РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.о. Чапаевск
<Адрес обезличен> 20 июня 2023 года
Чапаевский городской суд в составе:
Председательствующего судьи - ФИО5,
при секретаре – ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <Номер обезличен> по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании задолженности.
В обосновании исковых требований указала, что <Дата обезличена> между ней, ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор с условием о задатке, согласно которому стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>35. Пунктом 1.1. Договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее <Дата обезличена>. Согласно условиям предварительно договора, стоимость квартиры составляет 1.450.000 руб., которая подлежит оплате в следующем порядке: 70.000 руб. при подписании предварительного договора в качестве задатка; 28.0000 руб. будут переданы покупателем продавцу за счет собственных средств; 1.100.000 руб. за счет ипотечных денежных средств ПАО «Сбербанк». <Дата обезличена> истец передала ответчику, задаток в размере 70.000 руб..
<Дата обезличена> ответчиком в адрес истца был направлен проект договора. При ознакомлении с проектом договора, истцу стало известно, что в квартире зарегистрированы ФИО7, и двое ее несовершеннолетних детей. Данная информация явно противоречила заверениям и обязательствам ответчика. Также из п. 10 проекта договора следовало, что Продавец подтверждает и гарантирует, что на приобретение объекта недвижимости не использовались средства материнского капитала, что квартира не была заложена по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского капитала, а также не имеет неисполненных обязательств перед уполномоченными органами РФ по наделению несовершеннолетних детей долями в указанной квартире.
Между тем, данная информация не соответствовала действительности, поскольку ФИО7 приобретала спорную квартиру с использованием кредитных денежных средств и с использованием средств материнского капитала. При этом предусмотренные законом обязанности по выделению долей в праве общей долевой собственности детям ФИО7 выполнено не было.
Также истцом было получено правовое заключение <Номер обезличен> от <Дата обезличена> ведущего юрисконсульта ООО «Домклик», согласно которому объект недвижимости не рекомендован для приобретения, поскольку с его приобретением могут возникнуть негативные правовые последствия для будущего правообладателя. В квартире была произведена перепланировка (переустройство) без предоставления документов, подтверждающих ее легальность.
В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. Дополнила, что <Дата обезличена> в адрес ответчика была направлена претензия с указанием на существенные недостатки приобретаемой квартиры, о которых продавец умолчала на момент заключения предварительного договора купли-продажи, а также с требованием о возврате суммы задатка по причине срыва заключения основного договора по вине продавца. До настоящего времени ответчик никаких мер по возврату требуемых сумм не произвела. Просила взыскать с ФИО3 в ее пользу задолженность по предварительному договору купли-продажи квартиры с условием задатка от <Дата обезличена> в размере двойной суммы задатка в сумме 140.000 руб.; расходы по оплате юридических услуг в размере 10.000 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 4.000 руб..
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что предварительный договор задатка был заключен с намерением заключить основной Договор купли-продажи в срок до <Дата обезличена>. Никакой задолженности перед истцом она, ФИО3, не имеет. Полагает, что истец намерено, затягивала процесс заключения основного договора купли-продажи, проводя различные юридические заключения и запрашивая документы, которые к сделки никакого отношения не имели. <Дата обезличена> ею была получена претензия с требованием возвращения задатка. <Дата обезличена> ею в адрес истца было направлено уведомление, о том, что предварительный договор заканчивается <Дата обезличена> и намерения продлевать его нет. <Дата обезличена> не зная об отправленной претензии со стороны истца еще раз, она, ФИО3, через своего представителя предложила заключить основной договор и выйти на сделку. Истец согласилась, но при условии, снятия ФИО8 с регистрационного учета из квартиры. ФИО9 добровольно снялась с регистрационного учета <Дата обезличена>, после выписки из больницы. Однако, <Дата обезличена> истец, ФИО1 не уведомив ее, ФИО3, и ее риелтора произвела отказ от сделки в личном кабинете Дом.клик, через который осуществлялась сделка.
