Решение по делу № 2-199/2025 от 13.02.2025 - о признании договора аренды земельного участка прекращенным, признании договора купли-продажи земельного участка согласованным и заключенным, обязании выдать договор и акт передачи.

Дело № 2-199/2025

УИД 50RS0049-01-2024-006596-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025 года г. ФИО2

Чеховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Шаниной Л.Ю., при секретаре Пиманкиной Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению земельно-имущественного комплекса администрации муниципального округа ФИО2 Московской области, начальнику отдела Управления земельно-имущественного комплекса администрации муниципального округа ФИО2 Московской области ФИО3, администрации муниципального округа ФИО2 Московской области о признании договора аренды земельного участка прекращенным, признании договора купли-продажи земельного участка согласованным и заключенным, обязании выдать договор и акт передачи,

УСТАНОВИЛ :

Истец ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к Управлению земельно-имущественного комплекса администрации муниципального округа ФИО2 Московской области, начальнику отдела Управления земельно-имущественного комплекса администрации муниципального округа ФИО2 Московской области ФИО3, администрации муниципального округа ФИО2 Московской области, уточнив их в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, просил признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского округа ФИО2 Московской области и ФИО1 прекращённым с ДД.ММ.ГГГГ; признать договор купли - продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с КН №, площадью 2500 кв.м между администрацией городского округа ФИО2 Московской области и ФИО1 состоявшимся и заключённым; обязать администрацию городского округа ФИО2 Московской области выдать договор купли - продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. и акт передачи земельного участка к договору № от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано, что во исполнение апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. по административному делу № о признании незаконным решения об отказе администрации городского округа ФИО2 Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. в предоставлении земельного участка с КН № в собственность ФИО1 ответчиком был подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. с актом передачи без даты его подписания и подписан начальником отдела имущества ФИО3 Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик электронно направил истцу данный документ. Для подписания в бумажном варианте договор был отправлен почтовым отправлением ДД.ММ.ГГГГ, но истец об этом не знал, извещен не был и поэтому не получил договор для подписания. Позже истец сам приехал и забрал договор для подписания и оплаты выкупной цены земельного участка. Так как данный проект договора и приложенный к нему акт передачи не отражали урегулирование вопроса арендных отношений за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., истец предложил заключить дополнения к договору в виде протокола разногласий. В результате устных переговоров и переписки истец получил от ответчика ФИО3 отрицательный ответ о подписании протокола разногласий ДД.ММ.ГГГГ. Истец произвел оплату выкупной цены земельного участка и вернул ответчику подписанные документы с заявлением о государственной регистрации ответчиком перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ. в связи с тем, что при отчуждении государственных земельных участков, функцию подачи документов в Росреестр электронно осуществляет орган местного самоуправления в лице администрации городского округа ФИО2. После этого истцу поступило три письма от ответчика начальника отдела имущества ФИО3 с предложением переподписать акт передачи земельного участка по договору купли-продажи и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающим условие о более поздней дате прекращения договора аренды. Полагает, что вышеназванное решение апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ. о признании действий ответчика незаконными подлежало немедленному исполнению. Заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ. о предоставлении земельного участка в собственность по ст. 39.20 ЗК РФ должно было быть рассмотрено повторно ответчиками в течение 15 дней согласно п.6.1.1 Административного регламента по предоставлению данной услуги. До ДД.ММ.ГГГГг. ответчики должны были принять решение и известить о своем решении истца как заявителя, права которого были нарушены ДД.ММ.ГГГГ. Но таких действий ответчики не произвели. По факту ответчики подготовили проект договора купли-продажи по заявлению истца от ДД.ММ.ГГГГ. без исправления своих незаконных действий, которые длились 5,5 месяцев до признания их незаконными судом. Фактическое ущемление ответчиком прав истца по ст. 39.20 ЗК РФ, продолжается и сейчас, начиная с ДД.ММ.ГГГГ., так как ответчики не приняли в установленной форме акта об исполнении решения суда. Дата нарушения права истца судом уставлена как ДД.ММ.ГГГГ. Предоставление в собственность одновременно прекращает арендные отношения между сторонами. Значит фактическое устранение нарушенного права - выкуп земельного участка арендатором и прекращение аренды на него должны были наступить ДД.ММ.ГГГГ. Незаконное препятствие истцу в реализации им своего права на земельный участок является существенным нарушением со стороны арендодателя и может быть признано судом основанием для признания одностороннего прекращения договора аренды со стороны истца как законного действия. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком был подготовлен без учета устранения нарушенного права истца и исполнения процессуальных сроков действующего законодательства, подписан сторонами, оплачен истцом по цене договора.

Истец и его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, указанным в иске и уточненных исковых заявлениях (том 1 л.д. 4-6, 12-14, 218-219).

Вместе с тем, истец пояснил, что имеет подтверждение того, что направленный ДД.ММ.ГГГГ. и им подписанный договор купли-продажи и акт приема-передачи почтовым отправлением вручены администрации ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем, представитель истца по доверенности ФИО4 пояснил, что дополнительное соглашение о расторжении договора аренды не требуется. Имеется разъяснение Управления Росреестра о том, что при государственной регистрации перехода права на приобретенный арендатором земельный участок прекращается аренда автоматически.

Ответчик – представитель Управления земельно-имущественного комплекса администрации муниципального округа ФИО2 Московской области по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, предоставила отзыв на исковое заявление (том 1 л.д. 55-62), в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией городского округа ФИО2 и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов. Воспользовавшись своим правом, предоставленным договором аренды земельного участка, арендатором на земельном участке с КН №, возведен дом КН №, право собственности на который зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию городского округа ФИО2 путем подачи заявления через региональный портал оказания государственных и муниципальных услуг за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов». Министерством имущественных отношений принято решение об отказе в предоставлении указанной государственной услуги. Во исполнение решения межведомственной комиссии Министерства имущественных отношений Московской области, отраженного в сводном заключении Министерства имущественных отношений Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №, администрацией городского округа ФИО2 было направлено ФИО1 решение об отказе в предоставлении указанной услуги от ДД.ММ.ГГГГ. При последующем обжаловании данного отказа ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением Московского областного суда признано незаконным решение администрации городского округа ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ. об отказе ФИО1 в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов»; на администрацию городского округа ФИО2 возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ. Во исполнение решения суда администрацией городского округа ФИО2 Московской области направлен на согласование в Министерство имущественных отношений Московской области проект договора купли-продажи земельного участка с КН №, стороной (покупатель) которого является ФИО1, проект договора был согласован, что отражено в сводном заключении Министерства имущественных отношений Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был приглашен в администрацию городского округа ФИО2 для подписания договора купли-продажи земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1, путем почтового отправления, направлен договор купли-продажи земельного участка в двух экземплярах, для надлежащего оформления. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил на руки экземпляр договора купли-продажи земельного участка с КН №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес администрации городского округа ФИО2 протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. В связи с тем, что протокол разногласий не соответствовал требованиям действующего законодательства, данный протокол не был согласован. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес администрации городского округа ФИО2 подписанный договор купли-продажи земельного участка с КН №, а также платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ №, подтверждающее оплату по вышеуказанному договору. Решением Черемушкинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Администрации городского округа ФИО2 о взыскании с ФИО1 задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки за несвоевременное внесение арендной платы удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ФИО1 к администрации городского округа ФИО2 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании денежных средств - отказано. ДД.ММ.ГГГГ Управлением земельно-имущественного комплекса администрации городского округа ФИО2 в адрес ФИО1 направлен подписанный со стороны администрации городского округа ФИО2 передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, для подписания со стороны ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ Управлением земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа ФИО2 в адрес ФИО1 направлено подписанное со стороны администрации городского округа ФИО2 дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, для подписания со стороны ФИО1 После оформления вышеуказанных документов со стороны ФИО1 Управлением земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа ФИО2 будут произведены соответствующие действия по прекращению права аренды земельного участка с КН № и регистрации права собственности на данный земельный участок за ФИО1 По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ направленное истцу для подписания соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации городского округа ФИО2, а также в адрес Управления земельно-имущественного комплекса администрации городского круга ФИО2 не поступало. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ направленный истцу передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в адрес администрации городского округа ФИО2, а также адрес Управления земельно-имущественного комплекса администрации городского округа ФИО2 не поступали. В связи с тем, что передаточный акт сшит вместе с договором купли-продажи, соответственно и два экземпляра договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № находятся на руках у истца. Считает, что в связи с тем, что ответчики не уклонялись от заключения с истцом соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а также не уклонялись от заключения с истцом договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, а также не уклонялись от подписания передаточного акта к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № требование истца считать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным не может быть удовлетворено. Полагает, что требования истца о внесении в договор аренды изменений, касаемых размера арендной платы, порядка ее расчета не подлежат удовлетворению, так как договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключен по результатам аукциона. Истец согласно протоколу о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ признан победителем аукциона в электронной форме, как участник, предложивший наибольшую цену предмета аукциона в электронной форме. Указанный протокол истцом не оспорен.

