УИД: 56RS0042-01-2023-006052-60
Дело № 2-1585/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Оренбург 05 марта 2025 года
Центральный районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Малофеевой Ю.А.,
при секретаре Лукониной С.А.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации г.Оренбурга о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском, указав, что 04 мая 2022 года между ней и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, с разрешенным использованием: магазины, малоэтажная жилая застройка. На указанном земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> располагалось жилое помещение квартира №, кадастровый №, площадью 35 кв.м., право собственности зарегистрировано от 16.07.2012 года №. Вместе с тем, истец более 10 лет назад возвела керамзитоблочный пристрой, переоборудовала чердачное пространство в мансардный этаж и установила лестничный марш, в результате общая площадь квартиры увеличилась до 76,4 кв.м. Ссылаясь на положения ст. 222 ГК РФ, просит суд признать за ней право собственности на квартиру №, общей площадью 76,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> на земельном участке, с кадастровым номером №.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области, ФИО4, ФИО5, ООО «Совин Плюс».
Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала и просила удовлетворить.
Представитель ответчика администрации г.Оренбурга ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что объект является градоформирующим и относится к культурному объекту города. Ранее представлен письменный отзыв, в котором указано, что согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> установлено, что разрешенное использование земельного участка площадью 311 кв.м.: магазины, малоэтажная жилая застройка. В ходе осмотра было установлено, что на участке расположено здание с кадастровым номером № (многоквартирный дом), часть помещений которого используется для торговли, о чем свидетельствуют вывески на фасаде здания. Согласно данным сервисов <данные изъяты>» в период между 2004 и 2013 года с северной стороны здания возведена пристройка приблизительными размерами 3.5 х 13 м, а также в период с 2010 по 2014 года была осуществлена реконструкция жилого дома в части надстройки мансарды. Согласно Постановлению Правительства Оренбургской области от 16 мая 2023 г. № 450-пп «Об установлении границ территории, утверждении предмета охраны, историко-культурного опорного плана и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поседения регионального значения город Оренбург» здание с кадастровым номером № является исторически ценным градоформирующим объектом. Кроме того, информации о получении истцом разрешения на строительство от уполномоченного органа отсутствует, соответственно, реконструкция здания осуществлялась без получения необходимых разрешений на проведение такой реконструкции, в связи с чем, просят в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, представлен письменный отзыв, в котором указано, что дом, расположенный по адресу: <адрес> не является объектом культурного наследия, в тоже время находится в границах исторического поселения регионального значения город Оренбург согласно постановлению № 450-пп от 16.05.2023 и в границах регламентного участка № согласно постановлению № 182-пп от 01.03.2023 «Об установлении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории МО город Оренбург, и утверждении требований к градостроительным регламентам». Данные нормы действуют с 2023. Однако, до 2013 года земельный участок размещался в пределах защитных зон объекта культурного наследия местного значения «Дом И.П.Вишнякова» (<адрес>). На основании ст.34.1 Закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» в границах защитных зон в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов, указанная норма действует с 03.10.2016 года. Сообщаю, что вопросы о признании права собственности не относятся к компетенции инспекции, просят суд вынести решение на свое усмотрение.
Третьи лица ФИО4, ФИО5, ООО «Совин Плюс», в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Руководствуясь статьями 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ, изложенным в постановлении № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно абз. 3 п. 26 вышеуказанного постановления, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено и это подтверждается имеющимися в материалах дела сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости на многоквартирный дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., в указанном здании имеются помещения с кадастровыми номерами №
Согласно Постановлению администрации г. Оренбурга № 1027-п от 10.07.2020 внесены изменения в постановление администрации г. Оренбурга от 15.04.2013 № 787-п «Об утверждении перечня многоквартирных домов муниципального образования «город Оренбург», признанных аварийными и подлежащими сносу, реконструкции» (в редакции от 27.06.2017 № в перечень многоквартирных домов МО «город Оренбург», признанных аварийными и подлежащими сносу в 2015 году включен дом по адресу: <адрес>
Из акта обследования помещения от 20.06.2024, подготовленного кадастровым инженером ФИО6 по заказу истца, следует, что помещение (квартира № с кадастровым номером № расположено в многоквартирном доме с кадастровым номером № (Литер А), не являющегося аварийным, находящегося по адресу: <адрес>.
