РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 апреля 2025 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Синевой Д.Т.,

при секретаре судебного заседания Лязиной А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-106/2025 (3а-2420/2024) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мега 1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Мега 1» (далее по тексту - ООО «Мега 1», общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 136 755.7 кв. м, по адресу: <адрес>, ш. <адрес>. Кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 880 645 072,88 руб. Согласно отчету об оценке №-К от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 047 302 574,41 руб.

ООО «Мега 1» ссылаясь на то, что кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как налогоплательщика, просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером № площадью 136 755.7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 047 302 574, 41 руб.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на интернет-сайте суда.

Представитель ООО «Мега 1» ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи просил требования удовлетворить по доводам, изложенным в административном иске, указав, что с результатами судебной экспертизы согласен; о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявляет.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В отзыве на административное исковое заявление, а также дополнительных пояснениях ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставило на усмотрение суда, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость спорного объекта недвижимости, определенная в заключении эксперта ООО СБД «ЭСКОРТ» в размере 2 509 439 415 руб., находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемый объект.

Учитывая требования статей 96, 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя административного истца, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что требования административного истца подлежат удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Установлено, что ООО «Мега 1» на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: здание семейного торгового центра «МЕГА-Самара» площадью 136 755.7 кв. м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 27.10.2023 № 2296 определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 880 645 072,88 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налоговой базой для исчисления налога на имущество юридических лиц является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и ДД.ММ.ГГГГ обратился с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости равной рыночной их стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении каждого объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец в обоснование требований представил отчет об оценке №-К от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ООО «ЗеттаЛекс» согласно которого, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 047 302 574,41 руб.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя ГБУ СО «Центр кадастровой оценки», ООО «Мега 1» о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № площадью 136 755.7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО СБД «ЭСКОРТ» №-К/24 от ДД.ММ.ГГГГ, отчет об оценке №-К от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «ЗеттаЛекс», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 136 755,7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 509 439 415 руб.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд учитывает, что в заключение эксперта ООО СБД «ЭСКОРТ» определенная итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки их обоснованности.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено.

Возражений относительно выводов судебной экспертизы, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Суд также полагает, что не имеется оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с результатами проведенной ООО «ЗеттаЛекс» №-К от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку заключение экспертизы ООО СБД «ЭСКОРТ» №-К/247 является наиболее полным и аргументированным, составленным в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № заключение эксперта ООО СБД «ЭСКОРТ» № 1814-К/247.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключения экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости является завышенной и нарушает права административного истца.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд 05.09.2024, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

ООО «Страховой брокерский Дом Эскорт» просит оплатить расходы за проведение судебной экспертизы согласно выставленному счету на оплату.

На основании статьи 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе.

Частью 1 статьи 109 КАС РФ предусмотрено, что денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Установлено, что в ходе рассмотрении административного дела по административному иску ООО «Мега 1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по ходатайству ГБУ Самарской области «Центр Кадастровой оценки» и ООО «Мега 1» в соответствии со ст. 77 КАС РФ, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза по вопросу об определении действительной рыночной стоимости объекта недвижимости. Расходы по оплате за производство экспертизы возложены на ГБУ Самарской области "Центр Кадастровой оценки" и ООО «Мега 1»; проведение экспертизы поручено ООО «Страховой брокерский Дом Эскорт».

Как указано выше, согласно заключению судебной экспертизы ООО СБД «ЭСКОРТ» №-К/24 отчет об оценке №-К от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «ЗеттаЛекс», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 136 755,7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> 5, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет: 2 509 439 415,00 руб.

Заключение представлено в суд. Стоимость работ по проведению судебной экспертизы составляет 120 000 рублей, что подтверждается соответствующим счетом.

На депозит Самарского областного суда от ГБУ Самарской области «Центр Кадастровой оценки» поступили денежные средства в размере 60 000 рублей, платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии со статьей 106 КАС РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон, заинтересованных лиц, связанные с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; почтовые расходы, связанные с рассмотрением административного дела и понесенные сторонами и заинтересованными лицами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно статье 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Суд полагает возможным перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу экспертной организации 60 000 рублей в счет возмещения расходов, понесенных при проведении экспертизы.

На основании пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

С учетом изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Следовательно, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке.

По мнению суда, диапазон расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимого имущества, установленной настоящем решение суда, не является существенной, и не указывает на наличие ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости, как не свидетельствует и о наличии ошибки при ее применении.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что расходы за проведение судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 60 000 руб. подлежат взысканию с административного истца ООО «Мега 1».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Мега 1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № назначение: нежилое, наименование: здание семейного торгового центра «МЕГА-Самара», площадью 136 755, 7 кв. м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 0, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 509 439 415 руб.

Датой подачи административного иска в суд считать 05.09.2024.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу общества ограниченной ответственностью «Страховой брокерский Дом Эскорт» расходы за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-106/2025 (№3а-2420/2024) в размере 60 000 рублей, поступивших от Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ.

Реквизиты для перечисления денежных средств: №

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Мега 1» в пользу общества ограниченной ответственностью «Страховой брокерский Дом Эскорт» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23.04.2025.

Судья Д.Т. Синева