№2-6264/18-2023
46RS0030-01-2023-010076-29
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 декабря 2023 года г.Курск
Ленинский районный суд г.Курска в составе:
председательствующего судьи Мазаловой Е.В.
при секретаре Потафеевой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ними была достигнута договоренность о продаже в будущем земельного участка, площадью 1 га, с кадастровым номером № находящегося в д.<адрес>, за что истцом произведена полная оплата в размере 2000000 руб. 00 коп. Договоренность была оформлена распиской от ДД.ММ.ГГГГ, которая в дальнейшем переписывалась ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Однако земельный участок так и не был ей передан, а ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 перечислил ей 2000000 руб. в качестве возврата долга по расписке. По мнению истца сложившиеся у нее с ответчиком правоотношения свидетельствуют о заключении договора купли-продажи земельного участка с условием предварительной оплаты. В связи с чем со ссылкой на положения ГК РФ просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика убытки в виде разницы между ценой, установленной данным договором, и текущей ценой земельного участка, в размере 3150000 руб. 00 коп.
В судебное заседание истец ФИО1, надлежаще извещенная, не явилась, воспользовалась правом ведения дела через представителя.
Ее представитель по ордеру ФИО3 поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в иске, и просил их удовлетворить.
Ответчик ФИО2, надлежаще извещенный, не явился.
Его представитель по доверенности ФИО4 иск не признала, просил отказать в его удовлетворении по основаниям, указанным в письменных возражениях. Считает, что расписки не свидетельствуют о заключении договора купли-продажи, так как в них отсутствуют подписи самой ФИО1, указаны разные кадастровые номера, не соблюдена форма договора, в связи с чем истец не обладает правом требовать взыскания убытков. С предложением заключить основной договор истец к ответчику не обращалась.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Право стороны договора требовать его расторжения в судебном порядке закреплено в пункте 2 названной статьи Кодекса.
К числу предусмотренных законом оснований, по которым судом может быть принято решение о расторжении договора, относится в том числе существенное нарушение договора другой стороной (пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ).
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п.5 ст.453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В соответствии с ч.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как разъяснено в п.11 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст.393.1 ГК РФ, п.1 и 2 ст.405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.
В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (п.2 ст.393.3 ГК РФ).
Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 написал расписку относительно того, что получил от ФИО1 денежные средства в размере 2000000 руб. в качестве оплаты за земельный участок 1 га, находящийся в д.Шуклинка, с кадастровым номером № (земли сельхозназначения). В случае несоставления договора купли-продажи (основного) или неперевода земель из категории земли сельхозназначения в категорию земли ЛПХ или ИЖС обязался вернуть денежные средства в полном объеме не позднее чем в течение 3-х дней.
Аналогичного содержания расписки были переоформлены ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ При этом в расписке от ДД.ММ.ГГГГ кадастровый номер земельного участка указан как № в связи с перенумерацией при переводе в земли с разрешенным видом использования – под индивидуальное жилищное строительство.
Земельный участок ФИО1 не предоставлен. Денежные средства в размере 2000000 руб. 00 коп. возвращены ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.
Данные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела и не оспаривались сторонами.
По мнению истца, содержание расписок свидетельствует о заключении между сторонами договора купли-продажи земельного участка с условием предварительной оплаты, из чего и вытекают требования о расторжении договора и взыскании убытков.
В обоснование размера убытков ФИО1 представлен отчет ООО «Экспертные Решения» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость 10000 кв м земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5150000 руб. 00 коп.
Однако суд не может согласиться с такой позицией истца, исходя из следующего.
В силу п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).
Статьей 150 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Предметом сделки купли-продажи недвижимого имущества может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками, то есть индивидуально-определенные объекты.
Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации).
В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что согласно положениям ст.554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Вышеуказанные расписки подписи ФИО1 не содержат.
В расписках указано о получении денежных средств в размере 2000000 руб. в качестве оплаты за земельный участок 1 га, находящийся в д.Шуклинка, с кадастровым номером № (№).
Согласно выпискам из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №) имеет площадь 17000 кв м.
Соответственно, для заключения договора купли-продажи требовалось произвести предварительный раздел земельного участка в целях образования земельного участка, площадью 1 га, передаваемого в собственность покупателя. При этом условие о границах выделяемого участка составляет существенное условие о предмете такого договора.
Вместе с тем, расписки не содержат описания будущих границ земельного участка, отсутствует согласованная сторонами в качестве приложения к распискам схема (хотя бы приблизительная) таких границ либо иной документ, которые позволили бы установить общую волю сторон на отчуждение (приобретение) конкретного имущества.
При отсутствии в расписках описания предмета сделки (в части границ земельного участка), установление действительной воли сторон путем толкования условий договора по правилам ст.431 ГК РФ в данном случае не представляется возможным.
А потому суд приходит к выводу о незаключенности между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи, так как отсутствует единый документ, подписанный обеими сторонами и содержащий условия, позволяющие установить предмет договора в указанной части.
С учетом изложенного, исковые требования ФИО1 как о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, так и о взыскании убытков в размере 3150000 руб. 00 коп., удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г.Курска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья: