УИД 11RS0001-01-2022-005706-15

Дело № 2-5433/2022 (33-7194/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего судьи Архаровой Л.В.,

судей Никитенковой Е.В., Юдина А.В.,

при секретаре Панькиной Е.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 18 сентября 2023 года дело по апелляционным жалобам (с дополнениями) представителей ООО «Асгард» ФИО1, ФИО2, ФИО3, на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 21 декабря 2022 года и дополнительное решение от 4 мая 2023 года по иску ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард» и ФИО1, а также встречному иску ООО «Асгард» к ЗАО «Промтовары» из отношений аренды.

Заслушав доклад судьи Архаровой Л.В., объяснения представителя истца ФИО4, представителей ООО «Асгард» ФИО2, ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЗАО «Промтовары» обратилось в суд с иском к ООО «Асгард», ФИО1 о признании договора аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» расторгнутым с <Дата обезличена>; солидарном взыскании с ООО «Асгард», ФИО1 задолженности по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> в размере 600412 рублей 92 коп., солидарном взыскании с ООО «Асгард», ФИО1 задолженности по оплате постоянной части арендной платы в соответствии с п. 4 дополнительного соглашения от <Дата обезличена> к договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> в размере 140000 рублей; солидарном взыскании с ООО «Асгард», ФИО1 неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> за период с <Дата обезличена> в размере 16115 рублей 53 коп., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 16765 рублей.

ООО «Асгард» предъявлен встречный иск к ЗАО «Промтовары» о признании договора аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» расторгнутым с другой даты - <Дата обезличена>; уменьшении постоянной части арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> на сумму 893891 рубль, взыскании излишне уплаченных по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> денежных средств в размере 893891 рубль; проведении взаимозачёта требований ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» о взыскании суммы переменной части арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> и внесённого ООО «Асгард» обеспечительного платежа со взысканием с ЗАО «Промтовары» в пользу ООО «Асгард» денежных средств в размере 3026 рублей 61 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Т Плюс»- ресурсоснабжающая организация.

21 декабря 2022 года судом принято решение, которым постановлено:

«Исковые требования ЗАО «Промтовары» (ИНН <Номер обезличен>) к ООО «Асгард» (ИНН <Номер обезличен> ФИО1 (ИНН <Номер обезличен>) удовлетворить частично.

Признать договор аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенный между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард», расторгнутым с <Дата обезличена>

Взыскать солидарно с ООО «Асгард», ФИО1 в пользу ЗАО «Промтовары» задолженность по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> в размере 737912 рублей 75 коп.

В удовлетворении исковых требований ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> на сумму 2500 рублей 17 коп. отказать.

В удовлетворении исковых требований ООО «Асгард» к ЗАО «Промтовары» о признании договора аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенного между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард», расторгнутым с <Дата обезличена>; уменьшении постоянной части арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> на сумму 893 891 рубль, взыскании излишне уплаченных по договору аренды недвижимого имущества №<Номер обезличен> от <Дата обезличена> денежных средств в размере 893 891 рубль; проведении взаимозачёта требований ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» о взыскании суммы переменной части арендной платы по договору аренды недвижимого имущества №<Номер обезличен> от <Дата обезличена> и внесённого ООО «Асгард» обеспечительного платежа со взысканием с ЗАО «Промтовары» в пользу ООО «Асгард» денежных средств в размере 3026 рублей 61 коп., отказать».

Исковые требования ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», ФИО1 о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> за период с <Дата обезличена> и требования о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины были разрешены дополнительным решением.

Так, 4 мая 2023 года суд принял дополнительное решение, которым взыскал солидарно с ООО «Асгард» (ИНН <Номер обезличен>), ФИО1 (ИНН <Номер обезличен>) в пользу ЗАО «Промтовары» (ИНН <Номер обезличен>) пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> за период с <Дата обезличена> в размере 14499 рублей 17 коп. В удовлетворении требований ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», ФИО1 о взыскании пеней на сумму 1616 рублей 36 коп. отказано. Взысканы с ООО «Асгард» в пользу ЗАО «Промтовары» расходы по уплате государственной пошлины 6000 рублей. Взыскано солидарно с ООО «Асгард», ФИО1 в пользу ЗАО «Промтовары» в счёт возмещения судебных расходов по уплате государственного пошлины 10706 рублей 42 коп.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Асгард» ФИО2 не соглашается с выводом суда об исчислении неустойки в календарных днях, полагая правильным применение банковских дней. Настаивает на соблюдении ответчиком срока внесения арендной платы, соответственно, на отсутствии правовых оснований для применения условий абз.3 п.5.2.1 договора аренды о пересчете арендной ставки в повышенном размере.

