Дело №2-1287/2022
УИД 23RS0050-01-2022-001532-37
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Темрюк 17 августа 2022 года
Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Метелкина Е.В.,
при секретаре судебного заседания Кожемякиной Я.Л.,
с участием представителя истца и ответчика по встречному иску администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района – по доверенности ФИО2,
ответчика и истца по встречному иску ФИО3, её представителя ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района к ФИО1 о приведении самовольно реконструированного нежилого здания в первоначальное состояние путем сноса (демонтажа) второго этажа,
по встречному иску ФИО1 к администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района о сохранении нежилого здания в реконструированном виде и признании права собственности на реконструированное нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Темрюкского городского поселения Темрюкского района обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о приведении самовольно реконструированного нежилого здания в первоначальное состояние, в котором просит: признать объект недвижимого имущества: здание с наименованием: «кафе» с кадастровым номером <адрес> в первоначальное состояние (состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции), путем сноса (демонтажа) второго этажа; взыскать с ФИО3 в пользу администрации Темрюкского городского поселения <адрес> судебную неустойку в размере 1000 (одна тысяча) рублей за каждый день просрочки фактического не исполнения решения Темрюкского районного суда, начиная со следующего дня после истечения тридцати дней с момента вступления в законную силу решения Темрюкского районного суда и до момента его фактического исполнения.
<адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Бетта» и ФИО1 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.
ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации Темрюкского городского поселения <адрес> № «О присвоении адреса: Российская Федерация, <адрес>, Темрюкский муниципальный район, Темрюкское городское поселение, <адрес>» земельному участку был присвоен новый адрес.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила в администрацию Темрюкского городского поселения <адрес> заявление о выдаче разрешения на реконструкцию здания кафе, расположенного на указанном земельном участке.
<адрес>
<адрес>
<адрес>
Однако, на момент осмотра установлено, что по всей площади здания надстроен второй этаж и возведена кровля. Вход на второй этаж здания организован с юго-восточной стороны по металлокаркасной лестнице с крыльцом, таким образом, увеличивая площадь здания и площадь застройки.
Реконструкция здания кафе с увеличением этажности проведена без получения разрешения на строительство (реконструкцию).
В соответствии с п. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.
В силу указанной нормы права и ст. 3 Федерального закона РФ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных кодексом.
В силу п. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.
Согласно ч. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно ч.2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
ДД.ММ.ГГГГ администрация Темрюкского городского поселения <адрес> в адрес ФИО3 направила претензию от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой ответчику было предложено незамедлительно ликвидировать нарушение законодательства в пятнадцатидневный срок со дня направления настоящей претензии, а именно: привести самовольно реконструированный объект капитального строительства: здание с наименованием: «кафе» с кадастровым номером <адрес> в первоначальное состояние (состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции), путем сноса (демонтажа) второго этажа.
Однако, вышеуказанные требования ФИО3 не исполнены, данная претензия отставлена ответчиком без внимания, что подтверждается повторным актом осмотра земельного участка.
Таким образом, ответчиком в нарушение действующего законодательства о градостроительной деятельности самовольно реконструирован объект недвижимого имущества (кафе), в связи, с чем администрация Темрюкского городского поселения Темрюкского района, как уполномоченное лицо, вынуждена обратиться в Темрюкский районный суд с настоящим исковым заявлением.
Ответчик ФИО3 обратилась в суд с встречным иском к администрации Темрюкского городского поселения <адрес>, в котором просит сохранить нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>.
В обоснование встречного иска ФИО3 ссылается на то, что ей на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <адрес>
В пределах границ вышеуказанного земельного участка, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 возведен объект капитального строительства – кафе, площадью 137,2 кв.м.
Право собственности на здание с кадастровым номером <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в администрацию Темрюкского городского поселения <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания кафе на основании проектной документации на реконструкцию объекта, разработанной ООО «Газ сервис», согласованной в установленном законом порядке с заинтересованными организациями и органам архитектуры и градостроительства.
<адрес>
<адрес>
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признании права.
В силу п. 4 ст. 1 ГрК РФ, п. 17 ст. 105 ЗК РФ зоны подтопления, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий.
В соответствии с ч. 2 ст. 107 Земельного кодекса Российской Федерации со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается, за исключением случая установления зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с пунктом 15 статьи 106 настоящего Кодекса: - использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство (п. 2 ч. 2 ст. 107 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ) в границах зон затопления, подтопления запрещаются: строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод; использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия; размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами.
При этом, положения ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса РФ, не содержит какого-либо запрета или ограничений в реконструкции существующего объекта капитального строительства в зоне подтопления.
Сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером <адрес>
Как указывалось выше разрешение на строительство здания получено ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ, то есть до установления в отношении данного земельного участка статуса зоны с особыми условиями использования территории.
При этом, при строительстве здания кафе, ФИО3 выполнены необходимые мероприятия в качестве средств инженерной защиты территории и объекта капитального строительства от последствий геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод.
Поскольку положения статьи 67.1 Водного кодекса РФ устанавливают запрет на строительство объектов капитального строительства в зоне подтопления на будущий период, с учетом вышеприведенных положений части 2 статьи 107 Земельного кодекса РФ отказ администрации Темрюкского городского поселения в выдаче разрешения на реконструкцию здания, по мнению ФИО3, является незаконным и нарушает её права.
Таким образом, указание в выписке из ЕГРН в разделе особые отметки о наличии прочих ограничений прав и обременения на земельный участок с кадастровым номером № не являлось препятствием для реконструкции существующего здания.
