Решение по делу № 2(2)-152/2023 от 29.08.2023

УИД 63RS0024-02-2023-000160-35

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

29 августа 2023 года с. Хворостянка

Приволжский районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Макаровой М.Н.,

при помощнике судьи Максаковой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2(2)-152/2023 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних ФИО, ФИО, ФИО, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, действующая от своего имени и в интересах несовершеннолетних ФИО, ФИО, ФИО обратились в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Требования мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ФИО, ФИО был заключен договор купли-продажи на недвижимого имущества – квартиры, общей площадью 92,7 кв.м., кадастровый №; земельный участок, для ведения личного подсобного хозяйства кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>.

Сумма отчуждаемого имущества согласно п. 2 договора купли-продажи составляет 580000 рублей, из них: участок- 56000 руб., квартира- 524000 руб. В соответствии договором расчет по сделке в сумме 56000 руб. проведены на дату подписания договора, в сумме 524000 руб. производятся за счет материнского капитала, за счет средств федерального бюджета, удостоверенного государственным сертификатом на материнский ( семейный) капитал МК-10 № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-14). Договор заключался посредством онлайн-сервиса «Домклик», где подача заявки на ипотечный кредит Сбербанка, поиск и покупка происходит дистанционно, и прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Был произведен переход права собственности от ответчиков к истцам и регистрация права общей долевой собственности на имя истцов. Истцами перед заключением договора купли-продажи был осмотрен дом, внешне не вызывал сомнений в его пригодности для проживания.

Однако в последующем в доме выявились недостатки, при выпадении осадков в виде дождя, а именно: повреждена кровля, и вода попадала во внутрь дома не первый год, повреждение дома привело к необратимым его разрушениям изнутри, к образованию плесени на стенах, повышенной влажности в помещении, прогниванию полов, замыканию проводки. Недостатки выявленные в жилом помещение, не позволяют проживать в квартире.

Ответчик произвести ремонт в доме отказался. Истцами было предложено расторгнуть договор купли- продажи и вернуть дом обратно в собственность ответчика, на что они согласились. С августа 2022 года ключи от дома находятся в собственности ответчика, истцам фактически дом во владение не передавался, они в нем никогда не проживали, вещей их в доме нет, доступа в него он не имеют, оплату они не производили.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адреса ответчиков, была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, однако ответа ими получено не было.

Истцы ФИО1, ФИО2, действующая от своего имени и в интересах несовершеннолетних ФИО, ФИО, ФИО в судебное заседание не явились, обратились к суду с ходатайством, в котором просили рассмотреть дело без их участия, указав, что исковые требование поддерживают в полном объеме, просят расторгнуть договор прекратить право собственности за ними на квартиру и земельный участок и восстановить право собственности на них за ответчиками. Квартира и ключи от нее им не переданы, они там не проживают и вещей их там нет, деньги ими ответчикам по договору не выплачивались.

Ответчик ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, с ходатайствами к суду не обращалась, возражения на иск не представила.

Ответчик ФИО. согласно сведений отдела ЗАГС по <адрес> и <адрес> управления по делам ЗАГС <адрес>, умер ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям предоставленным нотариусом нотариального округа <адрес> и <адрес> наследником принявшим наследство является супруга ФИО3-ответчик по делу.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание своего представителя не направили, о дате и времени судебного разбирательства уведомлены надлежаще, с ходатайствами к суду не обращались, возражений на иск не представили.

Привлеченные к участию в деле МКУ «Комитет по вопросам семьи, материнства и детства муниципального раойна <адрес>», обратились с ходатайством, в котором просили рассмотреть дело без их участия., указав, что просят решить вопрос в соответствии с действующим законодательством.

Кроме того, информация о рассмотрении гражданского дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Приволжского районного суда Самарской области в сети Интернет (http://privolzhsky.sam.sudrf.ru).

Дело рассмотрено в порядке ст.233 ГПК РФ.

Исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи является двусторонним, встречным, синаллагматическим (двусторонне обязывающим) договором, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ФИО, ФИО3 был заключен договор купли-продажи на недвижимого имущества – квартиры, общей площадью 92,7 кв.м., кадастровый №; земельный участок, для ведения личного подсобного хозяйства кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>.

