Дело № 2-4014/2022
УИД: 59RS0005-01-2022-004215-69
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 ноября 2022 года
Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:
председательствующего судьи Орловой А.Ю.,
при секретаре Боталовой Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Перми о признании права собственности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, Департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Перми о признании права собственности, указывая, что 12 февраля 2014 года между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, согласно п. 1.2 которого ФИО2 обязался построить дом по <адрес> и передать ей в собственность жилое помещение № в данном доме, а она, в свою очередь, обязалась принять в свою собственность и оплатить ФИО2 жилое помещение в указанном доме. Ею финансовые обязательства по вышеуказанному договору были выполнены в полном объеме. Согласно п. 4.1.1 предварительного договора от 12 февраля 2014 года ответчик обязался построить дом по <адрес> в срок до 30 апреля 2014 года, однако, до настоящего времени приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта не осуществлена. При этом, фактически многоквартирный дом по <адрес> построен, эксплуатируется по прямому назначению, спорная квартира №18 в нем существует в натуре. Многоквартирный дом по <адрес> был построен в 2014 году. Внутридомовые инженерные системы функционируют, дом обеспечен водоснабжением, водоотведением, газоснабжением, электроснабжением и отоплением; дом пригоден для проживания и полностью заселен; угрозы жизни и здоровью граждан не несет; при этом, разрешение на строительство указанного многоквартирного дома не выдавалось. В свою очередь, в связи с отсутствием полного перечня необходимых документов, в том числе в связи с отсутствием разрешения на строительство. ДГА администрации г. Перми в выдаче разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию застройщику ФИО2 отказывает. Просит признать многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, пригодным к эксплуатации; признать за ней право собственности на 1-комнатную квартиру №18 общей площадью 34,5 кв.м. на 2 этаже многоквартирного <адрес> г. Перми, указав в решении суда, что данное решение будет являться основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности за ней на указанный объект в данном многоквартирном доме.
Судом к участию в деле в качестве соответчика была привлечена ФИО3, а также финансовый управляющий ФИО2 – ФИО4.
Определением суда от 28 ноября 2022 года прекращено производство по делу по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Перми о признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, пригодным к эксплуатации в связи с принятием отказа истца от иска в указанной части.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. ФИО2 не возражал против удовлетворения иска.
Финансовый управляющий ФИО2 – ФИО4 просил рассмотреть дело без его участия, не возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1
Департамент градостроительства и архитектуры администрации г.Перми просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя, представил письменные пояснения по делу, в которых указал, что 06 июля 2015 года ФИО3 обратилась в Департамент с заявлением об утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>. Департаментом выдан градостроительный план земельного участка от 16 июля 2015 года № по <адрес>. 23 ноября 2018 года ФИО3 обратилась в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>». Решением от 04 декабря 2018 года № Департамент отказал в выдаче разрешения на строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>». 18 сентября 2020 года ФИО3 обратилась в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта: «4-х этажный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>». Решением от 24 сентября 2020 года № Департамент отказал в выдаче разрешения на строительство объекта: «4-х этажный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>». Согласно сведениям автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Перми разрешение на строительство не выдавалось. разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта отсутствует, с соответствующим заявлением в уполномоченный орган кто-либо не обращался. Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 13 февраля 2020 года по делу №2-772/2020 установлено, что ФИО3 обращалась в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома по <адрес>. Письмом от 04 декабря 2018 года № ФИО3 было отказано в выдаче разрешения на строительство по причине отсутствия документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ и несоответствия представленных документов ограничения, установленным в соответствии с действующим законодательством РФ. Указанным решением суда в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Департаменту о признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, пригодным к эксплуатации отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 20 мая 2020 года решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 13 февраля 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска, исходя из следующего.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п.5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).
На основании ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.
В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.
Согласно ст. 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект вытекает из положений статей 130, 218 ГК РФ, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
Судом установлено, что 12 февраля 2014 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец обязался перед покупателем на земельном участке построить трехэтажный жилой дом, передать в собственность жилое помещение, квартиру №18 (2 этаж), а покупатель обязался принять и оплатить квартиру №18 общей площадью приблизительно 34,14 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 12-15).
Согласно п. 2.1 договора указанное жилое помещение продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 1 468 020 рублей, которую покупатель выплачивает в следующем порядке: 100 000 рублей – при подписании предварительного договора купли-продажи; 1 368 020 рублей – в срок до 25 февраля 2014 года.
