Дело № 2-837/2022; УИД: 42RS0010-01-2022-000644-78
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
Киселевский городской суд Кемеровской области
в составе: председательствующего судьи – Байскич Н.А.,
при секретаре - Пресниковой Ю.И.,
с участием:
истца – ответчика – ФИО1,
представителя истца – ответчика – ФИО2, действующей на основании доверенности № от 27.01.2022 года сроком на три года с правом передоверия,
ответчика – ФИО3,
ответчиков-истцов – ФИО1, ФИО4,
представителей ответчиков-истцов – ФИО5, ФИО6, действующих на основании доверенности № от 25.03.2022 года сроком на три года, без права передоверия,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Киселевске Кемеровской области
08 июля 2022 года
гражданское дело
по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении имущества из наследственной массы, возвращении имущества в собственность,
встречному иску ФИО4, ФИО1 к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении имущества из наследственной массы, возвращении имущества в собственность, указывая на следующие обстоятельства.
01 07.2015 г., между ФИО1 и его отцом Г. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , в соответствии с которым зарегистрирован переход права собственности. Согласно пунктам 3,4 и 4.2 договора купли-продажи стоимость определена 900 000 руб., аванс в размере 481 000 руб. уплачен до подписания договора купли-продажи, окончательный расчет в размере 419 000 руб. должен был состояться не позднее 15.09.2015 года. В связи с чем, была установлена ипотека. Указанное условием покупателем соблюдено не было.
При жизни отца - Г. была договоренность о том, что на продаже выставлены принадлежащие ему гаражи и после реализации которых между ними состоится расчет. Гаражи так и не были реализованы, а в настоящее время включены в наследственную массу. Окончательный расчет не состоялся, то есть договор не исполнен, обременение не снято.
Г. скончался ДД.ММ.ГГГГ, наследниками, претендующими на наследство являются: ФИО3, доля в праве на наследуемое имущество 80 %; ФИО4, доля в праве на наследуемое имущество 10 %, ФИО1, доля в праве на наследуемое имущество 10 %.
Указывает, что 31.01.2022 направил в адрес наследников требование о расторжении договора купли - продажи квартиры и возврате жилого помещения в собственность, с предложением о выплате наследникам денежных сумм от уплаченного ему аванса соразмерно их долям в наследстве. Ответа на данное предложение не последовало.
Считает, что договор купли - продажи от 01.07.2015 г., заключенный между ним ФИО1 и его отцом Г. сторонами не исполнен и при данных обстоятельствах его имущественные права нарушены.
Из существа договора купли-продажи квартиры, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.
Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: заключенный между истцом и Г. 01.07.2015 г., возвратив имущество в собственность ФИО1. Исключить из наследственного имущества после смерти Г., квартиру, распложенную по адресу:
Определением Киселевского городского суда от 05 мая 2022 года к производству суда для совместного рассмотрения приняты встречные требования ФИО4, ФИО1 к ФИО1 о прекращении ипотеки в силу закона.
Согласно встречным требованиям истцы указывают на то, что после смерти Г. открылось наследство, в которое включена квартира, расположенная по адресу:
ФИО1 ссылается на то, что его умерший ДД.ММ.ГГГГ отец, Г. не рассчитался полностью за приобретённую 01.07.2015 г. у истца квартиру по адресу: , поэтому, как считает истец, данная квартира не может быть включена в наследственную массу после смерти Г.
Довод истца о том, что отец обещал ему отдать какие-то деньги после продажи каких-то гаражей, является вымышленным и не подтверждённым какими-либо доказательствами. В условиях оспариваемого истцом договора данное обязательство, взаимосвязи продажи отцом гаражей с периодом расчета по сделке не предусмотрено. В оспариваемом договоре указан конкретный срок расчета-до 15.09.2018 г. Указанное имущество зарегистрировано на имя умершего, что подтверждено сведениями ЕГРН.
Согласно договору купли-продажи квартиры от 01.07.2015г. Г. купил у своего сына - ФИО1 спорную квартиру, с рассрочкой платежа. В соответствии с пунктами 3,4 и 4.2 договора купли-продажи стоимость определена 900 000 руб., аванс в размере 481 000 руб. уплачен до подписания договора купли-продажи, окончательный расчет в размере 419 000 руб. должен был состояться не позднее 15.09.2015 года.
Управлением Росреестра 06.07.2015 г. произведена государственная регистрация права собственности Г. на указанную квартиру, а также одновременно произведена государственная регистрации права залога №. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
После заключения договора купли-продажи квартиры от 01.07.2015г. Г. рассчитался с сыном (истцом) в полном объеме после поступления ему на расчетный счет денежных средств, зачисленных ему на расчетный счет Пенсионным фондом РФ из средств материнского (семейного) капитала семьи истца, согласно условий договора купли-продажи жилого дома по , заключенного также 01.07.2015 г. между семьей истца и Г.
Таким образом, считают истец фактически обналичил средства материнского (семейного) капитала.
Данная информация достоверно известна ФИО4 и ФИО1 со слов умершего, при его жизни.
После получения данных денежных средств от Г. продавец - ФИО1 не подал в Росреестр должное заявление о снятии обременения с проданной квартиры, возможно, полагают умышленно. Ипотека по предусмотренным законом основаниям фактически прекратилась, но юридически значится в реестре как существующая, чем нарушаются права наследников имущества
На основании изложенного, просят прекратить обременение в виде ипотеки в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером: №, общей площадью 64,2 кв. м, расположенной по адресу:
Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по обстоятельствам указанным в исковом заявлении, встречные требования не признал полностью, указав на то, что расчет полностью за проданную им квартиру Г. произведен не был, в связи с чем и не была снята и ипотека в силу закона. Дополнил тем, что у него с отцом была договоренность, которую письменно никак не оформляли, что после продажи гаражей, адреса которых не помнит, отец выплатит ему оставшуюся сумму в размере 419 000 руб. После оговоренной даты возврата денежных средств до 15.09.2015 г. не обращался, так как была договоренность с отцом. В настоящее время в виду неисполнения условий договора, намерен расторгнуть договор с выплатой наследникам оплаченных за квартиру части денежных средств, соразмерно доли каждому наследнику, возвратив квартиру в свою собственность. Встречные требования не признает, поскольку расчет с ним произведен не был.
Представитель истца ФИО1 – ФИО2 доводы своего доверителя поддержала в полном объеме. Просила также о применении срока исковой давности.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1, возражая против встречных требований указав, что ФИО1 приходится ей сыном, умерший Г. супругом, ответчики – ФИО4 и ФИО1 дети супруга от первого брака. Знает со слов супруга Г., что денежных средств рассчитаться за квартиру не было, его предприятие также находилось в сложном финансовом положении. Гаражи так и не продал.
Ответчик ФИО4, а также ФИО1 высказав общее мнение, возражали против заваленных истцом ФИО1 требований, поддерживая встречные требования, ссылаясь на то, что расчет был произведен полностью, однако обременения сняты не были. Также представили письменное заявление согласно которому просят применить срок исковой давности, указывая на то, что истцом пропущен данный срок, течение которого началось 16.09.2015 г. и истекло по истечении трех лет.
Представители ответчиков – истцов по встречному иску ФИО5, ФИО6 выразив общее мнение, в судебном заседании поддержали доводы своих доверителей, указав на то, что с требованиями истца не согласны, поддержав встречные требования об отмене обременения на квартиру. Поддержав заявление о применении срока исковой давности.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области, Киселевский отдел, в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, причины не явки неизвестны, представили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.83-84,85,137-138,139).
Не явился нотариус ФИО7, уведомлена надлежащим образом, причины не явки неизвестны, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.160-161).
Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, а также об отказе в удовлетворении встречных требований.
Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса (ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст.ст. 8, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно ч.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Судом установлено, что 01.07.2015 года между ФИО1 и Г. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: по условиям которого стороны достигли соглашения о продажной цене квартиры, которая составила 900 000 руб. Расчет между сторонами определен в два этапа: аванс в размере 481 000 руб. уплачивается покупателем – Г. до подписания договора купли-продажи квартиры, окончательный расчет в размере 419 000 руб., производится покупателем Г. в срок не позднее 15.09.2015 года. Ипотека устанавливается в пользу продавца – ФИО1 (л.д.8).
Согласно представленной в материалы дела расписки от 01.07.2015 г. ФИО1 получил аванс наличными за проданную квартиру, по адресу: , в размере 481 000 руб. (л.д.9).
Из сведений о характеристиках объекта недвижимости, расположенного по адресу: следует, что собственником является Г. право зарегистрировано 06.07.2015 г., также в отношении данного недвижимого имущества установлены ограничения прав – залог в силу закона, на весь объект, в пользу – ФИО1 (л.д.10-16).
Г. ДД.ММ.ГГГГ года рождения умер в ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти серии № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24).
Досудебный порядок о расторжении договора подтвержден требованиями направленными в адрес ответчиков (л.д.25,26,27).