Договор заключался посредством онлайн-сервиса «Домклик», где подача заявки на ипотечный кредит Сбербанка, поиск и покупка происходит дистанционно, и прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Факт перехода права собственности к истцам и последующая регистрация права общей долевой собственности на имя истцов, подтверждается записями о регистрации права собственности в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств, подтверждающих обратное, ответчиком суду не представлено.

В соответствии с положениями статей 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную по договору цену этого имущества.

По смыслу закона существенными условиями такого договора являются предмет и цена продаваемого имущества.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункта 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавцы Бураменские гарантировали передать недвижимое имущество, в том состоянии, в котором он находилось на день подписания.

Вместе с тем, судом установлено и подтверждено материалами дела, что ответчики до настоящего времени объекты недвижимости не передали покупателям. Истцами оплата по договору купли-продажи не произведена.

Согласно сведениям, предоставленным Фондом пенсионного и социального страхования РФ (л.д. 64) по сведениям Федерального регистра лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки ФИО2 является владельцем государственного сертификата на материнский (семейный) капитал МК-10 № от ДД.ММ.ГГГГ, с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения ФИО2 не обращалась.

Истцами перед заключением договора купли-продажи был осмотрен дом, внешне не вызывал сомнений в его пригодности для проживания.

Однако в последующем в доме выявились недостатки, при выпадении осадков в виде дождя, а именно: повреждена кровля, и вода попадала во внутрь дома не первый год, повреждение дома привело к необратимым его разрушениям изнутри, к образованию плесени на стенах, повышенной влажности в помещении, прогниванию полов, замыканию проводки. Недостатки выявленные в жилом помещение не позволяют проживать в квартире.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адреса ответчиков, была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. Данное предложение оставлено ответчиками без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Суд приходит к выводу, что ответчик передал квартиру, качество которой не соответствует договору купли-продажи, при этом какие-либо недостатки качества квартиры в договоре не указаны, выявленные недостатки являются значительными, их устранение требует больших материальных затрат. Судом установлено, что сторона ответчика уклоняется от устранения недостатков и передачи квартиры истцам. Они до настоящего времени не могут пользоваться жильем, ключи им не переданы, квартира не освобождена.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что установленные обстоятельства передачи ответчиком отчуждаемого имущества являются существенным, они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, что нарушает права истцов, вследствие чего требование истцов о расторжении договора полностью обосновано.

Из пп. 2 и 4 ст. 453 ГК РФ, пп. 4 - 6.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора" следует, что после расторжения договора происходит определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. Такие обратные обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер.

Расторжение договора не отменяет ранее произошедший по договору купли-продажи переход права собственности на товар, у продавца право собственности на это имущество автоматически не восстанавливается, это право появляется у последнего производным способом (п. 7 постановления N 35). Однако у покупателя возникает обязательство произвести обратное отчуждение товара продавцу, которое, в свою очередь, взаимообусловлено возвратом последним денежных средств. До момента фактической обратной передачи товара продавцу по расторгнутому договору собственником является покупатель (абзац первый п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Правовые последствия расторжения договора определены статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, данных судам в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора", согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Таким образом, исходя из вышеуказанных разъяснений, действующее законодательство при расторжения договора исходит из соблюдения интересов обеих сторон договора.

В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора.

Суд учитывая, что сделка по отчуждению квартиры и земельного участка фактически свидетельствуют о единой совокупности обстоятельств, приходит к выводу о расторжение договора купли-продажи квартиры с земельным участком, и об обоснованности требования истцов о признании прекращенным право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО, ФИО, ФИО на объекты недвижимого имущества: квартиры, общей площадью 92,7 кв.м., кадастровый № и земельный участок, для ведения личного подсобного хозяйства кадастровый №. Право собственности на указанные объекты недвижимости подлежит восстановлению за ФИО и ФИО3.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних: ФИО, ФИО, ФИО - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО, ФИО3 и ФИО1, ФИО2, а также ФИО, ФИО, ФИО, в лице их законного представителя ФИО

Признать прекращенным право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО, ФИО, ФИО, на объекты недвижимого имущества: квартиры, общей площадью 92,7 кв.м., кадастровый №, восстановить право собственности за ФИО и ФИО3.

Решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр о прекращении права собственности и восстановлении права собственности на указанное имущество.

Разъяснить, что ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене данного решения суда, а в случае, если такое заявление будет подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

В окончательной форме решение изготовлено 1.09.2023 года.

Судья М.Н.Макарова