Решение по делу № 02-6734/2024~М-1700/2024 от 13.01.2025

УИД: 77RS0034-02-2024-002412-78

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2024 года

адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6734/2024 по исковому заявлению ...а ...а ...а к ИП фио о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

... В.В. обратился в суд с указанным иском к ИП фио, мотивируя свои требования тем, что 03 августа 2022 между сторонами был заключен предварительный договор № 03/08/22-ЧП-Таун 4, кв. 1 купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка по адресу: адрес, вблизи адрес, уч-к 4 согласно схеме Приложение № 2, а также части жилого дома в соответствии со схемой дома в Приложении № 2, назначение – жилое, 2 этажа. Обязанность продавца по разделу общего земельного участка, кадастровый номер 50:26:0170103:154 и передачи его покупателю была предусмотрена п.1.1.1 договора. Основной договор стороны должны были заключить в течение 10 дней с момента перехода права собственности к продавцу. Цена сделки составила сумма Как следует из соглашения о зачете встречных денежных требований, обязательства по оплате истцом исполнены, однако ответчиком обязательство по передаче истцу земельного участка и части жилого дома не исполнено до настоящего времени. В связи с изложенным, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит:

признать предварительный договор № 03/08/22-ЧП-Таун 4, кв. 1 договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате;

обязать ИП фио передать ...у В.В. здание с кадастровым номером 77:18:0170103:1033;

произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание с кадастровым номером 77:18:0170103:1033;

установить право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:26:0170103:154;

признать право собственности ...а В.В. на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:26:0170103:154, соответствующую условиям предварительного договора № 03/08/22-ЧП-Таун 4, кв. 1 купли-продажи объектов недвижимости от 03.08.2022 и необходимости размещения и эксплуатации здания с кадастровым номером 77:18:0170103:1033;

произвести выдел из земельного участка с кадастровым номером 50:26:0170103:154 доли земельного участка, соответствующей доле ...а В.В. в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, условиям предварительного договора № 03/08/22-ЧП-Таун 4, кв. 1 купли-продажи объектов недвижимости от 03.08.2022 и необходимости размещения и эксплуатации здания с кадастровым номером 77:18:0170103:1033, а именно, земельного участка 468±8 кв.м в границах в соответствии с каталогом координат;

признать право собственности ...а В.В. на образованный в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 50:26:0170103:154 земельный участок площадью 468 ± 8 кв. м, соответствующий доле ...а В.В. в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:26:0170103:154, условиям предварительного договора № 03/08/22-ЧП-Таун 4, кв. 1 купли-продажи объектов недвижимости от 03.08.2022 и необходимости размещения и эксплуатации здания с кадастровым номером 77:18:0170103:1033 в границах в соответствии с каталогом координат;

взыскать с ИП фио в пользу ...а В.В. неустойку в размере сумма

Истец ... В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, которая на удовлетворении требований иска настаивала.

Ответчик ИП фио в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, которая в удовлетворении требований иска просила отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом, в том числе, на основании договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В судебном заседании установлено, что 03 августа 2022 года между ИП фио (продавец) и ...ом В.В. (покупатель) был заключен предварительный договор № 03/08/22-ЧП-Таун 4, кв. 1, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи объектов недвижимости:

земельный участок, находящийся по адресу: адрес, вблизи адрес, уч-к 4, в соответствии со схемой участка в приложении № 2, не более 354 кв.м и не менее 364 кв.м (окончательная площадь уточняется при согласовании раздела), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажного жилищного строительства и рекреационных целей;

часть жилого дома в соответствии со схемой дома в приложении № 2, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью не более 162 кв.м и не менее 152 кв.м (окончательная площадь уточняется после обмеров органами БТИ), расположенная по адресу: адрес, вблизи адрес, уч-к 4.

Обязанность продавца по разделу общего земельного участка, кадастровый номер: 50:26:0170103:154 и разделу жилого дома и передачи их покупателю была предусмотрена п.1.1.1 договора.

