписания предварительного договора купли-продажи покупателю продавцом представлены правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплатам за коммунальные услуги и иные регулярные платежи. Платежные документы об оплате всех текущих платежей предоставлялись ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ в офисе компании-посредника, при этом ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ не явилась в офис компании для подписания основного договора купли-продажи, предварительно оповещалась сотрудниками риэлторской компании о дате и времени заключения договора, однако в телефонном режиме просила продлить срок действия предварительного договора, поскольку не была готова к подписанию основного договора. ФИО3 не согласилась на продление срока предварительного договора, в связи с чем сотрудниками компании был составлен акт фиксации расторжения предварительного договора ввиду неявки ФИО2 На основании изложенного представитель ответчика полагает, что договор купли-продажи не заключен по вине покупателя. Отметила, что уплаченные ФИО2 при подписании предварительного договора купли-продажи денежные средства в размере 100 000 рублей являются задатком, в связи с чем не подлежат возврату покупателю, поскольку основной договор не заключен по вине покупателя.

Представитель третьего лица ООО «Дон-МТ-недвижимость» в судебное заседание не явился, извещен судом о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, об отложении не ходатайствовал.

В отношении истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя третьего лица дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителей истца и ответчика, допросив свидетеля ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех обязательных условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, то есть происходит неосновательно.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют.

В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

По смыслу указанного подпункта, содержащаяся в нем норма подлежит применению в том случае, если передача денежных средств или иного имущества произведена добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, жилого дома и строений.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером № площадью 329 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство; а также расположенные на указанном земельном участке объекты недвижимости с кадастровым номером № общей площадью 125,9 кв.м., а именно: жилой дом литер «А» площадью 60,1 кв.м., жилой дом литер «Б» площадью 47,5 кв.м., летняя кухня литер «Ж» площадью 18,3 кв.м. Объект недвижимости, являющийся предметом договора, расположен по адресу: <адрес>, ул. 20-я улица, 15.

По соглашению сторон стоимость объекта недвижимости определена в размере 8 200 000 рублей.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора продавец и покупатель условились заключить договор купли-продажи объекта (основной договор) не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 2.2.1 продавец приняла на себя обязательство в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ предоставить правоустанавливающие документы, технический паспорт, справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам, воде, газу, выводу ТБО, электроэнергии с оплатой по март 2023 года включительно.

Пунктом 2.4 установлено, что все справки и иные документы, предоставляемые продавцом и покупателем для заключения договора купли-продажи объекта (основного договора), должны быть действительными на дату, указанную в п. 2.1 договора.

Разделом 3 предварительного договора купли-продажи согласован порядок расчетов между контрагентами. В день подписания предварительного договора в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств и в счет оплаты за объект покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 100 000 рублей. Оставшуюся денежную сумму в размере 8 100 000 рублей покупатель обязуется оплатить при заключении основного договора купли-продажи.

Также покупатель уведомляет продавца о возможном расчете по основному договору с привлечением кредитных средств ПАО «Сбербанк». При этом денежная сумма в размере 6 100 000 рублей будет передана покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи, 2 000 000 рублей будут переданы в срок не позднее пяти банковских дней после государственной регистрации права собственности покупателя.

Четвертым разделом предварительного договора купли-продажи установлена ответственность сторон. Так, в случае нарушения покупателем п.п. 1.1, 2.1, 3.2 предварительного договора купли-продажи и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по вине продавца денежная сумма, указанная в п. 3.1 настоящего договора, в качестве штрафной неустойки остается у продавца.

В случае нарушения продавцом п.п. 1.1, 2.1 и (или) отказа от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по его вине продавец обязан возвратить покупателю денежную сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, и выплатить ему штрафную неустойку в размере 100%.

Указанные выплаты продавец обязан произвести покупателю в течение трех дней с момента отказа заключить основной договор купли-продажи объекта или нарушения им условий настоящего договора. В случае несвоевременной оплаты в установленные сроки продавец обязан уплатить покупателю пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от денежной суммы, подлежащей выплате.

На момент судебного разбирательства договор купли-продажи объекта (основной договор) сторонами не подписан.

ДД.ММ.ГГГГ в 17 часов 30 минут ФИО3 (продавцом) и специалистом отдела оформления ООО «Дон-МТ-недвижимость» ФИО5, действующей на основании доверенности №/б от ДД.ММ.ГГГГ, в помещении офиса, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, составлен акт фиксации расторжения предварительного договора купли-продажи земельного участка, жилого дома и строений от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с указанным актом покупатель ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ не явилась, в связи с чем заключение основного договора невозможно. Таким образом, предварительный договор считается расторгнутым по причине отказа от его заключения покупателем.

Акт фиксации расторжения предварительного договора подписан продавцом ФИО3, специалистом отдела оформления ООО «Дон-МТ-недвижимость» ФИО5, руководителем офиса ФИО6, специалистом ООО «Дон-МТ-недвижимость» ФИО4

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Представителем истца в судебном заседании указано, что основной договор не заключен по вине продавца, которая не предоставила покупателю документы, указанные в п. 2.2.1 предварительного договора.

Вместе с тем, суд обращает внимание, что со стороны ответчика представлен акт от ДД.ММ.ГГГГ фиксации расторжения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым на ДД.ММ.ГГГГ 17 часов 30 минут ФИО2 не явилась в офис компании-посредника для заключения договора.

