Решение по делу № 2-26/2025 от 23.01.2025 - о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании неустойки.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

по делу №2-26/2025 (2-952/2024)

УИД № 43RS0010-01-2024-001204-54

23 января 2025 года г. Вятские Поляны

Вятскополянский районный суд Кировской области в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Е.В.,

при секретаре Гайфуллиной Н.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от 26.01.2023г.,

представителей ответчика ФИО4 – ФИО5, действующей на основании доверенности от 19.01.2025г., ФИО6, действующей на основании доверенности от 15.01.2025г.,

представителя третьего лица ТСЖ «Азина 18» - председателя ФИО7, действующей на основании Устава,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО13 к ФИО8 ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Вятскополянский районный суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований указал, что 23.11.2023 между ним и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 283,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, этаж цокольный, помещение 1014. Согласно п. 1.2 договора недвижимое имущество приобретается в покупателя по цене 3 000 000 руб. с внесением платежей в следующем размере: 100 000 руб. в момент подписания договора, 2 900 000 руб. частями (100 000 руб. в срок до 20.01.2024, 2 800 000 руб. в срок до 15.03.2024). В силу п. 2.2.5 договора на переданное покупателю имущество возникает залог до момента полной его оплаты. Ответчиком не исполнены обязанности по оплате приобретенного имущества, стоимость имущества оплачена частично в размере 200 000 руб., сумма долга составляет 2 800 000 руб.

09.07.2024г. он обратился к ФИО4 с письменной претензией, в которой указал о необходимости погашения образовавшейся задолженности в срок до 22.07.2024г., а также о расторжении договора купли-продажи в случае, если задолженность погашена не будет. Ответа на данную претензию не последовало.

Согласно п. 4.1 Договора стороны определили, что несвоевременное исполнение или неисполнение покупателем п. 2.2.2 Договора является основанием для расторжения Договора по требованию продавца с последующим возвращением объекта недвижимости продавцу. Неисполнение покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества согласно условиям настоящего договора является существенным нарушением его условий.

На основании изложенного, истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 283,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, этаж цокольный, помещение 1014, заключенного между ФИО1 и ФИО4, аннулировать запись о регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество и прекратить право собственности ФИО4 на него, обязав ее возвратить недвижимое имущество первоначальному собственнику ФИО1 в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от 15.10.2024г. принято заявление представителя истца ФИО1 - ФИО9 об увеличении размера исковых требований, в обоснование которого указано, что Договором купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2023 предусмотрена неустойка в размере 1% в день от суммы задолженности за каждый день просрочки, в связи с чем просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, аннулировать запись о регистрации перехода права на недвижимое имущество, прекратить право собственности ФИО4 на недвижимое имущество и обязать возвратить данное имущество первоначальному собственнику ФИО1 в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу, взыскать с ФИО4 пени в размере 6 057 500 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 23 200 руб.

Определением суда от 18.11.2024г. вновь принято заявление представителя истца ФИО1 - ФИО9 об увеличении размера исковых требований, в соответствии с которым истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, аннулировать запись о регистрации перехода права на недвижимое имущество, прекратить право собственности ФИО4 на недвижимое имущество и обязать возвратить данное имущество первоначальному собственнику ФИО1 в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу, взыскать с ФИО4 пени в размере 7 010 500 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 23 200 руб.

15.01.2025г. от представителя истца ФИО1 - ФИО9 поступило уточнение исковых требований, в котором указано, что ФИО4 после поступления в суд иска была произведена оплата в сумме 2 800 000 руб., указанную сумму они принимают в счет оплаты неустойки по Договору купли-продажи от 23.11.2023г., в связи с чем сумма изначально предъявленных требований по взысканию неустойки изменилась, на основании чего, просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, аннулировать запись о регистрации перехода права на недвижимое имущество, прекратить право собственности ФИО4 на недвижимое имущество и обязать возвратить данное имущество первоначальному собственнику ФИО1 в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу, взыскать с ФИО4 пени в размере 1 943 500 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 23 200 руб.

