Дело №2-1929/2025
УИД61RS0003-01-2024-005724-92
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону
Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Строителевой О.Ю.,
при секретаре судебного заседания Минасян Д.А.,
с участием представителя истца ФИО1 ФИО26
представителя ответчика администрации г.Ростова-на-Дону ФИО16 ФИО25
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО17 к администрации г.Ростова-на-Дону, администрации Кировского района города Ростова-на-Дону, Министерству строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, третьи лица: Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Эйхенбаум ФИО27, Эйхенбаум ФИО28, Черный ФИО29, ФИО24 ФИО30, ФИО17 ФИО31, ФИО43 ФИО32, ФИО44 ФИО33, Негода ФИО34, Лозовой ФИО35, ФИО45 ФИО36, Карнаух ФИО37, ФИО46 ФИО38, ФИО47 ФИО39, МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону, УМВД России по г.Ростову-на-Дону о сохранении жилого помещения в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
ФИО15 (далее также истец) обратилась в суд с настоящим иском, указав в обоснование своих требований следующее.
Истец является собственником квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>
Согласно данным технического паспорта АО «Ростовское Бюро Технической Инвентаризации» по состоянию на 24.07.2024 общая площадь квартиры составляет 40,6 кв.м, жилая площадь – 26,1 кв.м, подсобная площадь – 14,5 кв.м. На строительство комнат №8,9 разрешительные документы не представлены.
Выполненные в спорной квартире работы соответствуют действующим нормам и правилам, что подтверждается результатами заключения ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» № от 07.08.2024, согласно которым:
по данным Технического паспорта квартиры, выполненного МУПТИ и ОН, по состоянию на 24.07.2024, квартира №№ расположена на 1-ом этаже одноэтажного жилого дома по <адрес>
по данным Технического паспорта квартиры, выполненного МУПТИ и ОН, по состоянию на 24.07.2024, квартира и дом в целом имеют следующие конструктивные элементы: наружные стены - кирпичные; перегородки - деревянные, кирпичные; перекрытие - деревянное; полы - плитка, ламинат; окна - металлопластиковые двойные створные спаренные; двери - деревянные распашные щитовые; внутренняя отделка: потолки - пластиковые, окраска; стены - облицовка керамическими плитками, оклейка обоями; вид отопления - автономное; горячее водоснабжение - местное, холодное водоснабжение - от городской сети, канализация - общесплавная, электроснабжение - скрытая проводка;
несущие и ограждающие строительные жилого дома в границах исследуемой квартиры <адрес> по адресу: <адрес> не противоречат требованиям СП 63.13330.2018 «СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения», СП 15.13330.2020 «СНиП П-22-81* Каменные и армокаменные конструкции» и СП 64.13330.2017 «СНиП II-25-80 Деревянные конструкции», видимых дефектов и деформаций не имеют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность здания, недопущение обрушения конструкций всего строения и его отдельных элементов;
техническое состояние конструкций - работоспособное, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений, что не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью;
выполненные работы в квартире <адрес> по <адрес> заключающиеся в: возведении кирпичной пристройки, с размещением в ней помещений №8 и №9, относятся к понятию реконструкции жилого помещения;
увеличение общей площади <адрес> на 5,8 кв.м (40,6-34,8) произведено за счет: возведения кирпичной пристройки в уровне первого этажа здания, с размещением в ней помещений №8 и №9, установки сантех приборов в подсобном помещении №8;
реконструкция произведена за счет: - возведения пристройки с увеличением габаритных размеров в центральную часть земельного участка путем монтажа кирпичных стен, с размещением в ней подсобного помещения №8 и коридора №9 площадью 3,7 кв.м; - устройства систем водоснабжения и водоотведения, а также вентиляции в подсобном помещении, с установкой санитарно-технического оборудования (раковина, поддон, унитаз) с подключением к существующим сетям; не влияющая на несущую способность, пространственную жесткость, теплотехнические характеристики и целостность здания, не влекущая за собой угрозу жизни и здоровью;
<адрес> по <адрес>, реконструированная, в соответствии с данными Технического паспорта квартиры, выполненного МУПТИ и ОН, по состоянию на 24.07.2024 соответствует требованиям п. 5.3 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», актуализированная версия СНиП 31-01-2003, где указано, что в квартирах, предоставляемых гражданам с учетом социальной нормы площади жилья в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, следует предусматривать жилые помещения (комнаты) и подсобные: кухню (или кухню-нишу), переднюю, ванную комнату (или душевую), уборную (или совмещенный санузел), кладовую (или хозяйственный встроенный шкаф);
произведенная реконструкция квартиры <адрес>, расположенной на первом этаже одноэтажного жилого дома, а именно: возведение пристройки в уровне первого этажа здания подключении систем вентиляции, водоснабжения и канализации, не противоречит требованиям п. 7.20 и 7.21 СП 54.13330.2022 «СНиП 31012003 Здания жилые многоквартирные»;
площадь помещений <адрес>, их габаритные размеры и высота соответствуют требованиям п. 5.11, 5.12 СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», п. 2.5 ВСН 61-89 /р/. «Перепланировка и капитальный ремонт жилых домов»;
габариты входного проема в квартиру составляют 0,90 х 2,0 (h) м, что соответствует требованиям СП 1.13130.2020 «Эвакуационные пути и выходы», в соответствии с которыми «высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м», ширина эвакуационного выхода для данного случая - не менее 0,80 м;