Считает, что судом не учтены причины досрочного расторжения договора аренды со стороны ООО «Асгард», полагает, что в деле подлежит применению ст.612 ГК РФ как мера ответственности арендодателя. По причине низкого температурного режима в арендуемом помещении, препятствовавшего использованию имущества по назначению, ООО «Асгард» направило истцу заявление о досрочном расторжении договора <Дата обезличена> г., соответственно, по мнению апеллянта, согласно ст.450.1 ГК РФ договор следует считать расторгнутым с момента получения уведомления арендодателем – <Дата обезличена>. Приводит доводы о необоснованном распространении судом ретроспективного действия на отношения сторон п.4 дополнительного соглашения к договору о расчете арендной ставки в сумме 70000 руб. в месяц. Полагает, что судом не разрешена судьба обеспечительного платежа 70000 руб., внесенного ООО «Асгард» при заключении договора аренды. Считает, что данный платеж подлежит возврату, поскольку договор расторгнут по причине невозможности использования помещения из-за низкой температуры в помещении. Указывает на рассмотрение дела в отсутствие стороны ответчика, необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства об отложении дела.

Представитель ООО «Асгард» ФИО1, не соглашаясь с дополнительным решением, в дополнение к вышеуказанным доводам указала, что <Дата обезличена> ООО «Асгард» направило арендодателю претензию, в которой обратило внимание на расторжение договора вследствие неисполнения последним условий договора, что свидетельствует о том, что ответчик уведомил истца о предстоящем расторжении договора. Ссылается на недобросовестное поведение ООО «Промтовары», что выразилось в длительном бездействии по обеспечению надлежащего температурного режима. Полагает, что судом допущено противоречие в механизме расчетов: в основном решении суд исходил из календарных дней, в дополнительном – из рабочих. Обращает внимание на недоказанность факта получения ответчиком актов выполненных работ и счетов-фактур для оплаты, тогда как именно этой датой обусловлено исчисление срока выполнения обязанности по внесению переменной части арендной платы согласно п.5.3.2 договора. Находит необоснованными ссылки суда на составленные истцом реестры о получении счетов и актов, в связи с чем оспаривает решение о начислении неустойки.

В дополнение к апелляционной жалобе ООО «Асгард» представитель этого общества ФИО3 указал, что ФИО1, будучи поручителем ООО «Асгард» за исполнение обязательств по договору аренды, не выразила своего согласия отвечать по обязательствам арендатора на условиях дополнительного соглашения, включая его условия, изложенные в п. 4 и ухудшающие положение ООО «Асгард». Полагает, что поручительство ФИО1 прекращено, поскольку установленное в договоре условие о действии договора поручительства до истечения срока действия договора аренды не может считаться условием о сроке поручительства. Настаивает на том, что пересмотр размера арендной платы возможен с момента возникновения обстоятельств, являющихся основанием для такого изменения, такой пересмотр не предусмотрен применительно к истекшему периоду, а равно к договору, срок которого составлял 360 дней и истек. Считает, что суд неправильно произвел расчет арендной платы за май и июнь 2020 года.

Истцом представлены возражения на апелляционные жалобы ответчиков.

Установлено, что ЗАО «Промтовары» принадлежат на праве собственности нежилые помещения, общей площадью 1631,9 кв.м (кадастровый номер <Номер обезличен>), расположенные по адресу: Республика Коми, <Адрес обезличен> (запись в ЕГРП от <Дата обезличена>).

Поставку коммунальных ресурсов в виде тепловой энергии и теплоносителя для нужд указанного дома осуществляет ПАО «Т Плюс» - третье лицо по делу.

<Дата обезличена> между ЗАО «Промтовары» (арендодатель) и ООО «Асгард» (арендатор) (л.д.<Номер обезличен>) был подписан договор аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, в соответствии с которым ЗАО «Промтовары» обязалось передать ООО «Асгард» за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение № <Номер обезличен>, площадью 140,8 кв.м, часть нежилого помещения № <Номер обезличен>, площадью 39,8 кв.м (всего общей площадью 180,6 кв.м), расположенные на первом этаже здания по адресу: <Адрес обезличен>, согласно поэтажному плану (приложение №1), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в п. 1.2 данного договора. Пространственное расположение арендуемого по договору от <Дата обезличена> объекта выделено на поэтажном плане и экспликации к нему (приложение № 1). При этом было указано, что здание обеспечено теплом, водой и электроэнергией (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора от <Дата обезличена> арендуемые помещения должны были использоваться под организацию кальянной.

Пунктами 4.1-4.3 договора от <Дата обезличена> предусмотрено, что передача объекта осуществляется по акту приёма-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. Объект передаётся не позднее дня подписания акта приёма-передачи объекта. В акте приёма-передачи отражается площадь объекта, техническое состояние объекта на момент его передачи, его недостатки, при наличии таковых.

<Дата обезличена> между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» был подписан акт приёма-передачи арендованного имущества, в котором были отражены показания индивидуальных приборов учёт потребления электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения. Стороны договора от <Дата обезличена> подтвердили, что арендованное нежилое помещение пригодно для использования арендатором в соответствии с его целевым назначением без каких-либо ограничений, его техническое, противопожарное, санитарно-эпидемиологическое состояние соответствует предъявляемым действующими нормами требованиям, а также условиям заключённого между сторонами договором. Данным актом стороны договора также подтвердили, что обязательство арендодателя по передаче нежилого помещения арендатору исполнено полностью, и что стороны договора не имеют взаимных претензий друг к другу ни по состоянию, ни по факту передачи помещения.

В соответствии с п. 6.1 договора от <Дата обезличена> данный договор заключается сроком на пять лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации, и действует до истечения срока, предусмотренного данным пунктом. На основании п.2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ стороны договора установили, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента его подписания. Арендатор обязуется самостоятельно, своими силами и за свой счёт подать данный договор совместно с документами, полученными от арендодателя, и документами, необходимыми со стороны арендатора, на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До момента государственной регистрации данный договор действует как краткосрочный договор аренды, срок которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 дней. В случае если в течение 360 дней с момента подписания обеими сторонами договора не будет произведена его государственная регистрация, договор как краткосрочный договор аренды пролонгируется (считается заключённым вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора) не тех же условиях на тот же срок – 360 дней. Автоматическая пролонгация данного договора как краткосрочного договора аренды на тех же условиях и на те же сроки возможна не более шести раз подряд. Автоматическая пролонгация краткосрочного аренды является добровольно принятым арендодателем и арендатором обязательством, возникшим из договора согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Договор на государственную регистрацию арендатором передан не был.

Стороны этого договора приступили к его исполнению <Дата обезличена>. При таких обстоятельствах, с учётом п. 6.1 договора от <Дата обезличена>, суд сделал вывод о том, что договор был заключён на срок 360 дней (<Дата обезличена>) с последующей его пролонгацией на тот же срок.

К <Дата обезличена> от сторон договора от <Дата обезличена> каких-либо возражений относительно пролонгации договора выражено не было, в связи с чем указанный договор был пролонгирован на срок по <Дата обезличена> (360 дней).

Как следует из п. 6.3 договора от <Дата обезличена>, досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон; в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным данным договором и действующим законодательством РФ (статьи 619 и 620 Гражданского кодекса РФ); в случае обращения взыскания Банком ВТБ (ПАО) на предмет залога в порядке, предусмотренным действующим законодательством РФ, с обязательным письменным уведомлением арендатора (при этом договор считается расторгнутым по истечении двух месяцев с момента получения арендатором уведомления).

Пунктом 6.4 договора от <Дата обезличена> предусмотрено, что любая сторона договора вправе отказаться от исполнения договора в соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, сообщив о своём намерении не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.

Спор у ЗАО «Промтовары» (далее истец) и ООО «Асгард» (далее ответчик) возник относительно даты расторжения договора аренды.

Истец полагает, что договор следует признать расторгнутым с <Дата обезличена>, ответчик – с <Дата обезличена>.

Разрешая этот спор, суд первой инстанции руководствовался следующими нормами закона.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст.450 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450.1 указанного Кодекса в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 4 указанной статьи сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 5 в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В силу ст. 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 указанного Кодекса.

Позиция ООО «Асгард» сводилась к тому, что общество имело право на расторжение договора на основании ст. 612 ГК РФ, поскольку арендованное помещение не могло использоваться по назначению ввиду низкой температуры воздуха.

Согласно данной правовой норме арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По настоящему делу установлено, что ООО «Асгард» приняло помещение без замечаний <Дата обезличена> (зимний период времени), вопреки п.4.1 договора аренды не отразив в акте приемо-передачи тот факт, что температура воздуха ниже +18 градусов как это установлено договором.

Напротив, актом приемо-передачи генеральный директор ООО «Асгард» ФИО1 подтвердила, что помещение пригодно для использования в соответствии с его назначением – л.д.<Номер обезличен>

Судебной коллегией принята во внимание преддоговорная переписка ФИО1, из которой следует, что ей было достоверно известно о необходимости разрешения вопроса с отоплением.

В этой связи она предлагала арендатору включить в договор условия о распределении расходов на систему отопления, например путем возложения на ООО «Асгард» затрат на улучшение арендованного имущества. В этой связи доводы ООО «Асгард» о праве на досрочное расторжение договора не соответствуют вышеуказанным требованиям ст.612 ГК РФ, поскольку указанные ответчиком недостатки помещения были ему известны еще до заключения договора, вместе с тем ООО «Асгард» был заключен договор аренды на условиях, в нем предусмотренных.

Кроме того, из содержания ст.612 ГК РФ следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды. Однако допустимых доказательств, свидетельствующих о невозможности использования имущества в целях деятельности кальянной, ООО «Асгард» суду не представлено.

Напротив, стороной истца представлены доказательства работы кальянной на начало 2022 года, что также опровергает доводы арендатора о том, что <Дата обезличена> он имел намерения расторгнуть договор по причине низкого температурного режима. Более того, на основании данного уведомления арендатор договор на расторг, подтвердил действие договора и в силу этого согласно пункту 5 ст.450.1 ГК РФ по этим же основаниям не мог расторгнуть договор впоследствии.

Согласно п. 2.1.6 договора аренды арендодатель обязался обеспечить температурный режим в арендуемом помещении не ниже 18 градусов тепла в отапливаемый период в соответствии с СанПиН 2.2.4.548-96 не позднее отопительного сезона 2020 г. При этом собственно снижение температуры воздуха ниже +18 градусов также не подтверждено стороной ответчика допустимыми доказательствами, на что обоснованно указано судом первой инстанции в решении.

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд в решении подробно отразил переписку сторон договора аренды относительно вопроса об отоплении помещения, необходимости увеличения количества приборов отопления и дал ей надлежащую оценку.

Таким образом, суд оценил представленные сторонами доказательства и сделал обоснованный вывод о том, что основания, предусмотренные п.2 ч.1 ст.620 ГК РФ, не установлены.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда в этой части.

Исковые требования ООО «Асгард» об уменьшении арендной платы обоснованно оставлены судом без удовлетворения.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по сравнению с условиями, предусмотренными договором, или состоянием на момент передачи имущества. Причем такое ухудшение должно произойти в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

По настоящему делу арендатор заявил требования на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ уже в рамках судебного разбирательства по взысканию с него арендных платежей, хотя до этого он пользовался имуществом, при этом не доказал факт несоответствия помещения условиям договора аренды и невозможность ввиду этого обстоятельства использовать помещение по назначению.

Судебная коллегия также отмечает, что в случаях, на которые распространяется действие п. 2 ст. 612 ГК РФ, применение положений п. 4 ст. 614 ГК РФ для арендатора невозможно, поскольку ухудшения состояния имущества или условий его использования по сравнению с предусмотренными договором или существовавшими на момент передачи имущества нет.

Выводы суда о дате расторжения договора судебная коллегия находит соответствующими фактическим обстоятельствам и требованиям закона. Юридически значимым сообщением о предстоящем расторжении договора суд верно определил уведомление арендатора, подписанное надлежаще и полученное арендодателем <Дата обезличена>, соответственно, в отсутствие иных оснований для досрочного расторжения договора сделка могла быть расторгнута по инициативе ООО «Асгард» на основании указанного уведомления только <Дата обезличена>.

Соглашения о расторжении договора от <Дата обезличена> между сторонами указанного договора заключено не было. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Асгард» о признании договора от <Дата обезличена> расторгнутым с <Дата обезличена> не имеется.

Суд сделал правильный вывод о том, что к <Дата обезличена> воля обеих сторон договора от <Дата обезличена> была направлена на прекращение арендных правоотношений. С учётом изложенного и фактического освобождения помещения арендатором, суд обоснованно удовлетворил исковые требования ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард» о признании договора от <Дата обезличена> расторгнутым с <Дата обезличена>.

Разрешая спор об арендной плате, суд первой инстанции руководствовался следующим.Согласно п. 2.2.2 договора от <Дата обезличена> арендодатель имеет право требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы.

Пунктом 3.1.1 договора от <Дата обезличена> арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно разделу 5 данного договора.

Согласно пунктам 5.1, 5.2.1, 5.2.3 договора от <Дата обезличена> арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в данном договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы. Постоянная часть арендной платы составляет 70000 рублей в месяц (НДС не облагается). В случае внесения арендатором предоплаты за три месяца аренды до 5-го числа каждого расчётного периода, постоянная часть арендной платы будет составлять 160002 рубля в квартал (НДС не облагается). В случае однократного нарушения арендатором предоплаты за три месяца аренды более чем на три банковских дня от даты платежа, арендная плата будет пересчитана исходя из размера 70000 рублей в месяц (НДС не облагается), а также ограничен доступ в арендуемые помещения. Расчётным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта.

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно на основании выставленных арендодателем счетов путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя не позднее 05 числа месяца, за который осуществляется платёж.

Пунктами 5.3.1, 5.3.2 договора предусмотрено, что переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потреблённых арендатором электроэнергии, водоснабжения и водоотведения, канализации, теплоснабжения, а также ремонту и содержанию общедомового имущества многоквартирного дома. Расчёт по возмещению арендодателю затрат по электроэнергии, водоснабжению/водоотведению и канализации, теплоснабжению и содержанию нежилых помещений производится согласно формуле: (площадь объект аренды/(площадь магазина – площадь арендаторов, имеющих приборы учёта)*количество коммунальных затрат, выставленных арендодателю поставщиками коммунальных услуг)+(площадь объекта аренды/(площадь магазина – площадь мест общего пользования)*количество коммунальных затрат по содержанию мест общего пользования).

В случае наличия прибора учёта фактически потреблённые коммунальные услуги определяются на его основании, при этом арендатор возмещает содержание мест общего пользования согласно вышеуказанной формуле.

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно на основании выставленных актов выполненных работ и счетов-фактур. Оплата переменной части осуществляется арендатором не позднее 10 календарных дней с момента получения выставленных актов выполненных работ и счетов-фактур.

Согласно пунктам 5.4 и 5.5 договора от <Дата обезличена> датой платежа для целей данного договора считается дата поступления денежных средств на расчётный счёт банка, обслуживающего арендодателя. Начисление арендных платежей осуществляется с даты подписания акта приёма-передачи.

В силу п. 5.6 договора от <Дата обезличена> платежи арендатора в соответствии с данным договором засчитываются арендодателем в следующей очерёдности: в первую очередь погашается задолженность арендатора по начисленным в соответствии с разделом 7 данного договора неустойкам; во вторую очередь погашается задолженность по внесению постоянной части арендной платы.

<Дата обезличена> между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард» было заключено дополнительное соглашение к договору от <Дата обезличена>, из которого следует, что в связи с изданием указа Президента РФ от 25.03.2020 № 206, а также указа Главы Республики Коми от 15.03.2020 № 16 стороны договора аренды пришли к соглашению об освобождении арендатора от оплаты постоянной части арендной платы за период с <Дата обезличена>. При этом оплата переменной части осуществляется арендатором не позднее 10 календарных дней с момента получения выставленных актов выполненных работ и счетов-фактур (п. 1).

Пунктами 2 и 3 указанного дополнительного соглашения стороны договора от <Дата обезличена> договорились, что в случае продления режима повышенной готовности и ограничительных мер на осуществление предпринимательской деятельности, постоянная часть арендной платы с <Дата обезличена> по дату фактического снятия ограничений будет составлять 26000 рублей в месяц (НДС не облагается). При этом после снятия ограничительных мер на осуществление предпринимательской деятельности в течение 28 дней, начиная с даты возобновления деятельности, вносит предоплату за 3 месяца аренды в размере 160002 рубля (НДС не облагается).

Согласно п. 4 дополнительного соглашения от <Дата обезличена> стороны договора аренды договорились, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора ранее трёх лет с момента подписания данного соглашения, за исключением случая невозможности использовать арендуемое помещение по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, в том числе продление ограничительных мер в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции вплоть до <Дата обезличена>, постоянная часть арендной ставки будет пересчитана исходя из размера 70000 рублей в месяц.

Подпунктом 1 п. 19.1 Указа Главы Республики Коми от 15.03.2020 № 16 «О введении режима повышенной готовности» (в редакции от 30.04.2020) была приостановлена до 24 часов 00 минут 11.05.2020 работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, указанных в позиции 1 приложения № 1 к данному Указу, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких предприятий, а также доставки заказов. Данное ограничение не распространяется на столовые, буфеты и иные предприятия питания, осуществляющие организацию питания для работников организаций, а также на организации с круглосуточным пребыванием людей.

Согласно позиции 1 приложения № 1 к указанному Указу данные ограничения распространялись на организации и индивидуальных предпринимателей, чей ОКВЭД начинается с <Номер обезличен>.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, основным видом экономической деятельности ООО «Асгард» является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (ОКВЭД <Номер обезличен>).

Указанное ограничение действовало на территории МО ГО «Сыктывкар» до 29.06.2020. С 29.06.2020 на территории МО ГО «Сыктывкар» была разрешена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных, летних веранд (летних кафе) и иных предприятий общественного питания при условии выполнения установленных законодательством требований, в том числе проведения комплекса противоэпидемических мероприятий по перечню согласно приложению № 3 к Указу Главы Республики Коми от 15.03.2020 № 16.

Буквальное толкование договора аренды с учетом предварительной переписки сторон в ходе переговоров об условиях договора свидетельствует о том, что внесение постоянной части арендной платы предусматривалось двумя вариантами:

- предоплата за три месяца постоянной части арендной платы до 5-го числа каждого расчётного периода, при этом размер арендной платы составляет 160002 рубля за квартал. В случае однократного нарушения арендатором предоплаты за три месяца аренды более чем на 3 банковских дня от даты платежа, арендная ставка подлежит пересчёту исходя из размера 70000 рублей в месяц;

- помесячно по 70000 рублей в месяц.

Таким образом, стороны предусмотрели пересчет арендной платы в случае однократного нарушения предоплаты за три месяца.

