Дело № 3а-47/2025
УИД - 78OS0000-01-2024-001346-84
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 16 июля 2025 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Бондарь А.Г.,
при секретаре Карауловой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Галика» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Галика» (далее – ООО «Галика») обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения административных исковых требований, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания – гостиничного комплекса, общей площадью 1 435,2 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.
В обоснование требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объекта, установленная в Едином государственном реестре недвижимости в размере 114 096 928,92 рублей, не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года. Завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение налоговых обязательств административного истца.
Представитель административного истца ООО «Галика» адвокат Ущенко А.С., действующий на основании ордера и доверенности, в судебное заседание явился, административные исковые требования поддержал, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Представители административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО1 и Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» – ФИО2, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, не возражали против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о месте и времени судебного заседания извещен, представителя в суд не направил, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыва на иск не представил.
Суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
11 декабря 2023 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на основании приказа 199-п от 09.11.2023 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2023 года, подлежащей применению с 1 января 2024 года в отношении объекта недвижимости – здания, расположенного по адресу: <адрес> в размере 114 096 928,92 рублей (т.1 л.д.220).
Право собственности ООО «Галика» на данное здание зарегистрировано в ЕГРН - 22 апреля 2010 года (т.1 л.д.20-32).
Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В обоснование требований административный истец представил отчет №32-2024/ОКС от 09.08.2024, составленный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
В ходе рассмотрения административного дела, учитывая мотивированные возражения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда, по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости Объекта по состоянию на 1 января 2023 года.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бизнес-ТЕМА» ФИО.
Экспертом суду представлено заключение №04-2025 от 23.06.2025 (т.2 л.д.111-250, т.3 л.д. 1-250, т.4 л.д.1-114), согласно которому отчет об оценке №32-2024/ОКС от 09.08.2024, составленный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО., не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Экспертом проанализировано соответствие отчета об оценке №32-2024/ОКС от 09.08.2024 формальным требованиям законодательства, проведена проверка арифметических действий, выполненных оценщиком, и проверка содержания отчетов на соответствие требованиям к содержанию.
Согласно заключению эксперта проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что указанные отчеты содержат ряд ошибок и явных противоречий, которые влияют на достоверность полученного результата. В качестве замечаний эксперт указал, следующее: оценщиком неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2021 года нежилого здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: №... определена экспертом в размере 87 800 000 рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости здания, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена доходным и затратным подходами к оценке, выбор которых, а также использованных методов, обоснован. Экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемый объект – загородные гостиницы с рестораном и банным комплексом, выполнены необходимые корректировки на условия рынка, локальное местоположение.
Заключение эксперта №04-2025 от 23.06.2025 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности и сторонами не оспаривается.
Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 31 августа 2024 года – дата обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением (т.1 л.д.2).
Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 1435, кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 87 800 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 31 августа 2024 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья /подпись/ А.Г. Бондарь
Мотивированное решение составлено 25 июля 2025 года.
Копия верна:
Судья А.Г. Бондарь