УИД: 27OS0000-01-2024-000627-24
Дело № 3а-37/2025
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
03 февраля 2025 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,
при секретаре Лунгу А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущества Хабаровского края, Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ФИО1 в административном исковом заявлении оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2022 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в Хабаровском крае, Хабаровском районе, сельское поселение <...> и просит установить её в размере рыночной стоимости 1 293 480 рублей. Обосновывая свои требования, она ссылается на то, что пользуется участком на праве аренды, платит арендную плату, годовой размер которой определяется исходя из кадастровой стоимости предмета аренды.
Определением судьи от 26.12.2024 к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация Хабаровского муниципального района Хабаровского края.
ФИО1, представители министерства имущества Хабаровского края, КГБУ «Хабкрайкадастр», администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Об отложение слушания дела лица, участвующие в деле, не просили, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу. Суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие, исходя из положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ).
Представители министерства имущества Хабаровского края и КГБУ «Хабкрайкадастр» в отзывах, представленных в письменной форме, не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, возражений относительно содержания отчета об оценке не высказали.
Исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 18.01.2006 на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, кадастровый номер №, площадь 6 000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения коммунальных, складских объектов, для эксплуатации существующих зданий и сооружений под складские помещения, местоположение: <адрес>. Сведения о собственнике в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) не внесены.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки свидетельствует о том, что государственная собственность на них не разграничена. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на его территории (пункты 1, 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 20.05.2022 без проведения торгов заключен договор аренды № А224/22. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, площадь 6 000 кв.м., переданный для эксплуатации существующих зданий и сооружений под складские помещения. Договор заключен на срок с 20.05.2022 по 19.05.2042.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).
Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр (действует с 01.01.2020) утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (далее по тексту Порядок от 19.12.2019 № 565-пр). Порядок предусматривает, что размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с учетом соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений ЕГРН (пункт 2.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, по состоянию на 01.01.2022. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2023. Кадастровая оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке). Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:17:0301201:113 утверждена в размере 2 349 960 рублей (таблица 19, порядковый номер 180705).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, применяются с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 2.16 Порядка от 19.12.2019 № 565-пр).
Являясь арендатором земельного участка и неся обязательства по оплате арендной платы, годовой размер которой рассчитывается с учетом кадастровой стоимости предмета аренды, ФИО1 имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы. Поэтому она вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Законом о государственной кадастровой оценке.
В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился 25.12.2024.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком ООО «Оценка_27» ФИО2 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 12.10.2015 является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Русское общество оценщиков» (реестровый № 009658), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Оценка_27» застрахована), о чем 17.12.2024 составлен отчет об оценке №24.129.ЗУ.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).
В отчете об оценке № 24.129.ЗУ от 17.12.2024 указано, что располагая в необходимом объеме достоверной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов, оценщик для определения рыночной стоимости земельного участка выбрал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От использования затратного и доходного подхода, и применения иных методов в рамках сравнительного подхода он отказался, так как для их реализации в открытых источниках не имеется достаточно необходимой достоверной информации (страницы 42-46, 59-63 отчета).
Проведя осмотр объекта оценки, ознакомившись с представленными заказчиком документами, оценщик установил, что земельный участок находится в <адрес>. На земельном участке расположен объект капитального строительства – цех комбайновый (кадастровый номер №). Фактическое использование участка соответствует виду разрешенного использования. Исходя из местоположения, вида разрешенного и фактического использования земельного участка, оценщик пришел к выводу, что для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо выбрать на рынке аналоги, - земельные участки, предочставляемы под производственно-складскую застройку, находящиеся в Хабаровском районе.
Используя представленные в открытых источниках информации, – интернет-ресурсы: «Фарпост» (http://www.farpost.ru), «Авито» (https://www.avito.ru), официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru), - сведения, оценщик проанализировал рынок земельных участков Хабаровского района за период с 01.07.2021 по 01.01.2022. Оценщик выбрал 4 предложения о продаже земельных участков, решив, что эти участки могут быть использованы в качестве объектов-аналогов.
В качестве единицы сравнения оценщик использовал стоимость 1 кв.м.. При сравнении объектов-аналогов и объекта оценки он внес абсолютные, а потом относительные корректировки. Различия между объектами-аналогами и объектом оценки оценщик нивелировал путем применением корректировок: «на наличие торга», «на местоположение», «на площадь объекта (фактор масштаба)».
Описание порядка подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены, обоснование и расчет примененных корректировок, мотивы отказа от применения иных корректировок приведены в отчете (страницы 46-53 отчета).
Приведя все аналоги по ценообразующим факторам к тем же критериям, что и у объекта оценки, оценщик согласовал полученные результаты распределением Стьюдента. Проведя парное сравнение объектов-аналогов с объектом оценки, определив весовые коэффициенты каждого объекта-аналога методом валовой коррекции, оценщик рассчитал рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022, - 1 293 480 рублей. В отчете приведены последовательность определения стоимости объекта оценки и её расчеты.
Дав оценку содержанию отчета № 24.129.ЗУ от 17.12.2024, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Поэтому суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, площадь 6 000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения коммунальных складских объектов, для эксплуатации существующих зданий и сооружений под складские помещения, адрес: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 293 480 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 25 декабря 2024 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда