УИД 74RS0004-01-2024-006882-23
Дело № 2-633/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Челябинск 29 апреля 2025 года
Ленинский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего Рогачевой Е.Т.,
при секретаре Химушкиной О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО1, ФИО2 к ООО «Урал БЭСТ-Сервис», ФИО3 о признании недействительными пунктов «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества», признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества»,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнений л.д. 110- 113) к ООО «Урал БЭСТ-Сервис», ФИО3 о признании недействительными пунктов 4-4.5 «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества», утвержденного решением общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, а также признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ собственников нежилых помещений, расположенных по вышеуказанному адресу об утверждении «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества» в части «Расчет площадей помещений для ежемесячного расчета платы за услуги «Управление недвижимым имуществом».
В обоснование заявленных требований указал, что с 2004 года он является собственником нежилого помещения (оф. 405), расположенного по адресу: <адрес>. Решением общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных по вышеуказанному адресу от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об утверждении «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества». С указанным решением общего собрания, он не согласен, голосовал против в части расчета услуги «Управление недвижимым имуществом», поскольку имелось противоречие закону и нарушает права и законные интересы истца. Полагает, что решение общего собрания об утверждении «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества» в части «Расчет площадей помещений для ежемесячного расчета платы за услуги «Управление недвижимым имуществом» является ничтожным ввиду того, что для принятия решения о плате за услуги управления в соответствии с фактическим пользованием собственниками общим имуществом закон требует единогласного решения собственников. Утвержденный решением общего собрания Порядок закрепил дифференциацию расходов собственников на содержание общего имущества. На собрании присутствовало лишь 13 собственников из 22. За решение проголосовало 5 собственников из 22, что составляет 74,45%. Таким образом, при отсутствии единогласного решения каждый собственник обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество. Кроме того, данное решение общего собрания противоречит действующему договору, заключенному между ФИО1 и ООО «Урал БЭСТ-Сервис» в части обязанности собственников помещений оплачивать услугу по управлению недвижимым имуществом» пропорционально своей долей в праве на общее имуществом.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле, в качестве соответчика по ходатайству истца был привлечен ФИО3, являющийся собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а также являющийся учредителем и директором ООО «Урал БЭСТ-Сервис».
Кроме того, с самостоятельными исковыми требованиями к ООО «Урал БЭСТ-Сервис», ФИО3 обратилась ФИО2 (л.д. 181-182), которая также просила о признании недействительными пунктов 4-4.5 «Порядка определения расходов собственников не содержание общего имущества», утвержденного решением общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, недействительным (ничтожным) решения общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества» в части «Расчет площадей помещений для ежемесячного расчета платы за услуги «Управление недвижимом имуществом».
В обоснование исковых требований указала, что все помещения в здании, расположенном по адресу: <адрес> являются нежилыми помещениями, не имеющими никаких технических различий кроме этажа и занимаемой площади. При этом, ответчик ФИО3, являющийся собственником 48,91% от всех площадей здания и являющийся единственным учредителем управляющей компании ООО «Урал БЭСТ-Сервис» и ее директором, на основании решения собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, которым было принято решение о дифференциации расходов собственников на содержание общего имущества, и оплаты исходя из фактического пользования общим имуществом, оплачивает фактически в 17 раз меньше, нежели иные собственники помещений, что является с его стороны злоупотреблением. При отсутствии единогласного решения о дифференциации расходов собственников на содержание общего имущества, каждый собственник обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество. Учитывая изложенное, а также факт того, что единогласно принятое решение об определении порядка оплаты между собственниками нежилых помещений достигнуто не было, просила признать недействительным (ничтожным) решение собрание собственников от ДД.ММ.ГГГГ в части утверждения «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества» в части «Расчет площадей помещений для ежемесячного расчета платы за услуги «Управление недвижимом имуществом».
Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований, по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, письменных пояснений.
Представитель истца ФИО2 – ФИО5 в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, поддержал позицию своего доверителя.
Представители ответчика ООО «Урал БЭСТ-Сервис» ФИО6, ФИО7 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, дали пояснения о том, что ранее уже такой порядок оплаты был сложившимся, но документально не урегулирован, в связи с чем решением собрания собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден оспариваемый порядок оплаты.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Третье лицо – представитель ООО «Аудит СП» ФИО8 в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО1, ФИО2, сообщила суду о том, что порядок оплаты ранее не определялся решением собственников нежилых помещений, плата взымалась в установленном ООО «Урал БЭСТ-Сервис» размере. При этом, ответчик ФИО3, при его доле в праве на общее имущество в размере 48,91% всегда осуществлял плату за услуги управления общим имуществом в гораздо меньшем размере, нежели иные собственники помещений, от пояснений и предоставлении отчетных документов, как учредитель и директор управляющей компании уклонялся.
Исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статье 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.
Пунктом 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
В соответствии со статьей 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
В силу статьи 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Согласно статье 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
В соответствии со п. 1 ст. 259 ГК РФ если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2). Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.
Каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2) участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом (п. 2 ст. 259 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть, определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 25, площадью 19,8 кв.м., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 164).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Урал БЭСТ-Сервис» и ФИО1 заключен № об оказании услуг управления недвижимым имуществом административно-торгового здания, находящегося по адресу: <адрес> (л.д. 12-15).
Согласно приложению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ об оказании услуг управления недвижимым имуществом административно-торгового здания, находящегося по адресу: <адрес>, оф. 405 стоимость услуг управления недвижимым имуществом за 1 м.2 составляет 80 руб. 34 коп., доля занимаемого ФИО1 помещения, а также площадей общего пользования согласно доле, пропорционально площади всех эксплуатируемых помещений здания составляет 24 м.2 (л.д. 16).
Из представленного в материалы дела ответа на запрос ППК «Роскадастр» от ДД.ММ.ГГГГ № также установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО9 является собственником помещений № (л.д. 69-70). Право собственности ФИО10 на указанные объекты недвижимости также подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, серии № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 95-96).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Урал БЭСТ-Сервис» заключен договор № об оказании услуг управления недвижимым имуществом административно-торгового здания, находящегося по адресу: <адрес> (л.д. 184-185).
Приложением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, доля занимаемого помещения (помещений), а также площадей общего пользования согласно доле, пропорциональной площади всех эксплуатируемых помещений здания определена в размере 28,3 м.2, стоимость услуг управления недвижимым имуществом за 1м.2 составляет 80 руб. 34 коп. (л.д. 186).
Ранее между собственниками помещений здания административно-торгового комплекса по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение с ООО «Урал БЭСТ-Сервис» об управлении объектом недвижимости (л.д. 178).Впоследствии протоколом общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в административном-торговом здании, находящемся по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утвержден размер платы за услуги по управлению Зданием и порядка его изменения с ДД.ММ.ГГГГ в следующем размере: для собственников помещений, расположенных в цокольном этаже административно-торгового здания составляет 61 руб. 42 коп. за 1м2; для собственников помещений, расположенных на втором, четвертом и пятом этажах административно-торгового здания – 116 руб. 80 коп. за 1м.2; для собственников помещений, расположенных на первом, третьем этажах административного-торгового здания – 7269 руб. 06 коп.. В случае увеличения МРОТ и/или налогов и сборов, размер платы за услуги по управлению Зданием в соответствующей части сметы увеличивается пропорционально (без проведения собрания, с заблаговременным письменным извещением собственников). Индексация платы за услуги (л.д. 58-59).
Согласно, представленному в материалы дела информационному сообщению ООО «Урал БЭСТ-Сервис» № от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что указанным информационным письмом собственников нежилых помещений, расположенных в административно-торговом здании, находящемся по адресу: <адрес> уведомили о предстоящем собрании, которое состоится ДД.ММ.ГГГГ, на повестке дня установлено: избрание председателя и секретаря собрания (лица, которому поручается подсчет голосов и составление протокола собрания); утверждение регламента собрания; отчет о проделанной работе по монтажу пожарной сигнализации; выбор организации, обслуживающей пожарную сигнализацию, разное (л.д. 75).
Из представленного в материалы дела протокола от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что проведено общее собрание собственников нежилых помещений, расположенных в административно-торговом здании, находящемся по адресу: <адрес>. Количество собственников помещений, принявших участие в голосовании 84,92% от общей площади помещений. Председателем собрания является ФИО11.
На повестке дня стояли вопросы: избрание председателя и секретаря собрания (лица, которому поручается подсчет голосов и составление протоколов собрания); утверждение регламента собрания; отчет по проделанной работе по системе пожарной сигнализации Здания; выбор организации, обслуживающей систему пожарной сигнализации Здания; утверждение порядка определения размера расходов собственников на содержание общего имущества; внесение изменений в договор об оказании услуг по управлению недвижимым имуществом здания; установка системы видеонаблюдения; разное (л.д. 20-26, 67-70).
По итогам собрания приняты решения: об избрании председателем собрания ФИО11, секретарем собрания – ФИО6; утвержден регламент работы собрания: доклад по вопросу повестки дня – до 10 минут, вопросы к докладчику – до 5 минут, обсуждение вопросов повестки дня – до 15 минут, голосование. В целом, по всем вопросам повестки дня собрание провести за 2-2,5 часа; включен в повестку дня собрания дополнительные вопросы собственников ФИО1, ФИО2, ФИО12 с последующим голосованием по каждому вопросу; в связи с включением в повестку дня дополнительных вопросов, принято решение о проведении собрания за 3 часа, нерассмотренные вопросы перенести на следующее собрание, которое может быть проведено как в очной, так и в заочной форме; принято в сведению отчет ФИО3 о проделанной работе по монтажу системы пожарной сигнализации; принят к сведению доклад ФИО3 о выборе организации, обслуживающей систему пожарной сигнализации, принято решение о рассмотрении вопроса на следующем собрании при предоставлении дополнительной информации; утвержден порядок определения размера расходов собственников на содержание общего имущества, предложение ФИО8 об отложении рассмотрения Порядка до следующего собрания, предоставлении времени для ознакомления с порядков – не принято; предложение ФИО1 об утверждении порядка оплаты услуг в соответствии с фактическим использованием собственниками помещений здания общим имуществом здания, установить с ДД.ММ.ГГГГ дифференцированный размер платы в месяц за услуги – не принято, предложение ФИО1 об утверждении порядка оплаты услуг соразмерно с долей собственника в праве на общее имущество здания, установить с ДД.ММ.ГГГГ следующий размер платы в месяц за услуги для каждого собственника помещения в размере 72,20 руб./кв.м. – предложение отклонено; предложение ФИО2 об установлении с ДД.ММ.ГГГГ оплату услуг управляющей компании согласно долям, согласно законодательству, в праве общей собственности – отклонено; предложение ФИО13 о расчете платы за обслуживание общего имущества исходя из доли, приходящейся каждому собственнику на общее имущество, внесении изменений в договор на обслуживание, согласно которому каждый из собственников, владельцев оплачивает услуги управляющей компании в размере доли площадей общего пользования согласно доле пропорциональной площади помещения здания с оформлением правом собственности, закреплении данной нормы в договоре, между управляющей компанией и собственниками, оставить тариф который существовал до ДД.ММ.ГГГГ в размере 80 руб. 34 коп. – отклонено; предложение ФИО1 относительно п.6 (Договора), изменить и утвердить в редакции «Проведение работ, оказание услуг, не предусмотренных настоящим договором, управляющая компания осуществляет на основе допсоглашений с собственниками помещений» - отклонено; предложение ФИО1 об изменении п. 13 (Договора) и взыскании пени из расчете 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки – отклонено; принято решение по предложению ФИО3 о внесении изменений в п. 13 Договора об оказании услуг по управлению недвижимым имуществом, слова «пени из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки» изменить на «пени из расчета 0,5% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки»; вопрос ФИО8 оставлен без рассмотрения, принято решение по предложению ФИО3 об окончании собрания.
Согласно порядку определения расходов собственников на содержание общего имущества от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнений № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65 оборот), дополнений № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66) установлено, что указанный порядок применяется для определения размера долей собственности и площадей помещения при участии в собраниях, принятии решений, касающихся интересов всего здания, распределении расходов по текущему и капитальному ремонту общего имущества здания, общих инженерных сетей; установке общедомового имущества; распределении расходов по текущему и капитальному ремонту имущества, находящегося на отдельном этаже; ежемесячных расчетах платы за коммунальные услуги и услуги управления недвижимым имуществом (л.д. 61-65).
Оспаривая решение собрания собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> об утверждении «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества» в части «Расчет площадей помещений для ежемесячного расчета платы за услуги «Управление недвижимым имуществом», оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, истцы ссылается на отсутствие единогласного решения собственников относительно дифференциации расходов собственников на содержание общего имущества, кроме того, указали на то, что указанный вопрос не был в информационном сообщении о проведении собрания, в связи с чем не все собственники были проинформированы о вопросах собрания, а присутствующие собственники не могли заблаговременно подготовиться к тем вопросам, которые были поставлены на голосование.
Из приведенных выше норм следует, что если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2 ГК РФ). Таким образом, для принятия вышеуказанного решения необходимо единогласное решение собственников.
Как следует из материалов дела, согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в административно-торговом здании, находящемся по адресу: <адрес> в данной части решение принято 74,45% от 84,92% принявших участие в голосовании (л.д. 68 оборот). Таким образом, единогласного решения собственниками принято не было.
Кроме того, из анализа информационного сообщения ООО «Урал БЭСТ-Сервис» от ДД.ММ.ГГГГ № о проведении собрания собственников помещений административного-торгового здания, расположенного по адресу: <адрес> в части определения повестки собрания и повестки собрания, определенной протоколом общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что вопрос об утверждении «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества» изначально не был включен в повестку собрания.
В соответствие со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.
В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ в суд не было представлено никаких допустимых и достоверных доказательств того, что в общем собрании собственников административно-торгового здания, расположенного по адресу: <адрес> приняли участие собственники, обладающие помещениями, площадью 2226,5 кв.м. (л.д. 79-92), и при утверждении «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества» имелось единогласное решение собственников, решение было принято в соответствии с действующим законодательством.
Таким образом, собрание проведено с нарушением положений ст. ст. 181.2, 181.4 Гражданского кодекса РФ с существенным нарушением порядка подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, в связи с чем, не может признано законным.
Исходя из вышеизложенного, учитывая, что в соответствии с ч. 1 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества, а также учитывая необходимость единогласного решения собственников в части решения вопроса о дифференциации расходов собственников по порядку и стоимости расходов собственников на содержание общего имущества, суд, в соответствии с требованиями ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пределах заявленных требований, приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в части признания ничтожным решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ собственников нежилых помещений, расположенных по вышеуказанному адресу об утверждении «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества» в части «Расчет площадей помещений для ежемесячного расчета платы за услуги «Управление недвижимым имуществом».
Вместе с тем, учитывая, что исковые требования ФИО1, ФИО2 о признании решения общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> в части утверждения «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества» признано ничтожным, необходимости в удовлетворении требований о признании «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества» от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным протоколом общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется, поскольку в указанной части положение единогласным решением собственников не утверждено.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Урал БЭСТ-Сервис», ФИО3 о признании недействительными пунктов «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества», признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества», удовлетворить частично.
Признать решение общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в административно-торговом здании по адресу: <адрес>, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, в части утверждения «Порядка определения расходов собственников на содержание общего имущества» в части «Расчет площадей помещений для ежемесячного расчета платы за услуги «Управление недвижимым имуществом»- ничтожным.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Урал БЭСТ-Сервис», ФИО3, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Ленинский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.Т. Рогачева
Мотивированное решение составлено 19 мая 2025 года.