Дело № 2-236/2023 14 июня 2023 года
78RS0005-01-2022-003754-07
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Макаровой С.А.,
при секретаре Максимчук А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Букаровой Х.Г., ФИО2, ФИО3 о расторжении договоров купли – продажи жилого помещения, прекращении права собственности, возврате ? доли в собственность, по встречному исковому заявлению ФИО3, ФИО2 к ФИО1, о признании добросовестными приобретателями,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО4 в уточненной редакции обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчикам Букаровой Х.Г., ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли – продажи ? в праве собственности на квартиру № по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и Букаровой Х.Г., о расторжении договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи ? доли в праве собственности на квартиру № по адресу: <адрес>, заключенный между Букаровой Х.Г. и ФИО2, ФИО3, о прекращении права собственности ФИО2 и ФИО3 в отношении ? в праве общей долевой собственности в квартире № в доме № <адрес>, о возврате ? доли в праве общей долевой собственности в квартире № в доме № <адрес> в собственность ФИО4.
В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Букаровой Х.Г. заключен договора купли – продажи ? доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п. 4 договора стоимость ? доли составляет 1 300 000 рублей. Согласно п. 5 договора, указанная денежная сумма должна быть выплачена покупателем Букаровой Х.Г. в течение одного рабочего дня с момента подписания договора. Однако до настоящего времени денежные средства ответчиком Букаровой Х.Г. не оплачены. ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры по спорному адресу заключен договора купли – продажи между Букаровой Х.Г., Букаровой М.Н. и ФИО2, ФИО3 Просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В ходе рассмотрения ответчиками ФИО2 и ФИО3 заявлены встречные исковые требования о признании их добросовестными приобретателями квартиры № в доме № <адрес>.
В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, Букаровой М.Н. (продавцы) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен договора купли – продажи квартир № в доме № <адрес>. В соответствии с п. 2.2, 2.2.1, 2.2.2., 2.4.1 Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости Объекта: часть стоимости жилого помещения за счет собственных денежных средств Покупателей, часть стоимости жилого помещения оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк». Срок кредита составляет 264 месяца. Букарова Х.Г. оценивает стоимость своей ? доли в размере 2 500 000 рублей 00 копеек. В соответствии с п. 3.6 договора жилое помещение передается на основании передаточного акта в течение 7 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение к Покупателям. Истцы по встречному иску полагают, что являются добросовестными приобретателями квартиры по спорному адресу.
В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали, изложенным в исковом заявлении основании. Против удовлетворения встречных требований возражал, полагая их необоснованными.
Адвокат Букаровой Х.Г. и Букаровой М.Н. в судебном заседании против удовлетворении первоначальных требований возражал, пояснив, что денежные средства переданы продавцу, однако ввиду хороших отношений расписка по передаче денежных средств не оформлялась. Встречные исковые требования поддержал.
ФИО6 ими представитель ответчиков Караляш против удовлетворения первоначальных исковых требований возражали, полагая их необоснованными, встречные исковые требования поддержали, по изложенным во встречном исковом заявлении основаниям.
Третье лицо ПАО «Сбербанк» о времени и месте судебного заседания извещался судом надлежащим образом, об отложении не просил, причин неявки в суд не сообщил, учитывая мнение явившихся участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие в Российской Федерации по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Материалами дела установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежала ? доля в праве собственности в квартире № в доме № <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Букаровой Х.Г. заключен договору купли – продажи ? доли к праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
Согласно п. 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ цена отчуждаемого объекта составляет 1 300 000 рублей 00 копеек.
Согласно п. 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ указанная в п. 4 договора денежных средств в размере 1 300 0000 рублей будет выплачена Покупателем Продавцу в течение одного рабочего дня с момента подписания настоящего договора.
Доказательств исполнения обязательств по оплате 1 300 000 рублей по договору от ДД.ММ.ГГГГ Букаровой Х.Г. не представлено.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, Букаровой М.Н. (продавцы) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен договора купли – продажи квартир № в доме № <адрес>.
Согласно п. 2.1 стоимость объекта составляет 5 000 000 рублей 00 копеек.
Согласно п. 2.4.1 Букарова Х.Г. оценивает стоимость своей ? доли в размере 2 500 000 рублей 00 копеек.
В соответствии с п. 2.2.1 часть стоимости Объекта оплачивается за счет денежных средств покупателя.
В соответствии с п. 2.2.2 часть стоимости Объекта оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств предоставленных следующим лицам: ФИО2, ФИО3 на приобретение объекта с неотделимыми улучшениями в соответствии с Кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ПАО «Сбербанк».
Обязательства ФИО2, ФИО2 по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объем. Доказательств обратного суду не представлено.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, не противоречащих закону.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
П. 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 указанного кодекса, не применяются.
По смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Основываясь на данных нормах права и позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 года N 4-КГ18-27, истцом были заявлены настоящие требования.
Вместе с тем, следует учитывать, что ст. 12 ГК РФ предусматривает ряд способов защиты гражданских прав, выбор которых определяется истцом.
В данной ситуации, изначально заявляя требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Букаровой Х.Г. в связи с неоплатой договора в качестве последствия заявлено требование о признании права собственности на спорную долю в жилом помещении без учета последующего отчуждения квартиры ФИО2, ФИО3 с использованием кредитных средств, без заявления требования об истребовании имущества из чужого владения, в связи с чем суд полагает возможным прийти к выводу о неверно избранном способе защиты права, неоплата по договору купли-продажи Букаровой Х.Г. является существенным нарушением, однако, удовлетворение требования о расторжении договора не может повлечь в данной ситуации правового последствия в виде признании права истца на ? долю в квартире № дома № <адрес>, учитывая ее последующее отчуждение.
Что касается требований ФИО1 о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об отсутвии оснований для удовлетворения заявленного требования, при этом учитывает, что ФИО1 не является стороной договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1 о расторжении договора купли – продажи ? в праве собственности на квартиру № по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и Букаровой Х.Г., о расторжении договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи ? доли в праве собственности на квартиру № по адресу: <адрес>, заключенный между Букаровой Х.Г. и ФИО2, ФИО3, о прекращении права собственности ФИО2 и ФИО3 в отношении ? в праве общей долевой собственности в квартире № в доме № <адрес>, о возврате ? доли в праве общей долевой собственности в квартире № в доме № <адрес> в собственность ФИО4.
При рассмотрении встречных исковых требований, суд признает Караляш добросовестными приобретателями, у которых не может быть истребовано спорное жилое помещение, поскольку не было установлено обстоятельств выбытия квартиры из владения истца помимо его воли, при этом исходит из фактических обстоятельств по делу, что Караляш приобретали спорную квартиру после получения правового заключения ДОМ КлиК, осматривали квартиру, на момент приобретения ими жилого помещения сведения об обременении квартиры отсутствовали, при этом спорная квартира приобреталась с использованием кредитных средств, предоставленных ПАО"Сбербанк России", и перед заключением кредитного договора с ипотекой квартира кредитной организацией была проверена на возможные правопритязания со стороны третьих лиц.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Букаровой Х.Г., ФИО2, ФИО3 о расторжении договоров купли – продажи жилого помещения, прекращении права собственности, возврате ? доли в собственность, - оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требованиям ФИО3, ФИО2 к ФИО1, о признании добросовестными приобретателями, - удовлетворить.
Признать ФИО2, ФИО3 добросовестными приобретателями следующего имущества: квартиры № в доме № <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья С.А. Макарова
Мотивированное решение суда изготовлено 14.07.2023 года