Дело № 2-3-193/2025
УИД: 40RS0005-03-2025-000322-46
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 ноября 2025 года г.Медынь
Дзержинский районный суд Калужской области в составе председательствующего судьи Климовой В.Е., с участием представителей истца Муромцевой Н.В., ФИО1, ответчика ФИО3, её представителей ФИО4, ФИО5, помощника прокурора Медынского района Калужской области Гладковой М.Д., при секретаре Субботиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта,
УСТАНОВИЛ:
20 июня 2025 года в суд поступило исковое заявление ФИО6, в интересах которой действует по доверенности адвокат Муромцева Н.В., к ФИО3, согласно которому истцу ранее принадлежали жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Калужская обл., Медынский р-н, с.Никитское, <адрес>, где ФИО6 проживала одна. Близких родственников у истца нет, кроме снохи – жены умершего сына. В январе 2025 года соседи ФИО6 – Ольга и ФИО7 порекомендовали ей своих знакомых ФИО8 для помощи по хозяйству. Истец познакомилась с А-выми, договорились, что они будут проживать в её доме и оказывать помощь по хозяйству, поскольку ФИО6 находилась в преклонном возрасте, у неё стало ухудшаться самочувствие; намерения продавать дом у истца не было. В середине января 2025 года Виталий и Ирина поехали с ФИО6 в магазин и сказали, что необходимо подписать документы, касающиеся правоотношений между А-выми и истцом. Впоследствии выяснилось, что ФИО6 подписала договор купли-продажи принадлежащих ей жилого дома и земельного участка, однако, она думала, что подписывает договор аренды. После чего истец продолжила проживать в указанном доме, её самочувствие стало ухудшаться, 07 апреля 2025 года ФИО6 обратилась в частную клинику в г.Медыни Калужской области, откуда на скорой помощи её доставили в больницу в г.Кондрово Калужской области. Находясь в больнице, ФИО6 позвонила снохе Виктории, которая организовала перевод истца на лечение в г.Москву. Впоследствии истцу стало известно, что она не является собственником жилого дома и земельного участка в с.Никитское; когда и при каких обстоятельствах она подписывала договор, истец не помнит. Спорный жилой дом являлся единственным жильём истца, денежные средства по сделке не получены; ответчик с помощью соседей ввели её в заблуждение относительно природы совершаемой сделки и её последствий, сделка совершена под влиянием обмана; акт приёма-передачи имущества не подписывался, стоимость спорного имущества занижена. Ссылаясь на положения статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просила признать недействительным договор купли-продажи жилого дома площадью 102,7 кв.м с кадастровым номером № и земельного участка площадью 3000 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Калужская обл., Медынский р-н, с.Никитское, <адрес> заключённый между ФИО6 и ФИО3 18 января 2025 года, применить последствия недействительности сделки в виде восстановления права собственности ФИО6 на указанное имущество, аннулировать записи о регистрации ФИО3 в Едином государственном реестре недвижимости в отношении спорных объектов недвижимости.
Впоследствии, окончательно уточнив исковые требования, истец ФИО6, в интересах которой действует по доверенности адвокат Муромцева Н.В., ссылаясь на положения статей 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, просила признать недействительным договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, применить последствия недействительности сделки в виде восстановления права собственности ФИО6 на указанное имущество, аннулировать записи о регистрации ФИО3 в Едином государственном реестре недвижимости в отношении спорных объектов недвижимости, а также прекратить право пользования ответчика жилым домом, расположенным по адресу: Калужская обл., Медынский р-н, с.Никитское, <адрес>, и снять её с регистрационного учёта по данному адресу; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 395000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы на получение сведений из ЕГРН в размере 3100 руб.
Истец ФИО6, извещавшаяся надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась.
Представитель истца по доверенности адвокат Муромцева Н.В. в судебном заседании уточнённые исковые требования поддержала в полном объёме, увеличила сумму завяленных судебных расходов по оплате услуг представителя до 415000 руб., указав, что намерения продавать дом ФИО6 не имела, так как это единственное её жильё; с декабря 2024 года у неё было плохое самочувствие, истец страдала провалами в памяти, у неё плохое зрение; ответчик ввела истца в заблуждение, ФИО6 при оформлении сделки не понимала, какой подписывает договор, денежные средства ею не получены, после заключения сделки истец продолжала проживать в спорном жилом доме, оплачивать коммунальные услуги.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признала, указав, что в 2021 году она с супругом приобрела земельный участок в <...> Калужской области; их друзья, проживающие в д.31 в с.Никитское, ФИО9 и ФИО10 сообщили, что ФИО6 намерена продать свой дом. 02 января 2025 года ответчик с мужем приехала познакомиться с истцом, договорились о сделке, цену озвучила истец. Впоследствии в МФЦ г.Медыни был подписан договор купли-продажи, истец от получения денег отказалась. По взаимной договорённости ФИО6 осталась проживать в спорном жилом доме, ответчик оформила ей регистрацию по месту пребывания на 10 лет, помогали с мужем в покупке продуктов, лекарств. В апреле 2025 года истец в связи с ухудшившимся состоянием здоровья попала в больницу.
Представители ответчика по доверенности ФИО4, ФИО5 в судебном заседании иск не признали, указав, что истец лично подписала договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, находясь в помещении МФЦ, сотрудником которого ей разъяснялись последствия заключения сделки. Доказательств введения истца ответчиком в заблуждение либо обмана не представлено. Истец уклонилась от получения денежных средств по сделке, в связи с чем ответчик 10 сентября 2025 года внесла их на депозитный счёт нотариуса в целях передачи ФИО6
Представитель третьих лиц Управления Росреестра по Калужской области, ОеМВД России по Медынскому району, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.
Суд, с учётом статей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения представителей истца, ответчика и её представителей, заключение прокурора, полагавшей исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Причины указанного состояния могут быть различными: болезнь, алкогольное или наркотическое опьянение, стресс и прочее состояние гражданина, лишающее его возможности правильно выразить свою волю.
При этом не имеет правового значения дееспособность лица, поскольку тот факт, что лицо обладает полной дееспособностью, не исключает наличия порока его воли при совершении сделки.
В силу положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1). Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки (пункт 2). Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 6).
По смыслу приведённой нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остаётся в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался; заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих её сущность.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учётом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.
В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
В соответствии с положениями статей 209, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, которые он осуществляет в соответствии с его назначением и установленными законом пределами его использования.
В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всякого нарушения его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Применительно к положениям статей 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, а покупатель обязуется принять предмет договора и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В судебном заседании установлено, что ФИО6 на основании договора купли-продажи от 17 мая 2005 года, свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемых пережившему супругу, свидетельств о праве на наследство по завещанию от 04 мая 2022 года, принадлежали жилой дом площадью 102,7 кв.м с кадастровым номером № и земельный участок площадью 3000 кв.м с кадастровым номером № расположенные по адресу: Калужская обл., Медынский р-н, с.Никитское, <адрес>.
18 января 2025 года между ФИО6 и ФИО3 заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и здания с кадастровым номером №, находящихся по адресу: Калужская обл., Медынский р-н, с.Никитское, <адрес>.
В соответствии с пунктом 3 договора стороны оценивают указанный земельный участок в 200000 руб., здание – в 400000 руб. (всего 600000 руб.). Расчёт между сторонами производится следующим образом: покупатель оплачивает продавцу денежные средства в размере 60000 руб. в течение одного рабочего дня с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о переходе права.
Настоящий договор одновременно является и актом приёма-передачи имущества в соответствии со статьёй 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 8).
По актуальным данным Единого государственного реестра недвижимости собственником земельного участка с кадастровым номером № и здания с кадастровым номером №, находящихся по адресу: Калужская обл., Медынский р-н, с.Никитское, <адрес>, является ФИО3 на основании договора купли-продажи, заключённого 18 января 2025 года (дата государственной регистрации 22 января 2025 года).
По указанному адресу по месту жительства зарегистрирована ФИО3 – с 04 февраля 2025 года, по месту пребывания ФИО6 – с 21 января 2025 года по 18 января 2035 года.
Допрошенная в ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны истца свидетель ФИО1 показала, что она была замужем за сыном ФИО1, который в настоящее время умер. ФИО1 и члены её семьи приезжали в с.Никитское, общались, помогали в оформлении документов, связанных с наследством, истец подарила ей квартиру в г.Москве. В апреле 2025 года ФИО1 узнала, что истец находится в больнице в г.Кондрово Калужской области. ФИО1 забрала истца в г.Москву, где та проходила длительное лечение. Со слов ФИО6, дом она продавать не собиралась, обещала подарить его дочке ФИО1 – ФИО11, истец сказала, что сдала его в найм. В настоящее время истец проживает совместно с ФИО1 в г.Москве, желает вернуться в с.Никитское в свой дом.
Допрошенная в ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны истца свидетель ФИО11 – дочь ФИО1 показала, что с истцом знакома с 13 лет, у них сложились хорошие отношения; ФИО11 приезжала в с.Никитское, в последний раз – летом 2024 года, помогала финансово. ФИО6 была всегда активная, дом продавать не собиралась, обещала переоформить его на ФИО11 С ноября 2024 года ФИО6 перестала выходить на связь. Когда ФИО11 увидела истца в апреле 2025 года, её состояние было тяжёлым – сильные отёки, низкий гемоглобин, она плохо ходила, продолжила лечение в двух больницах в г.Москве.
Допрошенный в ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны истца свидетель ФИО12 – сын ФИО1 показал, что ФИО6 всегда относилась к семье ФИО1 как к родным, раньше часто к ней ездили, помогали финансово. Продавать дом, переезжать куда-либо она не собиралась.
Допрошенная в ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны истца свидетель ФИО13 показала, что она проходила стационарное лечение в хирургическом отделении ГБУЗ КО «Центральная межрайонная больница № 6» в г.Кондрово Калужской области. В одной палате с ней лежала истец ФИО6, её привезли в больницу соседи. Со слов ФИО6, она проживает в деревне, в г.Москве живут её родственники. ФИО6 не хотела сообщать снохе о том, что находится в больнице, но та узнала от соседки и приехала в больницу на следующий день.
Допрошенные в ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны истца свидетели ФИО14, ФИО15 показали, что проживают в <...>, давно знакомы с истцом; раньше к ней часто приезжал сын с супругой ФИО16 и детьми, после его смерти они приезжали, но реже, отношения у ФИО6 со снохой были хорошие. В последнее время ФИО6 жаловалась на боли в ногах, перестала приходить на почту оплачивать коммунальные услуги, о продаже дома ничего не сообщала.
Допрошенный в ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны истца свидетель ФИО17 показал, что он около шести лет проживает с ФИО1, вместе с которой неоднократно ездил к ФИО6 в с.Никитское; о продаже дома истец не говорила. В настоящее время ФИО6 проживает в квартире ФИО1, со слов истца, она не понимала, что подписала договор купли-продажи.
Свидетель ФИО18, допрошенная в ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчика, показала, что она является сотрудником МФЦ г.Медыни, 18 января 2025 года в МФЦ обратилась ФИО3 для оказания платной услуги по составлению договора купли-продажи. Прибыли стороны, обговорили условия сделки, подписали составленный договор. При этом истец поясняла, что останется проживать в спорном доме. 21 января 2025 года стороны также приезжали в МФЦ, поскольку необходимо было дополнить договор указанием охранной зоны. 01 февраля 2025 года стороны получили договор и выписки из ЕГРН.
Допрошенные в ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчика свидетели ФИО10, ФИО9 показали, что знакомы с истцом более 10 лет, проживают по соседству. В конце 2024 года они стали чаще общаться, ФИО10 помогала ухаживать за кошками ФИО6, возили её в магазин за покупками. ФИО6 рассказала, что осталась одна, сын и муж умерли, бывшей невестке дозвониться не может, та не приезжает, не помогает. В декабре 2024 года ФИО6 сказала, что хочет продать дом, просила помочь найти покупателей. ФИО10 предложили в качестве покупателя ФИО3 02 января 2025 года А-вы приехали познакомиться с ФИО6, договорились о покупке дома с земельным участком. Сделку оформляли в МФЦ в г.Медыни в присутствии ФИО10, ФИО9 – они привозили её, так как та плохо ходила. Также впоследствии приезжали в МФЦ для внесения изменений в договор, получали документы после регистрации сделки. В апреле 2025 года ФИО10 и ФИО9 отвезли ФИО6 на приём к флебологу, после чего её госпитализировали.
Допрошенный в ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчика свидетель ФИО19 – супруг ответчика показал, что на предложение ФИО6 о покупке её дома он с женой согласился. Истец озвучила цену – 600000 руб., которая не является завышенной, так как состояние дома достаточно ветхое. А-вы, а также ФИО10, ФИО9 помогали истцу по дому, возили в больницу, за покупками, так как родственников у неё не было. А-вы не возражали, что истец останется проживать в спорном доме, чтобы он не оставался без присмотра.
В судебном заседании также установлено, что ФИО6 на момент совершения сделки было 76 лет, она является инвалидом второй группы, страдает гипертонической болезнью третьей стадии, варикозной болезнью нижних конечностей, в связи с чем в силу возраста и состояния здоровья могла иметь искажённое представление о существе сделки и заблуждаться относительно значения своих действий, поскольку в обоснование своих доводов она утверждала, что намерения продавать принадлежащие жилой дом, являющийся её единственным жильём, и земельный участок, не имела, с содержанием оспариваемого договора купли-продажи ознакомлена не была, денежных средств от продажи недвижимости от ответчика не получала, после сделки, условия которой не предполагали сохранение за продавцом права пользования жилым помещением, продолжала проживать в спорном жилом доме.
ФИО6, заключив договор купли-продажи с ФИО3, добросовестно заблуждалась относительно природы сделки и её последствий, полагая, что фактически заключает договор, по которому она будет получать необходимую помощь.
Оценивая исследованные доказательства в совокупности, учитывая вышеприведённые правовые нормы, суд считает, что исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, а также о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта ответчика являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объёме.
В соответствии со статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно статье 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. ФИО2 понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 415000 руб., что подтверждается распиской от 10 октября 2025 года, промежуточными актами приёма-сдачи от 10 октября 2025 года, 12 ноября 2025 года по соглашению № 185 от 16 апреля 2025 года, платёжным поручением № 21 от 22 октября 2025 года. С учётом сложности дела, объёма выполненной представителем истца работы: составление искового заявления, уточнений к исковому заявлению, ходатайств, консультации, участие в шести судебных заседаниях, суд считает разумным определить размер взыскания с ответчика в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в размере 90000 руб.
На основании изложенного, с учётом того, что исковые требования удовлетворены, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы на получение сведений из ЕГРН в общем размере 3100 руб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома площадью 102,7 кв.м с кадастровым номером № и земельного участка площадью 3000 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Калужская обл., Медынский р-н, с.Никитское, <адрес> заключённый между ФИО6 и ФИО3 18 января 2025 года.
Применить последствия недействительности сделки в виде восстановления права собственности ФИО6 на жилой дом площадью 102,7 кв.м с кадастровым номером № и земельный участок площадью 3000 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Калужская обл., Медынский р-н, с.Никитское, <адрес>
Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права ФИО3 на жилой дом площадью 102,7 кв.м с кадастровым номером № и земельный участок площадью 3000 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Калужская обл., Медынский р-н, с.Никитское, <адрес>.
Признать ФИО3 утратившей (прекратившей) право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Калужская обл., Медынский р-н, с.Никитское, <адрес> и подлежащей снятию с регистрационного учёта по указанному адресу.
Взыскать с ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО6 (паспорт <данные изъяты>) расходы по оплате услуг представителя в размере 90000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей, расходы на получение сведений из ЕГРН в размере 3100 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Дзержинский районный суд Калужской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий подпись В.Е.Климова
Мотивированное решение составлено 26 ноября 2025 года.
Копия верна:
Судья Дзержинского районного суда
Калужской области В.Е.Климова