В ходе рассмотрения дела по существу допрошен свидетель ФИО4, являющаяся специалистом ООО «Дон-МТ-недвидимость», которая, будучи предупрежденной об уголовной ответственности за отказ от дачи показаний, а также за дачу заведомо ложных показаний, сообщила суду, что сопровождала данную сделку в качестве специалиста, неоднократно показывала объект недвижимости ФИО2 и членам ее семьи. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором установлен срок для заключения основного договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При подписании предварительного договора купли-продажи продавцом ФИО3 были представлены правоустанавливающие и право подтверждающие документы, поскольку это является обязательным требованием компании. Также были представлены документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг на момент подписания предварительного договора. Указанные платежные документы были отсканированы специалистом хранятся в электронном виде в офисе компании. Кроме того, были представлены проектные документы на систему газоснабжения. Проверка указанных документов на этапе подписания предварительного договора купли-продажи предусмотрена установкам компании во избежание последующих сложностей с оформлением сделок. ФИО2 при заключении предварительного договора купли-продажи ознакомилась со всеми перечисленными документами. Накануне подписания основного договора купли-продажи недвижимости специалистом осуществлялись звонки в адрес покупателя ФИО2 с целью напоминания о дате заключения договора и согласования времени его заключения. В телефонном режиме ФИО2 поясняла, что не готова в оговоренный срок заключить основной договор ввиду отсутствия денежных средств, которые она планировала получить после продажи принадлежащего ей объекта недвижимости, просила о продлении срока предварительного договора. ФИО3 не согласилась на продление срока, пояснив, что для нее является затруднительным содержать объект недвижимости и оплачивать все коммунальные платежи по нему. В день заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приехала в офис компании для подписания основного договора, проект которого был подготовлен специалистом. На телефонный звонок специалиста компании покупатель ФИО2 сообщила, что не готова заключить основной договор. В офис компании ФИО2 не явилась, в связи с чем сотрудниками компании составлен акт фиксации расторжения предварительного договора.

Учитывая совокупность изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ФИО2 не имела намерений заключать основой договор купли-продажи, вне зависимости от того, были представлены ответной стороной необходимые для сделки документы или нет. Указанное напрямую свидетельствует о том, что основной договор купли-продажи не был заключен ДД.ММ.ГГГГ по вине покупателя.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Пунктом 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства).

Основная цель задатка состоит в предотвращении неисполнения договора.

Аванс представляет собой сумму средств, выдаваемую вперед в счет предстоящих платежей. Как и задаток, аванс выполняет платежную функцию, то есть является частью суммы, передаваемой в счет последующих платежей. Однако, аванс (в общем его виде) не обладает обеспечительной функцией, потому не включает в себя негативную составляющую стимулирующей функции, которая применительно к задатку отражена в нормах статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При том следует учитывать, что пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы.

Из правового анализа приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения основного договора и в обеспечение его исполнения.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Пунктом 3.1 предварительного договора согласовано, что в день подписания договора в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств и в счет оплаты за объект покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 100 000 рублей.

Разделом 4 договора согласовано, что в случае незаключения основного договора купли-продажи по вине покупателя указанная в п. 3.1 денежная сумма в качестве штрафной неустойки остается у продавца. В случае же незаключения основного договора по вине продавца, продавец обязан возвратить указанную в п. 3.1 сумму и выплатить штрафную неустойку в размере 100%.

В силу п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из текста предварительного договора следует, что денежные средства передаются в качестве гарантии исполнения обязательств по продаже недвижимого имущества и в счет причитающегося платежа за недвижимое имущество, также указана штрафная функция указанных денежных за уклонение одной из сторон от покупки имущества, то есть заключения основного договора.

Таким образом, в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи недвижимого имущества на согласованных условиях в определенный срок.

При таких обстоятельствах сомнений в отношении характера данного платежа как задатка, обеспечивавшего исполнение возникших из предварительного договора обязательств по заключению основного договора (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), не имеется.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

В разделе 5 предварительного договора согласовано, что денежная сумма, указанная в п. 3.1 предварительного договора, подлежит возврату покупателю в полном размере в случае неисполнения условий предварительного договора вследствие возникновения форс-мажорных обстоятельств, а именно: военных действий, пожаров, наводнений, землетрясений и иных стихийных бедствий, смерти, тяжелой болезни и потери дееспособности лица, являющегося стороной договора, издание властными органами актов, влияющих на исполнение договора, а также отказа кредитной организации в выдаче кредита по причине несоответствия объекта требованиям банка либо отказа органа опеки <адрес> в выдаче разрешения покупателю на покупку объекта.

Поскольку ранее судом установлено наличие вины ФИО2 в незаключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, при этом истцом и ее представителем в ходе рассмотрения дела не сообщалось о возникновении форс-мажорных обстоятельств, указанных в п. 5.2 предварительного договора купли-продажи и не представлено доказательств возникновения таких обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии на стороне ФИО3 неосновательного обогащения, а также отсутствии оснований для взыскания с ответчика как уплаченных истцом при подписании предварительного договора денежных средств, так и штрафной санкции по предварительному договору.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акопян <данные изъяты> к Чернобай <данные изъяты>, третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Дон-МТ-недвижимость», о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в мотивированной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.