Вместе с тем, поскольку ФИО3 выполнена реконструкция здания кафе без соответствующего разрешения, то, самовольно реконструированное здание является самовольной постройкой и регистрация права собственности на объект капитального строительства в реконструированном виде в административном порядке стала невозможной.
В силу требований п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Реконструированный объект соответствует критериям и требованиям предельных параметров разрешенного строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка «предпринимательство» (код 4.0).
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Если допущенные нарушения неустранимы и влекут нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, постройка подлежит сносу.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусматривается возможность признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Проект реконструкции №-ПЗ здания кафе по адресу: <адрес>, № выполненный ООО «Газ сервис», согласован с необходимыми службами города и получены положительные согласования.
Второй этаж надстроен непосредственно над зданием, принадлежащим ФИО3 на праве собственности, связан с ним междуэтажным сообщением и коммуникациями. Нежилое здание соответствует санитарным нормам и правилам. Сохранение здания в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровья, требования закона при реконструкции соблюдены.
Как указывалось выше, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было отказано в выдаче соответствующего разрешения на реконструкцию по надуманным основаниям. Таким образом, легализация реконструкции не была осуществлена по причинам, которые от неё не зависят.
Отсутствие разрешения на реконструкцию спорного объекта само по себе не может являться основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, как крайней меры.
Администрацией Темрюкского городского поселения не представлено достаточных и достоверных доказательств того, что сохранение спорной постройки в реконструированном виде нарушает права и охраняемые законов интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Иным путем, кроме обращения в суд, ФИО3 лишена возможности признать право собственности на реконструированный объект в том виде, в котором он сейчас находится, владеть, пользоваться и распоряжаться им как собственным.
В судебном заседании представитель истца и ответчика по встречному иску администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района – ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, просила требования удовлетворить, а во встречных требованиях –отказать, оснований для удовлетворения требований ФИО3 не имеется, ссылки ФИО3 на положения ст. 263 ГК РФ не обоснованы, поскольку земельный участок, на котором расположено спорное строение, является собственностью администрации Темрюкского городского поселения, а ФИО3 – является его арендатором.
По мнению представителя истца, экспертное заключение, подготовленное на основании определения суда о назначении судебной экспертизы по настоящему делу, не полное, не обоснованное и не может являться надлежащим доказательством, при подготовке экспертного заключения, экспертом использована неактуальная литература.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 и её представитель ФИО5, допущенный судом к участию в деле по ходатайству ФИО3, в судебном заседании в соответствии с ч.1 ст. 39 ГПК РФ, уточнили исковые требования, и просили суд сохранить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>
<адрес>
По мнению истицы по встречному иску и её представителя, администрацией Темрюкского городского поселения не доказано наличие обстоятельств, связанных с нарушением прав и охраняемых интересов других лиц, созданием угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении спорного объекта в существующем виде, а также то, что данные нарушения являются неустранимыми и существенными. Просят в иске администрации Темрюкского городского поселения отказать.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, находит иск администрации муниципального образования <адрес> не подлежащим удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО3 считает необходимым удовлетворить.
<адрес>
<адрес>
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в администрацию Темрюкского городского поселения <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания кафе на основании проектной документации на реконструкцию объекта, разработанной ООО «Газ сервис», согласованной в установленном законом порядке с заинтересованными организациями и органам архитектуры и градостроительства.
<адрес>
<адрес>
<адрес>
<адрес>
Таким образом, исходя из доводов сторон, представленных документов, фотоматериалов, судом установлено, что спорный объект капитального строительства обладает признаками самовольной постройки.
В силу требований п.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно п.2 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ), при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует учитывать градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Признаком самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.
В соответствии с ч. 1 ст.79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
<адрес>
<адрес>
<адрес>
Доводы представителя администрации Темрюкского городского поселения об использовании экспертом при подготовке данного заключения неактуальной литературы и неполноте ответов на поставленные вопросы, в связи с чем, данное экспертное заключение не может являться допустимым доказательство по делу, суд находит необоснованными.
При этом, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы истцом суду не заявлялось.
<адрес>
<адрес>
Отсутствие разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства само по себе не может служить основанием для отказа в иске о сохранении данного объекта в реконструированном состоянии и признании права собственности на него.
Учитывая, что реконструированный объект капитального строительства – нежилое здание, общей площадью 279,3 кв.м., расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № сохранение объекта недвижимости в реконструированном состоянии не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а также принимая во внимание, что получение ФИО3 правоустанавливающих документов на спорный объект во внесудебном порядке в настоящее время невозможно, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 о признании права собственности на реконструированное нежилое здание и об отказе в удовлетворении исковых требований администрации Темрюкского городского поселения в полном объеме.
Согласно п.5 ч.2 ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты.
В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района к ФИО1 о приведении самовольно реконструированного нежилого здания в первоначальное состояние путем сноса (демонтажа) второго этажа, – отказать.
Встречные исковые требования ФИО1 к администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района о сохранении нежилого здания в реконструированном виде и признании права собственности на реконструированное нежилое здание, – удовлетворить.
Сохранить нежилое помещение, расположенное по адресу: РФ, <адрес>, общей площадью 279,3 кв.м, в реконструированном состоянии, согласно техническому плану, составленному ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО4
Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое здание, наименование – кафе, с кадастровым номером <адрес>
Настоящее решение суда является основанием для подготовки технического плана, постановки здания на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности ФИО1 в Филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.
Председательствующий: Е.В. Метелкин
Решение суда в окончательной форме принято 22 августа 2022 года.