дело № 2-150/2025 (2-4276/2024)

УИД№30RS0002-01-2024-006785-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2025 года г. Астрахань

Ленинский районный суд г.Астрахани в составе:

председательствующего Цыганковой С.Р.,

при секретаре Такташовой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, обязании возвратить денежные средства,

установил:

истец ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, обязании возвратить денежные средства, мотивируя свои требования тем, что <дата обезличена> между истцом и ответчиком заключен договор купли- продажи земельного участка, асфальтового покрытия, расположенных по адресу: <адрес> на общую сумму 3 450 000 руб. <дата обезличена> истец зарегистрировал право собственности на земельный участок и асфальтовое покрытие. После заключения договора истцу стало известно, что его использование земельного участка не представляется возможным, так как выезд и заезд на территорию спорного земельного участка невозможен, поскольку обременен участками третьих лиц, в связи с чем истец не может в полной мере пользоваться земельным участком согласно его назначению. Обращаясь в суд, истец просит расторгнуть договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером <№> и асфальтового покрытия с кадастровым номером <№> расположенные по адресу: <адрес>, обязать ФИО2 возвратить истцу денежные средства в размере 3 450 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка и асфальтового покрытия от <дата обезличена> в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Управление муниципального имущества администрации МО «Городской округ город Астрахань», Управление Росреестра по Астраханской области, ФИО4, ФИО5, ООО «Импульс», Акционерное общество «ЭнергоТрансбанк», Управление дорожного хозяйства и транспорта администрации МО «Городской округ город Астрахань».

В судебном заседании истец ФИО1 не участвовал, его представитель по доверенности ФИО16 поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовала, ее представитель по доверенности ФИО6 возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях на иск.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО4 в судебном заседании просил заявленные исковые требования оставить без удовлетворения, пояснив, что он лично перед заключением сделки показывал ФИО1 земельный участок и пути подъезда к нему.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Акционерного общества «ЭнергоТрансбанк» в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление муниципального имущества администрации МО «Городской округ город Астрахань», Управление Росреестра по Астраханской области, ФИО5, ООО «Импульс», Управление дорожного хозяйства и транспорта администрации МО «Городской округ город Астрахань» в судебном заседании при надлежащем извещении не участвовали, ходатайств об отложении не заявляли.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд признает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 ГК РФ).

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (абз. 2 п. 2 ст. 469 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Положениями ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1).

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата обезличена> <№> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как установлено судом, на основании нотариально заверенного согласия супруги ФИО9 от <дата обезличена>, ФИО10 продал земельный участок с кадастровым номером <№> находящийся по адресу: <адрес> асфальтовое покрытие, находящееся по адресу: <адрес> <№>/<адрес> <№> ФИО2, о чем составлен договор купли продажи от <дата обезличена>, что подтверждается материалами дела.

<дата обезличена> ФИО2 и ФИО1 заключили соглашение о задатке, в соответствии с которым покупатель обязуется купить земельный участок по адресу: <адрес>, выплатив задаток в 200 000 рублей.

<дата обезличена> ФИО2 на основании нотариально заверенного согласия ее супруга ФИО4 продала ФИО1 земельный участок, площадью 799 кв.м., с назначением: магазины, находящееся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 30:12:021014:323 и асфальтовое покрытие с назначением: нежилое, площадью 705 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, <№>/<адрес>,<№>, с кадастровым номером 30:12:020837:246, о чем составлен договор купли-продажи от <дата обезличена>, что подтверждается материалами дела.

Согласно п.3 указанного договора по соглашению сторон асфальтовое покрытие и земельный участок оцениваются и продаются за 3 450 000 рублей, которые покупатель передал продавцу до подписания договора.

Из п.5 оспариваемого договора купли-продажи земельного участка и асфальтового покрытия от <дата обезличена> следует, что ФИО1 до заключения договора ознакомился с техническим (строительным) состоянием указанного асфальтового покрытия и земельного участка путем их внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец, претензий по вопросу их качества к продавцу не имеет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Передача и принятие сторонами указанного асфальтового покрытия и земельного участка по адресу: <адрес>,<№>/<адрес>, <№>, и необходимых документов осуществлена <дата обезличена>, что подтверждается п. 7 спорного договора купли-продажи. При этом в договоре оговорено, что настоящий пункт одновременно считается актом приема-передачи указанного асфальтового покрытия и земельного участка (в соответствии со ст. 556 ГК РФ). Обязательство сторон по передаче указанного асфальтового покрытия и земельного участка считается исполненным после подписания настоящего договора.