Основной договор стороны должны были заключить в течение 10 дней с момента перехода права собственности к продавцу и при условии полной оплаты покупателем за объекты недвижимости (п. 1.5 договора).

Согласно п.1.6 договора, продавец обязан после получения выписки из ЕГРН уведомить покупателя о готовности заключить основной договор.

Продавец обязуется в срок до 01.02.2023 подписать акт приема-передачи объектов (п. 1.7 договора).

В пункте 2.1 договора предусмотрено, что покупатель в целях подтверждения своих намерений заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимости оплачивает продавцу гарантийную сумму в размере сумма

03 августа 2022 между сторонами было достигнуто соглашение о зачете встречных денежных требований, согласно которому:

у покупателя имеется задолженность перед продавцом по оплате цены предварительного договора в размере сумма;

у продавца имеется задолженность перед покупателем в размере сумма, возникшая в связи с перечислением покупателем в пользу продавца платежей на указанную сумму в период 29.01.2019 по 01.09.2021.

В результате зачета обязательства покупателя перед продавцом по оплате цены предварительного договора в размере сумма признаются исполненными, задолженность продавца перед покупателем составляет сумма

Таким образом, обязательства ...а В.В. по оплате предварительного договора купли-продажи считаются исполненными.

Однако, как указывает истец, ИП фио свои обязательства по договору не исполнила, основной договор купли-продажи объектов недвижимости сторонами не заключен, объекты недвижимого имущества в собственность истца не переданы до настоящего времени.

05 декабря 2023 ...а В.В. направил в адрес ИП фио претензию, в которой просил исполнить ответчика обязательства по предварительному договору купли-продажи.

Данная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

В пунктах 3 и 4 ст. 429 ГК РФ определено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Правилами п. 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По условиям предварительного договора № 03/08/22-ЧП-Таун 4, кв. 1 от 03 августа 2022 ответчик приняла на себя обязательство продать истцу за сумма следующие объекты недвижимости:

Довод ответчика о том, что договор является незаключенным, поскольку не индивидуализирован предмет договора, судом отклоняются в силу следующего.

В силу пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Из содержания условия предварительного договора купли-продажи явно следуют индивидуализирующие признаки объектов недвижимого имущества (земельного участка и части жилого дома). Так, сторонами согласован адрес месторасположения объектов недвижимости, примерная площадь объектов. При этом, указано, что земельный участок, подлежащий передаче истцу, является частью единого земельного участка с кадастровым номером 50:25:0170103:154.

Стороны договорились, что цена продаваемой недвижимости в дальнейшем изменению не подлежит (п. 3.2.1 предварительного договора) и в соответствии с п. 3.2 предварительного договора составляет сумма

То обстоятельство, что ответчик получила полную оплату продаваемой ею недвижимости, подтверждается соглашением о зачете встречных денежных обязательств, представленным в материалы дела. В данном соглашении имеется указание на наличие заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи, в счет исполнения которого произведен зачет.

Соглашение о зачете встречных денежных обязательств от 03 августа 2022 ответчиком в установленном законом порядке не оспорено, не отменено и недействительным не признано. В рамках рассмотрения данного дела такое требование ИП фио не заявлялось.

Таким образом, предварительным договором определены существенные условия договора купли-продажи недвижимости, его предмет и цена. В части оплаты договора обязательства истцом исполнены.

Довод ответчика о фальсификации представленных истцом доказательств по делу, а именно предварительного договора купли-продажи, а также соглашения о зачете встречных денежных обязательства, отклоняется судом, поскольку установленная ст. 186 ГПК РФ возможность заявить о подложности доказательств суду, сама по себе не влечет автоматического исключения такого доказательства из числа доказательств, собранных по делу, так как именно на сторонах лежит обязанность доказать наличие фиктивности конкретного доказательства. Ответчиком же, допустимых доказательств, объективно свидетельствующих о подложности имеющихся в деле документов, не представлено.

