Решение по делу № 02-1458/2022 от 05.08.2022 - о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску <ФИО> к АО «Бизнес-Недвижимость о взыскании неосновательного обогащения.

77OS0000-02-2021-025523-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 августа 2022 года город Москва

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Соколовой Е.Т., при секретаре Гребневой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1458/2022 по иску АО «Бизнес-Недвижимость» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску ФИО1 к АО «Бизнес-Недвижимость о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Истец АО «Бизнес-Недвижимость» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании денежной суммы в счет погашения задолженности по договору аренды в размере 212839,70 руб, сумму неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки в размере 4283,50 руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7337,00 руб..

В обоснование заявленных требований истец указал, что 08.08.2019 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 86,8 кв.м. по адресу: г. ……, 30.09.2019 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к указанному договору, по которому общая площадь арендуемого помещения увеличена до 144,8 кв.м., 30.09.2019 года по акту приема-передачи истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение, тем самым выполнив свои обязательства перед ответчиком. В соответствии с условиями договора аренды на ответчике лежит обязанность ежемесячной уплаты арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца да 5 числа каждого месяца. По состоянию на ноябрь 2020 года за ответчиком числилась задолженность в сумме 356958,20 руб, о чем 27.11.2020 года ответчик был уведомлен, в том числе о применении в отношении него начисленной пени в соответствии с условиями договора в размере 4283,50 руб из расчета 0,1% от неплаченной суммы за каждый день просрочки за период с 09.11.2020 года по 20.11.2020 года. По состоянию на 28.12.2020 года общая сумма долга ответчика составила 216839,20 руб. Указанные обстоятельства послужили основанием к подаче истцом настоящего иска о взыскании с ответчика заявленных сумм денежных средств.

Ответчик ФИО1, не согласившись с предъявленными требованиями, обратился в суд со встречным иском о взыскании с истца неосновательного обогащения в сумме 173521,62 руб..

В обоснование встречного иска истец указал, что договором не определена плата за аренду с учетом коммунальных платежей конкретным размером, что указывает на нарушение существенных условий договора аренды, спорные правоотношения возникли в период пандемии, ответчик осуществлял деятельность по организации спортивного клуба, в связи с чем, с учетом принятых мер ограничительного характера, истец не имел права начисления арендной платы и штрафных санкций, согласно расчетам ответчика у истца имеется неосновательное обогащение на заявленную сумму. С 12.08.2019 года по 13.03.2020 года ответчиком внесен обеспечительный платеж в сумме 84461,84 руб и арендная плата в сумме 567548,33 руб, общая сумма выплат составила 741069,95 руб, в связи с чем, сумма переплаты составила 173521,62 руб. Обязанности оплаты коммунальных услуг у ответчика не имелось в связи с фактическим отсутствием необходимых ресурсов в арендованном помещении, а пользование санузлами отдельно прописано в договоре аренды и учтено в арендной плате.

Представитель истца в судебном заседании первоначальные требования поддержал, в удовлетворении встречных требований просил отказать по доводам письменного отзыва.

Ответчик в судебном заседании просил отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав стороны, суд первоначальные исковые требования считает подлежащими удовлетворению частично, встречные исковые требования подлежащими отклонению.

Под убытками согласно ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произведено или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В судебном заседании установлено, что 08.08.2019 года между сторонами был заключен аренды нежилого помещения общей площадью 86,8 кв.м. по адресу: г. ……, 30.09.2019 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к указанному договору, по которому общая площадь арендуемого помещения увеличена до 144,8 кв.м., 30.09.2019 года по акту приема-передачи истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение, тем самым выполнив свои обязательства перед ответчиком. В соответствии с условиями договора аренды на ответчике лежит обязанность ежемесячной уплаты арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца да 5 числа каждого месяца.

По состоянию на ноябрь 2020 года за ответчиком числилась задолженность в сумме 356958,20 руб, о чем 27.11.2020 года ответчик был уведомлен, в том числе о применении в отношении него начисленной пени в соответствии с условиями договора в размере 4283,50 руб из расчета 0,1% от неплаченной суммы за каждый день просрочки за период с 09.11.2020 года по 20.11.2020 года. По состоянию на 28.12.2020 года общая сумма долга ответчика составила 216839,20 руб.

Ответчик во встречном иске указывает на наличие переплаты в сумме 173521,62 руб, заявив ее к взысканию в качестве неосновательного обогащения.

В силу требований части 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки (подпункт 3 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из изложенного следует, что неосновательное обогащение имеет место в случае приобретения или сбережения имущества в отсутствие на то правовых оснований, то есть неосновательным обогащением является чужое имущество, включая денежные средства, которые лицо приобрело (сберегло) за счет другого лица (потерпевшего) без оснований, предусмотренных законом, иным правовым актом или сделкой. Неосновательное обогащение возникает при наличии одновременно следующих условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица произведено в отсутствие правовых оснований, то есть не основано ни на законе, ни на иных правовых актах, ни на сделке. По смыслу положений пункта 3 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, не считаются неосновательным обогащением и не подлежат возврату в качестве такового денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средств к существованию, в частности заработная плата, приравненные к ней платежи, пенсии, пособия и т.п., то есть суммы, которые предназначены для удовлетворения его необходимых потребностей, и возвращение этих сумм поставило бы гражданина в трудное материальное положение. Вместе с тем закон устанавливает и исключения из этого правила, а именно: излишне выплаченные суммы должны быть получателем возвращены, если их выплата явилась результатом недобросовестности с его стороны или счетной ошибки. При этом добросовестность гражданина (получателя спорных денежных средств) презюмируется, следовательно, бремя доказывания недобросовестности гражданина, получившего названные в данной норме виды выплат, лежит на стороне, требующей возврата излишне выплаченных сумм.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ лицо которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ошибочно исполненного, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств.