По мнению суда, указанные условия при буквальном их толковании свидетельствуют о том, что стороны достигли согласия об уменьшении размера постоянной части арендной платы при условии внесения арендатором предоплаты за 3 месяца не позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала на протяжении всего периода действия договора от <Дата обезличена>. Последствием нарушения такой договорённости, даже однократного, является пересчёт размера постоянной части арендной платы из расчёта 70000 рублей в месяц, то есть в изначально согласованном сторонами размере.

С таким выводом суда коллегия согласна.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно Толковому словарю ФИО5 «Пересчитать» - сосчитать заново, во второй раз; подсчитывая, выразить в других величинах, единицах.

Судебная коллегия принимает во внимание предложение генерального директора ООО «Асгард» ФИО1 перед заключением договора аренды о внесении в него следующего условия: «если произойдет задержка оплаты, можете пересчитать арендную плату с момента подписания договора».

Таким образом, ФИО1 предлагала условия о внесении предоплаты за несколько месяцев аренды, а в случае задержки оплаты – о праве арендодателя пересчитать арендную плату в повышенном размере с момента подписания договора (л.д.<Номер обезличен>). Договор был подписан <Дата обезличена>.

Принятие на себя дополнительных обязательств в случае однократного нарушения внесения предоплаты в виде уплаты арендных платежей за весь период договора в повышенном размере отвечает принципу свободы договора и служит дополнительной защитой арендодателя от нарушения права на своевременную оплату аренды.

Суд установил, что предоплата за следующие периоды внесена своервременно:

- за февраль, март, апрель 2020 года,

- за июль, август, сентябрь 2020 года,

- за октябрь, ноябрь, декабрь 2020 года,

- за январь, февраль и март 2021 года,

- за апрель, май, июнь 2021 года,

- за июль, август, сентябрь 2021 года,

- октябрь, ноябрь, декабрь 2021 года.

Материалами дела подтверждается факт нарушения ООО «Асгард» срока внесения предоплаты по постоянной части арендной платы за первый квартал 2022 года более чем на три банковских дня от даты платежа.

Позиция арендатора о противоречивом суждении суда относительно того, календарные или рабочие дни необходимо принимать во внимание для установления факта нарушения срока платы за аренду, является ошибочной.

Суд верно из буквального толкования условий договора аренды о внесении постоянной части арендной платы до 5 числа текущего месяца исходил из того, что указанная часть арендной платы должна была поступить на счет арендодателя в течение первых 5 календарных дней месяца.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

В силу положений п. 1 ст. 194 ГК РФ, если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.

В соответствии со ст.193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Суд руководствовался приведенными нормами закона при разрешении вопроса о сроке уплаты арендных платежей и указал, что по состоянию на <Дата обезличена> (первый рабочий день после наступления срока уплаты), арендатор не выполнил обязанности по внесению постоянной части арендной платы за январь 2022 года или предоплаты за первый квартал 2022 года. В течение трёх дней после этой даты и до настоящего времени уплата постоянной части арендной платы за первый квартал 2022 года ООО «Асгард» также внесена не была. Таким образом, ООО «Асгард» допущено однократное нарушение срока предоплаты более чем на три дня, что согласно условиям договора является основанием для пересчета арендной ставки исходя из 70000 рублей в месяц.

При этом по существу суд согласился с позицией ответчика о том, что указание в договоре на банковские дни («…нарушения арендатором предоплаты за три месяца аренды более чем на три банковских дня от даты платежа…») по существу свидетельствует о рабочих днях.

Указание суда в решении на то, что три дня следует исчислять с первого рабочего дня, следующего после истечения срока уплаты постоянной части арендной платы, является правильным и не нарушает прав арендатора, данный вывод не оспорен истцом. Неправильного применения норм материального права судом не допущено, поскольку нарушение срока внесения платы более чем на 3 банковских (рабочих) дня за январь 2022 года или предоплаты за 2022 года имело место.

ЗАО «Промтовары» настаивало на том, что указанное обстоятельство является основанием для пересчёта постоянной части арендной платы из расчёта 70000 рублей в месяц (за исключением периода с <Дата обезличена> который регулируется отдельным соглашением). Установление в период с <Дата обезличена> постоянной арендной платы в сумме 70000 руб., по мнению истца, обусловлено применением п. 4 дополнительного соглашения от <Дата обезличена>.

Суд первой инстанции правомерно согласился с позицией истца в этой части, поскольку она основана на условиях договора, согласованных сторонами.

Суд в решении подробно привел расчет суммы долга, с ним судебная коллегия соглашается, сторонами он не оспорен.

Доказательств погашения данной задолженности ответчиком не представлено.

Разрешая иск ЗАО «Промтовары» к ФИО1, суд установил следующее.

