копия
Дело № 2-1938/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Новый Уренгой 30 августа 2022 года
Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Лопыревой С.В.,
при секретаре Биртаевой А.М.,
с участием представителя ИП ФИО1 - ФИО2, ФИО3, ее представителя ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи с Октябрьским районным судом гражданское дело по иску ИП ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения, встречному иске ФИО3 к ИП ФИО1 о признании договора расторгнутым, взыскании денежных средств,
установил:
ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ИП ФИО3 заключен договор субаренды нежилого помещения , по условиям которого ФИО3 приняла во временное пользование (в субаренду) нежилое помещение площадью кв.м. для размещения бутика женской одежды, расположенное по адресу: .
По условиям заключенного договора Арендодатель обязался завершить строительство Здания, осуществить его ввод в эксплуатацию и произвести официальное открытие Здания «Бумеранг» не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1.1. Договора); в течении 10 дней с момента подписания настоящего Договора передать в пользование Арендатора нежилое помещение по Акту приема-передачи для проведения строительно-монтажных, отделочных работ, а в дальнейшем под организацию бутика женской одежды.
В случае просрочки Арендодателем 10 дневного срока, указанного вп. 2.1.1 Договора и установленного для передачи нежилого помещения Арендодатель уплачивает пени в размере 0.1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.
П. 2.2.4 Договора предусмотрено право Арендодателя в случае просрочки внесения арендной платы свыше 30 дней прекратить доступ к арендуемому нежилому помещению и удержать товары, находящиеся в нежилом помещении.
Согласно п.2.3.1. Арендатор обязан закончить строительно-ремонтные работы, а также начать коммерческую деятельность не позднее даты официального открытия здания, а именно ДД.ММ.ГГГГ.
Размер арендной платы сторонами определен в 3 000 руб. за один кв.м., что составило 110 700 руб. в месяц (п.3.1.Договора). П.4.2. предусмотрена пени в размере 0.1 % от суммы долга за каждый день просрочки в случае просрочки арендатором оплаты арендной платы.
Согласно п. 3.9. Договора первая арендная плата вносится в течении 5 банковских дней с момента начала коммерческой деятельности, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Последующая оплата производится ежемесячно путем перечисления Арендатором суммы на расчетный счет Арендатора до 5 числа текущего месяца.
В силу п. 5.6. Договора при принудительном закрытии Здания по независящим от Арендатора причинам, Арендатор освобождается от уплаты арендной платы с момента закрытия здания до момента возобновления работы.
На основании п. 3.15 Арендатор уплачивает Арендодателю платеж (маркетинговый сбор) в размере 2 000 руб. за организацию мероприятий рекламного характера в Здании.
ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд с требованиями о взыскании с ИП ФИО3 1 763 859 руб. - задолженности по арендной плате, 496 236.02 руб. – неустойки за просрочку оплаты арендной платы, 48 000 руб. – задолженности по оплате маркетингового сбора, 3 207.62 руб. – процентов за пользование чужими денежными средствами, 34 557 руб. – уплаченной госпошлины.
Определением Арбитражного суда ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ дело передано по подсудности в суд общей юрисдикции в связи с прекращением ответчиком статуса ИП ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО3 обратилась со встречными требованиями о взыскании с ИП ФИО1 пени за нарушение срока, предусмотренного для официального открытия Здания «Бумеранг» в сумме 25 128.90 руб., а также 953.87 руб. – в счет возврата уплаченной госпошлины. В обоснование требований указала на то, что официально здание ТЦ «Бумеранг» открылось ДД.ММ.ГГГГ, таким образом просрочка составила с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 227 дней.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подано заявление о дополнении предмета требований, в котором заявлено о признании договора расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ в связи существенным изменением обстоятельств.
ИП ФИО1 в судебные заседания не явился.
