Дело № 2-1075/2022

УИД 23RS0004-01-2022-001945-72

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.-к. Анапа 18октября 2022 года

Анапский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Киндт С.А.,

при секретаре Забора М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительной регистрации права собственности, понуждению к выполнению условий предварительного договора,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявление к ФИО2 о признании недействительной регистрации права собственности, понуждению к выполнению условий предварительного договора.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец) был заключен договор купли-продажи жилого дома (предварительный) от "10" октября 2014 г. (далее – договор). По условиям данного договора Стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи в отношении жилого дома примерной общей площадью 220 кв. м. (назначение: жилое); который будет построен на земельном участке, расположенном по адресу: Россия, (...). Согласно п. 1.2. договора стороны договорились, что ответчик (продавец) обязуется получить в установленном порядке разрешительные документы, осуществить строительство индивидуального жилого дома, ввести его в эксплуатацию и заключить основной договор купли-продажи жилого дома. В свою очередь истец (покупатель) обязался оплатить в адрес ответчика (продавца) установленную договором плату. Согласно п. 1.3. договора Стороны пришли к соглашению, что основной договор будет заключен не позднее 01 января 2022 г. При этом, Стороны определили, что цена жилого дома с земельным участком (включая все затраты на строительство, получение разрешительной документации), указанного в пункте 1.1. предварительного договора, будет составлять 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей. Вся сумма подлежала оплате продавцу по заключению основного договора купли-продажи жилого дома. 16 декабря 2021 года истец направил в адрес ответчика письмо с сообщением о готовности заключить основной договор купли-продажи дома. Длительное время от ответчика не поступало никаких ответов и только в марте 2022 года от ФИО2 поступила информация о том, что жилой дом построен, введен в эксплуатацию и готов к продаже. При этом, ознакомившись с документами, представленными ФИО2, а также с реальным состоянием жилого дома, истцу стало очевидно, что данный дом не пригоден для проживания на текущий момент (в частности, отсутствуют инженерные коммуникации водоснабжения и водоотведения). Указанное состояние дома противоречит требованиям, установленным в предварительном договоре купли-продажи. А заключение основного договора купли-продажи в такой ситуации является необоснованным, так как истец будет вынужден оплатить оставшуюся сумму по договору, но не будет иметь возможности проживать в приобретённом доме. Ответчик обязан был выполнить свои обязательства еще до 01 января 2022 г. При этом, регистрация дома в Управлении Росреестра Краснодарского края как жилого - является преждевременным. Полагает, что единственным способом защиты в сложившейся ситуации будет признание недействительным записи о регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером 000 и обязание ответчика совершить все необходимые мероприятия по достройке дома (доведения его до состояния пригодного для проживания) с последующей обязанностью по заключению основного договора купли-продажи, о чём и просил суд в просительной части требований.

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель ФИО3 не явились. Представитель ФИО3 представила в суд заявление, в котором просила рассмотреть дело в их отсутствие и удовлетворить заявленные исковые требования.

Ответчик ФИО2 в суд не явилась.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 в суд не явился, представил заявление, в котором возражал против заявленных исковых требований ФИО1, просил суд в их удовлетворении отказать, полагал дом достроенным и готовым к продаже, с выводами экспертизы не согласился.

В соответствии с требованиями ст. 167 ПК РФ суд нашел возможным рассмотреть дело в отсутствие участников процесса, учитывая их надлежащее уведомление о времени и месте рассмотрения дела и наличие от них заявлений.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома (предварительный) от 10.10.2014 г.

По условиям данного предварительного договора стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи в отношении жилого дома примерной общей площадью 220 кв.м. (назначение: жилое); который будет построен ФИО2 на своём земельном участке, расположенном по адресу: Россия, (...).

Согласно п. 1.2. договора стороны договорились, что ФИО2 обязуется получить в установленном порядке разрешительные документы, осуществить строительство индивидуального жилого дома, ввести его в эксплуатацию и заключить основной договор купли-продажи жилого дома. В свою очередь ФИО1 обязался оплатить в адрес ФИО2 установленную предварительным договором плату.

Согласно п. 1.3. договора стороны пришли к соглашению, что основной договор будет заключен не позднее 01 января 2022 г.

При этом, стороны определили, что цена жилого дома с земельным участком (включая все затраты на строительство, получение разрешительной документации), указанного в пункте 1.1. предварительного договора, будет составлять 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Вся сумма подлежала оплате в адрес продавца по заключению основного договора купли-продажи жилого дома.

Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа в адрес ФИО2 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома 000 от 13.11.2014 г.

ФИО2 получены технические условия на присоединение к электрическим сетям от 30.09.2014 г. № Ан11-03/01280-14/вд. Также получены технические условия на технологическое присоединение к сетям газораспределения от 01.09.2014 г. №04-04-18/1016.

На земельном участке, расположенном по адресу: Россия, (...), ответчикомвозведён двухэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью 214,5 кв.м., с кадастровым номером 000 и поставлен на кадастровый учёт. Запись о регистрации права собственности на дом №000 от 16.03.2021 г.

16 декабря 2021 года ФИО1 направил в адрес ответчика письмо с сообщением о готовности заключить основной договор купли-продажи дома. Длительное время от ответчика не поступало никаких ответов и только в марте 2022 года от ФИО2 поступила информация о том, что жилой дом построен, введен в эксплуатацию и готов к продаже. При этом, ознакомившись с документами, представленными ФИО2, а также с реальным состоянием жилого дома, истцу стало очевидно, что данный дом не пригоден для проживания на текущий момент (в частности, отсутствуют инженерные коммуникации водоснабжения и водоотведения).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» - жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодного для проживания.

Таким образом, для определения соблюдены ли ответчиком условия предварительного договора по строительству жилого дома, необходимо установить является ли спорный индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 000 – жилым помещением (зданием).

В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки ЮФО» от 26.09.2022 г. №11-2022/04 следует, что объект исследования соответствует почтовому адресу и является индивидуально-определённым зданием, расположенным на земельном участке. При этом, строительство объекта не завершено. Степень готовности строящегося объекта составляет 88 %. Также экспертом установлено, что объект исследования не подключен к системе водоснабжения и канализации, отсутствует подключение к системе отопления, отсутствует отопительное оборудование, иное инженерное обеспечение выполнено только частично.

Экспертом ёустановлено, что объект исследования с кадастровым номером 000 является объектом незавершенного строительства на 88% и не соответствует понятию жилого дома без выполнения ряда обязательных мероприятий по достройке объекта. Проживание в данном строении, без выполнения строительных и ремонтных работ по приведению объекта исследования в состояние полной строительной готовности– не допустимо.

Экспертом определены мероприятия, которые необходимо выполнить для завершения строительства: лестницы, балконы – возведение ограждающих конструкций балкона; проёмы – заполнение оконных проёмов, расположенных во входной группе; полы – устройство стяжки пола второго этажа; внутренняя отделка – оштукатуривание стен второго этажа, покрытие поверхностей пола, стен, потолка первого и второго этажа облицовочными покрытиями; прочие конструкции - оштукатуривание конструкций входной труппы (крыльцо). Устройство отмостки; отопление, вентиляция - выполнение разводки труб отопления по второго этажу, установка отопительных приборов, установка отопительного оборудования (газовый или электрический) котёл; водоснабжение, канализация – устройство разводки труб водоснабжения и канализации по второму этажу, установка запорной арматуры по первому и второму этажу. Подключение к источнику водоснабжения за счёт устройства скважины питьевого водоснабжения с установкой оборудования, обеспечивающего бесперебойную подачу воды. Устройство системы по удалению канализационных стоков за счет устройства индивидуального септика; электроснабжение и освещение – выполнение разводки силового кабеля по второму этажу, установка электротехнических приборов по первому и второму этажу.

Давая оценку заключению судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям допустимого достоверного и достаточного доказательства и принимается судом в качестве такового в силу следующего.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Представленное суду заключение экспертов подписано экспертом, удостоверены печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; эксперт имеет соответствующее высшее образование, стаж и опыт работы в строительной сфере, а также в области судебных экспертиз, признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения судом не установлено. Кроме того, заключение судебной экспертизы является мотивированным, логичными, основано как на исследованных экспертами материалах дела, дополнительно представленных документах, разрешительной документации, так и на основании фактического осмотра и исследования объекта экспертизы с применением соответствующего оборудования и технических средств.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

В пункте 2 статьи 8 настоящего Федерального закона закреплено, что к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, к которым согласно пункту 4 также отнесены: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), описание местоположения объекта недвижимости.

В пункте 2 статьи 14 указанного Федерального закона установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; вступившие в законную силу судебные акты.

В силу подпункта 19 пункта 1 статьи 26 данного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав также в случае, если объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Таким образом, исходя из вышеназванных норм права, индивидуальный жилой дом, как объект недвижимости, создается с соблюдением порядка, установленного для образования в целом объектов недвижимости (получение разрешения на строительство, соблюдение строительных норм и правил, ввод в эксплуатацию).

Спорный объект не отвечает требованиям, установленным действующим законодательством, для признания данного объекта как законченного строительства.

Объект незавершенного строительства - объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Соответственно, ответчик при такой степени строительной готовности была вправе обратиться за регистрацией права только как на объект незавершенного строительства, но никак не на объект – индивидуальный жилой дом.

Суд приходит к выводу, что регистрация право собственности на жилой дом в текущей строительной готовности является преждевременной.

Статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены обязательные требования по порядку ввода в эксплуатацию законченного объекта строительства. В частности, в п. 16-19 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ определена процедура по подаче уведомления об окончания строительства от имени застройщика в адрес органа местного самоуправления и последующая проверка уполномоченного органа местного самоуправления на предмет соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенного объекта индивидуального жилищного строительства действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами.

Ответчиком не представлено в материалы дела сведений о соблюдении процедуры ввода спорного объекта в эксплуатации в установленном законом порядке. Соответственно у ответчика не было оснований для обращения в Управление Росреестра по Краснодарскому краю за регистрацией права собственности на спорный объект.

Суд соглашается с доводом истца, что обращение в суд с настоящим исковым заявлением является единственным способом защиты в сложившейся ситуации и полагает обоснованными и законными исковые требования о признании недействительным записи о регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером 000 и обязании ответчика совершить все необходимые мероприятия по достройке дома (доведения его до состояния пригодного для проживания) с последующей обязанностью по заключению основного договора купли-продажи.

Возражения представителя ответчика судом отклоняются как несущественные и не подтверждающиеся материалами дела.

Вынесенный судебный акт является основанием для погашения записи о регистрации права собственности 000 от 16.03.2021 в Едином государственном реестре недвижимости на объект с кадастровым номером 000

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании недействительной регистрации права собственности, понуждению к выполнению условий предварительного договора - удовлетворить.

Признать недействительной запись о регистрации права собственности 000 от 16.03.2021.

Решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для погашения записи о регистрации права собственности 000 от 16.03.2021 в Едином государственном реестре недвижимости.

Обязать ФИО2 осуществить достройку дома, расположенного на земельном участке Россия, Краснодарский край, (...)

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда через Анапский районный суд.

Судья

Анапского районного суда: С.А. Киндт

Мотивированное решение изготовлено 27.10.2022 года