Как установлено в судебном заседании и это следует из генерального плана земельного участка, что в Литере А, находящегося по адресу: <адрес>, расположены три помещения: нежилое помещение № с кадастровым номером № площадью 60,1 кв.м., зарегистрировано на праве собственности за ФИО4; нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 59,9 кв.м., этаж №, мансарда №, зарегистрировано на праве собственности за ФИО5; квартира № с кадастровым номером №, согласно сведениям ЕГРН площадью 35,0 кв.м., этаж №, двухкомнатная квартира (комментарии в сведениях ЕГРН «пустышка не создавалась») зарегистрирована на праве собственности за ФИО3
Согласно техническому паспорту дома среди конструктивных элементов указана крыша, мансарда отсутствует. Мансардный этаж образовался в результате реконструкции многоквартирного дома. Все собственники использовали полезный объем своего внутреннего помещения, оборудовав за счет квадратуры и объема собственного пространства мансарду, не используя общедомовое имущество.
Таким образом, образовавшаяся мансарда не отвечает признакам общего имущества, не указана в технической документации в качестве общего имущества.
Из реестрового дела следует, что собственником помещения № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> произведена реконструкция помещения путем увеличения площади за счет мансарды с 31 кв.м. до 59,9 кв.м., при этом Управлением градостроительства и архитектуры было выдано разрешение на строительство от 17.11.2014 и разрешение на ввод в эксплуатацию от 15.05.2015, указано, что согласие всех сособственников было представлено, однако оно отсутствует в данных документах.
Согласно техническому плану помещения квартиры № от 12.01.2022 по адресу: <адрес>, квартира имеет площадь 76,4 кв.м., в том числе жилой - 69,1 кв.м. <адрес> квартиры изменилась с 35,0 кв.м. на 76,4 кв.м. в связи с возведением керамзитоблочного пристроя, переоборудованием чердачного пространства в мансардный этаж и установка лестничного марша, а также было произведено устройство наружного входа с оборудованием крыльца, внутренняя перепланировка, высококачественная отделка стен. Квартира расположена на первом и мансардном этажах здания с кадастровым номером №.
В материалах дела имеется письменное согласие собственника ФИО4 на реконструкцию объекта капитального строительства в многоквартирном жилом доме от 03.06.2024, где он выразил свое согласие на проведение реконструкции квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 76,4 кв.м. с присоединением к нему части общего имущества в многоквартирном доме.
Из ответа Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 08.11.2023 следует, что разрешение на строительство (реконструкцию) <адрес> не выдавалось.
Согласно договору аренды недвижимого имущества от 25.03.2021, ФИО7, действующая на основании доверенности от 11.03.2021 от имени и в интересах ФИО5 (арендодатель) и ООО «Совин Плюс» (арендатор) заключили договор о том, что арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадь 59,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, помещения №, кадастровый № и выплачивает арендодателю арендную плату (п.3.1).
Из п. 1.2 Договора следует, что арендатор обязуется использовать здание исключительно в целях организации объекта розничной торговли, по размещению рекламных и информационных материалов для обслуживания, которого арендатор имеет право разместить в помещении торговые, административные и складские помещения.
Срок аренды установлен до 31.03.2026 (п.2.2 договора).
В материалах дела имеется договор аренды земельного участка № от 04.05.2022, согласно которому Департамент градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> (арендодатель) сдал, а ФИО3 (арендатор) приняла во временное владение и пользование земельный участок, площадью 303 кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным использованием: магазины, малоэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок №. Категория земель: земли населенных пунктов.
В соответствии с п. 1.4 договора площадь земельного участка, необходимая для использования нежилого помещения с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером № площадям этих помещений, принадлежащих правообладателям и составляет для арендатора ФИО3 - <данные изъяты>.м.
На земельном участке расположены объекты недвижимости: нежилое помещение № (магазин) с кадастровым номером №, нежилое помещение с кадастровым номером №, жилое помещение с кадастровым номером №).
Из дополнительного соглашение от 10.04.2023 к договору аренды земельного участка № от 04.05.2022 видно, что в договор внесены следующие изменения: указана площадь 311 кв.м., для арендатора ФИО3 - 70,23 кв.м., для арендатора ФИО5 - <данные изъяты>.м.
Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 11.01.2023 года исковые требования администрации г.Оренбурга к ФИО5 были удовлетворены. Суд обязал ФИО5 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить путем подписания с Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга договор аренды земельного участка от 04 мая 2022 года №, взыскал задолженность за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 303 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 138 670,22 рубля за период с 27.01.2020 по 03.05.2022, проценты за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы.