Обязательства ООО «Асгард» перед ЗАО «Промтовары» по договору от <Дата обезличена> обеспечены договором поручительства, заключенным <Дата обезличена> между ЗАО «Промтовары» и ФИО1

ФИО1 приняла на себя обязательства нести солидарную ответственность перед ЗАО «Промтовары» (арендодателем) в полном объёме за своевременное исполнение ООО «Асгард» (арендатором) всех своих обязательств по договору аренды нежилого помещения № <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключённому между арендодателем и арендатором, а именно: погашение основного долга по ежемесячным платежам; выплата неустойки (штрафов), предусмотренных договором, в случае просрочки исполнения обязательства по оплате арендных платежей; возмещение других убытков арендодателя, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды (п. 1.1).

Пунктом 3.1 договора поручительства от <Дата обезличена> предусмотрено, что договор поручительства действует в течение всего срока действия договора аренды, указанного в п. 1.1 договора поручительства, в том числе и на срок его пролонгации.

Условия договора поручительства в совокупности с содержанием договора аренды свидетельствуют о согласовании сторонами срока поручительства.

Так, в соответствии со ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Условия поручительства, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре поручительства имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Как указано выше, статьей 190 ГК РФ предусмотрено, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Как следует из договора поручительства от <Дата обезличена>, его срок установлен, т.к. четко обусловлен сроком договора аренды, т.е. содержит указание на конкретный период времени как это предусмотрено статьей 190 ГК РФ.

В соответствии со ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Вместе с тем судебная коллегия находит ошибочным вывод суда о том, что условия дополнительного соглашения от <Дата обезличена> к договору от <Дата обезличена> каким-либо образом размер обязательств ООО «Асгард» перед ЗАО «Промтовары» не увеличивало и не влияло на объём обязательств поручителя.

Данным дополнительным соглашением предусмотрено дополнительное основание пересчета арендной платы за период, регламентируемый этим соглашением, - досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора ранее трех лет с момента подписания договора аренды. Именно этим условием обоснованы требования ЗАО «Промтовары» о взыскании постоянной части арендной платы за май-июнь 2020 года в сумме 140000 руб. (исходя из 70000 руб. в месяц).

В этой связи за исполнение этого обязательства ФИО1 ответственности не несет.

Поскольку судом установлено и не оспорено сторонами то обстоятельство, что за июнь 2020 года арендатора уплатил 26000 руб., размер долга за спорный период май-июнь 2020 года составит 114000 руб. Данная сумма подлежит исключению из объема ответственности ФИО1 Таким образом, солидарному взысканию с арендатора и поручителя подлежит долг по оплате аренды в сумме 623912,75 руб. (737912,75 руб. – 114000 руб.).

Задолженность в сумме 114000 руб. подлежит взысканию с ЗАО «Промтовары».

Вопреки доводам апеллянта о неразрешении судом судьбы обеспечительного платежа в сумме 70000 руб. суд в решении выразил суждение об отсутствии предусмотренных п. 5.7.5 договора от <Дата обезличена> оснований для его возврата ООО «Асгард».

Такой вывод полностью соответствует условиям договора (п.5.7.5) и фактическим обстоятельствам дела.

Требования ЗАО «Промтовары» о взыскании пеней судом удовлетворены частично, поскольку суд не согласился с расчетом истца об исчислении неустойки за неуплату постоянной части арендной платы за февраль 2022 года исходя из ее размера 70000 руб., так как договор аренды признан расторгнутым <Дата обезличена>. соответственно, размер арендной платы должен быть рассчитан пропорционально 24 дням от месяца, по расчету суда, он составил 57500 руб. (сторонами не оспорен).

В части взыскания неустойки за неуплату постоянной части арендной платы за январь и февраль 2022 года выводы суда обусловлены нарушением срока, установленного сторонами (« до 5 числа текущего месяца»).

Обстоятельства, связанные с наступлением сроков для внесения переменной части арендной платы, обусловлены моментом получения ООО «Асгард» выставленных ЗАО «Промтовары» (ежемесячных) актов выполненных работ и счетов-фактур.

Определяя период просрочки внесения переменной части арендной платы за сентябрь-декабрь 2021 года, суд исходил из факта получения арендатором соответствующих актов выполненных работ и счетов-фактур согласно представленным истцом реестрам.

Между тем данные реестры, по мнению судебной коллегии, не содержат сведений о лице, получившем счет-фактуру и акт выполненных работ, а также о его полномочиях представлять интересы ООО «Асгард», соответственно, не могут быть признаны допустимым доказательством вручения указанных документов ответчику.

Из условий договора следует, что все уведомления, сообщения из настоящего договора, оформляются в письменной форме и направляются заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу стороны, указанному в разделе 10 «Реквизиты сторон», или вручаются лично уполномоченному представителю другой стороны – п.9.4.

Представитель истца в суде апелляционной инстанции пояснил, что других доказательств вручения счетов и актов надлежащему представителю арендатора не имеется. При исчислении пеней (л.д.11 т.1) истец также руководствовался представленным реестром – л.д.<Номер обезличен>

Период взыскания неустойки определен истцом датой <Дата обезличена>.

