Апелляционное определение по делу № 2-88/2023 от 07.09.2023

Дело № 2-88/2023 (33-3678/2023) Судья Карбанович Д.В.

УИД № 69RS0009-01-2023-000074-18 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

7 сентября 2023 г. г. Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Цветкова В.В.,

судей Беляк А.С., Долгинцевой Т.Е.,

при секретаре Салахутдиновой К.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Долгинцевой Т.Е.

дело по апелляционной жалобе Подвойского Николая Петровича на решение Зубцовского районного суда Тверской области от 21 июня 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования Подвойского Николая Петровича, Эминовой Елены Николаевны к Администрации Зубцовского муниципального округа Тверской области, Вейтиной Ирине Анатольевне, Правительству Тверской области о признании договора аренды земельного участка ничтожным (недействительным) и восстановлении прав арендатора, оставить без удовлетворения».

Судебная коллегия

установила:

Подвойский Н.П. (дело № 2-88/2023), Эминова Е.Н. (дело № 2-104/2023) обратились в суд с тождественными исковыми заявлениями к Администрации Зубцовского муниципального округа Тверской области о признании договора аренды земельного участка ничтожным (недействительным) и восстановлении прав арендатора.

В обоснование требований указали, что 08.10.2008 Эминовой Е.Н. предоставлен в аренду земельный участок площадью 66 кв.м для ведения огородничества. 17.02.2009 Подвойскому Н.П. предоставлен в аренду земельный участок площадью 30 кв.м для обслуживания гаража. Более 13 лет их семья пользовалась территорией, расположенной по адресу: <данные изъяты>, где построены гараж, другие сооружения, посажены плодовые деревья и кустарники. 08.09.2022 Подвойский Н.П. узнал, что данная территория передана в аренду другому лицу. Полагали данные действия незаконными, поскольку за 13 лет им не поступало претензий или уведомлений о расторжении арендных отношений и изъятии земли. Заявители длительное время не уплачивали арендные платежи, поскольку ответчик в нарушение ст. 619 ГК РФ не уведомлял в письменной форме арендатора о необходимости внесения арендной платы. Договоры аренды до настоящего времени не расторгнуты.

На основании изложенного, просили признать договор аренды земельного участка от 30.08.2022, заключенный между Администрацией городского поселения – город Зубцов Зубцовского района Тверской области и Вейтиной И.А. ничтожной (незаконной) сделкой; отменить государственную регистрацию правообладателя; признать действующими арендные отношения спорной придворовой территории с Подвойским Н.П. и его дочерью Эминовой Е.Н. и разрешить возместить в полном объёме задолженность по арендной плате.

В ходе рассмотрения дела гражданские дела были объединены в одно производство № 2-88/2023; к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Вейтина И.А., Правительство Тверской области.

Истец Подвойский Н.П., действуя в своих интересах и в качестве представителя истца Эминовой Е.Н., исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, пояснив, что между Администрацией городского поселения – город Зубцов, и каждым из истцов были заключены договоры аренды земельных участков. С тех времён Подвойский Н.П. и его дочь Эминова Е.Н. пользуются земельными участками. Фактически арендованная территория представляет собой единый земельный участок, на котором построен гараж, определено место для собаки, имеется постройка для хранения дров для бани, высажены садовые деревья и кустарники. В 2022 г. Подвойский Н.П. узнал, что земельный участок передан в аренду Вейтиной И.А., в связи с чем он неоднократно обращался в различные государственные органы по вопросу незаконного предоставления земельного участка другому физическому лицу, однако ему было рекомендовано обратиться в суд. С момента заключения договора аренды, то есть более 13 лет, истцам не поступали уведомления о расторжении договоров аренды, которые считаются пролонгированными. С 2012 г. Подвойский Н.П. не вносил арендную плату, поскольку забыл об этом, готов оплатить задолженность в полном объёме.

Истец Эминова Е.Н., надлежащим образом извещённая о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Ответчики Администрация Зубцовского муниципального округа Тверской области, Правительство Тверской области, третьи лица Управление Росреестра по Тверской области, ППК «Роскадастр» и Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, надлежащим образом извещенные о дате, месте и времени слушания дела, явку своих представителей не обеспечили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Ответчик Вейтина И.А., надлежащим образом извещённая о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика Вейтиной И.А. - Куслова А.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что 30.08.2022 между Вейтиной И.А. и Администрацией городского поселения – город Зубцов Зубцовского муниципального округа Тверской области заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 108 кв.м. Предоставленный в аренду Вейтиной И.А. в земельный участок индивидуально определён, имеет установленные в законном порядке границы, поставлен на кадастровый учет. Земельные участки, предоставленные истцам по договорам аренды не индивидуализированы соответствующим образом путем определениях их размеров, границ и местоположения, тогда как предметом договорных отношений может быть лишь обособленный индивидуализированный земельный участок. Договоры аренды не прошли государственную регистрацию. Полагает, что они являются незаключёнными.

Судом постановлено решение, которым исковые требования Подвойского Н.П., Эминовой Е.Н. к Администрации Зубцовского муниципального округа Тверской области, Вейтиной И.А., Правительству Тверской оставлены без удовлетворения.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований Эминовой Е.Н., не обжалуется, в связи с чем в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ предметом проверки суда апелляционной инстанции в данной части не является.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым признать договор аренды земельного участка ничтожным (недействительным).

В обоснование доводов указывает, что судом проигнорировано представление прокуратуры Зубцовского района, установившей нарушение федерального законодательства при предоставлении земельного участка в аренду ФИО2, а также экспертное заключение кадастрового инженера ФИО3 от 31.05.2023, подтверждающее доводы истцов. Судом не назначена землеустроительная экспертиза на предмет законности предоставления земельного участка в аренду ФИО2

Истцам земельные участки в аренду предоставлены из состава земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, был указан адрес и площадь, имелась выкопировка, акт приема-передачи. На момент предоставления в аренду земельные участки были свободны от каких-либо обязательств и обременений, интересы и права третьих лиц не затрагивались. В договорах аренды земельных участков прописаны все существенные условия, в том числе условие о пролонгации. Обязательная государственная регистрация договоров, заключенных на срок в пределах года, а также тех, которые являются бессрочными, не требуется. Кроме того, земельный участок ФИО2 занял часть придомовой территории многоквартирного жилого дома, что недопустимо.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 критикует доводы истца, полагает, что основания для удовлетворения жалобы отсутствуют, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Отмечает, что выводы, сделанные прокурором в представлении, не являются обязательными для суда. Представление является лишь одним из актов прокурорского реагирования по результатам проверки, прокуратура не может выступать в качестве органа, рассматривающего гражданско-правовые споры и принимающего решения, подменять собой функции суда. Выводы прокурора, указанные в представлении, касаются исключительно деятельности администрации и связаны с исполнением должностных обязанностей ответственных лиц, допустивших возникновение настоящего спора и надлежащим образом не оформивших как возникновение, так и расторжение договорных отношений с ФИО5 и ФИО1 ФИО6 инженер ФИО3 не привлекался судом в качестве эксперта, не исследовал имеющиеся материалы дела, не давал подписку об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, следовательно, не может быть признан экспертом в рамках настоящего гражданского дела. Кроме того, заключение специалиста, как и заключение эксперта, не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами. При этом выводы кадастрового инженера относительно законности и действительности арендных отношений того или иного лица, выходят за рамки компетенции технического специалиста и содержат в себе правовую оценку. Правовые выводы являются компетенцией суда, а не эксперта.

Суд неоднократно разъяснял истцам обязанность каждой из сторон, доказывать те факты, на которые они ссылаются в обоснование своих требований, а также разъяснял, что сторона истца вправе заявить ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы. Истцы своим правом не воспользовались. ФИО1 пояснил, что заключение кадастрового инженера является достаточным доказательством, проведение экспертизы не требуется. При таких обстоятельствах суд правомерно не назначил проведение экспертизы по делу.

Земельный участок становится объектом гражданского оборота с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, присвоения кадастрового номера. Согласно сведениям ЕГРН земельные участки на кадастровом учете не состоят, их границы не описаны в государственном кадастре недвижимости. Номер, указанный в договоре, не является кадастровым номером земельного участка, не соответствует предъявляемым к нему требованиям, таким как уникальность и неповторимость, не соответствует формату, установленному приказом от 04.04.2011 № 144 «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров», действовавшему в момент заключения договоров. Выкопировки, приложенные к договору, не соответствует требованиям к описанию границ земельного участка.

Поскольку земельные участки не сформированы, не поставлены на кадастровый учет, им не присвоены кадастровые номера, границы земельных участков не описаны в установленном порядке, они не могут быть объектами гражданского оборота и являться предметами договоров аренды. Договоры аренды, представленные истцами, не считаются заключенными, истцы не могут быть признаны арендаторами и не вправе требовать восстановления своих прав на объекты, не существующие в качестве индивидуально определенных вещей и не введенные в гражданский оборот. Полагала, что суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на возражения ФИО1 указал, что он предлагал добровольно возместить задолженность по арендной плате за весь период неуплаты, с чем был согласен бывший глава Администрации города Зубцова ФИО7 выразил готовность расторгнуть договор аренды с ФИО2, исходя из представления прокуратуры Зубцовского района. Полагал, что доказательства ничтожности (недействительности) сделки с ФИО2 представлены в материалы дела. По настоящее время официально договоры аренды с истцами не расторгнуты. При сносе построек, выкапывании плодовых деревьев и кустарников, переносе забора, истцу будет нанесен значительный ущерб. При этом территория двора значительно сократится, тогда как эта часть двора для истца является жизненно необходимой инфраструктурой. В районном суде истец заявлял ходатайство о проведении экспертизы законности предоставления в аренду ФИО2 части придомовой территории, однако суд оставил его без рассмотрения. Истец не заявлял требований к ответчику ФИО2, он заявлял требования к администрации муниципального образовании Городское поселение – город Зубцов Зубцовского района Тверской области, теперь к её правопреемнику – администрации Зубцовского муниципального округа.

В заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО1 поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил её удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 поддержала письменные возражения на апелляционную жалобу, просила оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, об уважительности причин своей неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

На основании ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной коллегией определено к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. №23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1,ч.3 ст.11ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55,59-61,67ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно основам гражданского процесса, деятельность суда должна заключаться в даче правовой оценки заявленным требованиям лица, обратившегося за судебной защитой, и в создании необходимых условий для объективного и полного рассмотрения дела.

Требованиям закона обжалуемое решение не отвечает.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на основании постановления главы Зубцовского района от 08.10.2008 № 857 ФИО5 для ведения огородничества предоставлен в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 66 кв.м по адресу: <данные изъяты>, сроком на один год.

9 октября 2008 года между комитетом по управлению имуществом Зубцовского района (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) был заключен договор аренды указанного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> сроком с 09.10.2008 по 07.10.2009 (п.п. 1.1, 2.1).

Размер арендной платы в год составляет 11 руб. 00 коп. (п. 3.1).

По акту приема-передачи от 09.10.2008 арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 66 кв.м для ведения огородничества по адресу<данные изъяты> из земель с кадастровым номером <данные изъяты> (том 1, л.д. 16).

Неотъемлемой частью договора аренды является план участка (выкопировка) со схематичным изображением на <данные изъяты> между домами №<данные изъяты> земельного участка прямоугольной формы со значениями границ 4 м, 16,5 м, 4 м, 16,5 м.

На основании постановления главы Зубцовского района от 17.02.2009 № 148 ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок из состава земель населённых пунктов площадью 30 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, сроком на один год для обслуживания гаража.

18 февраля 2009 года между комитетом по управлению имуществом Зубцовского района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды указанного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> сроком с 18.02.2009 по 16.02.2010 (п.п. 1.1, 2.1).

Размер арендной платы в год составляет 180 руб. 00 коп. (п. 3.1).

По акту приема-передачи от 18.02.2009 арендодатель передал арендатору земельный участок по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 30 кв.м, для обслуживания гаража (том 1, л.д. 22).

Неотъемлемой частью договора аренды является план участка (выкопировка), на котором схематично изображен предоставленный в аренду на <данные изъяты> между домами №<данные изъяты> и № <данные изъяты> земельный участок прямоугольной формы со значениями границ 4 м х 7,5 м.

30 августа 2022 года между Администрацией Городского поселения – город Зубцов Зубцовского муниципального района Тверской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной не разграниченной собственности земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду из состава земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 69:09:0070313:288 площадью 108 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Участок предоставлен для ведения огородничества, с основным видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства; вспомогательный вид разрешённого использования: «для ведения огородничества» (п. 1.2).

Срок аренды участка установлен с 30.08.2022 по 29.08.2025 (п.2.1).

Из акта приема-передачи от 30.08.2022 следует, что Администрация Городского поселения – город Зубцов Зубцовского муниципального района Тверской области передала, а ФИО2 приняла в аренду земельный участок из состава земель населённых пунктов, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 108 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты> (том 1, л.д. 26 оборот).

Согласно выписке из ЕГРН от 02.03.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> 08.12.2022 внесена запись о регистрации аренды в пользу ФИО2

Согласно уведомлений от 02.03.2023 из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами (условными) <данные изъяты> и <данные изъяты>, являющихся предметами договоров аренды, заключенных с ФИО5 и ФИО1, сведения отсутствуют.

По мнению истцов, земельные участки, предоставленные им в аренду, переданы ФИО2 по договору аренды от 30.08.2022. При этом уведомлений о расторжении договоров аренды земельных участок ни ФИО1, ни ФИО5 не получали, что стороной ответчика не оспаривается.

Разрешая настоящий спор, руководствуясь статьями 161, 168, 432, 450, 606, 607, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», исходя из того, что включение земельного участка в гражданский оборот возможно только после проведения кадастрового учета земельного участка, земельные участки в договорах аренды от 09.10.2008 и от 18.02.2009 не индивидуализированы, их местонахождение по <данные изъяты> указано без установления их границ и месторасположения на местности, что не позволяет определённо установить земельные участки, подлежащие передаче арендаторам в качестве объектов аренды; в оспариваемом истцами договоре аренды земельного участка от 30.08.2022 площадь земельного участка переданного в аренду ФИО2 составляет 108 кв.м, что не совпадает с суммой площадей земельных участков, переданных по договорам аренды ФИО5 и ФИО1, суд пришел к выводу, что договор аренды земельного участка от 09.10.2008 № 523, и договор аренды земельного участка от 18.02.2009 № 53 являются незаключенными, в связи с чем заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами районного суда, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов гражданского оборота (правило эстоппель). Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 (ред. от 25 декабря 2013 года) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

По смыслу вышеуказанных норм права вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета является значимым для его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения сделки. Однако если договор исполнен - имущество передано, и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Материалами дела подтверждено, что 09.10.2008 между Комитетом по управлению имуществом Зубцовского района и ФИО5 заключен договор аренды № 523 находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): <данные изъяты>, площадью 66 кв.м, для ведения огородничества.

Согласно условиям договора срок аренды участка установлен с 09.10.2008 по 07.10.2009. Договор, заключенный на срок менее чем один год, вступает в силу с даты его подписания сторонами (п.п. 2.1, 2.2).

Договор считается пролонгированным на следующий срок, при освоении земельного участка согласно целевому использованию, и если от сторон не поступило других предложений по изменению или расторжению договора, не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора (п. 8.2).

По акту приема-передачи от 09.10.2008 указанный земельный участок был передан в аренду ФИО5, акт подписан между сторонами без замечаний и возражений (том 1, л.д. 16).

18.02.2009 между Комитетом по управлению имуществом Зубцовского района и ФИО1 заключен договор аренды № 53 находящегося в государственной собственности земельного участка из состава земель населённых пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): <данные изъяты>, площадью 30 кв.м, для обслуживания гаража.

Срок аренды участка установлен с 18.02.2009 по 16.02.2010. Договор, заключенный на срок менее чем один год, вступает в силу с даты его подписания сторонами (п.п. 2.1, 2.2).

По акту приема-передачи от 18.02.2009 указанный земельный участок был передан в аренду ФИО1, акт подписан между сторонами без замечаний и возражений (том 1, л.д. 22).

На основании статьи 610 настоящего Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

Договоры аренды земельного участка с истцами от 09.10.2008 и от 18.02.2009 были заключены на срок менее года.

После истечения срока договоров ФИО5 и ФИО1 продолжали пользоваться земельными участками при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем данные договоры следует считать возобновленными на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из пункта 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что сторона, которой названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, по смыслу статьи 450.1 ГК РФ односторонний отказ от договора возможен лишь в случае, когда он предусмотрен законом или договором.

В иных случаях расторжение договора по требованию одной из сторон возможно лишь в судебном порядке при наличии предусмотренных законом или договором оснований.

Согласно условиям договора аренды земельного участка от 09.10.2008 в случае не внесения платы до момента истечения срока договора аренды, земельный участок изымается. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, и при нарушении других условий договора (п.п. 3.5, 4.1.1).

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 3.5, п. 4.1.1 (п. 6.2).

Согласно условиям договора аренды земельного участка от 18.02.2009 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, и при нарушении других условий договора (п. 4.1.1).

Если земельный участок не осваивается в сроки, предусмотренные договором аренды, то договор не пролонгируется на следующий срок (п. 8.1).

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в п. 8.1 (п. 6.2).

По смыслу договора и действующего законодательства расторжение договора аренды земельных участков по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке.

Доказательств того, что стороны расторгли заключенные договора аренды, в том числе в судебном порядке, либо прекратили их действие, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 09.10.2008 № 523, заключенный с ФИО5, и договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.02.2009 №53, заключенный с ФИО1 являются действующими.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей на момент предоставления истцам в аренду земельных участков, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, договор аренды земельного участка, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный только на срок не менее одного года.

Как видно из материалов дела, договоры аренды от 09.10.2008 № 523 и от 18.02.2009 № 53 содержат описание предмета договора – земельные участки из земель населенных пунктов, в частности, их местонахождение, площадь, кадастровые номера (условные), сведения о правообладателе на момент подписания таких договоров.

С момента подписания указанных договоров и до возбуждения настоящего дела разногласий или неясностей относительно предмета договора, его местонахождения, площади, целевого использования у сторон не имелось.

Вопреки доводам ответчика, с которыми согласился суд первой инстанции, условие о предмете спорных договоров аренды не может считаться несогласованным, а договоры незаключенными в отношении земельных участков, не поставленных на кадастровый учет в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Отсутствие государственного кадастрового учета земельных участков не является безусловным основанием для признания договоров аренды недействительными либо незаключенными.

Поскольку при подписании договоров аренды с истцами и во время их исполнения у сторон договора не возникло неопределенности по предмету арендуемых земельных участков, спорные земельные участки фактически использовались, при этом приложенные к договорам схемы передаваемых участков позволяют с достоверностью определить их местоположение, оснований для признания их незаключенными либо недействительными, у суда первой инстанции не имелось.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (статья 60 Земельного кодекса).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункты 1 - 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пунктах 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. К ничтожным относятся сделки, прямо указанные в законе в качестве таковых, ничтожной также является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В качестве доказательства обстоятельств в обоснование заявленных исковых требований истцами представлено заключение кадастрового инженера ФИО3

Согласно указанному заключению, кадастровый инженер аналитическим методом, сопоставив выкопировки из договоров аренды, кадастровый план территории и данные ЕГРН относительно границ земельных участков, пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> полностью налагается на исследуемые земельные участки, предоставленные в 2008 и 2009 году в аренду ФИО1 и ФИО5

Оснований не доверять указанным выводам кадастрового инженера ФИО3, обладающего специальными познаниями и соответствующей квалификацией в области землеустройства, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Выводы эксперта в части взаимного расположения спорных земельных участков являются последовательными, взаимосвязанными и основаны на непосредственном исследовании материалов и документов, подробно описанного проведённого исследования. Исследовательская часть изложена логично, четко, ясно, носит утвердительный характер, основана на методологии для данного вида исследований, исключает возможность двоякого толкования.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает возможным учитывать указанное заключение специалиста (за исключением выводов правового характера) в качестве надлежащего доказательства по делу.

Доказательства, опровергающие выводы данного заключения, в деле отсутствуют.

Учитывая вышеприведенные нормативные положения, фактически установленные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды находящегося в государственной не разграниченной собственности земельного участка, без проведения торгов от 30.08.2022 № 41, заключенный между Администрацией Городского поселения – город Зубцов Зубцовского муниципального района Тверской области и ФИО2, является недействительной (ничтожной) сделкой (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, предоставленный ФИО2 в аренду, сформирован с нарушением земельного законодательства в месте расположения ранее предоставленных в аренду земельных участков, что нарушает права (законные интересы) ФИО1 и ФИО5, как владеющих арендаторов земли.

Договоры аренды земельных участков, заключенные с истцами не расторгнуты, в связи с чем ранее предоставленные им земельные участки не могли быть переданы иному лицу.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции, с учетом подачи апелляционной жалобы только ФИО1, в части отказа в удовлетворении его исковых требований подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 30.08.2022 № 41, заключенного между Администрацией Городского поселения – город Зубцов Зубцовского муниципального района Тверской области и ФИО2

В остальной части решение Зубцовского районного суда Тверской области от 21 июня 2023 года отмене либо изменению не подлежит, поскольку правовых оснований к удовлетворению требований ФИО1 о признании действующими арендных отношений и разрешении возместить в полном объёме задолженность по арендной плате в силу того, что истцом в указанной части избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Зубцовского районного суда Тверской области от 21 июня 2023 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 отменить.

Принять в указанной части по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка площадью 108 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, заключенный 30.08.2022 между Администрацией городского поселения – город Зубцов Зубцовского муниципального района Тверской области и ФИО2.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Настоящее определение является основанием для прекращения записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> правом аренды в пользу ФИО2

Мотивированное апелляционное определение составлено 14 сентября 2023 года

Председательствующий

Судьи