Вместе с тем представитель Управления земельно-имущественного комплекса администрации муниципального округа ФИО2 Московской области по доверенности ФИО5 пояснила, что в настоящее время договор купли-продажи в распоряжении администрации не находится, подписать его не могут, направить на государственную регистрацию также не могут. В адрес истца дважды были направлены письма, в одном из которых был договор с дополнительным соглашением, во втором – дополнительное соглашение с просьбой подписать документы. Одно письмо истцом получено, другое (с оригиналом договора в двух экземплярах) – направлено на хранение на почту. Договор еще не заключен, поскольку две стороны подписали договор, но регистрация права не произведена. Имеют копию договора, оригинал договора утерян. В связи с чем истца приглашали повторно подписать договор купли-продажи. Дополнительное соглашение является обязательным условием для расторжения договора аренды. Передаточный акт и дополнительное соглашение о расторжении договора аренды не были подписаны. Указанные документы являются неотъемлемой частью договора купли-продажи. В договоре не прописано, что передаточный акт является приложением к договору. Передаточный акт не подписан истцом, соответственно он не принял участок, однако оплату произвел. Не отрицает, что получили договор купли-продажи, но договор был вновь направлен истцу с целью подписания передаточного акта и дополнительного соглашения.

Ответчики - начальник отдела Управления земельно-имущественного комплекса администрации муниципального округа ФИО2 Московской области ФИО3 и представитель администрации муниципального округа ФИО2 Московской области в судебное заседание не явились, извещены, об отложении дела не просили.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков - начальника отдела Управления земельно-имущественного комплекса администрации муниципального округа ФИО2 Московской области ФИО3 и представителя администрации муниципального округа ФИО2 Московской области.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, проверив их, суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению частично.

Судом установлено, что в результате проведенных торгов ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского округа ФИО2 Московской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка с КН №, площадью 2500 кв.м для индивидуального жилищного строительства сроком на 13 лет 2 месяца с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с ежемесячной арендной платой в размере 133 964,99 руб. (том 1 л.д. 16-18).

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилой дом с КН № площадью 141,4 кв.м по адресу: <адрес>, расположенный на вышеуказанном земельном участке (том 1 л.д. 24-27).

Установлено, что ФИО1 подал ДД.ММ.ГГГГ заявление в администрацию городского округа ФИО2 Московской области о предоставлении в собственность земельного участка с КН №

Решением администрации городского округа ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», поскольку на земельном участке с КН № расположен объект незавершенного строительства, в связи с чем предоставление земельного участка на заявленном виде права не допускается; не достижение цели, для которой земельный участок предоставлялся в аренду. В дополнительной информации указано, что для достижения цели аренды на земельном участке должен быть расположен жилой дом, отвечающий признакам объекта капитального строительства и пригодный для постоянного проживания (том 1 л.д. 43).

Не согласившись с указанным решением, ФИО1 обратился в Чеховский городской суд Московской области с иском о признании незаконным решения администрации городского округа Чехова Московской области об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от ДД.ММ.ГГГГ и возложении обязанности по устранению допущенного нарушения права путем повторного рассмотрения заявления.

Решением Чеховского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. в удовлетворении требований ФИО1 к администрации городского округа ФИО2 Московской области о признании незаконным отказа в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов» от ДД.ММ.ГГГГ отказано (том 1 л.д. 108-114).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. решение Чеховского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ отменено, принято по делу новое решение, которым административный иск ФИО1 удовлетворен, а именно признано незаконным решение Администрации городского округа ФИО2 Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе ФИО1 в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» с возложением на Администрацию городского округа ФИО2 Московской области обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» (том 1 л.д. 39-42).

Установлено, что во исполнение указанного определения, ДД.ММ.ГГГГ, администрацией городского округа ФИО2 Московской области направлен на согласование в Министерство имущественных отношений Московской области проект договора купли-продажи земельного участка с КН №, стороной (покупатель) которого является ФИО1 Проект договора купли-продажи земельного участка с КН № согласован, что отражено в сводном заключении Министерства имущественных отношений Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № (том 1 л.д. 231-250 – том 2 л.д. 1-18).

Как указывает истец, он ДД.ММ.ГГГГ. получил от ответчика скан-копию проекта договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между администрацией городского округа ФИО2 в лице заместителя начальника Управления – начальника отдела имущества Управления земельно-имущественного комплекса администрации городского округа ФИО2 ФИО3 и ФИО1 согласно которому продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок, площадью 2500 кв.м с КН № по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 118-122).

Из указанного договора усматривается, что он подписан со стороны продавца заместителем начальника Управления – начальника отдела имущества Управления земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа ФИО2 ФИО3

При этом, истцом указано, что в связи с тем, что ответчиком в указанном договоре не было прописано исполнение решения суда, не указана дата прекращения арендных отношений, неоднократно направлял ответчику протоколы разногласий по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 126, 127).

Как указывает истец и не отрицает ответчик, ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 направил в адрес администрации городского округа ФИО2, подписанный им договор купли-продажи земельного участка с КН №, а также платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ №, подтверждающее оплату по указанному договору (том 1 л.д. 135-137).

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ. Управлением земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа ФИО2 в адрес ФИО1 направлен подписанный со стороны администрации городского округа ФИО2 передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, для подписания со стороны ФИО1 и дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., датированное ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 138-142, 148).

Так, из указанного передаточного акта к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № усматривается, что он датирован ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 148); дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ. к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. предусмотрено, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Управлением земельно-имущественного комплекса администрации городского округа ФИО2 в адрес ФИО1 направлено подписанное со стороны администрации городского округа ФИО2 дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, для подписания со стороны ФИО1 (том 1 л.д. 151-154). При этом п.1 указанного соглашения предусмотрено, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. считать расторгнутым с момента регистрации права собственности в ЕГРН на земельный участок с КН № за ФИО1

Вместе с тем, в письме от ДД.ММ.ГГГГ. № (том 1 л.д. 151) ответчик сообщил о том, что ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ФИО1 было направлено некорректно оформленное со стороны администрации городского округа ФИО2 Московской области дополнительное соглашение №от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., содержащие технические ошибки, в том числе некорректно указана дата расторжения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем просил считать дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным.

Как усматривается из материалов дела и не отрицается сторонами, до настоящего времени регистрация договора купли-продажи спорного земельного участка в установленном законом порядке не произведена.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно п. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование (статья 39.1 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как усматривается из п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. цена участка установлена в размере равном трем процентам кадастровой стоимости земельного участка, согласно постановления Правительства Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, сооружений, либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках» и составляет 62 841,75 руб.

Истцом в материалы дела представлено платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ. об оплате цены договора купли-продажи (том 1 л.д. 136). Также указанное платежное поручение было направлено истцом в адрес ответчика.

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что составление акта приема-передачи имущества не требуется, если на момент заключения договора купли-продажи покупатель владеет этим объектом недвижимости на основании договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 в части признания договора купли-продажи земельного участка заключенным, суд исходит из тех обстоятельств, что в установленной законом форме было достигнуто соглашение между сторонами по всем существенным условиям договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., данный договор заключен в письменном виде, подписан как продавцом, так и покупателем и фактически ими исполнен, расчет по договору произведен, имущество передано от продавца к покупателю, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для признания договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка с КН № площадью 2500 кв. м категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях: для индивидуального жилищного строительства (на участке находится объект недвижимого имущества - индивидуальный жилой дом с КН №, принадлежащий ФИО1 на праве собственности), между администрацией городского округа ФИО2 Московской области и ФИО1 по цене участка 62841,75 руб. заключенным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о возложении на ответчика обязанности выдать оригинал договора купли - продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. и акт передачи земельного участка к договору № от ДД.ММ.ГГГГ., суд исходит из тех обстоятельств, что ответчик не имеет подлинников указанных договора купли-продажи и передаточного акта.

Также суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Администрацией городского округа ФИО2 Московской области и ФИО1 прекращённым с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку договор аренды прекращает свое действие с даты заключения договора купли-продажи на основании исключительного права собственника объекта недвижимости.

Вместе с тем, согласно условиям договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., срок его действия предусмотрен – до ДД.ММ.ГГГГ

В силу статей 407, 408, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Надлежащее исполнение прекращает обязательство. Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

С момента заключения договора купли-продажи земельного участка соответствующий земельный участок поступает в собственность покупателя, а договор аренды этого земельного участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, право собственности на приобретенное по договору купли-продажи арендуемое имущество возникает у арендатора-покупателя в момент его заключения. С этого момента покупатель владеет арендованным имуществом на основании договора купли-продажи, а не аренды.

Суд также отмечает, что спорные отношения, как указано выше, возникли между администрацией городского округа ФИО2 Московской области и ФИО1 в связи с неправомерным отказом администрации в предоставлении в собственность истцу земельного участка и несовершением действий, направленных на заключение договора купли-продажи земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка с КН № площадью 2500 кв. м категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях: для индивидуального жилищного строительства, на участке находится объект недвижимого имущества - индивидуальный жилой дом с КН №, принадлежащий ФИО1 на праве собственности, между администрацией городского округа ФИО2 Московской области и ФИО1, по цене участка 62841,75 руб., заключенным.

В части требования о признании договора аренды прекращенным, обязании выдать договор купли-продажи, акт передачи земельного участка - отказать.

Решение суда является основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Московской области перехода права собственности ФИО1 в отношении указанного земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: