Дело № 2а-1921/2023

УИД 35RS0010-01-2022-017593-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<...> 03 апреля 2023 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе судьи Колодезного А.В., с участием представителя административного истца по доверенности ФИО2, представителя административного ответчика по доверенности ФИО3, представителя заинтересованного лица по доверенности ФИО4, при секретаре Гурьевой С.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области об оспаривании приостановления государственной регистрации прав,

установил:

ФИО5 обратился в суд с указанным выше административным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указав, что приобрел на торгах у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области ? доли на нежилое помещение в праве общей долевой собственности. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области отказало в регистрации права собственности на данное недвижимое имущество, ссылаясь на необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи. Считает данный отказ незаконным, поскольку сделка купли-продажи, совершенная федеральным органом исполнительной власти во исполнение судебного решения об обращении взыскания на спорное имущество, не требует нотариального удостоверения. Административный истец просит суд (с учетом уточнения) признать незаконным приостановление Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области государственной регистрации права собственности на ? доли на нежилое помещение площадью 34,8 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> по основаниям, указанным в пункте 1 уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № от 12.10.2022, а именно в части требования о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи имущества на торгах.

Протокольным определением суда от 22.02.2023 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Министерство юстиции Российской Федерации.

В судебное заседание административный истец ФИО5 не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО5 по доверенности ФИО2 поддержал уточненные административные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения административных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области по доверенности ФИО4 поддержала заявленные исковые требования по доводам, изложенным в отзыве.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица Министерства юстиции Российской Федерации не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив собранные по нему доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 указанной статьи).

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая порядок заключения, форму договоров купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок.

Исходя из норм статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и глав IX - X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11 февраля 1993 года № 4462-1 (далее - Основы законодательства о нотариате), цель нотариального удостоверения сделки, при котором нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае - в первую очередь других сособственников).

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

При продаже доли в праве общей собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественного права приобретения отчуждаемой доли не имеют, в связи с чем необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует.

Как усматривается из материалов дела, вступившим в законную силу решением Вологодского городского суда Вологодской области от 22.01.2021 (с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 22.06.2021) обращено взыскание на ? долю в праве общей долевой собственности на помещения, назначение: нежилое, общая площадь 34,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1б, 2б, 3б, 4б, 5б по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, субъект права: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Согласно протоколу об определении победителя торгов от 13.09.2022 № 2 победителем торгов по продаже названного нежилого помещения признан ФИО5

19.09.2022 между продавцом Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области и покупателем ФИО5, также являющимся собственником ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, заключен договор купли-продажи имущества на торгах №.

10.10.2022 ФИО5 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области с заявлением о регистрации права собственности на приобретенную на торгах ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>.

12.10.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области принято решение в форме уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № сроком до 12.01.2023 на основании статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по мотиву отсутствия нотариального удостоверения договора купли-продажи нежилого помещения.

Между тем, данная позиция административного ответчика является ошибочной, основанной на неправильном толковании закона, поскольку в результате заключенного договора купли-продажи право общей собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, прекращается.

При таких обстоятельствах в отношении договора купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда покупатель становится единственным собственником объекта недвижимости, правило части 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» о нотариальном удостоверении не подлежит применению.

Кроме того, следует отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Обязательное соблюдение нотариальной формы для сделок, связанных с отчуждением или распоряжением недвижимым имуществом, установлено исключительно как обеспечение публичного контроля со стороны нотариата в целях защиты прав долевых собственников.

В случае перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него по решению суда актом, инициирующим впоследствии утрату права собственности на недвижимое имущество прежним собственником, является вступившее в законную силу решение суда об обращении взыскания, имеющее обязательную силу для всех участников гражданского оборота и подлежащее неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Указ Президента Российской Федерации от 12.05.2008 № 724, Постановление Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432).

В рассматриваемом случае продавцом имущества, арестованного во исполнение судебного решения, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, оно уполномочено в соответствии с законом и иными правовыми актами отчуждать имущество в порядке исполнительного производства.

Совокупность указанных выше норм, а также факт участия в сделке публичного органа (федерального органа исполнительной власти) позволяет сделать вывод об отсутствии необходимости дополнительного контроля со стороны нотариата.

Применение требований о нотариальном удостоверении сделки к договору купли-продажи имущества на публичных торгах лишает смысла само такое удостоверение как подтверждение законности сделки, заключаемой в силу императивных требований закона и в рамках установленной законом процедуры принудительного исполнения вступившего в законную силу судебного решения.

Статья 50 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» также не содержит указания на возможность (или необходимость) предоставления для государственной регистрации права нотариально удостоверенного договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Разрешая административный иск и давая оценку доводам административного ответчика, суд приходит к выводу о том, что ФИО5 в регистрирующий орган представлены все необходимые для регистрации права документы; отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи основанием для отказа в регистрации служить не могло.

Из статей 218 и 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и (действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Совокупность таких условий как несоответствие оспариваемого решения в форме уведомления о приостановлении государственной регистрации права требованиям закона и нарушение этими действиями прав и свобод административного истца в данном случае судом установлена, поэтому требования ФИО5 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227 – 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области об оспаривании приостановления государственной регистрации прав удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, принятое в форме уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД001/2022-44724141/4 от 12 октября 2022 года, в части требований о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 17.04.2023.

Судья А.В. Колодезный