В судебном заседании представитель ИП ФИО1 требования поддержал. Возражал против удовлетворения встречного иска. Дополнительно указал на отсутствие у него доказательств проведения ИП ФИО1 маркетинговых мероприятий.
ФИО3 и ее представитель требования встречного иска признали в сумме 511 294.86 руб. Указали на то, что помещение было передано в черновой отделки, все работы, начиная с работ по стяжке пола, выполнялись ФИО3 ТЦ «Бумеранг» открылся только ДД.ММ.ГГГГ. В период с ДД.ММ.ГГГГ Здание ТЦ «Бумеранг» было закрыто в связи с Указами Президента и Постановлением Правительства ЯНАО, доступ посетителей был возобновлен ДД.ММ.ГГГГ. с ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 закрыл доступ к помещению, что создало препятствия к ведению деятельности
Исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Сам по себе факт заключения сторонами договора субаренды нежилого помещения подтверждается представленными текстами Договора и сторонами не оспаривается. Не оспариваются сторонами и условия заключенного договора.
Из условий договора следует, что нежилое помещение предоставлено ФИО3 в состоянии до проведения в нем строительно-монтажных и отделочных работ, которые ею должны были проводиться собственными силами и средствам.
По условиям договора здание ТЦ «Бумеранг», в котором расположено арендованное помещение, должно было открыться не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании установлено, что фактическое открытие произошло ДД.ММ.ГГГГ.
Условиями Договора предусмотрена выплата первой арендной платы в течении 5 банковских дней с момента начала коммерческой деятельности.
Таким образом, до ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 не имела возможности осуществления предпринимательской деятельности и использования помещения по назначению в связи с закрытием самого ТЦ.
Указами Президента РФ от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239, от 28.04.2020 № 294 периоды с 25.03.2020 по 08.05.2020 объявлялись нерабочими днями.
Деятельность ФИО3 как ИП не являлась деятельностью, на которую не распространялись данные Указы.
Кроме того, постановлением Губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.03.2020 № 29-ПГ до 31.08.2020 включительно была приостановлена работа ночных клубов (дискотек), кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, развлекательных центров, досуговых заведений, работа торговых объектов.
Поскольку являющееся объектом аренды нежилое помещение не имело отдельного наружного (уличного) входа в объект торговли, то на ФИО3 не распространялись положения п. 8 данного Постановления.
Таким образом, здание ТЦ «Бумеранг» в его основной части (за исключением магазина продовольственных товаров и обувного магазина, имеющего отдельных вход) было закрыто в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно как для посетителей так и для работников.
В силу п.5.6. Договора при принудительном закрытии Здания по независящим от Арендатора причинам, Арендатор освобождается от уплаты арендной платы с момента закрытия Здания до момента возобновления работы.
Таким образом, арендная плата не подлежит начислению в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Доводы стороны ФИО3 в этой части являются обоснованными.
Из представленных суду документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 получено Уведомление о досрочном расторжении ФИО3 договора, на которое ИП ФИО1 ответил отказом от ДД.ММ.ГГГГ.
С ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 закрыл доступ ФИО3 к арендуемому помещению, а также расположенным в нем вещам. Из обьясненийФИО3 следует, что вещи ей отданы в ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Оценивая условия заключенного сторонами Договора, обьяснения в судебном заседании, суд считает возможным согласиться с позицией стороныФИО3 о наличии существенных обстяотельств, позволяющих расторжение договора ранее определенного в нем двухлетнего срока.
При этом суд исходит из того, что на момент подписания Договора, имеющего явные признаки кабальности условия в части производства строительно-монтажных и отделочных работ за счет сил и средств арендатора (п.2.1.1), оставление произведенных улучшений в собственности Арендодателя (п.2.4.6), права Арендатора на закрытие доступа в помещение и удержание находящегося в нем товара на неопределенный срок (п.2.2.4), ФИО3 явно не предполагала ни существенное изменение срока открытия ТЦ «Бумеранг» (7.5 месяцев), что затянуло начало деятельности и безусловно причинило ей убытки, ни распространение короновирусной инфекции и принимаемые в этой связи органами исполнительной власти РФ и ЯНАО ограничительные меры в виде закрытия торговых центров.
Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые ФИО3 не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
При этом суд оценивает и то обстоятельство, что покупательный интерес к промышленным товарам не первой необходимости явно снизился.
Вместе с тем, принимая во внимание тот факт, что до ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 имела возможность пользоваться нежилым помещением и вести в нем предпринимательскую деятельность суд считает не справедливыми требования стороны о признании договора расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 закрыл доступ ФИО3 к помещению, а также находящимся в нем вещам, чем лишил ее возможности ведения предпринимательской деятельности.
Именно с этой даты суд считает возможным признать Договор субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым.
Таким образом, арендная плата подлежит начислению за периоды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 61 075.86 руб. – за февраль 2020 года, 64 277 руб. – за март 2020 года с учетом предоставленной ИП ФИО1 скидки согласно акту сверки, 885 600 руб. – за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (110 700х8), 24 996.77 руб. – за 7 дней мая 2021 года (110 700/31х7); всего 1 035 949.63 руб.
Согласно представленномусудуподписанному ИП ФИО1 Акту сверкиФИО3 оплатила: ДД.ММ.ГГГГ – 221 400 руб. – обеспечительный взнос за два месяца аренды; ДД.ММ.ГГГГ – 110 700 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 65 438 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 28 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 55 400 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 33 300 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 33 300 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 33 300 руб.; всего 580 838 руб.
С учетом изложенного, задолженность ФИО3 составляет 455 111.63 руб., которые и подлежат взысканию в пользу ИП ФИО1
При рассмотрении требований ИП ФИО1 о взыскании установленной договором пени за просрочку внесения арендных платежей суд исходит из следующего:
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на момент открытия ТЦ и начала внесения арендной платы согласно условий Договора, ФИО3 уже было внесено 221 400 руб. – обеспечительный Депозит в размере суммы арендной платы за 2 месяца субаренды, который Арендатор обязан пополнять в случае его уменьшения (п.3.10 Договора).
Условиями договора предусмотрено внесение платы до 5 числа каждого месяца.
Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженности ФИО3 не имела; кроме того ДД.ММ.ГГГГ ею внесено 110 700 руб.; итого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на счету ФИО3 после удержания арендной платы за февраль 2020 года в размере 61 075.86 руб. находилось 381 724.14 руб.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 внесено 65 438 руб., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на счету находилось 447 162.14 руб., из которых подлежало уплате 64 277 руб. в качестве арендной платы на март 2020 года.
На момент возобновление деятельности ТЦ «Бумеранг» и начисления в связи с этим арендной платы, с учетом внесенных ФИО3 сумм на счету находилось 565 023.14 руб.
Исходя из размера данной суммы и установленного Договором размера арендной платы, задолженность начала образовываться с ДД.ММ.ГГГГ и составляла 99 176.86 руб. (565023.14 – 110 700 (сентябрь 2020) – 110 700 (октябрь 2020) – 110 700 (ноябрь 2020) – 110 700 (декабрь 2020) – 110700 (январь 2020) – 11 523.14 – плата за февраль 2020).
В дальнейшем арендные платежи ФИО3 не вносились, Обеспечительный Депозит не пополнялся.
Таким образом, подлежат начислению пени на сумму 99 176.86 руб. (арендная плата за февраль 2020) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (требования истца – ч.3 ст. 196 ГПК РФ) – 71 407.34 руб.; на сумму 110 700 руб. (за март 2021) с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 76 272.30 руб.;на сумму 110 700 (апрель 2021) с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 72 951.30 руб., на сумму 24 996.77 (май 2021) с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 15 697.97 руб.; всего 236 328.91 руб.
Доводы стороны ФИО3 со ссылкой на Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 о том, что штрафы и пени не подлежат начислению не убедительны. Данным Постановлением установлен запрет на начисление штрафов и пени в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, в связи с установленной данным Постановлением отсрочкой/рассрочкой платежей, применяемой к платежам до 01.10.2020; задолженность же образовалась с невыплаты арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ в полном объёме.
Как указано выше, положениями п. 3.15 предусмотрена выплата Арендатором Арендодателю платежа (маркетинговый сбор) в размере 2 000 руб. за организацию мероприятий рекламного характера в Здании.
Поскольку доказательств организации мероприятий рекламного характера в Здании ТЦ «Бумеранг» в отношении магазина ФИО3 суду не представлено, отсутствуют правовые основания для взыскания как данного сбора, так и обусловленных его невыплатой процентов за пользование чужими денежными средствами.
Требований ИП ФИО1 в этой части удовлетворению не подлежат.
По условиям заключенного договора Арендодатель обязался завершить строительство Здания, осуществить его ввод в эксплуатацию и произвести официальное открытие Здания «Бумеранг» не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1.1.Договора).
В судебном заседании установлено, что открытие произошло ДД.ММ.ГГГГ.
По условиям п. 4.5. Договора в случае просрочки Арендодателем 10 дневного срока, указанного в п. 2.1.1 Договора и установленного для передачи нежилого помещения Арендодатель уплачивает пени в размере 0.1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.
Таким образом, требования встречного иска о взыскании с ИП ФИО1 пени за нарушение срока открытия ТЦ «Бумеранг» в размере 25 128.90 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Настоящим решением с ФИО3 в пользу ИП ФИО1 взыскано 691 440.54 руб. С ИПФИО1 в пользу ФИО3 – 25 128.90 руб.
С учетом зачета требований, с ФИО3 в пользу ИП ФИО1 подлежат взысканию 666 311.64 руб.
При подаче иска ИП ФИО1 уплачена госпошлина в размере 23 942 руб. (платежное поручение [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ). На основании положений ст. 98 ГПК РФ исходя из размера удовлетворённых требований, с ФИО3 в его пользу подлежат взысканию 10 114.41 руб. – в счет возврата уплаченной при подаче иска госпошлины пропорционально удовлетворённым требованиям.
ФИО3 при подаче встречного иска уплачена госпошлина в сумме 953.87 руб. (чек от ДД.ММ.ГГГГ), а также 300 руб. (чек от ДД.ММ.ГГГГ) – при подаче уточнения встречного иска. С учетом фактического удовлетворения встречного иска с ФИО1 подлежат взысканию 1 253.87 руб.
С учетом зачета требований, с ФИО3 в пользу ИП ФИО1 подлежат взысканию 8 860.54 руб.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ИП ФИО1 удовлетворить в части.
Встречный иск ФИО3 удовлетворить.
Признать расторгнутым Договор субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО1 и ИП ФИО3, расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 с учетом зачетов взаимных требований 666 311 рублей 64 копейки, а также 8 860 рублей 54 копейки – в счет частичного возврата уплаченной при подаче иска госпошлины.
Решение в части взыскания государственной пошлины подлежит исполнению в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа в течении месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суд.
Судья подпись С.В. Лопырева
Решение суда принято в окончательной форме в совещательной комнате 30.08.2022
КОПИЯ ВЕРНАПодлинный документ находится в деле №2-1938/2022 Новоуренгойского городского суда ЯНАОСудья ____________________ _______________________ (личная подпись) (инициалы, фамилия)Секретарь ________________ ______________________ (личная подпись) (инициалы, фамилия)«_______» _________________________________ 20 ______ г.
_________________________________не вступил(о) в законную силуСудья ___________________ _______________________ (личная подпись) (инициалы, фамилия)Секретарь ______________ _______________________ (личная подпись) (инициалы, фамилия)«_______» _____________________________ 20 ________ г.