Решение по делу № 2-1/2023 от 24.03.2023

Дело №2-1/2023

24RS0032-01-2020-006101-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2023 года г. Красноярск

Ленинский районный суд г. Красноярска в составе

председательствующего судьи Лапицкой И.В.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием истца ФИО11 А.И., его представителя ФИО10, действующей на основании доверенности <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ООО «КрасТ» - ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ГУ МЧС России по <адрес> – ФИО5, действующего на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО12 Андрея Ивановича к ООО «Краст» об установлении сервитута до момента организации отдельного входа в нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО13 А.И. обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ООО «Краст» об установлении сервитута до момента организации отдельного входа в нежилое помещение.

Требования мотивированы тем, истец является собственником нежилого помещения №, расположенного в подвале жилого <адрес> на основании договора купли-продажи. Для нормальной эксплуатации принадлежащего истцу помещения существует только один способ доступа в нежилое помещение – это доступ из нежилого помещения, принадлежащего ответчику ООО «КрасТ» посредством лестницы.

Собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже над нежилым помещением истца является ответчик ООО «КрасТ», что подтверждается выпиской из ЕГР. Отдельный вход в нежилое помещение истца № со стороны дворового фасада отсутствует. Вентиляционные продухи и приямки по периметру многоквартирного дома, в котором расположено помещение истца, также отсутствуют, заделаны на уровне асфальтового покрытия дворовой территории.

Истец неоднократно обращался к ООО УК «Мой дом» с требованиями разблокировать вход в принадлежащее истцу нежилое помещение, привести приямки в надлежащее состояние. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с письменным заявлением к ООО УК «Мой дом», на которое был получен ответ о том, что приобретая нежилое помещение № в <адрес> в <адрес>, он как потенциальный покупатель, обязан был осмотреть объект купли-продажи, в результате которого обнаружился бы факт отсутствия отдельного входа в помещение, а также расположение внутри помещения».

Факт отсутствия отдельного входа подтверждается и актом АО «Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК -13) от ДД.ММ.ГГГГ, согласно последнему абзацу которого, доступ в нежилое помещение не возможен.

На основании вышеизложенного, истец просит установить право ограниченного пользования частью нежилого помещения № с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, принадлежащего ООО «Краст» в виде ежедневного (кроме субботы, воскресенья и праздничных нерабочих дней) с 10-00 часов до 18-00 часов доступа к помещению № с кадастровым номером № по лестничному маршу (спуска в подвальное помещение); установить действие сервитута до момента организации отдельного входа в соответствии с техническим паспортом и выпиской из ЕГРН на помещение №.

Истец ФИО14 А.И. и его представитель ФИО10 в судебном заседании уточненные требования поддержали в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Краст» ФИО4 просила в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя тем, что истец изначально знал, что пользование нежилым помещением будет затруднительно, поскольку нужны определенные действия в целях обустройства входа, что потребует дополнительных финансовых затрат и получение согласований контролирующих надзорных органов. Кроме того, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом. В данном случае невозможность прохода в помещение истца с улицы, как это должно быть в соответствии с техническим паспортом, не связана с какими-либо объективными причинами, а вызвана исключительно действиями самого истца, который не предпринимает необходимых мер для восстановления входа.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ГУ МЧС России по <адрес> – ФИО5 (полномочия подтверждены) в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку не рассмотрена возможность установления сервитута с учетом требований пожарной безопасности.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО УК «Мой дом» ФИО6 (доверенность в деле) представила в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие в связи с занятостью в другом процессе.

В судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации <адрес>, Службы строительного надзора и жилищного контроля <адрес>, не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, причину неявки суду не пояснили.

В связи, с чем суд считает возможным рассмотреть дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (п.1 ст.23 ЗК РФ).

Сервитут является вещным правом (п.1 ст.216 ГК РФ). Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения (п. 1 Закона о государственной регистрации прав).

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством - ст.ст. 274-277 ГК РФ в интересах определенных лиц (физических или юридических).

В силу ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Предметом такого иска в силу п. 3 ст. 274 ГК РФ с учетом ст. 8 ГК РФ (возникновение гражданских прав и обязанностей из судебного решения) является установление сервитута. Частный сервитут не может быть установлен путем обязания установить сервитут.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Таким образом, владелец помещения, заинтересованный в использовании помещения, принадлежащего другому лицу для эксплуатации принадлежащего ему нежилого помещения, вправе в силу ст. 277 ГК РФ установить сервитут в отношении нежилых помещений, принадлежащих иным лицам.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 7,8 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО15 А.И. является собственником нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, а собственником смежного нежилого помещения № с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, является ООО «КрасТ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, как следует из позиции стороны истца, ФИО17 А.И. не имеет возможности пользоваться принадлежащим ему жилым помещением, поскольку для нормальной эксплуатации указанного помещения существует только один способ - доступ из нежилого помещения, принадлежащего ответчику посредством лестницы, т.к. отдельный вход в принадлежащее истцу нежилое помещение со стороны дворового фасада отсутствует, в связи с чем, в адрес ответчика ФИО18 А.И. направлено уведомление об установлении сервитута, однако указанное уведомление оставлено ООО «КрасТ» без удовлетворения. Отсутствие отдельного входа также подтверждается представленным в материалы дела предписанием Службы строительного надзора и жилищного контроля <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-лп в отношении ООО УК «Мой дом».

Определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по настоящему спору приостановлено до рассмотрения гражданского дела по иску ФИО7 к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес>, муниципальному образованию Красноярского городского округа в лице Департамента финансов администрации <адрес>, ФИО9 о признании сделки недействительной.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Решение суда) в удовлетворении требований ФИО7 к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес>, муниципальному образованию Красноярского городского округа в лице Департамента финансов администрации <адрес>, ФИО9 о признании сделки недействительной отказано.

Решением суда установлено, что на основании Постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, включены в муниципальную собственность объекты жилищно-коммунального хозяйства и соцкультбыта ОАО «Красноярский завод цветных металлов имени ФИО8», согласно приложению, в числе которых объект, введенный в эксплуатацию в 1952 году, расположенный по адресу: <адрес>, с встроенным нежилым помещением, принятый на баланс ПЖРЭТ-8, а также сети водопровода, канализации, освещения, относящиеся к указанному объекту, и переданные на баланс по принадлежности в различные организации.

В соответствии с техническим паспортом здания, поименованного как «магазин», указанное здание расположено по вышеприведенному адресу, имеет в своем составе помещения №№,32,35, в свою очередь нежилое помещение № имеет площадь 188,0 кв.м., состоит из тамбура, подсобных помещений, складских и коридора.

Как следует из Свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора № о передаче в муниципальную собственность от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения об измени условий от ДД.ММ.ГГГГ, Муниципальное образование – <адрес>, в лице Департамента недвижимости администрации <адрес>, приняло в муниципальную собственность нежилое помещение №, площадью 188,00 кв.м. (лит А) по адресу: <адрес>, с существующим ограничением (обременением) права в виде аренды, возникшей на основании договора №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Красноярский завод цветных металлов имени ФИО8» и ООО ППЦ «Сибирские промышленные технологии», в соответствии с условиями которого, арендатору предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение под лит. А, общей площадью 574,7 кв.м., в том числе помещение № (подвал) площадью 188 кв.м. и помещение № площадью 386,7 кв.м. в целях использования для организации работы в сфере бытовых услуг.

Дополнением № от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору аренды произведена замена арендатора на ООО «КрасТ», а дополнением № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами изменены цели использования нежилого помещение № площадью 188 кв.м., нежилого помещение № площадью 379,4 кв.м., общей площадью 567,4 кв.м. – для использования под фото-студию.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны вышеназванного договора аренды в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> и ООО «КрасТ» прекратили действие договора аренды нежилого помещения № площадью 188 кв.м. с ДД.ММ.ГГГГ.

На основании Постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ постановлено приватизировать указанное нежилое помещение путем продажи на аукционе в электронной форме. В последующем указанное постановление признано утратившим силу, а Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ постановлено приватизировать нежилое помещение № путем продажи посредством публичного предложения, проводимой в электронной форме, а в случае признании ее несостоявшейся – путем проведения продажи в электронной форме без объявления цены.

Как следует из протокола об итогах продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, среди претендентов на приобретение нежилого помещения № указан ФИО9, который признан победителем, как предложивший наибольшую цену в размере 355 999 руб., и на основании акта приема-передачи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 принял в собственность вышеприведенное нежилое помещение и произвел оплату по договору купли-продажи объекта недвижимости в полном объеме, в связи с чем, зарегистрировал право собственности на спорное нежилое помещение.

Собственником нежилого помещения № с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО19 А.И. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство в рамках рассмотрения настоящего спора приостановлено и назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Как следует из заключения эксперта ООО «Центр экспертизы и строительной оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Заключение эксперта), установление сервитута в отношении нежилого помещения № <адрес> в <адрес> с кадастровым номером №, принадлежащего ООО «Краст» для обеспечения беспрепятственного прохода физических лиц к нежилому помещению № <адрес> в <адрес> с кадастровым номером № возможен.

Обеспечение доступа возможно, как через главный вход со стороны улицы в нежилое помещение № так и через запасной со стороны двора.

В настоящий момент иных общедоступных доступов к нежилому помещению № <адрес> в <адрес> с кадастровым номером № не имеется.

Установлен единственный вариант сервитута, а именно доступ к помещению № возможен только через комнату, расположенную над помещением № и оборудованной лестничным маршем в виде спуска в подвальное помещение. <адрес> сервитута определена как 3,51 кв.м. при ширине прохода от двери до лестничного марша не менее 120 см. и не более 130 см. Данная ширина соответствует нормам и требованиям СП 1.№ «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» п.п. 4.3.

Рыночная стоимость сервитута, устанавливаемого в отношении нежилого помещения № <адрес> в <адрес> с кадастровым номером №, принадлежащего ООО «Краст» составляет при единовременной выплате 7 879 руб., при установлении аннуитентных платежей 1 366 руб. в месяц.

По правилам ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Как следует из п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении», судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

В вышеприведенном Заключении эксперта указано, что в настоящий момент иных общедоступных доступов к нежилому помещению № <адрес> в <адрес> с кадастровым номером № не имеется. Установлен единственный вариант сервитута, а именно доступ к помещению № возможен только через комнату, расположенную над помещением № и оборудованной лестничным маршем в виде спуска в подвальное помещение.

Вместе с тем, суд не может согласиться с указанным выводом по следующим основаниям.

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение № <адрес> в <адрес> с кадастровым номером № площадью 188 кв.м. имеет ранее присвоенный государственный учетный номер – инвентарный №, назначение нежилое, тип этажа – подвал, условный №. Указанная выписка содержит план расположения помещения, дата составления которого ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеприведенным судебным актом установлено, что в соответствии с техническим паспортом здания, поименованного как «магазин», указанное здание по адресу: <адрес>, имеет в своем составе помещения №№,32,35, в свою очередь нежилое помещение № имеет площадь 188,0 кв.м., состоит из тамбура, подсобных помещений, складских и коридора.

В соответствии с поэтажным планом к техническому паспорту здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, помещение № инв. № оборудовано отдельным входом, однако в судебном заседании достоверно установлено, что в настоящее время отдельный вход в спорное нежилое помещение отсутствует, что подтверждается Заключением эксперта; предписанием Службы строительного надзора и жилищного контроля <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-лп в отношении ООО УК «Мой дом».

Из акта проверки Службы строительного надзора и жилищного контроля <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-лп следует, что, в том числе, вход в нежилое помещение № со стороны дворового фасада МКД отсутствует, что не соответствует плану подвала из технического паспорта на МКД и выписки из ЕГРН.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что в указанном нежилом помещении произведено переоборудование, без соблюдения требований законодательства в отсутствие согласования переустройства и (или) перепланировки.

При этом суд учитывает, что указанные обстоятельства не были проверены в рамках судебной экспертизы.

Порядок согласование переустройства и (или) перепланировки помещений на территории <адрес> предусмотрен Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ утверждены правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, в соответствии с п. 1.7.1 которых переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

По правилам ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Частью 2 указанной нормы установлен перечень документов, представляемых для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Как следует из ч. 6 ст. 26 ЖК РФ предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств законности переустройства спорного нежилого помещения, равно как и не содержат доказательств принятия истцом мер по получению необходимых документов для обустройства отдельного входа, в соответствии с техническим паспортом помещения, а также доказательств невозможности проведения работ в целях обустройства отдельного входа без установления сервитута.

Оценивая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что требования ФИО21 А.И. направлены на установление сервитута для прохода к самовольно реконструированному объекту недвижимости, в то время как, в силу требований ст. 10, 274 ГК РФ, с учетом позиции, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута…, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, у истца отсутствует право требовать установления сервитута в нежилом помещении, принадлежащем ответчику, к объекту, имеющему признаки самовольной постройки, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об установлении сервитута без выяснения иных возможных вариантов доступа (прохода), а потому полагает необходимым требования ФИО20 А.И. к ООО «Краст» об установлении сервитута оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО22 Андрея Ивановича к ООО «Краст» об установлении сервитута до момента организации отдельного входа в нежилое помещение, отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Лапицкая