Дело № 2-2630/2023

Решение

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 16 ноября 2023 года

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Рейф Н.А.,

при секретаре Алексеевой О.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ТУ Роисмущества в Оренбургской области - ФИО2,

представителя третьего лица - МУ МВД РФ «Оренбургское» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области о признании незаконным решения, расчета задолженности за фактическое использование земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ТУ РОСИМУЩЕСТВА в Оренбургской области о признании незаконным решения, признании договора аренды земельного участка расторгнутым, расчета задолженности, в обосновании иска указав, что в июне 2021 года по итогам состоявшегося аукциона истец получил право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10951 кв.м., расположенный по адресу <адрес>. Истец в августе 2022 года зарегистрировал право собственности на строение, расположенное в границах указанного земельного участка. 24 августам2022 года истец обратился в ТУ Росимущество в Оренбургской области о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов на основании ч.1 ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации. В ходе обращений в ТУ Росимущество ФИО1 неоднократно указал о желании расторгнуть договор, в связи с изменениями его существенных условий, вызванных окончанием строительства здания на земельном участке и заключить новый договор. Однако уведомлением от 31.05.2023 года № ТУ Росимущество, договор аренды не расторгнут, в отсутствии на то объективных причин.

Просит признать незаконным решение ТУ Росимущество № от 31.05.2023 года, признать договор аренды расторгнутым по результатам аукциона в 2021 году, обязать ответчика устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод истца путем расчета задолженности исходя из использования участка под зданием.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил признать не законным решение ТУ Росимущество № от 31.05.2023 года, расторгнуть договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №1629-ФЗ заключенный по результатам аукциона 21.06.2021 г. с момента изменения его существенных условий, обязать ответчика рассчитать задолженность исходя из фактического использования земельного участка, исходя из использования участка под зданием.

Определением суда от 16 ноября 2023 года требования ФИО1 к ТУ Росимущество в части расторжения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка, заключенный по результатам аукциона от 21.06.2021 г. с момента изменения его существенных условий оставлены без рассмотрения.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены МУ МВД «Оренбургское», ООО «БетонСтройКомплект».

В судебном заседании истец ФИО1 просил удовлетворить требования в полном объеме, поскольку считал, что согласно его телефонным обращениям в ТУ Росимущество в Оренбургской области он расторг договор в связи с изменениями его существенных условий, вызванных окончанием строительства здания на земельном участке. Ему было указано, что регламентом не предусмотрены письменные формы обращений граждан с целью расторжения договора, также отсутствуют формы соглашений по расторжению договора аренды по обоюдному согласию. В соответствии с Постановлением правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 он имел право оплачивать аренду за земельный участок, на котором расположено здание в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка, что существенно ниже арендной платы по договору заключенному в результате аукциона. В п.4.1.1 договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка закреплено право требовать досрочного расторжения договора, в случае изменения его существенных условий, в связи с тем что он длительное время не получал расчет задолженности за фактическое использование участка, он считал, что договор расторгнут в связи с изменениями условий и просил ответчика предоставит расчет, однако от ТУ Росимущество в Оренбургской области получил отказ с указанием на то, что договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 21.06.2021 года не расторгнут в настоящее время.

Представитель ответчика ТУ Роисмущества в Оренбургской области - ФИО2, в судебном заседании просила исковые требования оставить без удовлетворения. Отметила, что изначально, земельный участок с кадастровым номером № площадью 10 951 кв.м, предоставлялся на праве аренды ФИО1 по результатам проведения аукциона в целях строительства. В обращении от 24.08.2022 г. истец просил ТУ Росимущества в Оренбургской области заключить новый договор аренды, поскольку на земельном участке было возведено нежилое здание. Однако, истцу было отказано в предоставлении спорного земельного участка, поскольку на сегодняшний день на земельном участке с кадастровым номером № площадью 10 951 кв.м, находится объект недвижимости с кадастровым номером № площадью 30,4 кв.м.

Таким образом, заключение договора аренды на новый срок с учетом нахождения на нем объекта недвижимости, а также изменение арендной платы не представлялось возможным. Также, ТУ Росимущества в Оренбургской области проинформировала ФИО1, что расчет арендной платы, направленный в адрес ФИО1, подлежащая уплате указана в п. 3.1 Договора аренды.

Представитель третьего лица - МУ МВД РФ «Оренбургское» - ФИО3 в судебном заседании просила исковые требования оставить без удовлетворения, отметила, что исходя их всех перечисленных условий и изменения и прекращения данного договора, подписанных истом, ТУ Росимущество в Оренбургской области со стороны арендодателя не нарушило нормы действующего законодательства, а также существенных условий договора. Таким образом, считает, что истец не обращался с уведомлением о расторжении договора аренды к ответчику. Для договора аренды государственного или муниципального земельного участка законодательством могут быть установлены особые процедуры его прекращения (расторжения).

Представитель третьего лица ООО «БетонСтройКомплект», надлежаще извещен о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявил, уважительных причин неявки суду не сообщил.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав мнение участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 607 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со ст.614 ГК РФ, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В силу ст.22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), Размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст.39.7 ЗК РФ, Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании ст.39.8 ЗК РФ, Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 21 июня 2021 года N 1692-ФЗ, заключенного с ТУ Росимущества в Оренбургской области, ФИО1 на срок с 21 июня 2021 года по 21 декабря 2023 года предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 10 951 кв. м с кадастровым номером №, категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенный вид использования "размещение промбазы".

22 августа 2022 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости площадью 30,4 кв. м с кадастровым номером №, назначение - нежилое, наименование - производственная база, по адресу: <адрес>, здание АБК, которое расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №.

24 августа 2022 года истец обратился в ТУ Росимущества в Оренбургской области с заявлением о величине оплаты за фактическое использование части земельного участка с кадастровым номером № и заключить с ним новый договор аренды, поскольку на земельном участке было возведено нежилое здание.

На основании данного обращения ответчик ТУ Росимущества в Оренбургской области письмом № от 31.05.2023 года сообщил истцу о порядке расчета за пользование федеральным земельным участком на основании Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы земли, находящееся в собственности Российской Федерации» и исчисляется по правилам определения арендной платы. Согласно подп.е 3 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 расчет арендной платы производится в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Также истцу было доведено об отказе в предоставлении спорного земельного участка, поскольку на земельном участке было возведено нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 30,4 кв.м.

Таким образом, заключение договора аренды на новый срок с учетом нахождения на нем объекта недвижимости, а также изменение арендной платы не предоставлялось возможным.

Договор аренды не расторгнут, до настоящего времени считается действующим. Условиями договора предусмотрена своевременная оплата арендных платежей за арендуемый земельный участок площадью 10 951 кв.м.

В п. 5 Договора аренды от 21.06.2021 года установлен порядок изменения и прекращения действия договора. Данный перечень оснований для расторжения и прекращения действия договора является исчерпывающим.

В настоящее время договор аренды №1629-ФЗ от 21.06.2021 года заключенный между ФИО1 и ТУ Росимущество в Оренбургской области не расторгнут и продолжает действовать до 21.12.2023 года.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Поскольку договор представляет собой волевой акт, суд при разрешении возникшего спора, исходит из условий согласованных сторонами сделки.

Суд, рассматривая требования истца о признании незаконным решение ТУ Росимущество в Оренбургской области от № от 31.05.2023 года, исходит из того что ответчик ТУ Росимущества в Оренбургской области путем информационного письма сообщило ФИО1 о порядке расчета за пользование федеральным земельным участком на основании Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 года №582, а также о действующем договоре аренды, следовательно оспариваемое уведомление государственного органа ТУ Росимущества в Оренбургской области, не является решением, принятого в пределах предоставленного ему полномочий с соблюдением требований, предъявляемых к порядку принятия такого решения и является законным. Прав и законных интересов истца не нарушает, таким образом суд отказывает в исковых требований о признании незаконным решение (уведомления) ТУ Росимущество в Оренбургской области от № от 31.05.2023 года.

Рассматривая требований истца о расчете задолженности за фактическое использование земельного участка, суд приходит к следующему.

Так, нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Так, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу положений пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей с 01 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая неразграниченные земельные участки) и органами местного самоуправления.

Таким образом, плата за фактическое пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным размером арендной платы. При этом муниципальное образование, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать платы за фактическое пользование имуществом (размер неосновательного обогащения в результате пользования имуществом) в размере, установленном на соответствующий период исходя из утвержденных ставок арендных платежей.

Размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (пункт 2).

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В качестве индивидуализации, в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», каждому объекту недвижимости присваивается неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер.

В соответствии с п. 5 Приказа Минэкономразвития России от 24.11.2015 г. № 877 «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ», кадастровый номер объекта недвижимости состоит из учетного номера кадастрового квартала, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера записи об объекте недвижимости в реестре объектов недвижимости.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части, что предусмотрено частью 8 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п. 1 ст. 11.9 Земельного Кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Исходя из толкования указанных статей следует, что предоставление земельного участка, занятого объектами недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Таким образом, площадь используемого земельного участка формируется из двух составляющих: площади участка, соответствующей площади здания, и площади участка, прилегающей к объекту недвижимости, размеры которого определяются в соответствии с правилами градостроительной деятельности.

Земельный участок с кадастровым номером № сформирован и поставлен на кадастровый учет площадью 10 951 кв.м. Границы спорного земельного участка никем не оспорены.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из смысла указанных выше норм следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию. В связи с этим в границы участка должны входить как часть, которая занята зданиями строениями, сооружениями, так и часть, необходимая для их использования. Следовательно, размеры и границы земельного участка, сформированного под существующий объект недвижимости, должны быть объективно обусловлены его назначением и занимаемой площадью.

Таким образом, при рассмотрении заявленных исковых требований юридическое значение имеет не только определение размера части земельного участка, непосредственно занятого зданием, строением, сооружением, но и части земельного участка, необходимой для их использования.

Кроме того, в соответствии с Земельным кодексом РФ, в хозяйственный оборот может быть вовлечен земельный участок с теми границами и той площадью, которые указаны в сведениях ЕГРН. Взыскание платы по отмостке здания, т.е. за использование участка занятого только объектами недвижимости, возможно лишь в том случае, если бы границы земельного участка не были установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается выводами Президиума ВАС РФ в постановлении № 241/10 от 29.06.2010 г.

Расчет площади земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, осуществляется на основании установленных градостроительных норм и норм проектирования.

Согласно статье 5 Градостроительного регламента минимальная площадь земельного участка допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых в соответствии с настоящими градостроительными регламентами площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими градостроительными регламентами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

Кроме того, в соответствии с требованиями противопожарных норм к зданиям должны быть организованы проезды.

Согласно п. 8.6 Свода Правил 4.13130.2013 ширина проезда для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее:

3,5 - метров - при высоте зданий или сооружений до 13,0 метров включительно;4,2 метра - при высоте здания от 13,0 метров до 46,0 метров включительно; 6,0 метров - при высоте здания более 46 метров.

В соответствии с п.8.8 Свода Правил 4.13130.2013 расстояние до внутреннего края проезда до стены здания или сооружения должно быть: для зданий высотой до 28 метров включительно - 5-8 метров; для зданий высотой более 28 метров - 8-10 метров.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 № 305-ЭС14-442 установлено, что в площадь фактически используемого земельного участка, должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о расчете задолженности за фактическое использование земельного участка, поскольку, расчет арендной платы в размере 3% от кадастровой стоимости производился бы при заключении с ФИО1 нового договора аренды на спорный земельный участок, также площадь необходимая для эксплуатации и использования объекта недвижимости с кадастровым номером № должна включать себя не только площадь которая указана кадастровым инженером, а также все необходимые подъездные и проездные пути, как того требует действующее законодательство.

Таким образом, для расчета задолженности за фактическое использование земельного участка объекта недвижимости ФИО1 не мог использовать только ту часть земли, которая занята строением, земельный участок под зданием сформирован по инициативе собственника муниципального органа, земельный участок в период, за который истец просит пересчитать плату за пользование, уже существовал и был поставлен на кадастровый учет, какие-либо доказательства, подтверждающие факт использования земельного участка меньшей площади, ФИО1 представлены не были.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области о признании незаконным решения, расчету задолженности за фактическое использование земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Рейф

Решение принято в окончательной форме 21 ноября 2023 года