Считает, что причина, по которой ФИО1 не хотела выходить на сделку это обязательная выписка предыдущего собственника. Попытки объяснить, что наличие прописанных в квартире лиц не является препятствием для заключения основного договора, и написание в договоре сроков о снятии с регистрационного учета предыдущего собственника, результата не принесли.
Полагает, что с ее стороны по запросу истца были предоставлены все необходимые документы, в том числе и для юридического заключения, которое было заказано по ее личному желанию, для совершения сделки и заключения основного договора, в срок до <Дата обезличена>. ФИО1 несколько раз переносила и отменяла назначенную банком дату, не вышла на сделку, аргументируя, что прежние собственники не выписались, а так же заставляя включить пункт в основном договоре о том, что она, ФИО3, обязана нести ответственность за предполагаемые истцом притязания третьих лиц (если они возникнут), что делает сделку обременительной.
<Дата обезличена> в личном разговоре ФИО1 было предложено вернуть задаток и разойтись мирно. Однако ФИО1 категорично заявила, что хочет купить именно эту квартиру, но выход на сделку так и затягивала. <Дата обезличена> при звонке с супругом истца, решили дождаться 2 марта. Но <Дата обезличена> ФИО1 отменила сделку в личном кабинете по собственному желанию не понятно, из каких соображений.
Считает, что сделка была расторгнута по вине покупателя и задаток остается у продавца.
Третье лицо – ПАО Сбербанк ФИО4 о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.
Выслушав истца, ответчика, изучив материалы дела, считая возможным в силу ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, суд приходит к следующим выводам:
Статьей 1 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2).
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Свобода договора проявляется в трех аспектах: 1) свобода заключения договора и отсутствие принуждения к вступлению в договорные отношения (пункт 1 ст. 421 ГК РФ); 2) свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора (подпункта 2 и 3 ст. 421 ГК РФ); 3) свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (пункт 4 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1).
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено, что <Дата обезличена> между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием задатка, согласно которого стороны обязались заключить основной договор в срок до <Дата обезличена>.
Предметом договора явилась квартира, расположенная по адресу: <Адрес обезличен>, принадлежащая ФИО3 на основании договора купли-продажи от <Дата обезличена>.
Согласно условий предварительного договора истец приобретает квартиру за <Номер обезличен> рублей. Сумма окончательная, изменению не подлежит и уплачивается покупателем продавцу в следующем порядке: при подписании настоящего договора покупатель передает из собственных средств продавцу денежную сумму в размере <Номер обезличен> рублей в счет оплаты стоимости объекта в качестве задатка; оставшуюся сумму в размере <Номер обезличен> рублей будет передана покупателем продавцу за счет собственных средств; <Номер обезличен> рублей за счет ипотечных средств ПАО «Сбербанк». Расчеты по сделке купли-продажи объекта недвижимости производятся с использованием аккредитива Банка. Получение денежных средств продавцом осуществляется не ранее даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю (п.2).
Также стороны пришли к соглашению о том, что в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи жилого помещения внесенная покупателем, в соответствии со ст. 381 ГК РФ, сумма подлежит возврату покупателю в двойном размере в течение 3 (трех) дней с момента истечения срока, установленного настоящим Договором для заключения Договора купли-продажи жилого помещения (п.2.2). В случае отказа покупателя от заключения Договора купли-продажи жилого помещения внесенная им сумма, в соответствии со ст. 381 ГК РФ, продавцом не возвращается (п.2.3.). В случае отрицательной экспертизы документов Банком задаток признается авансом и возвращается продавцом покупателю без штрафных санкций в течение 5 дней с даты отказа по объекту (п.2.4).
Факт получения ФИО3 денежных средств от ФИО1 подтвержден ее личной подписью в самом предварительном договоре купли-продажи квартиры с условием задатка от <Дата обезличена>.
Известно, что основной договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <Адрес обезличен>, между сторонами в установленный в договоре срок до <Дата обезличена> заключен не был.
