Дело № 2-397/2025
УИД75RS0003-01-2025-000125-65
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
28 октября 2025 г. г. Чита
Железнодорожный районный суд г. Читы в составе председательствующего судьи Лытневой Ж.Н., при секретаре Фокиной О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа «Город Чита» о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском, в обоснование указал, что им в 2019 года по договору купли-продажи был приобретен земельный участок площадью 459 кв.м с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., с видом разрешенного использования – для размещения гаража. На данном участке в 2023 году им был построен гараж площадью 385,1 кв.м для личного пользования, так как на соседнем участке по адресу: ... у него находится дом. Для строительства гаража им был заказан и изготовлен градостроительный план земельного участка с местом для строительства объекта, в связи с чем истец полагал, что градостроительный план является разрешением на строительство. Гараж строился своими силами, без привлечения надлежащих органов и разрешительный документов, в настоящее время им собраны все необходимые согласования. Гараж не нарушает генеральный план застройки города и не ущемляет права и законные интересы других лиц и органов местного самоуправления, не создает угрозы для жизни и здоровья людей. Собственники сопредельных объектов недвижимости не возражают относительно рассматриваемого гаража, что подтверждает отсутствие нарушений их прав и законных интересов. Просил признать за ним право собственности на самовольную постройку – нежилое помещение гараж, площадью 385,1 кв.м, расположенный по адресу: ....
Протокольным определением от 18.03.2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Железнодорожного административного района администрации городского округа «Город Чита».
Ответчик администрация городского округа «Город Чита», третье лицо администрация Железнодорожного административного района администрации городского округа «Город Чита», извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание своих представитель не направили, ходатайства об отложении дела не заявили. В ранее направленном отзыве на иск представитель ответчика администрации городского округа «Город Чита» ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд приступил к рассмотрению дела в отсутствие указанных лиц.
Истец ФИО1, его представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.
Выслушав пояснения истца, его представителя, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку оформление прав на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который не должен подменять процедуру оформления разрешительной документации, установленную градостроительным законодательством, истцам по такой категории дел надлежит доказывать соблюдение всех условий, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания права на объект самовольного строительства в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Пунктом 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании объекта самовольной постройкой не подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что истец ФИО1 с 18.12.2019 г. является собственником земельного участка площадью 459+/-7.49 кв.м, кадастровый ..., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения гаража, что подтверждается Выпиской из ЕГРН. Право собственности истца на вышеуказанный земельный участок возникло на основании договора купли – продажи земельного участка от 22.11.2019 г.
Из представленного технического плана здания по адресу: ..., имеются следующие сведения об объекте: назначение здания – нежилое, тип здания – гараж, год завершения строительства объекта недвижимости – 2023, площадь объекта недвижимости – 385,1 кв.м.
Из пояснений истца, его представителя следует, что ФИО1 возвёл на принадлежащем ему земельном участке гараж без получения разрешительной документации.
Из заключения строительной компании «РИКС» следует, что проект обоснования санитарного разрыва, расчет рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических факторов для гаража, расположенного по адресу: ... соответствует требованиям:
-СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200 – 03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (новая редакция);
-п. 67, п. 70 раздела III СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно – эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно – противоэпидемических (профилактических) мероприятий»;
-СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».
Размещение гаража по адресу: ..., расположенного во втором и третьем поясах ЗСО водозабора при условии соблюдения мероприятий, направленных на сохранение постоянства природного состава воды в водозаборе путем устранения и предупреждения возможности ее загрязнения соответствует требованиям п. 3.2.2., п. 3.2.3 раздела 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения».
ГБУ «Забайкальский краевой экологический центр» в своем заключении считает влияние на окружающую среду вышеуказанного объекта допустимым, дальнейшая его эксплуатация возможна при условии выполнения требований природоохранного законодательства.
ФГБУ «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная лаборатория по Забайкальскому краю» проведено пожарно-техническое обследование здания гаражного бокса, расположенного по адресу: .... В результате обследования установлено, что гаражный бокс соответствует требованиям Правил пожарной безопасности в РФ.
Согласно отчету по результатам обследования объекта защиты и оценки пожарно-технических характеристик - здания гаражного бокса, распложенного по адресу: ..., выполненного 07.06.2024 г. специалистом в области пожарной безопасности ФИО4, конструктивные, объемно – планировочные и инженерно-технические решения на объекте, расположенном по адресу: ..., соответствует требованиям пожарной безопасности при выполнении и не изменении исходных данных, существовавших на момент осмотра и оценки объекта. Рекомендуется подготовить и провести регистрацию декларации пожарной безопасности на объект.
Экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Забайкальском крае» суду не представлено.
Комитет градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» указал, что самовольно возведенный объект капитального строительства (гараж по ... в ...) расположен в зоне застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами (Ж-2). Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412, в указанной зоне размещение гаража возможно только как условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства в жилой зоне. В соответствии с действующим градостроительным законодательством строительство гаража на земельном участке с кадастровым номером ... по ..., требует оформления разрешения на строительство. Размещение гаража общей площадью 385,1 кв.м на земельном участке площадью 459 кв.м превышает максимальный процент застройки в границах земельного участка и противоречит Правилам землепользования и застройки городского округа. По противопожарным, санитарным, экологическим и техническим требованиям постройка соответствует действующим нормам и правилам, что подтверждено представленными заключениями соответствующих надзорных служб.
Проведенной по делу судебное строительно – технической экспертизой ФБУ Читинская ЛСЭ Минюста России № 461/5-2-25 от 25.09.2025 г. установлено следующее.
В результате проведенных натурных исследований установлено, что объект исследования - гараж, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ...:
а) соответствует положениям и требованиям:
- п.п. 8.1, 8.3 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009»;
- п.п. 4.7, 4.17, 4.18, 5.1.29, 6.5.5 СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*»;
- п.п. 5.1.1, 6.2.22 СП 56.13330.2021 «Производственные здания. Актуализированная редакция СНиП 31-03-2001»;
- п.п. 5.7, Г.2 СП 296.1325800.2017 «Здания и сооружения. Особые воздействия»;
- п.п. 4.1, 8.8 СП 506.1311500.2021 «Стоянки автомобилей. Требования пожарной безопасности»;
- п.п. 4.2.7, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.22, 4.3.3, 4.4.1, 4.4.3 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;
- п.п. 8.1.2, 8.1.4, 8.1.6 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;
- разд. 4 СП 435.1325800.2018 «Конструкции бетонные и железобетонные монолитные. Правила производства и приемки работ»;
- п. 4.2 СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка. Актуализированная редакция СНиП П-89-80*»;
- ст. 5, пп. 3 ст. 52, пп. 1 п. 1 ст. 90 Федерального закона РФ от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
б) не соответствует положениям и требованиям:
-п. 4.2.7, 5.2, 5.7, 6.10, 6.12 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и
Сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009»;
- п.п. 5.1.8, 5.1.20, 5.1.44, 6.3.5 СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*»;
- п.п. 5.1.2, 6.1.2 СП 56.13330.2021 «Производственные здания. Актуализированная редакция СНиП 31-03-2001»;
- п.п. 4.2.21, 4.3.5, 4.3.6 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;
- п. 5.2.4 СП 2 13131.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;
- прил. X СП "0.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»;
- п. 14.6.3 СП 435.1325800.2018 «Конструкции бетонные и железобетонные монолитные. Правила производства и приемки работ»;
- п. 4.2 СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*»;
- п.п. 6.1.4, 6.1.14 СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. Актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85»;
- п.п. 6.3.1.7, 6.3.1.10, 6.3.1.16, 6.3.5.1, 6.4.1.25 СП 76.13330.2016 «Электротехнические устройства. Актуализированная редакция СНиП 3.05.06-85»;
- п.п. 1, 2 ст. 53, ст. 60, п. 19 ст. 88, п. 1 ст. 89 Федерального закона РФ от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
В результате проведенного исследования установлено, что постройка - гараж, расположенная на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ..., соответствует требованиям ст.ст. 7, 36 Федерального закона РФ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Следовательно, самовольно возведенная постройка в существующих условиях на дату проведения экспертного осмотра не создает угрозу жизни и здоровья граждан, необходимая несущая способность конструкций с учетом имеющихся несоответствий, а также механическая безопасность всего здания в целом обеспечиваются.
Для гарантированной безопасной эксплуатации спорного здания рекомендуется проведение мероприятий по устранению имеющихся несоответствий.
Допрошенная в суде эксперт ФИО5 подтвердила экспертное заключение. Пояснила, что при натурном осмотре здания было установлено, что объект самовольного строительства не используется исключительно как гараж. На момент проведения исследования здания использовалось в качестве производственного торгового помещения, включающего в себя производственный цех, бытовую комнату, комнату отдыха, офис продаж, гараж. План помещений здания, составленный экспертом при натурном осмотре, не соответствует техническому плану, представленному истцом в дело. Здание имеет производственное назначение (производственный цех) и общественное (офис продаж). Нарушение требований пожарной безопасности являются существенными. Также, здание не соответствует Правилам землепользования и застройки г. Читы в части соблюдения максимального процента застройки в границах земельного участка.
На странице 23 экспертного заключения экспертом указано, что в настоящее время в здании оборудованы помещения по производству и продаже элементов благоустройств (тротуарная плитка, брусчатка. бордюры и т.д.), для хранения автотранспорта. Исходя из фактического назначения спорной постройки, земельный участок используется по основному и условному разрешенному назначению территориальной зон, то есть фактически функциональное использование спорного здания не противоречит требованиям, установленным ст. 32 ПЗЗ г. Читы.
Вместе с тем, спорное здание не соответствует требованию п. 33 ПЗЗ г. Читы в части соблюдения максимального процента застройки в границ земельного участка (превышает 40% - максимальный процент застройки земельного участка для домов малой и средней этажности).
Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства перечислены в пунктах 2 - 4 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Данные параметры включают в себя: минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
В силу части 2 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 названной статьи размеры и параметры, их сочетания.
Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод, что законодатель связывает возможность возведения объекта недвижимости с фактом установления в градостроительном регламенте предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленных градостроительным законодательством и другими федеральными законами.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Чита», утвержденных Решением Думы городского округа «Город Чита» от 09.07.2020 № 77, установлены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. По отношению к территориальной зоне Ж-2 максимальный процент застройки в границах земельного участка для домов малой и средней этажности – 40%, максимальный процент застройки в границах земельного участка для блокированных жилых домов с приусадебными земельными участками – 30%.
В ходе производства судебной экспертизы экспертом установлено, что объект недвижимости возведен с нарушением максимального процента застройки - 40% (площадь земельного участка – 459,42 кв.м, площадь застройки – 401,19 кв.м).
Таким образом, материалами дела подтверждается факт возведения спорного объекта недвижимости с грубым нарушением правил землепользования и застройки.
Кроме того, суд отмечает, что экспертом установлено несоответствие объекта пожарным нормам и правилам, которое является существенным.
При таких обстоятельствах, в материалах дела не имеется доказательств соответствия объекта капитального строительства градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, а также свидетельствующих о его соответствии параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии всех предусмотренных частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для признания за ФИО1 права собственности на спорный объект недвижимости.
Таким образом, исковые требования ФИО1 о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО1 (...) в удовлетворении исковых требований к администрации городского округа «Город Чита» (ИНН <***>) о признании права собственности на самовольную постройку отказать.
На решение суда может быть принесена апелляционная жалоба в Забайкальский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Читы в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Ж.Н. Лытнева
Мотивированное решение составлено 13 ноября 2025 года.