Дело № 2-148/2025
50RS0036-01-2024-003831-29
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«01» апреля 2025 года
г. Пушкино Московская область
Пушкинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Федоровой А.В.,
при секретаре Архиповой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 Эльман О. к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,
установил:
ФИО1 Ф.Э.О. обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, в обоснование указав, что 20 марта 2023 года стороны заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> Согласно договору купли-продажи на ответчика возложена обязанность в срок до <дата>, начиная с апреля 2023 года, ежемесячно, равными платежа, согласно установленному графику, осуществить полный расчет приобретенного земельного участка и жилого дома, общей стоимостью 6411800 руб., путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца. Продавец, в свою очередь, обязан был передать недвижимое имущество покупателю. В марте 2023 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии произведена государственная регистрация договора и перехода собственности к ответчику. В марте 2024 года истцом направлена в адрес ответчика претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи и возвратить неоплаченное имущество в собственность истца с осуществлением возврата права собственности. Согласно полученного ответа от ответчика на указанную претензию, ФИО2 отказалась от исполнения требований по расторжению договора и возврата недвижимого имущества в собственность истца. Поскольку ответчиком, в нарушение существенных условий договора, не исполнена обязанность по оплате стоимости объектов недвижимого имущества, и сумма задолженности по договору составляет более половины стоимости объектов недвижимого имущества, истец обратился в суд с данным иском, в котором просит:
- расторгнуть договор купли-продажи от <дата>, заключенный между сторонами, и возвратить земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Пушкинский городской округ, д. Митрополье, <адрес>А, с осуществлением регистрации права собственности;
- признать прекращенным право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>;
- признать за ФИО1 Э.О. право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;
- взыскать с ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 40259 руб.
Истец ФИО1 Ф.Э.О., третье лицо ФИО2 Т.Ф.О. в судебное заседание не явились, о дне и времени судебного заседания надлежащим образом извещались.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 поддержал исковое заявление по доводам, изложенным в нем, и просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В судебном заседании ответчик ФИО2, ее представители по доверенности ФИО4, ФИО5 Д.М.О. не признали исковые требования, просили отказать в их удовлетворении, указав на то, что денежные средства по договору купли-продажи были выплачены истцу супругом ответчика в полном объеме, за исключением 298750 руб., в связи с чем доводы истца о нарушении ответчиком условий договора купли-продажи в установленный срок, являются необоснованными.
В судебном заседании представитель третьего лица ФИО2 Т.Ф.О. по доверенности ФИО6 признал исковые требования, которые, по его мнению, подлежат удовлетворению в полном объеме.
Суд, выслушав участников процесса, изучив доводы искового заявления, исследовав письменные материалы дела и установив значимые для дела обстоятельства, приходит к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Статьей 486 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата> (в ред. от <дата>) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судом по делу установлено, <дата> между ФИО1 Эдьман О. и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.
По условиям договора продавец (ФИО1) продал, а покупатель (ФИО2) приобрела жилой дом, 2-х этажный, общей площадью 203,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 925 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Как следует из пункта 3 договора стороны пришли к соглашению, что общая стоимость объектов составляет 6411800 рублей, из которых: стоимость земельного участка-779800 руб., стоимость жилого дома составляет 5632000 руб.
Разделом 4 стороны определили, что расчет за вышеуказанные объекты производится в следующем порядке: сумму в размере 1361800 рублей Покупатель оплатил Продавцу за счет собственных средств на момент подписания договора, которая была передана в качестве задатка, наличным расчетом за счет собственных средств. При этом Покупатель оплачивает Продавцу сумму в размере 593750 руб. до 20 числа каждого месяца, а последнюю сумму в размере 300000 руб. оплачивает в срок до <дата> путем перевода денежных средств на расчетный счет Продавца. Получение указанных сумм Продавцом подтверждается финансовыми документами.
В соответствие с пунктами 11-12 договора стороны договорились, что договор считается исполненным полностью при условии передачи Покупателем указанной в договоре суммы денежных средств, в полном объеме, за приобретаемые объекты, что будет подтверждаться распиской Продавца. После регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> указанные объекты переходят в собственность Покупателя (л.д. 15).
Как усматривается из выписки из ЕГРН, в марте 2023 года в Управлении Росреестра по <адрес> произведена государственная регистрация права собственности на жилой дом, общей площадью 203,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 925 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, правообладателем которых стала ФИО2 (л.д. 10-11).
Поскольку ответчиком не была произведена оплата стоимости вышеуказанных объектов по договору купли-продажи от <дата>, заключенного между сторонами, в марте 2024 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием расторгнуть договор и возвратить неоплаченное имущество в виде земельного участка и жилого дома в собственность истца (л.д. 17).
Претензия оставлена ответчика без удовлетворения, в связи с чем последовало обращение в суд с иском.
Принимая во внимание содержание договора купли - продажи, заключенного между сторонами, можно сделать вывод о том, что данный договор по своей правовой природе является договором купли - продажи товара в кредит с рассрочкой платежа, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.
Сторона ответчика в судебном заседании, не отрицая, что ответчик являлся стороной - «Покупателем» по заключенному договору, пояснила, что обязательства по договору купли – продажи земельного участка и жилого дома ответчиком были исполнены, за исключением оплаты суммы в размере 298750 руб. При этом платежи по договору переводились на расчетный счет Продавца с расчетного счета супруга ответчика ФИО2 Т.Ф.О..
Сторона истца, напротив, указывает на то, что денежные средства, которые были переведены супругом ответчика ФИО2 Т.Ф.О. на расчетный счет истца в счет оплаты стоимости объектов недвижимости по договору купли-продажи, на общую сумму 3124462 руб., были возвращены истцом ФИО2 Т.Ф.О. на основании требования последнего о возврате суммы неосновательного обогащения, о чем имеется расписка от <дата> за подписью ФИО2 Т.Ф.О. (л.д. 25).
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Между тем, доказательств в виде финансовых или иных документов, свидетельствующих о перечислении или получении истцом от ответчика денежных сумм в счет оплаты по заключенному сторонами договору купли-продажи от <дата>, ответчиком не представлено, а наоборот ответчик подтвердил, что оплата по договору им не производилась, со ссылкой на то, что оплата производилась супругом ответчика, который не являлся стороной по заключенному договору.
При этом, как усматривается из материалов дела, и не оспаривается участниками процесса, брачные отношения между ответчиком ФИО2 и ее супругом ФИО2 Т.Ф.О. были прекращены с апреля 2023 года, то есть задолго до окончания расчетного периода по договору. Следовательно довод ответчика о выполнении условий по договору об оплате стоимости объектов недвижимости, по мнению суда, является несостоятельным.
Учитывая изложенное, суд, установив, что ответчиком не были исполнены обязательства по заключенному договору купли-продажи от <дата> в виде оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества, приходит к выводу о нарушении ответчиком существенных условий заключенного договора купли-продажи, в связи с чем заявленные истцом ФИО1 Э.О. требования о расторжении договора купли - продажи земельного участка и жилого дома от <дата> являются обоснованными.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Поэтому помимо расторжения договора право собственности ответчика на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 925 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> подлежит прекращению, с последующим восстановлением истца в качестве собственника указанных объектов недвижимого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истец при подаче искового заявления понес расходы по оплате государственной пошлины в размере 40259 рублей.
Требуемые истцом ко взысканию в счет возмещения судебных расходов по оплате госпошлины в силу ст. 94 ГПК РФ относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела и, следовательно, подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 Эльман О. к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от <дата> в отношении жилого дома, назначение «жилое», 2-х этажный, общая площадь 203,5 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, и земельного участка, категория земель: земли населеных пунктов; разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 925,0 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 Эльман О. к ФИО2.
Прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключения записи о праве собственности ФИО2 на жилой дом, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и восстановлении записи о предшествовавшем собственнике ФИО1 Эльман О..
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 Эльман О. судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 40259 рублей.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме-<дата>.
Судья