№ 2-1095/2025
70RS0004-01-2021-002054-09
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 октября 2025 г. Томск
Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Ткаченко И.А.
при секретаре Тимофеевой О.С.,
с участием:
представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2 - адвоката Аржанниковой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жилищного кооператива «Пионерский 7» к ФИО2 о приведении квартиры (крыши мансардного этажа) в первоначальное состояние,
установил:
Жилищный кооператив «Пионерский 7» обратился в суд с иском к ФИО2 о приведении квартиры (крыши мансардного этажа) по адресу <адрес> в первоначальное состояние.
В обоснование требования в иске указано, что ФИО2 является собственником квартиры № в многоквартирном доме по <адрес>. Указанная квартира расположена на пятом и мансардном этажах. В ДД.ММ.ГГГГ ответчик самовольно осуществила устройство трех мансардных окон в кровле многоквартирного дома, находящейся над мансардным этажом квартиры №. Исходя из положений ст.ст.36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома, является согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Однако собственники помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> не давали согласие собственнику квартиры № на проведение указанной перепланировки и уменьшение объема общего имущества. Указанная перепланировка также не была согласована с органом местного самоуправления, в связи с чем является незаконной, и квартира ответчика подлежит приведению в первоначальное состояние.
Решением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска Жилищному кооперативу «Пионерский, 7» было отказано.
Определением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Жилищного кооператива «Пионерский 7» решение Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ отменено по новым обстоятельствам.
При новом рассмотрении дела представитель истца требования иска уточнил, просил обязать ФИО2 восстановить крышу многоквартирного дома по адресу <адрес>, расположенную над мансардным этажом квартиры № в первоначальное состояние, путем выполнения следующих работ:
1. Демонтаж отделки потолков (включая пароизоляционную мембрану, утеплитель и т.д.) в помещениях № 8-10, расположенных на мансарде квартиры №;
2. Демонтаж трех мансардных оконных блоков в помещениях № 8-10 (включая отделку откосов из ПВХ панелей), расположенных на мансарде квартиры №;
3. Демонтаж защитных коробов, установленных над вышеуказанными мансардными оконными блоками; восстановление дощатой обрешетки, в местах вышеуказанных мансардных оконных проемов;
4. Восстановление целостности плит ОСП в местах вышеуказанных мансардных оконных проемов;
5. Восстановление кровельного покрытия по плитам ОСП.
В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал, по основаниям изложенным в исковом заявлении, а также ссылался на преюдициально установленные обстоятельства апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО2 к администрации Советского района г. Томска о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, которым было отменено решение Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ и принято новое решение об отказе в иске ФИО2 о сохранении жилого помещения (квартиры№) по адресу <адрес> в переустроенном и перепланированном состоянии.
Ответчик, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в суд не явилась. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Представитель ответчика в судебном заседании требования иска не признала, представила письменные возражения на иск, доводы которых поддержала в судебном заседании, суть которых сводится к следующему. Как следует из Заключения комиссии экспертов удовлетворение исковых требований ЖК «Пионерский, 7» и приведение крыши дома ФИО2 в первоначальное состояние до проведения истцом ремонта, установленного решением Советского районного суда города Томска от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом несоответствия кровли строительным нормам и правилам приведет к ухудшению эксплуатационных характеристик крыши и соответственно помещения, ухудшению состояния строительных конструкций здания, не будет соответствовать требованиям безопасности (жизни и здоровья граждан, имущества). Требования истца не соответствуют закону (строительным нормам и правилам) и являются неисполнимыми, поскольку их удовлетворение приведет к возникновению у истицы обязанности по приведению кровли в ненадлежащее техническое состояние, созданию угрозы жизни и здоровья граждан, имуществу. выводы заключения судебной экспертизы в полном мере свидетельствуют о высокой степени затруднительности исполнения судебного акта, а вернее о невозможности его исполнения до выполнения ЖК «Пионерский 7» ремонта кровли, установленного решением Советского районного суда города Томска от ДД.ММ.ГГГГ. Истец до настоящего времени недобросовестно уклоняется от выполнения возложенных на кооператив обязанностей по ремонту кровли жилого дома, решение суда от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени не исполнено. По мнению истца, в резолютивной части решения суда, при определении срока исполнения решения, должно быть указано на приведение ФИО2 в первоначальное состояние. крыши жилого дома исключительно после выполненная ЖК «Пионерский 7» ремонта кровли, установленного решением Советского районного суда города Томска от ДД.ММ.ГГГГ
Третьи лица администрация Советского района г. Томска, администрация г. Томска в судебное заседание своих представителей не направили, извещены надлежащим образом. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.
Каких-либо пояснений относительно настоящего иска от третьих лиц в суд не поступило.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находи иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст.209 ГК РФ).
Согласно ч.1 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) объектами жилищных прав являются жилые помещения.
К жилым помещениям относятся, в том числе квартиры и комнаты (ст. 16 ЖК РФ). Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Часть 4 статьи 17 ЖК РФ устанавливает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Правоотношения, связанные с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений, регулируются главой 4 ЖК РФ.
Согласно ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу частей 1, 3, 4 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).
Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).
На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) ("Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)).
Судом установлено и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, что ФИО2 является собственником жилого помещения – квартиры с кадастровым номером №, площадью ... кв.м, расположенной на ...-ом и ...-ом (мансарда) этажах многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ).
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ответчиком осуществлено устройство трех мансардных окон в кровле многоквартирного дома по <адрес>, находящейся над мансардным этажом квартиры №.
Обращаясь в суд с иском о приведении квартиры (крыши мансардного этажа) в первоначальное состояние, истец ссылается на то, что переустройство (перепланировка) в квартире <адрес> произведено ответчиком самовольно, без получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на проведение указанного переустройства (перепланировки) и уменьшение объема общего имущества, и без согласования с органом местного самоуправления.
Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных « решений » (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).
Для разрешения требования Жилищного кооператива «Пионерский 7» к ФИО2 о приведении квартиры (крыши мансардного этажа) в первоначальное состояние, заявленного в рамках настоящего иска, преюдициальное значение имеет апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым ФИО2 отказано в удовлетворении иска о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии.
Указанным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ № установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Судебной коллегией установлено, что часть выполненных ФИО2 работ имеет признаки реконструкции, в частности, монтаж двух оконных проемов в кровле мансардного этажа.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Аналогичные положения содержатся в ст. 36 ЖК РФ.
Согласно п. 2 разд. I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (в том числе крыша дома, фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
То есть межэтажные плиты перекрытий и крыша дома относятся к общему имуществу дома.
ФИО2 произвела монтаж двух оконных проемов в кровле мансардного этажа.
То есть устройство двух оконных проемов в кровле – это уменьшение кровли на ту часть, которая изъята. Указанное безусловно сопряжено с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, в результате произведенных истцом работ по монтажу двух оконных проемов в кровле произошло уменьшение общего имущества дома, на что необходимо получение согласия всех собственников помещений в доме.
Такое согласие в деле отсутствует, ФИО2 получено не было, что ею не оспаривалось.
Из анализа частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40 ЖК РФ следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.
Поскольку проведенные работы были сопряжены с присоединением к помещению истца частей общего имущества многоквартирного дома, получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме требовалось.
Действующее законодательство легального понятия "реконструкция помещения в многоквартирном доме" не содержит.
Однако часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем.
Пункт 3 статьи 36 ЖК РФ содержит положения, в соответствии с которым уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Таким образом, реконструкция помещения в многоквартирном доме возможна, если она сопряжена с уменьшением общего имущества дома. ФИО2 нежилые помещения мансардного этажа перевела в жилые помещения. При этом в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ к реконструкции относится изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).
ФИО2 осуществлена реконструкция не только части помещения в многоквартирном доме, но и реконструкция объекта капитального строительства в целом, поскольку функционально изменен мансардный этаж.
Поскольку ФИО2 отказано в сохранении квартиры (мансардного этажа) в переустроенном виде, требование истца о приведении квартиры (крыши мансардного этажа) в первоначальное состояние подлежит удовлетворению.
При разрешении требований истца в части работ необходимых для приведении мансардного этажа в первоначальное состояние суд исходит из следующего.
Решением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ был частично удовлетворён иск ФИО2 к ЖК «Пионерский 7» о возложении обязанности провести ремонт кровли жилого дома. На ЖК «Пионерский 7» возложена обязанность в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда произвести ремонт кровли жилого дома над квартирой № и подъездом № по адресу <адрес>, путем проведения следующих работ в соответствии Рабочей документацией. Архитектурно-строительные решения. Основной комплекс рабочих чертежей «Ремонт кровли в многоквартирном доме над квартирой № и подъездом № по адресу: <адрес>», разработанной ООО ...
- демонтаж гибкой черепицы ... кв.м.;
- монтаж подкладочного ковра ANDEREP NEXT FIX ... кв.м.;
- монтаж гибкой черепицы SHINGLAS ... кв.м.;
- устройство примыкания к трубам - ... шт.;
- монтаж конькового аэратора - ... м.п.;
- монтаж трубного аэратора - ... шт.;
- примыкание к существующей кровле -... м.п.;
- выполнить ремонт кровли на участках нарушения целостности кровельного покрытия;
- выполнить устройство фановых труб в соответствии с действующими нормами и правилами, обеспечив их вывод на крышу;
- установить в слуховые окна защитные жалюзийные решетки;
- высушить увлажненные участки стен и деревянных конструкций стропильной системы;
- выполнить защиту деревянных конструкции от гниения и воздействия огня защитными составами.
Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время возбуждено исполнительное производство.