по-своему объемно-планировочному и инженерному решениям, а также по конструктивным элементам <адрес> имеет функциональную пожарную безопасность класса Ф. 1.3, что соответствует СП 1.13130.2020 «Эвакуационные пути и выходы»;
в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, в помещениях жилой комнаты №6 и кухни №7 имеется естественное освещение, что соответствует требованиям п.21 и п.25 Постановления Правительства Российской Федерации №47 от 28.01.2006, «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом, и жилого дома садовым домом», с изменениями на 06.04.2022 и п. 166 СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»;
набор санитарно-технических приборов, а также внутренние трубопроводы систем водоснабжения и канализации, соответствуют требованиям СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий», актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85* и СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»;
в исследуемой <адрес> имеется подключение к газопроводу, ввод газопровода осуществлен в помещение кухни №7, что соответствует СП 62.13330.2011 «Газораспределительные системы»;
в квартире №№ естественная приточная вентиляция, трубопроводы системы отопления и размещение отопительных приборов и вентиляционных каналов, соответствуют требованиям СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», п.13 Постановления Правительства Российской Федерации № от 28.01.2006, «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом, и жилого дома садовым домом», с изменениями на 06.04.2022 и СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция кондиционирование воздуха»;
монтаж электроснабжения в <адрес>, а также осветительные приборы и их размещение соответствуют требованиям СП 76.13330.2016 «Электротехнические устройства», СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий».
На основании изложенного, истец просит суд сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии <адрес>, общей площадью 40,6 кв.м, жилой площадью – 26,1 кв.м, подсобной – 14,5 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> за ФИО17 ФИО41 право собственности на квартиру, площадью 40,6 кв.м, по адресу: <адрес>
В судебное заседание явился представитель истца ФИО23, действующая на основании доверенности и ордера, заявленные исковые требования поддержала, ссылаясь на результаты проведенной в рамках дела судебной экспертизы, а также на наличие согласий всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В судебное заседание явился представитель ответчика администрации г.Ростова-на-Дону ФИО22, возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях.
Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Ответчики администрация Кировского района г.Ростова-на-Дону, Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание уполномоченных представителей не направили.
Третье лицо Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание уполномоченного представителя не направил, предоставив письменные возражения на исковое заявление, в которых просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, дополнительно указав на несоблюдение истцом порядка проведения реконструкции.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание уполномоченного представителя не направило, предоставив письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, дополнительно указав на необходимость разрешения вопроса о сохранении в реконструированном состоянии целого здания.
Иные третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ).
Исследовав материалы гражданского дела, выслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика администрации г.Ростова-на-Дону, дав оценку доводам сторон и представленным доказательствам, суд приходит к следующему.
Исходя из п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (далее также ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В ч.2 ст.51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с п.5 ч.3 ст.8 ГрК РФ разрешения на реконструкцию выдает орган местного самоуправления.
Областным законом от 28.12.2024 №251-3С «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Ростовской области» с 01.01.2025 от органов местного самоуправления городских округов «Город Батайск» и «Город Ростов-на-Дону», муниципальных районов «Аксайский район», «Мясниковский район», городского и сельских поселений в их составе органам государственной власти Ростовской области перераспределены отдельные полномочия в области территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования. строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также в области земельных отношений.
В соответствии с пп. «а» п.4 ч.1 ст.2 Областного закона от 28.12.2024 №251-3С О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Ростовской области» Правительство Ростовской области осуществляет в области архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городских округов, муниципальных районов (включая выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы органами местного самоуправления до 01.01.2025), за исключением линейных объектов, объектов инженерной инфраструктуры.
Постановлением Правительства Ростовской области от 17.02.2025 №104 «Об уполномоченных органах» Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области наделено полномочием по выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городских округов, муниципальных районов (включая выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы органами местного самоуправления до 01.01.2025), за исключением линейных объектов, объектов инженерной инфраструктуры.