Из представленного истцом экспертного заключения от 22.03.2024, составленного ФБУЗ <данные изъяты> в <адрес>» следует, что квартира №, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 76,4 кв.м., соответствует санитарным нормам и правилам. Нарушений санитарных норм и правил при обследовании объекта не выявлено. Сохранение объекта недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан и повреждения их имущества.
Из экспертного заключения от 26.09.2023 о техническом состоянии части здания, расположенного по адресу: <адрес>, составленного ООО <данные изъяты>», следует, что исходя из результатов, полученных при проведении визуального обследования квартиры №, в соответствии с ГОСТ 31937-2011 конструктивные элементы имеют следующее техническое состояние: фундаменты – работоспособное, несущие стены и межэтажное перекрытие – ограниченно-работоспособное. Учитывая, что состояние несущих конструктивных элементов, имеющих наибольшую конструктивную ответственность и обеспечивающих целостность и прочность здания (стены, перекрытие) оценивается как «ограниченно-работоспособное», соответственно общее техническое состояние квартиры оценивается как «ограниченно-работоспособное». Выявленные дефекты незначительные и на несущую способность строительных конструкций не влияют. Опасность обрушения здания отсутствует. Жилой дом соответствует нормам пожарной безопасности. Эксплуатация помещения (квартиры №) разрешается.
Актом обследования земельного участка Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 19.10.2023 установлено, что в ходе осмотра на участке по адресу: <адрес>, расположено здание с кадастровым номером № (многоквартирный дом), часть помещений которого используются для торговли, о чем свидетельствуют вывески на фасаде здания. Согласно данным сети Интернет за период с 2010 по 2014 года была осуществлена реконструкция жилого дома в части надстройки мансарды. Согласно Постановлению Правительства Оренбургской области от 16 мая 2023 года № 450-пп «Об установлении границ территории, утверждении предмета охраны, историко-культурного опорного плана и требований к градостроительным регламентам границах территории исторического поселения регионального значения город Оренбург» здания является исторически ценным градоформирующим объектом.
Жилой дом по адресу: <адрес> находится в границах исторического поселения регионального значения город Оренбург согласно постановлению № 450-пп от 16.05.2023 и в границах регламентного участка ЕОЗ-20 согласно постановлению № 182-пп от 01.03.2023 «Об установлении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории МО город Оренбург, и утверждении требований к градостроительным регламентам». До 2013 года земельный участок размещался в пределах защитных зон объекта культурного наследия местного значения «Дом И.П.Вишнякова» (<адрес>).
В соответствии с п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в п. 2 ст. 34.1 Закона об объектах культурного наследия объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.
Согласно пп. 3, 6 ст. 34.1 Закона об объектах культурного наследия, введенной в действие с 3 октября 2016 г., в границах защитных зон объектов культурного наследия запрещаются строительство и реконструкция капитальных объектов. Для ансамблей их граница располагается на расстоянии 150 м от внешних границ объекта. Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в установленном порядке проекта зон охраны такого объекта культурного наследия.
Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Доводы ответчика о том, что незаконное самовольное возведение постройки нарушает права муниципального образования в сфере использования земельных ресурсов и планирования застройки не соответствует действительности, так как реконструированный объект не является вновь созданным объектом недвижимости, существовал с 1917 года, поставлен на кадастровый учет, его возведение и эксплуатация не противоречит требованиям градостроительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Реконструкция жилого дома в части надстройки мансарды произведена в период с 2010 по 2014 года, как указывает на это сам ответчик, исторически ценным градоформирующим объектом указанное здание признано на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 16.05.2023, то есть значительно позже произведенной реконструкции. Кроме того, при проведении реконструкции не были затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, что не противоречит требованиям, предъявляемым к исторически ценным градоформирующим объектам.
Таким образом, судом установлено, что квартира № <адрес> не создает угрозу жизни либо здоровью граждан, расположена на земельном участке, который находится в пользовании истца на законных основаниях по договору аренды. Спорный объект недвижимости соответствует градостроительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является основанием для отказа в удовлетворении иска, при том, что истец предпринимал меры по легализации самовольно возведенной реконструкции, требования ст.34.1 Закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» в части изменения параметров объекта недвижимости соблюдаются, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 администрации г.Оренбурга о признании права собственности, удовлетворить.
Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серия №, право собственности на реконструированную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 76,4 кв.м., находящуюся на земельном участке с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья Ю.А. Малофеева
Решение изготовлено в окончательной форме 17 марта 2025 года.
Судья Ю.А. Малофеева