Из копии наследственного дела следует, что после смерти Г. ДД.ММ.ГГГГ года рождения умершего ДД.ММ.ГГГГ открыто наследственное дело № ДД.ММ.ГГГГ. С заявлениями о принятии наследства после смерти Г. обратились: ФИО4 (дочь умершего), ФИО1 (сын умершего), ФИО3 (супруга умершего), ФИО8 и ФИО1 отказались от наследства в пользу ФИО3 В состав наследственного имущества также входят: гаражи, расположенные по адресу: ; гараж по адресу: ; квартира, расположенная в (л.д.38-67).
Из сведений о характеристиках объекта недвижимости от 28.04.2022 г., а также договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.07.2015 года следует, что дом, расположенный в зарегистрирован на праве собственности по 1/5 доли в праве собственности за каждым, за ФИО9, ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, приобретен у Г. за 950 000 руб. По условиям договора купли-продажи расчёта за дом определен следующим образом: аванс в размере 531 000 руб. уплачивается до подписания договора, окончательный расчет в размере 419 000 руб. производится путем перечисления Пенсионным фондом РФ на расчетный счет Г., с установлением ипотеки в пользу Г (л.д.102-104, 124-126).
Согласно представленной копии расписки от 01.07.2015 года сумма аванса за проданный дом по в размере 531 000 руб. получена Г. наличными денежными средствами (л.д.127).
Перевод денежных средств в размере 419 000 руб. на имя Г. за проданный дом, подтверждается сведениями пенсионного фонда, а таксе сведениями со счета Г. (л.д.134-135, 143-144,151-152).
В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указывает на то, что окончательный расчет за квартиру, расположенную в Г. с ним не произвел, в связи с чем им не было снято обременение права – ипотека. Не обращался к Г. о возврате денежных средств, которые должен был выплатить по договору купли-продажи не позднее 15.09.2015 г., так как между ними была устная договоренность о возврате денежных средств Г. после продажи гаражей, никаких письменных документов подтверждающих данное обстоятельство не составляли.
Ответчики выразив общее мнение в обоснование встречного иска указывают на то, что Г. рассчитался полностью с ФИО1, следующим образом. Сделки купли-продажи квартиры по и дома по , согласно которым ФИО1 продал Г. квартиру по а Г. продал ФИО1 дом по , заключались в один день. Остатки сумм по договорам по которым ФИО1 и Г. должны были друг другу выплатить составили по 419 000 руб. В связи с чем после перечисления пенсионным фондом суммы материнского капитала за приобретенный ФИО1 дома по , денежные средства Г. были переданы ФИО1, однако письменных документов в подтверждение не составлялись. Также заявлено о применении срока исковой давности, подлежащей применению с 16.09.2015 г. по 16.09.2018 г., на момент подачи иска истек.
В соответствии со ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса
Согласно ч.1 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.
Как следует из договора купли-продажи квартиры от 01.07.2015 года, расположенной в окончательный расчет между сторонами должен быть не позднее 15.09.2015 г., следовательно с 16.09.2015 года начал течь срок исковой давности и истек 16.09.2018 года, в суд с исковым заявлением истец обратился спустя более шести с половиной лет. Учитывая, что применение срока исковой давности судом применяется по заявлению стороны, который заявлен сторон ответчика – истца по встречному иску, данный срок исковой давности подлежит применению, а, следовательно в заявленных требований истцу ФИО1 следует отказать.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, в соответствии с правилами ч.4 ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, на предмет относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к выводу о недоказанности со стороны ответчиков- истцов по встречному требованию, получение ФИО1 от Г. остатка суммы выплаты по договору в размере 419 000 руб., письменных доказательств представлено суду не было, свидетельские показания суд не может принять как доказательство передачи денежных средств, так как лично не присутствовали, знают со слов, а кроме того, данные обстоятельства должны быть подтверждены документально.
Соответственно, оснований для удовлетворения встречных исковых требований о прекращении обременения в виде ипотеки в пользу ФИО1, не имеется.
Сторонами избран неверный способ защиты нарушенного права.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198, ст.199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
по заявленным требованиям ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении имущества из наследственной массы, возвращении имущества в собственность, а именно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной в , заключенный между Г., ДД.ММ.ГГГГ, возвратив имущество в собственность ФИО1; исключить из наследственного имущества после смерти Г. квартиру, расположенную в , отказать в полном объеме.
по заявленным встречным требованиям ФИО4, ФИО1 к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки, а именно прекратить обременение в виде ипотеки в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 64,2 кв.м., расположенной в , отказать в полном объеме.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд, через Киселевский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 15 июля 2022 года.
Председательствующий - Н.А. Байскич
Решение в законную силу не вступило.
В случае обжалования судебного решения сведения об обжаловании и о результатах обжалования будут размещены в сети «Интернет» в установленном порядке.