Судом установлено, что ФИО17 ФИО42 является собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>
В результате выполненных истцом строительных работ по возведению комнат №8, 9 общая площадь квартиры составляет 40,6 кв.м, жилая площадь – 26,1 кв.м, подсобная площадь – 14,5 кв.м, что следует из технического паспорта АО «Ростовское Бюро Технической Инвентаризации» по состоянию на 24.07.2024.
Приведенные работы повлекли за собой изменение параметров не только жилого помещения истца, но и объекта капитального строительства, что соответствует понятию реконструкции.
Истец обращалась в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – Департамент) по вопросу сохранения в существующем состоянии жилого помещения. Согласно ответу Департамента 59.34.2/22965 от 25.07.2024 разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства Департаментом не выдавалось, полномочий по сохранению самовольно реконструированных помещений без полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство (реконструкцию) Департамент не имеет.
Из письменного отзыва Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области также следует, что истец за выдачей разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию спорного объекта не обращалась.
Реконструированное истцом жилое помещение находится в многоквартирном доме с кадастровым номером <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома и магазина, по адресу<адрес>
Земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно выписке из Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (Решение Ростовской-на-Дону городской Думы №605 от 21.12.2018 (ред. от 18.06.2024)) земельный участок расположен в территориальной зоне общегородского центра первого типа (Ц-1), к основным видам разрешенного использования которого относятся в том числе малоэтажная многоквартирная жилая застройка.
На земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположены здания с кадастровыми номерами № и №, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.09.2024 №
В многоквартирном доме с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес> помимо спорной квартиры истца с кадастровым номером № расположены помещения со следующими кадастровыми номерами: №, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от № квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО7
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО12
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, пр-кт. Ворошиловский, <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3, (11/20 долей в праве общей долевой собственности), и ФИО18 (9/20 долей в праве общей долевой собственности).
Согласно свидетельству о смерти № ФИО18, умерла ДД.ММ.ГГГГ.
9/20 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащие ФИО18 перешли по праву наследования ФИО2, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию от 30.01.2025 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности истцу (1/2 доля в праве общей долевой собственности), и ФИО19 (1/2 доля в праве общей долевой собственности).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.10.2024 № квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО14
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО8
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № квартира с кадастровым номером №, расположенная по <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО10
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО4
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ нежилое помещение, комнаты на 1 этаже № общей площадью 84,3, кв.м, литер А, с кадастровым номером <адрес> расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО13
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ нежилое помещение, площадь: общая 50,6 кв.м, номера на поэтажном плане: в подвале №, 4-4а-4б, 5, литер: А, с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО20
Представленной истцом в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на приведенное нежилое помещение зарегистрировано за ФИО11
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, пр-кт. Ворошиловский, <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО21
В ходе судебного разбирательства представителем истца даны пояснения, что приведенная квартира преобразована ФИО21 в нежилое помещение с кадастровым номером №, которое в настоящий момент принадлежит ФИО13, в подтверждение чего представлена копия Постановления Администрации Кировского района №785 от 17.07.2001 о разрешении проведения внутреннего переоборудования и устройства дополнительного входа по <адрес>, ФИО21, указано на наличие технической ошибки в сведениях ЕГРН, и представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, сведения о зарегистрированных правах в которой отсутствуют.
Таким образом, судом установлено, что квартира кадастровым номером № расположенная по адресу: <адрес> фактически отсутствует в многоквартирном доме по адресу: <адрес>
Согласно представленным ППК «Роскадастр» сведениям в многоквартирном доме с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> также расположены помещения с кадастровыми номерами №
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО5
В нежилом здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу<адрес> расположены помещения со следующими кадастровыми номерами№
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, находится в оперативном управлении Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по <адрес>.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от № нежилые помещения с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>, находятся в оперативном управлении Муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г.Ростова-на-Дону.
Сведения о наличии иных помещений в приведенных зданиях, а также об иных собственниках, материалы дела не содержат.
В соответствии с положениями ч. ч. 1-3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, Жилищного кодекса РФ (далее также ЖК РФ) обязательным условием для проведения реконструкции дома, влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, является согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие приведенного решения относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.1 ч.2 ст.44 Жилищного кодекса РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в п.11 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
Поскольку возведенная истцом пристройка к принадлежащему ей жилому помещению занимает часть земельного участка под многоквартирным домом, реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.
Истцом в материалы дела представлены письменные согласия ФИО12, ФИО2, ФИО3, ФИО14, ФИО8, ФИО5, ФИО10, ФИО4, ФИО13, ФИО20, ФИО9, ФИО6, ФИО7, ФИО11 на сохранение квартиры по адресу: <адрес> общей площадью 40,6 кв.м, в том числе жилой 26,1 кв.м, после производства в ней работ по реконструкции в состоянии, приведенном в техническом паспорте АО «Ростовское бюро технической инвентаризации» по состоянию на 24.07.2024.
Истцом в материалы дела также представлен ответ Муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г.Ростова-на-Дону №84 от 31.01.2025, из которого следует, что нежилые помещения, которые числятся в реестре объектов муниципального имущества города Ростова-на-Дону, находятся в отдельно стоящем здании (строении) <адрес>, жилых помещений (квартир) в этом строении (здании) не имеется, МКУ «УЖКХ» <адрес> не возражает против сохранения <адрес> по <адрес> выполненных работ при наличии протокола общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, и ответ Управления МВД России по г. Ростову-на-Дону №Г-15/673 от 21.05.2025, согласно которому Управление Министерства внутренних дел РФ по г. Ростову-на-Дону не возражает против сохранения жилого помещения по адресу: <адрес> после производства в нем работ по реконструкции в состоянии, приведенном в техническом паспорте АО «Ростовское бюро технической инвентаризации» по состоянию на 24.07.2024, при условии соблюдения требований действующего законодательства РФ, в том числе в части соответствия выполненных в квартире работ действующим санитарным и строительным нормам и правилам, а также при наличии протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по <адрес>
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что все фактические собственники жилых и нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> а также Муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г.Ростова-на-Дону и Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по г. Ростову-на-Дону выразили согласие на сохранение жилого помещения истца и самого здания в реконструированном состоянии. Письменные согласия собственников и ответы указанных уполномоченных органов суд признает достаточными и эквивалентными решению общего собрания собственников многоквартирного дома. При этом все собственники привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, каких-либо возражений относительно сохранения реконструированного помещения и здания с их стороны в материалы дела не поступило. Таким образом, суд признает соблюденным требование о наличии согласий всех собственников.
Согласно п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, в частности возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
В п. 46 Постановления Пленума Верхового Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.10.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Как разъяснено в абз.3 п.5 Постановления Пленума ВС РФ №44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», положения ст.222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).
Исходя из п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из анализа вышеприведенных норм применительно к спорным правоотношениям следует, что для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки, обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются: существенное нарушение градостроительных норм и правил при строительстве, нарушение прав граждан возведенной постройкой и наличие угрозы для жизни и здоровья граждан возведенным строением.
Поскольку определение того, допущены ли при реконструкции строительные и иные обязательные нормы и правила, имеет юридическое значение для правильного разрешения спора и требует специальных познаний, определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14.07.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Центра судебной строительно-технической экспертизы Региональное экспертное управление ДГТУ.
Согласно выводам эксперта данной организации, отраженным в заключении от 24.11.2025, произведенная реконструкция жилого помещения - квартиры № с КН №, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> угрозы жизни и здоровью граждан не создает.
Объект капитального строительства, после проведения в нем работ по реконструкции, соответствует требованиям ФЗ РФ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009, а именно: ст.7 «Требования механической безопасности», ст.8 «Требования пожарной безопасности», ст. 10 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях»; ст.53 Ф3 РФ №123-Ф3 от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
Произведенная реконструкция жилого помещения - <адрес>, с кадастровым номером № расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> соответствует требованиям действующих норм и правил, предъявляемым к помещениям многоквартирных жилых домов:
СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», СП 1.13130.2020 «Система противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», СанПин 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение», СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий», СТО 02494733 5.2-01-2006 «Внутренний водопровод и канализация зданий», СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности», СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», градостроительному регламенту (Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону (решение Ростовской-на-Дону городской Думы №605 от 21.12.2018 (ред. от 18.06.2024).
Оценивая указанное заключение по правилам ст.67 ГПК РФ, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.
К изложенным выводам судебный эксперт пришел на основании визуального осмотра, натурных замеров, изучения технической документации по объектам исследования. Оснований не доверять заключению суд не установил, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения; обладает специальными познаниями в области строительства, имеет соответствующую квалификацию, а также опыт в работе. Само заключение является полным, мотивированным, аргументированным, не опровергнуто иными доказательствами. Оснований не доверять выводам судебного эксперта судом не установлено.
Как указано в п.9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
Поскольку при реконструкции истцом существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено, жилое помещение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а истец не имеет другой возможности осуществить государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на реконструированный объект, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и об их удовлетворении.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии жилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 40,6 кв.м, в том числе, жилой площадью – 26,1 кв.м, подсобной – 14,5 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>
Признать за ФИО17 ФИО40 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 40,6 кв.м, расположенное в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.
Судья
Мотивированное решение суда изготовлено 25.12.2025