Дело № 2- 445/2022
УИД № 47RS0009-01-2021-003321-10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Кировск Ленинградская область
5 декабря 2022 года
Кировский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Петровой Е.В.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 об освобождении земельного участка от ограничений прав и обременений,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, указав, что по договору купли-продажи от 23.03.2020 купила у ответчика земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Указанный договор сторонами исполнен: денежные средства переданы, земельный участок передан покупателю. В связи со сложившейся эпидемиологической ситуацией, поведением продавца, только 30 июня 2021 года они сдали договор на государственную регистрацию перехода права собственности. По результатам рассмотрения данного заявления выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации, в котором содержалась информация о наличии ограничений в виде запрета регистрационных действий в отношении земельного участка от 21.07.2020, 09.03.2021, 02.07.2021. Полагает, что является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, поскольку на момент заключения договора и расчета по нему какие либо обременения в отношении участка отсутствовали, что подтверждается сведениями Росреестра по объекту недвижимости, которые были затребованы перед подписанием договора. Просит освободить земельный участок от всех принятых ограничений прав и обременений (т. 1 л.д. 3-9, т.3 л.д. 13).
Истица, ответчик в судебное заседание не явились, о дате и месте слушания дела надлежаще извещены.
Представители 3-х лиц Управления Росреестра по Ленинградской области, ПАО БАНК «Финансовая Корпорация Открытие», МИФНС № 27 по Санкт-Петербургу, ПАО «Сбербанк России», ПАО «КБ «Восточный Экспресс Банк», ГУ ФССП по Санкт-Петербургу, привлеченные судом к участию в деле определением от 13.04.2022, в судебное заседание не явились, о дате и месте слушания дела надлежаще извещены.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, свидетеля, изучив материалы дела, удовлетворяет исковые требования по следующим основаниям.
Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в числе прочего, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны при исполнении обязательств должны проявлять ту степень осмотрительности и заботливости, которая требуется от них по характеру обязательства и условиям оборота, стороны должны принять все меры для надлежащего исполнения обязательств.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
В силу ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 174.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
В соответствии с пунктом 95 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу положений пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.
23 марта 2020 года ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № № (кадастровый номер №, площадь 613+/- 5 кв.м), расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость договора определена в 300000 руб. Расчет между сторонами произведен до подписания договора. Договор одновременно является актом-приема-передачи земельного участка (т.2 л.д. 179-180).
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, 22 июля 2020 года, т.е. после подписания договора, передачи имущества и расчета по сделке было зарегистрировано обременение в виде запрещения регистрации на земельный участок за № № Впоследствии были зарегистрированы обременения 11.03.2021 номер государственной регистрации №; 09.07.2021 номер государственной регистрации №; 14.10.2021 номер государственной регистрации №; 23.06.2022 номер государственной регистрации №; 11.11.2022 номер государственной регистрации 47№6 (т.3 л.д. 37-47).
Из материалов исполнительных производств, выписки по исполнительному производству видно, что до подписания договора были возбуждены исполнительные производства по взысканию налогов (4 исполнительных производства, взыскатель МИФНС № 2 по Ленинградской области, общая задолженность 100349 руб. 45 коп.), кредитной задолженности (взыскатель Банк Финансовая корпорация Открытие, задолженность 328349 руб. 56 коп. (т.3 л.д. 34-47).
Суд находит, что с момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в п. 96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (п. 2 статьи 174.1, п. 5 статьи 334, абз. 2 п. 1 статьи 352 ГК РФ).
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений применительно к рассматриваемому спору, для его правильного разрешения обстоятельством, имеющим юридическое значение, является установление факта внесения в государственный реестр прав сведений об аресте земельного участка и осведомленность приобретателя имущества о наличии какого либо обременения, насколько добросовестными являются действия сторон по сделке, в том числе покупателя ФИО2, осуществлены ли ею все необходимые действия по получению информации, необходимой для приобретения земельного участка в собственность.
Как показала в судебном заседании свидетель Н.М.Г., ФИО3 – ее сосед по даче, в 2019 году он сказал, что продает участок. Она познакомила ФИО2, желающую приобрести участок в их СНТ, с ФИО3 В мае 2020 года ФИО2 пригласила ее к себе на участок, сказав, что она его купила, с этого времени ФИО2 владеет участком.
Факт того, что с мая 2020 года ФИО2 владеет участком, подтвердили также допрошенные судом свидетели Я.Г.Ю., В.С.Н.
Также факт того, что договор был заключен до внесения первого ограничения в Единый государственный реестр недвижимости подтверждается в совокупности сохранной распиской от 23.03.2020 о передаче документов для оказания услуг по составлению договора купли-продажи, актом приема-сдачи услуг от 23.03.2020 о составлении указанного договора, справкой по объектам недвижимости в режиме онлайн, справкой председателя СНТ «Невский завод» об оплате членских и целевых взносов (т.2 л.д. 250, т.3 л.д. 2,3).
При таких обстоятельствах суд находит, что при рассмотрении данного дела имеются основания для признания ФИО2 добросовестным приобретателем, поскольку стороны сделки являются посторонними друг другу лицами, до подписания договора не были знакомы, договор заключен, фактически исполнен, истица до заключения сделки проявила осмотрительность и запросила в Росреестре сведения об участке, убедившись в отсутствии каких либо обременений посредством получения соответствующих юридических услуг подписала договор и произвела расчет, построила на участке баню, с 2020 года, т.е. более двух лет, ФИО2 фактически владеет участком, никаких иных исполнительских действий в отношении земельного участка не совершается, первое обременение наложено спустя четыре месяца после исполнения сделки. При таких обстоятельствах суд считает необходимым освободить спорный земельный участок от всех имеющихся ограничений прав и обременений. Тот факт, что длительное время переход права собственности по договору купли-продажи земельного участка не осуществлялся, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку истица пояснила, что ответчик на контакт не выходит, что подтверждается материалами данного дела о неполучении ФИО3 на протяжении длительного времени корреспонденции.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
освободить земельный участок № № (кадастровый номер №, площадь 613+/- 5 кв.м), расположенный по адресу: <адрес>, от принятых ограничений прав и обременений: от 11.11.2022 номер государственной регистрации №; от 23.06.2022 номер государственной регистрации №; от 14.10.2021 номер государственной регистрации №; от 09.07.2021 номер государственной регистрации №; от 11.03.2021 номер государственной регистрации №; от 22.07.2020 номер государственной регистрации №.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме посредством подачи лицами, участвующими в деле, апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.
Судья Е.В. Петрова