Протокольным определением Вятскополянского районного суда Кировской области от 15.01.2025г. указанное заявление принято к производству, а также к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ТСЖ «Азина-18».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела по существу.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности от 26.01.2023 поддержала уточненные исковые требования в полном объеме. Пояснила, что 23.11.2023г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО4 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>. При покупке указанного объекта, сторонами были согласованы все его существенные условия. Договор был подписан добровольно, истец никого не принуждал к его заключению. Также стороне ответчика было известно о техническом состоянии помещения, об отсутствии в нем ремонта, что также устроило ФИО4 ФИО1 неоднократно уведомлял ФИО6 – мать ФИО4, о необходимости погашения задолженности, о чем свидетельствует их переписка в мессенджере WhatsApp, кроме того, ФИО6 предупреждалась о последствиях неисполнения обязательств. В адрес ответчика направлялась письменная претензия о необходимости погашения задолженности по договору купли-продажи, однако ответчик не получила ее, никак не отреагировала и не стремилась оплатить долг до момента предъявления иска в суд. Уже после того, как было назначено второе судебное заседание, на счет ФИО1 стали поступать денежные средства, не только со счета ФИО4, но и других лиц. Указанные переводы, в которых не было отметки о том, что деньги переводятся в счет погашения задолженности ФИО4, он перечислял обратно, поскольку ему было известно о том, что так могут действовать мошенники. Суммы, перечисленные ФИО4 в сумме 3 000 000 руб., ФИО1 принимает в качестве погашения задолженности по неустойке по договору. Доводы ФИО12 о том, что помещение изначально приобреталось для нужд СВО, являются надуманными, поскольку изначально у нее было намерение открыть там колл-центр.

Ответчик ФИО4, надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного разбирательства по адресу регистрации, указанному в иске и подтвержденному сведениями МО МВД России «Вятскополянский», в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО5, действующая на основании доверенности от 09.01.2025 исковые требования ФИО1 не признала, просила отказать в их удовлетворении. Суду пояснила, что на момент заключения договора купли-продажи 23.11.2023 ФИО4 было 18 лет. Договор составил и принес в МФЦ ФИО1, он попросил ФИО3 проверить ее данные на первой странице и расписаться на последней, в силу возрасти и доверчивости договор она не читала, просто подписала его. О том, что в нем есть пункт о пени, не знала. В МФЦ она договор не получила. После ее (ФИО5) ознакомления с материалами дела, ФИО3 были сразу предприняты действия по полной оплате цены Договора. Все средства, внесенные ей, были в счет оплаты цены Договора, указанной в п. 1.2. Указанное нежилое помещение приобреталось для сбора гуманитарной помощи бойцам СВО, о чем истец знал. Пени, предусмотренные условиями Договора, явно несоразмерны последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем подлежат уменьшению в соответствии с нормам ст. 333 ГК РФ. ФИО4 считает, что просрочки платежа не было, так как ФИО1 сам предоставлял отсрочку со слов ФИО6 Он говорил: «Сначала помощь, потом деньги», что истолковывалось ФИО4 как согласие на отсрочку платежа.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО6, действующая на основании доверенности от 15.01.2025г., исковые требования ФИО1 не признала, просила отказать в их удовлетворении. Суду пояснила, что она с семьей проживала по адресу: <адрес>, снимала там квартиру. ФИО1 предложил купить ей у него нежилое помещение, находящееся в цокольном этаже указанного дома. Договор купли-продажи указанного нежилого помещения заключался ее дочерью ФИО4 самостоятельно. Текст указанного договора в МФЦ принес продавец ФИО1, она (ФИО4) его не читала, в силу своей доверчивости, просто поставила свою подпись, даже не получив свой экземпляр. Указанное помещение приобреталось для сбора средств и гуманитарной помощи бойцам СВО, поскольку ФИО3 продолжительное время является волонтером, в 2024году она отучилась по направлению изготовления дронов и хотела там заниматься указанной деятельностью. ФИО1 знал об их намерениях, поддерживал их и никогда не просил погашения задолженности по договору, поясняя это тем, что нужно помогать. В настоящее время в помещении расположен штаб помощи бойцам СВО, они собирают там гуманитарную помощь, плетут маскировочные сети, большая поддержка идет от Боевого братства. О том, что ФИО1 подал иск, они узнали от посторонних лиц, почтовая корреспонденция им не направлялась, ничего получено не было. По адресу, на который была направлена претензия, ФИО3 не проживает. Судебных повесток они также не получали. В настоящее время в указанном помещении ими произведен ремонт, он длился долгое время, о чем ФИО1 знал, задолженностей по оплате коммунальных услуг не имеется. ФИО1 просто хочет обогатиться за их счет, расторгнув с ними Договор купли-продажи и получив назад спорное помещение, намеренно ухудшает их положение. Условия договора в судебном порядке ими не оспаривались. Между ней и ФИО1 всегда были доверительные отношения, погашения задолженности он никогда не требовал, сам предоставлял им отсрочку по ее уплате.

Представитель третьего лица ТСЖ «Азина – 18» ФИО7, действующая на основании Устава, суду пояснила, что нежилое помещение 1014 находится в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Общие домовые транзитные инженерные сети электроснабжения, отопления, водоотведения, холодного и горячего водоснабжения проходят под потоком указанного помещения. Его собственником до 18.12.2023г. являлся ФИО1, он не следил за помещением, не предоставлял в него доступ для осмотра общего имущества. Он продал помещение ФИО4 с долгами по оплате коммунальных платежей. Она с декабря 2023 по май 2024 производила ремонт в указанном помещении, работы по его подключению к общей домовой системе водоотведения. С момента покупки были сделаны ремонтные работы по стенам, укладке пола керамогранитом, установке натяжных потолков, дверей, сделана шумоизоляция труб в помещении. ФИО4 вовремя оплачивает коммунальные платежи.

Представитель Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, мнения по иску не направил.

Суд, заслушав мнение представителя истца, представителей ответчика и третьего лица, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества.

Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, т.е. выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что 23.11.2023 между продавцом ФИО1 ФИО13 и покупателем ФИО8 ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, из которого следует, что продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение, площадью 283,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, этаж цокольный, помещение 1014.

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи от 23.11.2023 стоимость недвижимого имущества составляет 3 000 000 рублей.

В соответствии с п. 2.2.2 Договора оплата имущества осуществляется в следующем порядке: 100 000 руб. в момент подписания договора, 2 900 000 руб. частями (100 000 руб. в срок до 20.01.2024, 2 800 000 руб. в срок до 15.03.2024).

Согласно п. 2.2.5 Договора стороны договорились, что на переданное покупателю недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора до фактической полной оплаты возникает залог в силу закона в пользу продавца ФИО1 (л.д. 11-12)

Из выписки из ЕГРН от 18.12.2023 следует, что недвижимое нежилое помещение, площадью 283,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, этаж цокольный, помещение 1014, принадлежит на праве собственности ФИО4, дата государственной регистрации от 18.12.2023, имеются ограничения прав объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу ФИО1, сроком действия с 18.12.2023 по 15.03.2024 (л.д. 16-17).

09.07.2024 ФИО1 в адрес ФИО4 направлена претензия в которой указано, что в случае неоплаты образовавшейся задолженности в срок до 22.07.2024, договор купли-продажи будет расторгнут (л.д. 13,14).

Согласно пояснениям представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, ФИО4 до момента предъявления иска в счет оплаты по договору купли-продажи от 23.11.2023 было внесено только два платежа на общую сумму 200 000 руб., что составляет менее 50% от цены Договора. Указанный довод стороной ответчика не оспорен, доказательств иного не представлено.

Ответчиком не представлены доказательства исполнения договора купли-продажи, ответа на претензию не последовало.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Поскольку ответчик стоимость недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи оплатил не в полном объеме, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 486 ГК РФ, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившимся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества, и возврате истцу переданного ответчику имущества.

