Решение по делу № 02-2298/2025 от 28.02.2025

77RS0018-02-2024-016593-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2025 года Никулинский районный суд г. Москвы

в составе судьи Самороковской Н.В.,

при секретаре Артёмовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудио и видео-протоколирования гражданское дело № 2-2298/25 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Озёрная 44» о признании общей приведенной площади квартиры, признании незаконным требование,

Установил:

Истец обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Озерная 44» о признании общей приведенной площади квартиры по адресу: <...> в размере 53,9 кв.м., признании незаконным требования ответчика к истцу об оплате задолженности в размере 190 373, 66 руб.

Исковые требования мотивируя тем, что 08.11.2022 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № Мичуринский парк-2.4(кв)-1/7/14(2) (АК).

Согласно п. 3.2 договора объектом долевого строительства является жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 84, этаж расположения: 7, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 53,60 кв.м, проектная общая приведенная площадь: 53,60 кв.м, Проектная площадь без понижающего коэффициента 53,60, Проектная общая жилая площадь 25,90 , количество комнат: 2.

В соответствии с п. 4.1. договора цена договора составляет 14 577 183,14 руб. и была оплачена истцом в полном объеме.

Стоимость определена проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства из расчета 271 962,37 руб. за 1 кв. м.

Согласно п. 4.4 Договора стороны пришли к соглашению о том, что цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв м. В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства до 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв. м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, Цена Договора изменению не подлежит.

Ответчиком представлен истцу технический план здания (многоквартирного дома) от 27.10.2023 года, выполненный кадастровым инженером ФИО2

Согласно указанному плану площадь квартиры составила 54,4 кв.м., разница с проектной площадью составила 0,8 кв.м, в сторону увеличения, в связи с чем, ответчиком выставлена мне задолженность по договору в размере 190 373,66 рублей.

Не согласившись с данным выводом, был проведен обмер квартиры кадастровым инженером ФИО3, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Так, согласно заключения кадастрового инженера от 12.06.2024 года в ходе выполнения работ были измерены все жилые и вспомогательные помещения, фактическая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации составила 53,9 кв.м., т.е. разница между проектной площадью и фактической площадью составила 0,3 кв. м. в сторону увеличения, в связи с чем, цена договора не подлежит изменению.

30.06.2024 года истцом была направлена претензия с приложением заключения кадастрового инженера от 12.06.2024 года и иных документов, с требованием снять с истца задолженность в размере 190 373, 66 руб.

29.07.2024 года от ответчика был получен ответ об отказе в удовлетворении требований, в связи с тем, что декоративные короба, закрывающие системы отопления и кондиционирования, в комнатах не исключаются из площади квартиры при расчетах.

На странице 3 технического плана здания (многоквартирного дома) от 27.10.2023 года, выполненного кадастровым инженером ФИО2, красным цветом выделены границы, по которым произведен обмер квартиры. Обмер произведен без измерения площади трех выступающих закрытых сантехнических коробов. Обмер квартиры, произведенный кадастровым инженером ФИО3, с учетом измерения площади трех выступающих закрытых сантехнических коробов.

Действия кадастрового инженера ФИО4, проводившей обмер площади квартиры, по внесению изменений в общую площадь квартиры, указанную в техническом плане, за счет включения в нее площадей, занятых сантехническими коробами, образующими выступы в стенах внутри помещений размером более 3 см, являются неправомерными.

Таким образом, обмер площади квартиры, произведенный кадастровым инженером ФИО3 является верным и площадь квартиры, согласно его заключению, составляет 53,9 кв.м.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил в материалы дела возражения на иск, в которых просил в удовлетворении требований отказать.

Суд счел возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных судом надлежащим образом, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Как установлено в судебном заседании, 08.11.2022 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № Мичуринский парк-2.4(кв)-1/7/14(2) (АК).

В соответствии с п. 4.1. договора цена договора составляет 14 577 183,14 руб. и была оплачена истцом в полном объеме.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

На основании ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно подп. 7 п. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу п. 7 ст. 1 ФЗ N 218-ФЗ Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно ст. 8 ФЗ N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2 - 7.4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п. 2).

К основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 4). Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 5).

Согласно п. 3 ст. 40 ФЗ N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении помещений, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Согласно п. 4 ст. 40 ФЗ N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

Согласно ст. 401 НК РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).

Из вышеприведенных норм материального права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

Истец заключила договор добровольно, а, значит, согласилась с их условиями в полном объеме, доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, ответчик, построив (создав) жилые помещения с площадью, отличной от проектной, не отступил от условий договоров. В установленном законом порядке сведения в ЕГРН истцом не оспорены, подписанный между сторонами передаточный акт недействительными в судебном порядке не признан.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив доказательства в их совокупности, равно как и каждое в отдельности, принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора, и, отказывая в удовлетворении иска, суд приходит к выводу, что в ходе рассмотрения дела не установлено нарушений прав истца со стороны ответчика, доказательств того, что действия ответчика повлекли нарушения прав истца, как потребителя, не представлено, обстоятельства, указанные истцом в иске относительно действий ответчика, не нашли своего подтверждения в судебном заседании, с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Представленные истцом доказательства, в том числе результаты обследования жилого помещения кадастровым инженером, не являются достаточным основанием для удовлетворения иска.

Акт приема-передачи объекта, являющийся основанием для регистрации права собственности истца на объект недвижимости, в установленном законом порядке истцом не оспорен, недействительным не признан, изменения в него не внесены и таких требований истцом не заявлено, площадь объектов не превышает установленных договором пределов.

Производные требования истца о признании незаконным требования ответчика к истцу об оплате задолженности в размере 190 373, 66 руб. не подлежат удовлетворению, поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (ХХХХ г.р.) к ООО «Специализированный застройщик «Озёрная 44» (ИНН: <***>) о признании общей приведенной площади квартиры, признании незаконным требование – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.

Судья: Самороковская Н.В.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 19 мая 2025 года

Судья: Самороковская Н.В.