При этом, заявленное ответчиком ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы было отклонено судом, поскольку в силу закона, право определения доказательств, имеющих значение для дела, как и право решения вопроса о назначении экспертизы, принадлежит суду, рассматривающему дело, назначение экспертизы в соответствии со статьей 79 ГПК РФ является правом, а не обязанностью суда. Вопрос о назначении экспертизы либо отказе в ее назначении разрешается судом (в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств).

Кроме того, довод возражений о том, что проставленная в договоре и соглашении подпись не принадлежит ответчику судом отклоняется, поскольку в данных документах проставлена печать ИП фио, подлинность которой не оспаривается, не заявлено об ее фальсификации, не представлено доказательств ее утраты или неправомерного выбытия из обладания ответчика, либо неправомерного использования ее неуполномоченными лицами.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Анализ предварительного договора купли-продажи № 03/08/22-ЧП-Таун 4, кв. 1, заключенного 03 августа 2022 между ...ом В.В. и ИП фио, приводит к выводу о том, что его условия содержат данные о стоимости объектов недвижимости, месте расположения, примерной площади, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, порядок оплаты, предусматривающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, о наличии правовых оснований для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, в связи с чем, требования иска в данной части подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истца в части признания права собственности на объекты недвижимости, суд исходит из следующего.

На основании п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По условиям предварительного договора купли-продажи от 03 августа 2022 года (п. 1.5) продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 10 дней с момента перехода права собственности на объекты недвижимости к продавцу в соответствии с п. 3.1.1 договора.

Согласно п. 3.1.1 договора, продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности и получить соответствующие документы о государственной регистрации права не позднее 31 января 2023 года.

В пункте 1.7 договора сторонами согласовано, что продавец обязуется в срок до 01 февраля 2022 года подписать акт приема-передачи объектов недвижимости.

Таким образом, к моменту заключения основного договора купли-продажи, и для исполнения своего обязательства по передачи объектов недвижимости покупателю, продавец должен был обладать ими на праве собственности.

Между тем судом установлено, что на 01.02.2023 право собственности на ту часть дома и земельного участка, которые стороны определили в предварительном договоре у ИП фио не возникло, спорные объекты как объекты недвижимости в ЕРГН не зарегистрированы. Оснований полагать, что здание с кадастровым номером 77:18:0170103:1033 площадью 188, 1 кв.м, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком 29.12.2022, является именно тем объектом недвижимости, характеристики которого указаны в предварительном договоре, не имеется.

Поскольку к указанному в предварительном договоре сроку основной договор не был заключен, указанные в договоре объекты недвижимости не созданы и в собственность ответчика не перешли, соглашение об изменении условий договора в части сроков заключения основного договора сторонами в не оформлялось, суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

При таких обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований иска ...а В.В. в части обязания ИП фио передать истцу здание с кадастровым номером 77:18:0170103:1033 и зарегистрировать переход права собственности на данный объект недвижимости, а также о признании права собственности на земельный участок.

Требование истца о взыскании с ответчика неустойки также не подлежит удовлетворению, поскольку, подписывая предварительный договор купли-продажи, а также соглашение о зачете встречных денежных обязательств ...а В.В. проставил печать ИП ... В.В., что свидетельствует о том, что при заключении договора истец действовал в качестве индивидуального предпринимателя, в связи с чем, учитывая, что в силу абзаца 3 преамбулы Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, нормы указанного закона не распространяются на возникшие правоотношения.

При таких обстоятельствах исковые требования ...а В.В. подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ...а ...а ...а к ИП фио о признании права собственности – удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, № 03/08/22-ЧП-Таун 4, кв. 1, заключенный 03 августа 2022 года между ...ом ...ом ...ем и ИП фио, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения через Щербинский районный суд адрес.

Судья

ФИО1

Решение изготовлено в окончательной форме 27 ноября 2024 года.