Решение по делу № 2-1868/2022 от 21.06.2022 | Ново-Савиновский районный суд г. Казани (Республика Татарстан)

16RS0049-01-2022-002934-36

2.111

Дело №2-1868/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 июня 2022 года город Казань

Ново-Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Ягудиной Р.Р.,

с участием прокурора Анваровой А.Н.,

при секретаре судебного заседания Прокопьевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 о выселении, по встречному иску ФИО6 к ФИО5 о признании недействительными договора купли-продажи, договора аренды с правом выкупа, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о выселении.

В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником жилого помещения, находящегося по адресу: ... ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН от --.--.---- г..

--.--.---- г. между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор аренды с правом выкупа, согласно которому ФИО1 предоставила за плату во временное владение и пользование ФИО4 жилое помещение, расположенное по адресу: ... ..., со сроком выкупа не позднее --.--.---- г.

Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от --.--.---- г. на срок до --.--.---- г., согласно п. 9.1. договора.

В связи с окончанием срока действия договора --.--.---- г., арендатор согласно п. 3.14 договора обязан вернуть помещение в течение 5 дней после истечения срока действия договора.

По состоянию на --.--.---- г. ответчик не возвратил помещение ФИО1

ФИО3 неоднократно нарушала условия договора, а именно в течение всего срока действия договора, несвоевременно вносила арендную плату; с ноября 2021 г. прекратила исполнять свои обязанности по договору полностью.

Таким образом, у ФИО4 образовалась просроченная задолженность по арендной плате за период с октября 2021 г. по февраль 2022 г. в размере 208 071,00 рубль, а также по оплате коммунальных платежей за период с ноября 2021 г. по январь 2022 г. в размере 19 078,96 рублей.

--.--.---- г. ФИО1 направила ФИО4 уведомление об отсутствии намерения продлевать (пролонгировать) договор, с просьбой освободить и возвратить помещение не позднее --.--.---- г. в соответствии с п. 3.14 договора.

Данное письмо осталось без ответа. Помещение ФИО4 в указанный срок не освобождено.

--.--.---- г. ФИО1 направила ФИО4 требование о выселении и возврата занимаемого помещения свободным от имущества, принадлежащего ФИО4 Указанное требование так же осталось без ответа. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просила выселить ФИО3 из занимаемого жилого помещения, находящегося по адресу: ... ... кадастровый №--, являющегося собственностью ФИО1, взыскать расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

Протокольным определением суда от --.--.---- г. принят встречный иск ФИО4 к ФИО1 о признании недействительными договора купли-продажи, договора аренды с правом выкупа, применении последствий недействительности сделки, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, по встречному иску привлечены ПАО «Сбербанк России», Управление Росреестра по ... ....

В обосновании встречного иска указано, что помещение ранее находилось в собственности ФИО4 и было приобретено ФИО1 в результате мошеннических действий со стороны ФИО2.

В производстве СЧ ГСУ МВД по РТ находится уголовное дело №--, возбужденное в отношении ФИО2 по признакам преступлений, предусмотренных ч. 2 ст. 159, ч. 3 ст. 159, ч. 4 ст. 159, ч. 4 ст. 159 УК РФ. Из пояснений ФИО4 следует, что в 2020 г. через общих знакомых она познакомилась с ФИО2, с которым у нее сложились доверительные дружеские отношения.

В феврале 2021 г. ФИО2 в ходе личных встреч стал говорить ФИО4 о том, что у него серьезные проблемы, угрожающие его безопасности и жизни. Для решения этих проблем ФИО2 попросил в долг денежные средства. Конкретную сумму он не называл, при этом предложил взять денежные средства под залог принадлежащей ФИО4 квартиры по адресу ... ....

Для этого ФИО2 самостоятельно обратился в организацию «Казанский юридический центр». Данная организация готова была предоставить денежные средства под залог помещения. Взаимодействие с Казанским юридическим центром в ходе подготовки и оформления сделки занимался ФИО2, ФИО3 прислала ему сканы необходимых документов по его просьбе. --.--.---- г. со слов ФИО2 ФИО3 узнала, что он в её отсутствие приводил оценщиков из ПАО «Сбербанк России» для оценки квартиры. Далее ФИО2 сообщил ФИО4, что сделку им одобрили и нужно будет сняться с регистрационного учета по месту жительства в этой квартире ФИО4 и её сыну.

ФИО3 долго сомневалась, соглашаться ли на предложение ФИО2, но он очень просил помочь, говорил, что его убьют, если он не найдет деньги, убеждал ФИО3, что все будет в порядке. В результате ФИО3 согласилась на предоставление помещения в залог и вместе с сыном снялась с регистрационного учета в помещении.

--.--.---- г. ФИО3 подъехала в отделение ПАО «Сбербанк России» по адресу ... .... Там находился ФИО2, мужчина, представившийся сотрудником Казанского юридического центра по имени Александр, а также покупатель помещения ФИО1. Подписали все договоры, которые предоставил ФИО2 После этого сотрудник ПАО «Сбербанк России» направил их в электронном виде на регистрацию в росреестре.

Денежные средства от продажи квартиры ФИО3 передала ФИО2 ФИО4 были подписаны не договор займа и договор залога, а договор купли-продажи недвижимого имущества и договор аренды с правом выкупа.

ФИО3, не обладая познаниями в юриспруденции, была введена в заблуждение относительно природы заключаемых ею сделок - договора купли-продажи и договора аренды, так как полагала, что получает денежные средства под залог квартиры.

Данные обстоятельства являются существенными, поскольку, понимая действительную природу указанных сделок ФИО3 бы не заключала их. В настоящее время на спорное жилое помещение постановлением Вахитовского районного суда ... ... от --.--.---- г. наложен арест, установлено ограничение в виде запрета на распоряжение имуществом. Постановлением от --.--.---- г. указанное ограничение продлено до --.--.---- г. В случае, если бы сделки были оформлены в соответствии с их действительным смыслом, который и был объяснен ФИО4, то есть в виде договора залога и договора займа, помещение в настоящее время не могло бы быть изъято у ФИО4, кроме того, для ФИО4 и её несовершеннолетнего ребенка бы не возникла угроза лишения возможности проживать в жилом помещении.

Договор купли-продажи помещения и договор аренды помещения с правом выкупа совершены ФИО4 под влиянием существенного заблуждения, что в соответствии с п. 1 ст.178 ГК РФ является основанием для признания сделки недействительной.

Кроме того, обстоятельства заключения указанного договора купли-продажи и договора аренды с правом выкупа устанавливаются в настоящее время в рамках предварительного следствия по уголовному делу №-- в отношении ФИО2, правовая оценка указанным обстоятельствам, в том числе роли в них ФИО1, будет дана в ходе предварительного и судебного следствия по уголовному делу.

На основании изложенного, просила признать недействительным договор купли-продажи от --.--.---- г.; применить последствия недействительности сделки - признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: ... ....; признать недействительным договор аренды с правом выкупа от --.--.---- г.

В судебном заседании истец по основному иску, ответчик по встречному иску и его представитель поддержали исковые требования ФИО1 в полном объеме, просили их удовлетворить. Встречные исковые требования ФИО4 не признали, предоставив письменный отзыв на встречный иск, заявив о пропуске ФИО4 срока исковой давности по встречному иску, просили отказать в удовлетворении встречного иска.

Представитель ответчика по основному иску, истца по встречному иску в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, предоставив письменный отзыв на иск, просил в иске ФИО1 отказать. Встречный иск ФИО4 поддержал, просил удовлетворить его.

Представитель третьего лица публичного акционерного общества «Сбербанк России» в судебном заседании предоставил письменный отзыв, указав, что --.--.---- г. заключен договор купли-продажи между ФИО4 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующий объект недвижимости: квартира, назначение объекта - жилое, общая площадь 90,8 кв.м., расположенное на 6 этаже по адресу: ... ..., кадастровый №--.

В договоре купли -продажи установлена цена договора и порядок оплаты по договору. Цена Объекта недвижимости определяется в договоре в размере 7 000 000 рублей 00 копеек. Расчеты между покупателем и продавцом по договору производятся следующим образом: в день подписания настоящего договора, после подачи на государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю, покупатель оплачивает на счет продавца 700 000 рублей; оставшуюся сумму в размере 6 300 000 рублей покупатель оплачивает на банковский счет продавца после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, в том числе: 700 000 рублей за счет собственных средств покупателя, 5 600 000 рублей за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю публичным акционерным обществом «Сбербанк России» по кредитному договору №-- от --.--.---- г., заключенному в ... ....

С целью исполнения обязательств по договору, --.--.---- г. между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор №--, по условиям которого ПАО Сбербанк предоставил денежные средства ФИО1 в размере 5 600 000 руб. для приобретения объекта недвижимости, расположенного по адресу: ... ... по договору купли продажи от --.--.---- г., заключенному между ФИО1 и ФИО4

В тот же день, ФИО7 заключила с ФИО4 договор аренды с правом выкупа, в соответствии с которым ФИО1 предоставила во временное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: ... ..., а ФИО3 взяла на себя обязательство вносить арендную плату. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств, ФИО7 уведомила ФИО3 об отсутствии намерения продлевать договор и требованием освободить жилое помещение. Поскольку требование ФИО7 осталось без удовлетворения, ФИО8 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просит выселить ФИО3 ФИО3 с требованиями ФИО7 не согласилась, обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором просит признать недействительным договор купли- продажи от 20.02.2021г., применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор аренды с правом выкупа от --.--.---- г., поскольку, по мнению ФИО4 договор купли-продажи помещения и договор аренды помещения с правом выкупа совершены ответчиком под влиянием существенного заблуждения, что в соответствии с п.1 ст. 178 ГК РФ, является основанием для признания сделки судом недействительной. При таких обстоятельствах считает, что в случае удовлетворения заявления о признании сделки недействительной и применении последствий сделки недействительной необходимо сохранить право залога за ПАО Сбербанк.

На основании изложенного, просил в удовлетворении встречного искового заявления отказать полностью; в случае удовлетворения встречного искового заявления, признать за ПАО Сбербанк права добросовестного залогодержателя и отразить в резолютивной части судебного акта обременение в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк в отношении возвращаемого в порядке реституции имущества.

Третье лицо - Управление Росреестра по ... ... в судебное заседание не явилось, судом извещено.

Выслушав участников процесса, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования в части выселения подлежат удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 288, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствие с его назначением. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В судебном заседании установлено, что --.--.---- г.г. заключен договор купли-продажи между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель), по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующий объект недвижимости: квартира, назначение объекта - жилое, общая площадь 90,8 кв.м., расположенное на 6 этаже по адресу: ... ..., кадастровый №-- (л.д. 47-50).

Согласно п. 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора купли-продажи цена объекта недвижимости определяется в договоре в размере 7 000 000 рублей 00 копеек. Расчеты между покупателем и продавцом по договору производятся следующим образом: в день подписания настоящего договора, после подачи на государственную регистрацию перехода права собственности к Покупателю, покупатель оплачивает на счет продавца 700 000 рублей; оставшуюся сумму в размере 6 300 000 рублей покупатель оплачивает на банковский счет продавца после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, в том числе: 700 000 рублей за счет собственных средств покупателя, 5 600 000 рублей за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю публичным акционерным обществом «Сбербанк России» по кредитному договору №-- от --.--.---- г..

С целью исполнения обязательств по договору купли-продажи спорного объекта, --.--.---- г.г между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор №--, по условиям которого ПАО Сбербанк предоставил денежные средства ФИО1 в размере 5 600 000 руб. для приобретения объекта недвижимости, расположенного по адресу: ... ... по договору купли продажи от --.--.---- г., заключенному между ФИО1 и ФИО4 (л.д.63-66).

В тот же день, --.--.---- г. между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор аренды с правом выкупа, согласно которому ФИО1 предоставила за плату во временное владение и пользование ФИО4 жилое помещение, расположенное по адресу: ... ..., с правом выкупа за 9 000 0000 рублей не позднее --.--.---- г. (л.д.11-14)

Согласно п. 9.1 договора аренды срок аренды и срок действия договора устанавливается сторонами до --.--.---- г.

В связи с окончанием срока действия договора --.--.---- г., в соответствии с п. 3.14 ФИО3 обязана была вернуть арендованное жилое помещение в течение 5 дней после истечения срока действия договора.

Как следует из пояснений истца, и не отрицалось стороной ответчика по основному иску, по состоянию на --.--.---- г. ФИО3 не возвратила жилое помещение ФИО1

Также из пояснений ФИО1 следует, что ФИО3 неоднократно нарушала условия договора, а именно в течение всего срока действия договора, несвоевременно вносила арендную плату; с ноября 2021 г. прекратила исполнять свои обязанности по договору аренды с правом выкупа полностью.

--.--.---- г. ФИО1 направила ФИО4 требование о выселении и возврате занимаемого помещения свободным от имущества, принадлежащего ФИО4 (л.д.17).

Из выписки из ЕГРН от --.--.---- г. усматривается, что ФИО1 является собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ... ... (л.д.7-10).

В соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право проживания в указанной квартире, не имеется.

Право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано, сделана соответствующая регистрационная запись №-- от --.--.---- г..

ФИО3 продолжает проживать по адресу: ... ..., до сих пор, что не оспаривалось сторонами.

Между тем, ФИО3 членом семьи ФИО1 не является, срок действия договора аренды квартиры истек, пролонгирован ФИО1 не был. Какого-либо соглашения по вопросу пользования жилым помещением после истечения срока договора аренды между сторонами в настоящее время не достигнуто. ФИО3 извещена собственником квартиры о необходимости выселиться из спорной квартиры.

По общим правилам, закрепленным Жилищным кодексом РФ, при переходе права собственности на жилое помещение, право пользования бывшего собственника, а также бывших членов семьи собственника и иных лиц, вселенных в жилое помещение по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, не сохраняется.

ФИО3 добровольно не выехала из квартиры.

ФИО3, проживая в квартире без согласия настоящего собственника квартиры, создает определенные препятствия в пользовании и распоряжении своим имуществом собственнику данной квартиры – ФИО1

Указанные обстоятельства, суд расценивает как необходимые и достаточные условия для того, чтобы выселить ФИО3 из данного жилого помещения.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к ФИО4 о выселении обоснованы и подлежат удовлетворению.

При разрешении встречных исковых требований суд исходит из следующего.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации,

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации,

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Положениями ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В силу ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Согласно статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из изложенного следует, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, однако со встречным иском ФИО3 обратилась в суд только --.--.---- г., т.е. по истечении срока исковой давности, о чем заявлено ФИО1 в ходе рассмотрения спора, что в свою очередь является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Оснований полагать, что ФИО3 заблуждалась в отношении природы заключенных сделок не имеется, поскольку относимыми и допустимыми доказательствами данные утверждения не подтверждены.

Оспариваемые ФИО4 договоры содержат явные и однозначные формулировки, не допускающие двусмысленностей. ФИО4 осуществлялось исполнение обязательства в виде арендной платы, обозначенной в договоре аренды от --.--.---- г..

ФИО4 собственноручно подписаны договоры купли- продажи, передаточный акт, договор аренды и акт приема-передачи к нему.

В материалах дела не имеется достаточной совокупности относимых, допустимых доказательств, в подтверждение доводов о том, что волеизъявление ФИО4. на заключение оспариваемых договоров было сформировано под влиянием обмана и введения в заблуждение путем предоставления недостоверной, заведомо ложной информации.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании недействительными договора купли-продажи, договора аренды с правом выкупа, применении последствий недействительности сделки подлежат оставлению без удовлетворения.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации с ФИО4 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12,56,194-198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о выселении удовлетворить.

Выселить ФИО3 из жилого помещения, расположенного по адресу: ... ....

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании недействительными договора купли-продажи, договора аренды с правом выкупа, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Татарстан в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Ново-Савиновский районный суд ... ....

Судья: (подпись) Р.Р. Ягудина

Решение04.07.2022