В этой связи в пределах иска требования о взыскании неустойки за неуплату переменной части арендной платы за сентябрь, октябрь, ноябрь 2021 года не подлежат удовлетворению.

В этой части решение суда подлежит отмене с вынесением решения об отказе в иске.

Выводы суда относительно отказа во взыскании пеней за нарушение срока уплаты переменной части аренды за декабрь 2021 года и за январь 2022 года являются правильными и истцом не оспорены.

С учётом изложенного, с ООО «Асгард» и ФИО1 солидарно в пользу ЗАО «Промтовары» подлежат взысканию пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества №<Номер обезличен> от <Дата обезличена> по оплате постоянной части арендной платы за январь 2022 года и февраль 2022 года в общей сумме 8207,50 руб.

Истцом при обращении в суд с исковым заявлением была уплачена государственная пошлина в размере 16765 рублей, из которых 6000 рублей за подачу иска, не подлежащему оценке (признание договора аренды расторгнутым), а 10765 рублей – за подачу иска имущественного характера, подлежащего оценке (с ценой иска 756 528 рублей 45 коп.).

Предъявленное ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард» исковое требование о признании договора аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключенного между ЗАО «Промтовары» и ООО «Асгард», расторгнутым с <Дата обезличена> было судом удовлетворено. Таким образом, суд правильно указал, что с ООО «Асгард» в пользу ЗАО «Промтовары» подлежат возмещению судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Судом апелляционной инстанции решение суда подвергнуто изменению: удовлетворены исковые требования ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард» и ФИО1 имущественного характера, подлежащие оценке, на общую сумму 632120,25 руб. (623912,75 руб.+ 8207,50 руб.), к ООО «Асгард» на сумму 114000 руб., всего 746120,25 руб.

Таким образом, истцу подлежит возмещению уплаченная государственная пошлина в сумме 10615,49 руб. (746120,25 руб. /756528,45 руб. *10765 руб.), из которых 1592,32 руб. (15%) за счет ответчика ООО «Асгард» и 9023,16 руб. (85%) - за счет солидарного взыскания с обоих ответчиков.

Доводы апелляционной жалобы о рассмотрении дела в отсутствие ответчиков основанием для отмены решения не являются. Ходатайство представителя ООО «Асгард» ФИО2 об отложении дела ввиду своей болезни, а равно ввиду болезни ребенка представителя ООО «Асгард» ФИО1 судом рассмотрено и обоснованно отклонено.

В силу ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Доказательств уважительности неявки в суд представителей ООО «Асгард» суду представлено не было, сведений о невозможности представить такие доказательств ко дню процесса ходатайство не содержит. Кроме того, юридическое лицо вправе решить вопрос о направлении в суд для участия в деле другого представителя.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 21 декабря 2022 года изменить:

Взыскать солидарно с ООО «Асгард» (<Номер обезличен>), ФИО1 (ИНН <Номер обезличен>) в пользу ЗАО «Промтовары» (ИНН <Номер обезличен>) задолженность по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> в размере 623912,75 руб.

Взыскать с ООО «Асгард» (<Номер обезличен>) в пользу ЗАО «Промтовары» (ИНН <Номер обезличен>) задолженность по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> в размере 114000 руб.

В остальной части решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 21 декабря 2022 года оставить без изменения.

Дополнительное решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 4 мая 2023 года изменить, изложив резолютивную часть следующим образом:

Взыскать солидарно с ООО «Асгард» (ИНН <Номер обезличен>), ФИО1 (ИНН <Номер обезличен>) в пользу ЗАО «Промтовары» (ИНН <Номер обезличен>) пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды недвижимого имущества № <Номер обезличен> от <Дата обезличена> по уплате постоянной части арендной платы за январь 2022 г. за период с <Дата обезличена> в сумме 5390 руб., за февраль 2022 г. за период с <Дата обезличена> в сумме 2817,50 руб., всего 8207,50 руб.

В удовлетворении требований ЗАО «Промтовары» к ООО «Асгард», ФИО1 о взыскании пеней за несвоевременную уплату переменной части арендной платы за сентябрь 2021 года, за октябрь 2021 года, за ноябрь 2021 года, за декабрь 2021 года, за январь 2022 года за период до 28.03.2022 г. отказать.

Взыскать с ООО «Асгард» (ИНН <Номер обезличен>) в пользу ЗАО «Промтовары» (ИНН <Номер обезличен>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7592,32 руб.

Взыскать солидарно с ООО «Асгард» (ИНН <Номер обезличен>), ФИО1 (ИНН <Номер обезличен>) в пользу ЗАО «Промтовары» (ИНН <Номер обезличен>) расходы по уплате государственного пошлины в сумме 9023,16 руб.

Мотивированное определение составлено 19 сентября 2023 года.

Председательствующий

Судьи