<Дата обезличена> ФИО1 направила в адрес ФИО3 претензию с требованием возврата задатка в размере <Номер обезличен> руб.; расходов, связанных с приобретением квартиры в сумме <Номер обезличен> руб.; компенсации морального вреда в размере <Номер обезличен> руб.; компенсации оказанных юридических услуг по договору от <Дата обезличена> <Номер обезличен>. Претензия была получена ФИО3 <Дата обезличена>, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <Номер обезличен>
<Дата обезличена> ФИО1 повторно направила в адрес ФИО3 претензию с требованием возврата задатка от <Дата обезличена> в размере <Номер обезличен> руб., в течение 10 дней с момента получения требования. Претензия была получена ФИО3 <Дата обезличена>, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <Номер обезличен>
По сведениям выписки из ЕГРН от <Дата обезличена> квартира, площадью 43,7 кв.м., расположенная по адресу: <Адрес обезличен>35, имеет кадастровый <Номер обезличен>, правообладателем является ФИО3; ограничение и обременение объекта не зарегистрировано.
Известно, что <Дата обезличена> ФИО3 по договору купли-продажи купила у ФИО7 квартиру, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>35, являющуюся предметом залога АО «Банк ДОМ.РФ».
Вместе с тем, по сведениям выписки из ЕГРН от <Дата обезличена> квартира, площадью 43,7 кв.м., расположенная по адресу: <Адрес обезличен>35, кадастровый <Номер обезличен>, правообладателем которой является ФИО3; находится в обременении у АО «Банк ДОМ.РФ» - ипотека.
<Дата обезличена> для определения рыночной стоимости объекта оценки, квартиры по адресу: <Адрес обезличен>35 для целей залога ПАО Сбербанк, ФИО1 обратилась в ООО «МАРТ-ОЦЕНКА». Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на <Дата обезличена> округленно составила: <Номер обезличен> руб..
<Дата обезличена> ведущим юрисконсультом ООО «Домклик» было подготовлено правовое заключение <Номер обезличен> относительно квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>35. Экспертом сделан вывод о том, что объект недвижимости не рекомендован к приобретению. Приобретение данного объекта недвижимости может повлечь негативные правовые последствия для будущего правообладателя. Выводами послужило то, что недвижимое имущество продавалось 8 раз; квартира приобретена правообладателем в рамках проведения торгов по банкротству; с момента заключения договора купли-продажи прошло менее 1-го года; в Квартире произведена перепланировка (переустройство); отсутствуют документы, подтверждающие согласование/узаконивание правообладателем перепланировки (переустройства) в установленном порядке. Также рекомендовано до совершения сделки, получить документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных в квартире лиц. При наличии зарегистрированных лиц, в том числе состоящих под опекой и попечительством, предусмотреть в договоре по отчуждению квартиры условие о снятии указанных лиц с учета в определенный срок.
Возражая относительно заявленных требований, ответчик не оспаривая сам факт получения денег от истца, указывает, что истец намерено, затягивала процесс заключения основного договора купли-продажи, проводя различные юридические заключения и запрашивая документы, которые к сделке никакого отношения не имели.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии с п. 4 указанной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.
В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.
Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения, исполненного им по обязательству (п. 2 ст. 416 ГК РФ).
По смыслу упомянутых норм материального права уплаченный задаток в любом случае возвращается лицу его, передавшему при отсутствии вины сторон предварительного договора в его не заключении (обязательства прекращены по соглашению сторон либо по причине наступления обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает), а также при наличии вины в не заключении договора лица, получившего задаток. Притом, что в последнем случае размер задатка, который подлежит возврату, может увеличиться вдвое.
Лицо, получившее задаток оставляет его себе, в случае если вина в неисполнение обязательств лежит на передавшем лице задаток.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного кодекса.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <Номер обезличен> от <Дата обезличена> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключение основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
В рассматриваемом случае продавцом ФИО3, были нарушены условия договора. Ответчиком были сокрыты те факты, что квартира предыдущим собственником - ФИО7 приобреталась с использованием кредитных денежных средств и с использованием средств материнского капитала; предусмотренные законом обязанности по выделению долей в праве общей долевой собственности детям ФИО7 выполнены не было; в квартире произведена перепланировка (переустройство) без предоставления документов, подтверждающих ее легальность. К тому же квартира находится под обременением – ипотека, с <Дата обезличена> в пользу АО «Банк ДОМ.РФ», в связи, с чем суд приходит к выводу о прекращении обязательств в силу п.6 ст.429 ГК РФ, предусмотренных предварительным договором. В свою очередь прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства (п. 4 ст. 329 ГК РФ) в данном случае - обязательства уплаченного в пользу ответчика задатка.
В связи с изложенным на стороне ответчика образовалось неосновательно сбереженное имущество в размере невозвращенной суммы задатка (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).
Суд также учитывает, что доказательств, с достоверностью и однозначностью свидетельствующих об уклонении какой–либо из сторон от заключения основного договора в установленный соглашением сторон срок в ходе судебного заседания не было добыто, проверить доводы сторон о характере и условиях предполагаемой сделки купли – продажи квартиры, ее условиях не представляется возможным, поскольку они являются голословными.
По мнению суда, по сути, стороны не смогли согласовать условия снятия с регистрационного учета предыдущего собственниками.
При таких обстоятельствах, поскольку до окончания указанного в предварительном договоре от <Дата обезличена> срока – <Дата обезличена>, договор купли-продажи заключен не был, соответственно обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, были прекращены <Дата обезличена>.
В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, подлежат применению нормы о неосновательном обогащении.
Как было установлено ранее, ФИО1 в пользу ФИО3 в рамках рассматриваемого предварительного договора с условием задатка от <Дата обезличена> была уплачена сумма задатка в размере 70.000 рублей.
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры с условием задатка от <Дата обезличена>, сторонами было определено, что в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи жилого помещения внесенная покупателем, в соответствии со ст. 381 ГК РФ, сумма подлежит возврату покупателю в двойном размере в течение 3 дней с момента истечения срока настоящего договора для заключения Договора купли-продажи жилого помещения.
Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи квартиры не был заключен сторонами по вине продавца, а именно сокрывшей существенные условия договора купли-продажи, задаток подлежит возврату покупателю в двойном размере, то есть с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 140.000 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <Дата обезличена> <Номер обезличен> «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ).
Истцом заявлено требование о взыскании расходов за составление искового заявления в размере 10.000 руб.
В материалы дела истцом представлен договор оказания юридических услуг от <Дата обезличена> и чек <Номер обезличен>q7346 от <Дата обезличена> на сумму <Номер обезличен> руб. за составление искового заявления. Руководствуясь принципом разумности и справедливости, учитывая характер и сложность дела, сумму судебных расходов за составление искового заявления необходимо уменьшить до <Номер обезличен> рублей.
Также с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения судебных расходов уплаченная государственная пошлина в сумме <Номер обезличен> рублей в полном объеме.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, -
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности - удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО3, <Дата обезличена> года рождения (паспорт <Номер обезличен> выдан Отделением УФМС ФИО4 по <Адрес обезличен> в <Адрес обезличен> <Дата обезличена>) в пользу ФИО2 денежную сумму в размере <Номер обезличен> рублей, расходы за составление искового заявления в размере <Номер обезличен> рублей, расходы по оплате госпошлины в размере <Номер обезличен> рублей, а всего <Номер обезличен> коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Самарский областной суд через Чапаевский городской суд.
Судья
Чапаевского городского суда
<Адрес обезличен> М.Н. Законов
Мотивированное решение <Дата обезличена>
Подлинник документа находится в Чапаевском городском суде <Адрес обезличен> в материалах гражданского дела <Номер обезличен>RS0<Номер обезличен>-11