Довод представителя истца ФИО4 – ФИО6 о том, что истец ФИО1 не требовал оплаты по договору купли-продажи имущества от 23.11.2023, судом не принимается, поскольку о наличии задолженности стороне ответчика было известно, что усматривается из скриншотов переписки из мессенджера (л.д. 152-162) между ФИО6 и ФИО1, где истец неоднократно требовал оплаты по договору, а ФИО6, являясь матерью ФИО4, также осуществляющей свою деятельность в спорном жилом помещении, обязалась оплатить задолженность по договору.

Суд также не принимает во внимание и не разрешает ходатайство <данные изъяты>, направленное электронной почтой 23.01.2025г. в адрес суда, об оставлении за ФИО6 нежилого помещения по адресу: <адрес>, поскольку указанная организация не является стороной по делу и не привлечена к участию в его рассмотрении.

Суд не дает правовую оценку Договора подряда от 28.01.2024г., сметы к договору подряда от 28.01.2024г., акта сдачи-приемки выполненных работ от 19.04.2024г., договора отделочных работ квартиры от 14.03.2024г., представленных представителем ответчика ФИО6, поскольку указанные документы составлены на имущество по адресу: <адрес>, без указания номера помещения или квартиры, какие-либо требования по ним заявлены не были и не относятся к существу рассматриваемого дела.

Разрешая требования истца ФИО1 о взыскании с ответчика ФИО4 пени по договору купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой этой статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Судом установлено, что в пп.4.2 п.4 Договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 283,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, этаж цокольный, помещение 1014, заключенного 23.11.2023 между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО4, предусмотрено следующее: в случае несвоевременной оплаты покупателем объекта недвижимости, продавец вправе требовать от покупателя, а покупатель обязан выплатить продавцу пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (оплаты).

Указанный договор подписан сторонами в добровольном порядке, стороны пришли к взаимному согласию относительно всех его пунктов, что не оспаривается в судебном заседании, в нарушение ст. 56 ГПК РФ иного суду не представлено.

Кроме того, представитель ответчика ФИО4 – ФИО6 суду пояснила, что условия указанного Договора в судебном порядке не оспаривались.

Из условий договора (п. 2.2.2 Договора) следует, что оплата по договору купли-продажи осуществляется покупателем в следующем порядке: 100 000 руб. в момент подписания договора, 2 900 000 руб. частями (100 000 руб. в срок до 20.01.2024, 2 800 000 руб. в срок до 15.03.2024).

Представителем истца ФИО1 представлен следующий расчет задолженности (в окончательном виде):

сумма неустойки по платежу в размере 100 000 руб., срок оплаты которого наступил 23.11.2023г.: ставка по договору 1% в день, долг на дату начала периода начисления неустойки (24.11.2023) – 100 000 руб., установленный период начисления неустойки: 24.11.2023 – 04.01.2024 = 42 дня, сумма неустойки =42 000 руб. (42дня х 1% х 100 000 руб.);

сумма неустойки по платежу в размере 100 000 руб., срок оплаты которого наступил 20.01.2024г.: ставка по договору 1% в день, долг на дату начала периода начисления неустойки (23.01.2024) – 100 000 руб., установленный период начисления неустойки: 23.01.2024 – 06.09.2024 = 228 дней:

период

дни

неустойка

сумма неустойки

долг и неустойка

23.01.2024 – 31.01.2024

9

9 000,00

9 000,00

109 000,00

31.01.2024 частичная оплата долга ? 50 000,00 руб.

Сумма долга 50 000,00

период дни неустойка сумма неустойки долг и неустойка

01.02.2024 – 13.02.2024

13

6 500,00

15 500,00

65 500,00

13.02.2024 частичная оплата долга ? 30 000,00 руб.

Сумма долга 20 000,00

период дни неустойка сумма неустойки долг и неустойка

14.02.2024 – 14.03.2024

30

6 000,00

21 500,00

41 500,00

14.03.2024 частичная оплата долга ? 20 000,00 руб.;

сумма неустойки по платежу в размере 2 800 000 рублей, срок оплаты которого наступил 15.03.2024 года: ставка по договору 1% в день, долг на дату начала периода начисления неустойки (16.03.2024) – 2 800 000 руб., установленный период начисления неустойки: 16.03.2024 – 06.09.2024 = 175 дней, сумма неустойки = 4 900 000 руб. (175 дней х 1% х 2 800 000 руб.).

После подачи искового заявления от ответчика поступили денежные средства в размере 2 820 000 руб.

Таким образом сумма неустойки по договору от 23.11.2023г. составляет 1 943 500 руб. (с учетом уплаченных 200 000 руб. до подачи искового заявления).

Суд признает представленный расчет арифметически верными и основанным на достигнутом между сторонами соглашении. Оснований для иного расчета, относимых и допустимых доказательств, опровергающих размер заявленных сумм, ответчиком не представлено. Представленный расчет стороной ответчика не оспорен.

Вместе с тем, представителем истца ФИО4 – ФИО10 заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки с 1% до 0,01% в связи с несоразмерностью заявленной неустойки последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Положения данной нормы направлены на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Исходя из правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от дата N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Наличие оснований для снижения и критерии соразмерности штрафных санкций последствиям нарушения обязательства определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая соотношение сумм неустойки, компенсационную природу неустойки, необходимости соблюдения баланса сторон, учитывает при этом все существенные обстоятельства дела, в том числе, характер и длительность нарушения обязательств по договору купли-продажи, возраст ответчика ФИО4, 26.11.2004г., факт того, что она является студенткой, суд приходит к выводу, что штрафная неустойка по договору в размере 1 943 500 руб. (с учетом внесенных ответчиком сумм в общем размере 3 020 000 руб., принятых истцом в качестве оплаты по неустойке) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком, в связи с чем, подлежит уменьшению до 600 000 рублей.

На основании изложенного, заявленные исковые требования о взыскании неустойки являются обоснованными, и подлежат удовлетворению в части. Решение суда в указанной части считается исполненным, поскольку истец ФИО1 принимал перечисленные денежные средства от ФИО4 в счет оплаты по неустойке.

В связи с удовлетворением иска в соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы в виде уплаты госпошлины. Факт уплаты истцом госпошлины подтверждается представленным чеком-ордером от 05.09.2024 в размере 23 200 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО13 к ФИО8 ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании неустойки удовлетворить в части.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 283,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, этаж цокольный, помещение 1014, заключенного между ФИО1 ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) и ФИО8 ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>).

Аннулировать запись о регистрации за ФИО8 ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>), перехода права собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение, площадью 283,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, этаж цокольный, помещение 1014.

Прекратить право собственности ФИО8 ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт гражданина РФ 3318 <данные изъяты>), на недвижимое имущество – нежилое помещение, площадью 283,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, этаж цокольный, помещение 1014.

Обязать ФИО8 ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес> (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) возвратить недвижимое имущество – нежилое помещение, площадью 283,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, этаж цокольный, помещение 1014, ФИО1 ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес> (паспорт гражданина РФ 9204 <данные изъяты>) в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО8 ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>), неустойку по договору купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 283,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, этаж цокольный, помещение 1014 от 23.11.2023г. в пользу ФИО1 ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) в сумме 600000 (шестьсот тысяч) рублей. Считать исковые требования ФИО1 ФИО13 к ФИО8 ФИО3 в части взыскания неустойки по договору купли-продажи недвижимого имущества в сумме 600000 (шестьсот тысяч) рублей фактически исполненными.

Взыскать с ФИО8 ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) в пользу ФИО1 ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) госпошлину, уплаченную при подаче иска, в сумме 23 200 (двадцать три тысячи двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Вятскополянский районный суд.

Судья Артамонова Е.В.

Мотивированное решение составлено 31.01.2025г.

Судья Артамонова Е.В.