В силу п. 4.1 договора продавец обязался построить трехэтажный жилой дом и ввести в эксплуатацию в срок до 30 апреля 2014 года, заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30 июня 2014 года; передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1.2 настоящего договора, по передаточному акту.
Согласно п. 4.3. договора покупатель обязался оплатить квартиру, указанную в п. 1.2 настоящего договора, принять квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором, подписать передаточный акт.
Факт передачи денежных средств ФИО1 ФИО2 в размере 1 468 020 рублей подтверждается актами передачи денег от 12 февраля 2014 года на сумму 100 000 рублей (л.д. 16), 24 февраля 2014 года на сумму 1 368 020 рублей (л.д. 17) к предварительному договору купли-продажи квартиры от 12 февраля 2014 года.
Согласно промежуточному акта приема-передачи квартиры ФИО1 ФИО2 передана квартира №18, состоящая из одной комнаты, расположенная по адресу: <адрес>. На момент подписания настоящего акта квартира имеет следующее техническое состояние: потолок окрашен белой в/э краской; на стенах комнат и кухни бумажные обои; стены окрашены краской разного цвета, в коридоре оттенки разные, не прокрашены углы; стены ванной покрашены в/э краской, из стены торчит провод; на полу комнаты и кухни, коридора постелен линолеум, в комнате линолеум не до стены (не до плинтуса), в комнате под линолеумом камни; в санузле на полу плитка; в квартире 3 окна, м/к двери – 3 шт, входная дверь – 1 шт; в подоконнике в комнате дырка; некачественно установлен смеситель в ванной комнате. Квартира оборудована счетчиками воды, электроэнергии (л.д. 18-19).
Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 01 июля 2021 года по длеу №2-1402/2021 были удовлетворены исковые требования ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 к ФИО2, Департаменту градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, ФИО3 о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации, признании права собственности на жилые (нежилые) помещения (л.д. 134-143).
При рассмотрении спора судом было установлено, что на земельном участке по адресу: <адрес> имеется завершенный строительством многоквартирный жилой дом, жилые и нежилые помещения в котором были проданы по различным договорам.
Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> ФИО2 в установленном порядке получено не было.
Выше указанным решением было установлено, что многоквартирный дом по адресу <адрес> соответствует необходимым требованиям и нормам законодательства, не создает угрозу для окружающих, не нарушает прав третьих лиц. В силу чего судом многоквартирный дом по адресу: <адрес> был признан пригодным к эксплуатации.
ФИО1 была привлечена к участию в данном деле в качестве третьего лица.
Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Таким образом, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 01 июля 2021 года, имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного спора.
Строительство многоквартирного дома по адресу <адрес> завершено, при этом истец не может обратиться за выдачей разрешительной или иной документации, так как не является застройщиком спорного объекта, тогда как фактически владеет объектом недвижимости, исходя из размера финансирования и условий предварительного договора и лишен возможности в установленном законом порядке зарегистрировать за ним право собственности.
Заключенный истцом предварительный договор фактически является договором участия в долевом строительстве, исполнен всеми участниками сделки, в связи с чем требование о признании за истцом права собственности на приобретенное им жилое помещение подлежит удовлетворению.
Само по себе незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с истцом не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности.
Таким образом, истцом выбран верный способ защиты нарушенного права путем признания за ним права собственности на жилое помещение. При этом истец ставит вопрос о признании права собственности на конкретное помещение, которое соответствует предмету заключенного им договора с застройщиком.
Учитывая изложенное, положения приведенных выше нормативных актов, отсутствие притязаний третьих лиц в отношении спорного объекта, тот факт, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, и вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности в завершенном строительством объекте, суд считает, что при таких обстоятельствах, требование истца о признании права собственности на жилое помещение подлежит удовлетворению.
В соответствии с ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
В силу чего решение суда, вступившие в законную силу, является основанием для внесения сведений о праве собственности ФИО1 на выше указанный объект в Едином государственном реестре недвижимости. При этом, согласно техническому паспорту на здание по адресу: <адрес> общая площадь жилого помещения (квартиры) № составляет 34,5 кв.м.
Руководствуясь ст.ст. 193,194,197,198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать за ФИО1 право собственности на 1-комнатную квартиру № общей площадью 34,5 кв.м., многоквартирного <адрес> г. Перми.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации за ФИО1 права собственности на указанный объект в Едином государственном реестре недвижимости.
Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми.
Судья: