Решение по делу № 3А-198/2022 от 09.12.2022 - об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (заинтересованные лица: администрация г. Рязани, ФГБУ «ФКП Росреестра»).

КОПИЯ

3а-198/2022

УИД 62OS0000-01-2022-000192-34

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 декабря 2022 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н., с участием

единого представителя ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1,

при секретаре Марочкиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО «Альянс» к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (заинтересованные лица: администрация г. Рязани, ФГБУ «ФКП Росреестра»),

УСТАНОВИЛ:

ООО «Альянс» обратилось в Рязанский областной суд с вышеназванным административным иском, указав в обоснование, что оно является собственником здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2020 в размере 101 806 195,08 рубля.

С целью установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, 11.04.2022 истец подал соответствующее заявление в Государственное бюджетное учреждение Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также - ГБУ РО «Центр ГКО»), представив подготовленный <скрыто> отчет от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости здания в размере 71 470 000 рублей по состоянию на 07.04.2022 года.

06.05.2022 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2022/000196 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Ссылаясь на достоверность рыночной стоимости здания, указанной в отчете, административный истец привел доводы о том, что действующая кадастровая стоимость вышеназванного объекта завышена, а оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» - необоснованно, и указал на нарушение его прав, как плательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости.

С учетом уточнения требований в порядке статьи 46 КАС РФ после проведения судебной экспертизы, ООО «Альянс» просило суд признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» от 06.05.2022 №ОРС-62/2022/000196, а также установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 75 951 000 рублей по состоянию на 07.04.2022 года.

ГБУ РО «Центр ГКО» представило письменные возражения относительно удовлетворения административного иска, указав, что отчет от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости здания, составлен <скрыто> с нарушениями законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что учреждением соблюдены требования нормативно-правовых актов, устанавливающих его полномочия на принятие оспариваемого решения, процедуру и порядок его принятия.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала по Рязанской области, представило письменный отзыв на административный иск, в котором ходатайствовало о рассмотрении дела без участия его представителя. Указало, что предмет судебного разбирательства находится вне компетенции данного учреждения и не затрагивает его интересы. Привело информацию о действующей кадастровой стоимости находящегося в собственности ООО «Альянс» объекта недвижимости, определенной ГБУ РО «Центр ГКО» в рамках массовой государственной кадастровой оценки и утвержденной постановлением Минимущества Рязанской области.

Единый представитель ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимущества Рязанской области ФИО1, в судебном заседании возразила против удовлетворения административного иска по доводам, изложенным ранее в письменных возражениях. Привела доводы о том, что в случае признания оспариваемого решения законным, действующее законодательство не предусматривает возможности установления кадастровой стоимости в размере, отличном от размера рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости. Полагала, что ООО «Альянс» вправе повторно обратиться в ГБУ РО «Центр ГКО» с исправленным отчетом.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся представителей административного истца ООО «Альянс», представителей заинтересованных лиц: администрации г. Рязани, ФГБУ «ФКП Росреестра», извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения единого представителя ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимущества Рязанской области, изучив административное исковое заявление и поступившие относительно него возражения, исследовав материалы дела, суд находит административный иск подлежащим частичному удовлетворению, по следующим мотивам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец ООО «Альянс» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, наименование – <скрыто>, количество этажей – <скрыто>, площадью <скрыто> кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.18-25 в томе 1).

Административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении названного нежилого здания, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области была проведена ГБУ РО «Центр ГКО» по состоянию на 1 января 2020 года.

По сведениям ЕГРН, в соответствии с Приложением к Постановлению Минимущества Рязанской области от 14.10.2020 N 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № составляет 101 806 195,08 рубля по состоянию на 1 января 2020 года (л.д.17 в томе 1).

11.04.2022 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ООО «Альянс» об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости. С указанным заявлением в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" ООО «Альянс» представило подготовленный <скрыто> отчет от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости здания в размере 71 470 000 рублей по состоянию на 07.04.2022 года.

06.05.2022 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2022/000196 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости.

20.07.2022 в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ООО «Альянс» подало в суд административное исковое заявление.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. Решение содержит необходимые реквизиты, подписано кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» о несоответствии подготовленного <скрыто> отчета от ДД.ММ.ГГГГ № требованиям законодательства об оценочной деятельности, и установления рыночной стоимости нежилого здания, по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным экспертом <скрыто>., отчет <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости здания с кадастровым номером № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, при составлении этого отчета допущены нарушения федеральных стандартов оценки, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Указанная в отчете рыночная стоимость здания с кадастровым номером №, экспертом не подтверждена.

По состоянию на 07.04.2022 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена экспертом в размере 75 951 000 рублей.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное экспертом <скрыто> соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт ФИО8 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия в отчете <скрыто> ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость оцениваемого здания, несоответствия отчета федеральным стандартам оценки, не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Альянс» у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, законных интересов ООО «Альянс» не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО «Центр ГКО» от 06.05.2022 №ОРС-62/2022/000196 незаконным - отсутствует, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требования ООО «Альянс» об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Анализ рынка проведён экспертом ФИО9 с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

Приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости Рязанской области на дату оценки по сегменту торговой недвижимости и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода объектов.

Расчет рыночной стоимости здания осуществлен экспертом в рамках сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения затратного подхода обоснован на странице 39 экспертного заключения.

Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке здания эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; оценка объекта произведена с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение содержит ссылки на источники используемой информации.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

После исследования судом экспертного заключения, стороны о назначении повторной судебной экспертизы не просили, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу судебного акта.

Доводы представителя ГБУ РО «Центр ГКО» о невозможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в случае отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного решения незаконным, отклоняются судом, как основанные на неправильном и выборочном толковании Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Частью 15 статьи 22.1 вышеуказанного Закона, предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ООО «Альянс», обращение административного истца в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

В связи с этим, разрешая административно-правовой спор, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 07 апреля 2022 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования ООО «Альянс» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости – 75 951 000 (семьдесят пять миллионов девятьсот пятьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на 07 апреля 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 апреля 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено судом 23 декабря 2022 года.

Судья- (подпись) В.Н. Логвин

Копия верна:

Судья- В.Н. Логвин