Из пояснений представителя ЖК «Пионерский 7» следует, что решение суда до настоящего времени не исполнено.
В рамках рассмотрения настоящего иска судом определением от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению комиссии экспертов АНО ... № от ДД.ММ.ГГГГ для приведения крыши жилого дома по адресу <адрес>, расположенной над мансардным этажом квартиры № в прежнее состояние в соответствии с проектом необходимо провести следующие работы:
1. Демонтаж отделки потолков (включая пароизоляционную мембрану, утеплитель и т.д.) в помещениях № 8-10, расположенных на мансарде квартиры №;
2. Демонтаж трех мансардных оконных блоков в помещениях № 8-10 (включая отделку откосов из ПВХ панелей), расположенных на мансарде квартиры №;
3. Демонтаж защитных коробов, установленных над вышеуказанными мансардными оконными блоками; восстановление дощатой обрешетки, в местах вышеуказанных мансардных оконных проемов;
4. Восстановление целостности плит ОСП в местах вышеуказанных мансардных оконных проемов;
5. Восстановление кровельного покрытия по плитам ОСП.
В случае приведения ФИО2 крыши в первоначальное состояние до выполнения ЖК «Пионерский 7» ремонта кровли в соответствии с решением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ крыша жилого дома не будет соответствовать требованиям безопасности (жизни и здоровья граждан, имущества), строительным нормам и правилам.
После выполнения ЖК «Пионерский 7» ремонта кровли в соответствии с решением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ, приведение ФИО2 крыши в первоначальное состояние будет соответствовать требованиям безопасности (жизни и здоровья граждан, имущества), строительным нормам и правилам.
Оснований сомневаться в выводах судебной экспертизы суд не усматривает. Заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, сделанное на основе изучения и исследование материалов гражданского дела, квартиры № и чердака многоквартирного жилого дома по <адрес> с выездом на место, мотивировано и содержит выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Данное заключение соответствует требованиям ФЗ от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения экспертизы.
Суд в основу выводов по настоящему делу принимает заключение экспертов от ДД.ММ.ГГГГ №, признает его допустимым доказательством.
Стороны в судебном заседании не оспаривали выводы комиссии экспертов, по существу, согласились с ними.
С учетом изложенного на ФИО2 подлежит возложения обязанность восстановить крышу многоквартирного дома по адресу <адрес>, расположенную над мансардным этажом квартиры № в первоначальное состояние, путем выполнения работ, установленных по результатам судебной строительно-технической экспертизы.
При этом оснований для указания в резолютивной части решения суда об исполнения ФИО2 обязанности по восстановлению крыши многоквартирного дома только после исполнения ЖК «Пионерский 7» решения Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ по выполнению ремонта кровли суд не усматривает.
Возможность восстановления крыши многоквартирного дома по адресу <адрес>, расположенной над мансардным этажом квартиры № в первоначальное состояние в соответствии с требованиям безопасности (жизни и здоровья граждан, имущества), строительным нормам и правилам установлена заключением судебной экспертизы.
Порядок исполнения решения суда по настоящему делу с учетом заключения судебной экспертизы о поэтапности проведения работ - сначало ЖК «Пионерский 7» по проведению ремонтных работ кровли, а затем только ФИО2 по восстановлению крыши в первоначальное состояние будет решен в рамках исполнения решения суда по настоящему делу в соответствии с требованиями ГПК РФ, ФЗ «Об исполнительном производстве».
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 подлежат взысканию в пользу ЖК «Пионерский 7» расходы по уплате госпошлины при подаче настоящего иска в суд в размере 6000 руб.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск Жилищного кооператива «Пионерский 7» к ФИО2 о приведении квартиры (крыши мансардного этажа) в первоначальное состояние удовлетворить.
Обязать ФИО2 восстановить крышу многоквартирного дома по адресу <адрес> расположенную над мансардным этажом квартиры № в первоначальное состояние, путем выполнения следующих работ:
1. Демонтаж отделки потолков (включая пароизоляционную мембрану, утеплитель и т.д.) в помещениях № 8-10, расположенных на мансарде квартиры №;
2. Демонтаж трех мансардных оконных блоков в помещениях № 8-10 (включая отделку откосов из ПВХ панелей), расположенных на мансарде квартиры №;
3. Демонтаж защитных коробов, установленных над вышеуказанными мансардными оконными блоками; восстановление дощатой обрешетки, в местах вышеуказанных мансардных оконных проемов;
4. Восстановление целостности плит ОСП в местах вышеуказанных мансардных оконных проемов;
5. Восстановление кровельного покрытия по плитам ОСП.
Взыскать с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ рождения
паспорт №) в пользу Жилищного кооператива «Пионерский 7» расходы по уплате госпошлины 6000 руб.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд Советского района г. Томска.
Судья: И.А. Ткаченко
Мотивированный текст решения изготовлен 17.10.2025.
На дату опубликования решение не вступило в законную силу.