Указанный договор купли-продажи земельного участка и асфальтового покрытия от <дата обезличена> зарегистрирован в установленном законом порядке, и истец ФИО3 с <дата обезличена> является правообладателем земельного участка и асфальтового покрытия, что подтверждается выпиской ЕГРН от <дата обезличена>

Из ответа Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «<адрес>» на обращение истца следует, что градостроительная документация (проект планировки территории, проект межевания территории), в составе которой определены земельные участка (земли) совместного использования на территории бывшего консервного завода, отсутствует. Сведениями об установлении сервитутов, публичного сервитута в целях проезда к земельному участку с кадастровым номером <№> управление не располагает, сведений о наличии проезда по смежным земельным участкам, обремененным правами третьих лиц не располагает.

Из представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера от <дата обезличена>, изготовленного по заказу представителя истца ФИО7 по доверенности ФИО16, следует, что проход и проезд к объекту недвижимости к земельному участку заказчика с кадастровым номером <№>, расположенному по адресу: <адрес>, недвижимости с одной стороны расположен на землях водоохранной и санитарной зоны, с других трех сторон обременен земельными участкам иных лиц и не имеет общих границ с землями дорог и проездами общего пользования.

Установление частного сервитута земельному участку с кадастровым номером <№> нарушит целостность и уменьшит полезную площадь земельных участков иных собственников и использование их по назначению.

Согласно представленному ответчиком в материалы дела заключению ООО «Астраземэксперт» на основании визуального осмотра и геодезической съемки на местности, изучения сведений ЕГРК и нормативных документов в отношении обеспечения проезда к земельным участкам, кадастровым инженером ФИО12 было установлено, что с южной стороны земельного участка с кадастровым номером <№> расположенного по адресу: <адрес>, обеспечивается доступ к изучаемому участку от земель общего пользования посредством проезда (прихода) в виде грунтовой дороги шириной 5 метров.

Допрошенный по ходатайству ответчика в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО13 пояснил суду, что он ранее арендовал у Коловертных помещения по адресу: <адрес>, для хранения оборудования, в связи с переездом в иной регион, договор аренды был прекращен. К данному земельному участку имеется свободный доступ, ворота выходят на грунтовую дорогу со стороны ерика Казачий, никаких проблем с проездом к участку не возникало: проехать можно через территорию завода, если открыт шлагбаум, либо через ворота. Находясь на территории участка, не заметить наличие ворот, через которые осуществляется въезд и выезд автомобильного транспорта невозможно.

Допрошенный по ходатайству ответчика в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО14 пояснил суду, что по поручению ФИО4 он на спорном участке обновил ворота, которые стоят со стороны ерика Казачий, покрасил их. Проезд на участок имеется свободный по грунтовой дроге со стороны ерика, не увидеть эти ворота невозможно, они часто бывают открыты, через них заезжает транспорт. Когда стал вопрос о продаже земельного участка, свидетель видел, что приезжали люди, ФИО4 открывал ворота, показывал соседнюю территорию.

У суда нет оснований не доверять показаниям данных свидетелей, непосредственно осведомленных об изложенных ими обстоятельствах, поскольку они согласуются между собой, не противоречат совокупности иных доказательств по делу.

Из пояснений третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО4 следует, что именно он по поручению ФИО2 занимался продажей спорного имущества. С ФИО1 они созвонились по телефону и договорились встретиться у магазина «Молоток», затем проехали на территорию земельного участка со стороны завода, поскольку так было удобней, проблем с проездом через другие участки никогда не было, со всеми поддерживались хорошие отношения. ФИО4 показал истцу и его сопровождающим людям земельный участок, открыл ворота, все вместе вышли через дорогу к ерику Казачий, истец заметил, как удобно, что имеется недалеко мостик через ерик. Покупатель выразил желание использовать земельный участок для размещения магазина, в связи с чем по его просьбе ответчиком изменен вид его использования.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Разрешая заявленные исковые требования в порядке ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь ст. ст. 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о недоказанности факта того, что продавец ФИО2 сообщила покупателю ФИО1 заведомо ложную информацию о земельном участке в части проезда к земельному участку.

При этом суд также учитывает добровольное заключение истцом договора с ответчиком, факт личного осмотра истцом земельного участка перед заключением договора, отсутствие в регистрационных данных участка сведений о каких-либо обременениях и ограничениях, предоставление продавцом сведений об участке, которые были известны ему и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи. В связи с отказом в удовлетворении указанных требований, не подлежат удовлетворению и производные от него требования о взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Поскольку судом отказано в удовлетворении иска в полном объеме, при подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, суд полагает необходимым взыскать с истца в доход бюджета государственную пошлину в размере, пропорциональной заявленным требованиям, 25 150 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (паспорт <№> <№>) к ФИО2 (паспорт <№> <№>) о расторжении договора купли-продажи, обязании возвратить денежные средства оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 (паспорт <№> <№>) в доход муниципального образования «Городской округ город Астрахань» государственную пошлину в размере 25 150 рублей.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд через Ленинский районный суд г. Астрахани в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 февраля 2025 года.

Судья: С.Р. Цыганкова