Названная норма Гражданского кодекса подлежит применению только в том случае, если передача денежных средств или иного имущества произведена добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего (дарение) либо с благотворительной целью. Данная позиция отражена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 3 декабря 2019 г. № 2-КГ19-7, Определении от 10 декабря 2019 г. № 44-КГ19-28.

Согласно п. 7 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019) по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату (дарение либо благотворительность).

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из приведенных правовых норм следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Согласно ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с ч.3 и 4 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из материалов дела следует, что согласно п. 4.1 договора аренды, арендная плата состоит из постоянной части и переменной части.

Величина годовой постоянной части арендной платы за 1кв помещения устанавливается в размере 5833,00 руб, кроме того, налог на добавленную стоимость по ставке, установленной действующим законодательством РФ. Величина годовой постоянной части арендной платы за год составляет 555884,90 руб, кроме того, налог на добавленную стоимость по ставке, установленной действующим законодательством РФ.

При этом, в первый месяц аренды указанные размеры арендной платы составляют 2958,00 руб за 1 кв.м. или 281897,40 руб в год, по пункту договора 4.2 размер ежемесячного платежа постоянной части арендной платы рассчитывается как 1/12 от величины постоянной части за год и составляет 46323,74 руб, а в течение первого месяца аренды указанные размер составляет 23491,45 руб.

Постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование помещением, пользование общим туалетом на этаже, расходы по содержанию здания (расходы по организации обеспечения доступа в здание, уборка мест общего пользования и прилегающей к зданию территории, в том числе расходы, связанные с вывозов и уборкой мусора.

Переменная часть арендной платы включает в себя расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором в отчетном месяце (водоснабжение и электроэнергия, канализация, отопление.

В случае отсутствия технических приборов учета энергоснабжения и/или водоснабжения в здании, арендатор за свой счет и силами арендодателя осуществляет установку технических приборов учета электроснабжения и водоснабжения, в период их отсутствия расчет суммы за потребление будет определяться пропорционально занимаемым площадям.

Согласно расчету арендной платы (постоянной части) задолженность ответчика составляет 153511,14 руб., переменной части 59044,56 руб. за заявленные истцом периоды.

Истцом представлены служебные записки, согласно которым в связи с началом судебного процесса с ответчиком и категоричным отказом контрагента от подписания документов, Управляющий по документообороту и договорной работе организации-истца просит аннулировать скидку по договору согласно проекту ДС № 2 к договору аренды на период с 01.04.2020 года по 22.06.2020 года включительно и считать договор пролонгированным на прежних условиях периода с 14.07.2020 года по 29.08.2020 года согласно уведомлению об одностороннем отказе от договора.

Согласно представленным истцом документам, все совершенные ответчиком платежи включены и учтены в расчете задолженности.

Расчеты сторон относительно переменной части совпадают и составляют сумму 143506,40 руб, внесенный ранее обеспечительный платеж ответчиком в размере 84461,84 руб, предусмотренный п. 4.9 договора, учтен истцом и задолженность в указанной части уменьшая до 59044,56 руб.

Истцом также приведенный подробный расчет постоянной части арендной платы, которая составляет 153511,14 руб, суд также отмечает, что доказательств наличия скидки в размере 100% ответчиком не представлено, как установлено судом, 07.07.2020 года признан последним днем аренды и оформлен односторонний акт возврата.

При этом, согласно служебной записке, в связи с пересмотром решения относительно арендатора-ответчика Управляющий по документообороту и договорной работе организации-истца просит сторнировать начисления по договору аренды за период с 08.07.2020 года по 29.08.2020 года согласно письму об урегулировании разногласий от 21.10.2020 года.

Согласно данному письму ответчик предлагалось подписать дополнительное соглашение № 2 об уменьшении постоянной части арендной платы в период с 01.04.2020 года по 22.06.2020 года и акт возврата помещения от 07.07.2020 года, а также осуществить оплату задолженности по постоянной и переменной части арендной платы.

Как указывалось выше, в связи с отказом ответчика от совершения предложенных действий, истцом, согласно упомянутой ранее служебной записке, расчеты произведены в соответствии с условиями договора.

Учитывая установленные судом обстоятельства, приведенные расчеты истцом, соответствующие условиям договора аренды в редакции дополнительного соглашения к нему, суд не находит оснований к удовлетворению встречного иска ответчика, расчеты ответчика нельзя признать правомерными, поскольку они не соответствуют условиям договора, доказательств тому, что на стороне истца имеется неосновательное обогащение судом не установлено.

Суд приходит к выводу, что с ответчика подлежит взысканию задолженности по арендной плате в сумме постоянной части 153511,14 руб и в сумме переменной части в размере 59044,56 руб, всего 212555,70 руб.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, предусмотренной пунктом 7.4 договора аренды, суд приходит к выводу об удовлетворении данной части требований с применением положений ст. 333 ГК РФ в виду несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушенного ответчиком обязательства, и определяет ее равной 3000,00 руб. за период с 09.11.2020 года по 20.11.2020 года.

Обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности по выплате истцу денежных сумм, в судебном заседании не установлено.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 4870,22 руб., поскольку данные расходы документально подтверждены и связаны с рассмотрением дела.

Руководствуясь ст.ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования АО «Бизнес-Недвижимость» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Бизнес-Недвижимость» сумму задолженности по договору аренды в размере основного долга 153511,14 руб, суммы неустойки по состоянию на 05.08.2022 года в размере 30000,00 руб, расходов по уплате государственной пошлины в размере 4870,22 руб, а всего – 188381,36 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к АО «Бизнес-Недвижимость о взыскании неосновательного обогащения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд города Москвы.

Судья: