Дело №2-166/2023
УИД: 69RS0032-01-2022-003512-12
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 января 2023 года г. Торжок
Торжокский межрайонный суд Тверской области в составе
председательствующего судьи Михайловой Е.В.,
при секретаре судебного заседания Транковой Н.Н.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Грузинского сельского поселения Торжокского района Тверской области о признании права собственности на жилой дом,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Грузинского сельского поселения Торжокского района Тверской области о признании права собственности на жилой дом, общей площадью 74,6 кв.м, инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес>
В обоснование заявленных требований указано, что 23 июня 2005 года истец заключил договор купли-продажи с колхозом «<данные изъяты>» о приобретении в собственность вышеуказанного жилого дома. Оплата недвижимого имущества произведена 23 июня 2005 года по квитанциям к приходным кассовым ордерам №88 и №89 от 23 июня 2005 года. Указанный объект недвижимости был построен за счет средств колхоза «<данные изъяты>», принадлежал ему и находился на его балансе. Объект недвижимости приобретен свободным от прав и притязаний третьих лиц.
Полностью выполнив взятые на себя по договору обязательства, истец не может в полной мере реализовать свои права и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенную по сделке недвижимость, так как колхоз ликвидирован на основании определения Арбитражного суда Тверской области от 11 декабря 2015 года о завершении конкурсного производства. Несмотря на это истец считает, что договор купли-продажи является заключенным, а право собственности на жилой дом возникшим, так как объект недвижимости приобретен на законных основаниях и в установленном законом порядке.
Начиная с июня 2005 года и по настоящее время истец открыто, добросовестно и непрерывно владеет домом, расположенным по указанному адресу. За все время владения и пользования указанным объектом недвижимости он никогда не предпринимал никаких мер, направленных на сокрытие факта владения этим имуществом и никто не оспаривал его правообладание им, он пользуется объектом недвижимости как своим собственным недвижимым имуществом. Кто-либо из третьих лиц прав на объект недвижимости не заявляет.
Считает, что договор заключен, поскольку между истцом и колхозом «<данные изъяты>» оформлен и подписан договор купли-продажи, облеченный в надлежащую форму и содержит все существенные условия. Однако, истец до настоящего времени не может обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за регистрацией перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости в связи с отсутствием правоустанавливающих на переданный объект недвижимости.
Истец ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки суду не сообщил, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца ФИО1, уполномоченная ФИО9 по доверенности представлять интересы истца, в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в заявлении.
Представитель ответчика - администрация Грузинского сельского поселения Торжокского района Тверской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и мести слушания дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя и оставлении решения вопроса по существу дела на усмотрение суда.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитет по управлению имуществом Торжокского района. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились. Комитет по управлению имуществом Торжокского района представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, решение по существу заявленных требований оставил на усмотрение суда.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц с последующим направлением им копии решения суда в порядке ст. 214 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, изучив исковое заявление, исследовав и оценив представленные доказательства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 35 Конституции РФ право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Приведенным конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплен принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.
Собственник в силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В ст. 218 ГК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Так, согласно п. 2 данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно данной императивной норме возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости собственником, то есть лицом, который вправе совершать действия по владению, пользованию и распоряжению лишь в отношении принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке.
Согласно техническому паспорту, составленному Торжокским отделением ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» по состоянию на 22 ноября 2022 года, объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом <адрес> (инвентарный №) в <адрес> (ранее <адрес>) сельского поселения <адрес> 1970 года постройки.
Как следует из договора купли-продажи от 23 июня 2005 года, заключенного между колхозом «<данные изъяты>» в лице председателя колхоза ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель), продавец продал принадлежащий колхозу дом по адресу: <адрес>, стоимостью 2 000 рублей и земельный участок площадью 2000 кв.м, стоимостью 500 рублей (п. 1,2 договора). Договор купли-продажи подписан сторонами, что свидетельствует о достижении соглашения по всем условиям заключенной сделки.
Факт оплаты ФИО2 стоимости недвижимого имущества по указанному договору купли-продажи подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 23 июня 2005 года № 88 и № 89.
В силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в спорный период - до 01 января 2017 года) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Из сведений территориального управления Росимущества в Тверской области от 10 января 2023 года № 69-КН-02/35-р следует, что в информационной базе федерального имущества отсутствуют сведения об объекте недвижимого имущества - жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>
Согласно сообщению Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 30 декабря 2022 года № 02-05/14618-МЦ объект недвижимого имущества - жилой дом <адрес> не проходил процедуру учета в реестре государственного имущества Тверской области.
В соответствии с выпиской Комитета по управлению имуществом Торжокского района от 28 декабря 2022 года №647 жилой <адрес> в реестре муниципальной собственности муниципального образования Торжокский муниципальный район Тверской области не числится.
Из письма администрации Грузинского сельского поселения Торжокского района Тверской области от 29 декабря 2022 года № 565 следует, что в похозяйственной книге №11 Пироговского сельского поселения за период с 2007 по 2021 года отсутствуют сведения обо всех лицах, приживавших (зарегистрированных) и проживающих по настоящее время в вышеназванном жилом доме.
Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 10 июня 2022 года подтверждено, что 28 января 2016 года деятельность Колхоза «<данные изъяты>» прекращена в связи с ликвидацией юридического лица по определению арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
Согласно показаниям свидетеля ФИО6, данным в ходе судебного заседания, спорный жилой дом приобретен ФИО2 в 2005 году у колхоза. С указанного времени ФИО2 пользуется спорным домом и содержит его.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ договор купли-продажи объекта недвижимого имущества является основанием возникновения права собственности, если он заключен в установленном законом порядке.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, несмотря на то, что право собственности колхоза «<данные изъяты>» на спорный объект недвижимости не было зарегистрировано, установленная совокупность значимых для рассмотрения настоящего дела обстоятельств исходя из имеющихся в материалах настоящего дела доказательств, позволяет суду прийти к выводу, что отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации; покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при ликвидации продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности. При этом, с момента купли-продажи объекта недвижимого имущества спорный жилой дом не был истребован из владения истца в порядке виндикации, сделка купли-продажи недействительной не признавалась.
В силу п. 6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации устанавливался Федеральным законом от 21 июля 1997 года№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122- ФЗ).
С 01 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. По правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу (п. 5 ст. 72 Закона).
Согласно приведенным выше правовым нормам государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, создать гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Вместе с тем, она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
Из смысла п. 1 ст. 549, ст. ст. 550 и 554 ГК РФ следует, что по договору купли- продажи недвижимого имущества продавец (собственник) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, путем составления в письменной форме одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Поскольку сторонами подписан договор купли-продажи, облеченный в надлежащую форму, содержит все существенные условия, следует исходить из того, что договор оформлен. При этом передача вещи не удовлетворяет интересы лица, принявшего объекты недвижимости, поскольку это не повлечёт возникновение права собственности.
Отсутствие правоустанавливающего документа на жилой дом у продавца, не должно влечь неблагоприятных последствий для покупателя, как добросовестного приобретателя недвижимого имущества по сделке, так как сторонами оформлен, заключен и фактически исполнен реальный договор.
Избранный истцом способ защиты, путем признания права, соответствует требованиями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В силу ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
На основании положений ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, учитывая, что в силу отсутствия у колхоза «<данные изъяты>» на момент заключения указанного договора купли-продажи каких-либо правоустанавливающих документов на спорный объект, регистрация договора купли- продажи невозможна в силу объективных причин, и данное обстоятельство является единственным препятствием для совершения регистрационных действий, а также принимая во внимание, что совокупность приведенных обстоятельств подтверждает волю сторон в отношении предмета сделки и обосновывает доводы истца о наличии оснований возникновения у него нрав собственности на спорный жилой дом, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-Ф «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил :
исковые требования ФИО2 к администрации Грузинского сельского поселения Торжокского района Тверской области удовлетворить.
Признать за ФИО2, <данные изъяты>, право собственности на объект недвижимости – жилой дом, общей площадью 74,6 кв.м., инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес>
Данное решение после вступления в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на вышеуказанный объект недвижимого имущества.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд путем подачи жалобы через Торжокский межрайонный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Михайлова
Решение суда в окончательной форме принято 23 января 2023 года.
Председательствующий Е.В. Михайлова